Tribunal Judiciaire · Service des référés — 25 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/53361 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-CZSXH

N° : 1-CB

Assignation du :
14 avril 2023
27 novembre 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 25 avril 2024



par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Clémence BREUIL, Greffier. 
DEMANDEURS

Monsieur [I] [S]
[Adresse 4]
[Localité 8]

Monsieur [A] [S]
[Adresse 4]
[Localité 8]

représentés par Maître Emmanuelle CHAVANCE de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS - #E1811


DEFENDERESSES

La S.E.L.A.R.L. FIDES en sa qualité de mandataire judiciaire de la société CRECHE [6]
[Adresse 3]
[Localité 5]

La SARL CRECHE [6]
[Adresse 2]
[Localité 8]

représentées par Maître Daria BLANK, avocat au barreau de PARIS - #E1753



DÉBATS

A l’audience du 14 Mars 2024, tenue publiquement, présidée par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente, assistée de Clémence BREUIL, Greffier, 

Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d'un acte sous seing privé en date du 3 mars 2017, Madame [J] [G], aux droits de laquelle viennent ses fils Messieurs [I] [P] et [A] [S], a consenti à la société ABSOLUT CYCLES le renouvellement du contrat de bail portant sur un local commercial situé [Adresse 1], à usage de " commerces et activités et atelier de cycles, achat, vente, location, import-export, création et gestion d'un réseau de distribution (concessionnaire et agent), réparation et entretien de toutes motos et pièces détachées pour motos, accessoires et vêtements de motocycles ", moyennant un loyer annuel de 40.000 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement d'avance.

Par avenant sous seing privé du 25 mars 2021, il a été convenu qu'à la date de cession du droit au bail, la destination du local objet du bail commercial deviendrait : " établissement d'accueil collectif, non permanent, type micro-crèche, pour 10 enfants simultanément d'âges de 2 mois et demi à 3 ans ".

La société ABSOLUT CYCLES a cédé son droit au bail à la société CRECHE [6] par acte d'avocat du 25 mars 2021.

Par exploit du 6 avril 2022, la bailleresse a fait signifier à la société CRECHE [6] un commandement de cesser immédiatement les travaux en cours et de rendre destinataire la requérante de l'ensemble des justificatifs desdits travaux, le commandement visant la clause résolutoire.

La bailleresse a fait délivrer au preneur, par exploit du 25 mai 2022, un commandement d'avoir à exploiter les lieux conformément à ses obligations contractuelles et cesser toute location, le commandement visant la clause résolutoire.

Un troisième commandement visant la clause résolutoire a été délivré au preneur par exploit 8 décembre 2022, aux fins de paiement de la somme de 23.050,57 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges arrêté au 6 décembre 2022.

Madame [J] [G] a par ailleurs fait pratiquer sur le compte bancaire de sa locataire, le 22 février 2023, une saisie conservatoire de créances à hauteur de 38.324,35 euros, qui s'est révélée infructueuse.

Le tribunal de commerce de Paris a, par jugement du 11 juillet 2023, ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la société CRECHE [6], la date de cessation des paiements étant fixée au 10 février 2023.


Se prévalant de la non-régularisation des causes des trois commandements et de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail, Messieurs [I] [P] et [A] [S] ont, par exploit délivré le 27 avril 2023, fait citer la société CRECHE [6] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, au visa des articles L.145-17 et 145-41 du code de commerce, 1103, 1104, 1240 et 1728 du code civil, 834 et 835 du code de procédure civile :
-" déclarer Monsieur [I] [P] [S] et Monsieur [A] [S] recevables et bien fondés en toutes leurs demandes, fins et conclusions ; 

En conséquence,
-Juger que le commandement visant la clause résolutoire du 6 avril 2022 est resté sans effet dans le délai d'un mois ;

-Juger que le commandement visant la clause résolutoire du 25 mai 2022 est resté sans effet dans le délai d'un mois ;

-Juger que le commandement visant la clause résolutoire du 8 décembre 2022 est resté sans effet dans le délai d'un mois ;

-Juger que la clause résolutoire stipulée dans le bail commercial en date du 3 mars 2017 est acquise ;

En conséquence,
-Ordonner l'expulsion de la société CRECHE [6] et de tout occupant de son chef du local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 8] avec l'assistance si besoin est de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu ;

-Juger que la société CRECHE [6] et/ou tout occupant de son chef devra libérer les lieux dans le respect des prescriptions du bail et en pareil cas ;

-Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble qu'il désignera ou dans tous autres lieux au choix de la bailleresse et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues ;

-Juger qu'à compter du 8 janvier 2023, date d'acquisition du dernier commandement visant la clause résolutoire, la société CRECHE [6] sera condamnée au versement d'indemnités d'occupation égales au dernier loyer contractuel majoré de 50%, taxes et charges en sus conformément à la stipulation contractuelle susvisée, à compter de l'ordonnance à intervenir et jusqu'à parfaite libération des lieux ;

-Condamner par provision la société CRECHE [6] à verser à Monsieur [I] [P] [S] et Monsieur [A] [S] la somme de 52.412,53 euros, somme arrêtée au 2eme trimestre 2023 ;

-Condamner par provision la société CRECHE [6] à verser à Monsieur [I] [P] [S] et Monsieur [A] [S] une somme équivalent à un an du dernier loyer, soit la somme de 54.032,48 € TTC ;


-Juger que le dépôt de garantie d'un montant de 10.923,43 € soit définitivement acquis à Monsieur [I] [P] [S] et Monsieur [A] [S] conformément aux stipulations contractuelles ;

-Condamner la société CRECHE [6] à verser à Monsieur [I] [P] [S] et Monsieur [A] [S] une somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

-Condamner la société CRECHE [6] aux entiers dépens lesquels incluent notamment le coût :
odu procès-verbal du 4 janvier 2022 ;
odu commandement visant la clause résolutoire du 6 avril 2022 pour un montant de 64,60 € TTC ;
odu commandement visant la clause résolutoire du 25 mai 2022 pour un montant de 63,71 € TTC 
odu commandement visant la clause résolutoire du 8 décembre 2022 pour un montant de 216,09 € ;
odu procès-verbal de saisie conservatoire du 22 février 2023 pour un montant de 105,02 € TTC ;
oles frais engagés au titre des articles A444-32 et suivants du code de commerce en cas d'exécution forcée de la décision à intervenir ;

-juger en tant que de besoin la décision à intervenir opposables aux créanciers inscrits de la société CRECHE [6] ".

L'assignation, enrôlée sous le numéro de RG 23/53361, a été dénoncée à la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE-DE-France et MALAKOFF-MEDERIC RETRAITE AGIRC-ARRCO, créanciers inscrits sur le fonds de commerce, par exploits des 3 et 4 mai 2023.

Les parties ont reçu, à l'audience du 25 mai 2023, injonction de rencontrer un médiateur, mais n'ont pas souhaité entrer en médiation.

Par exploit du 27 novembre 2023, Messieurs [I] [P] et [A] [S] ont fait assigner en intervention forcée la SELARL FIDES prise en la personne de Maître [K] [Z], es qualité de mandataire judiciaire de la société CRECHE [6], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, au visa des articles 367 et 331 et suivants du code de procédure civile, L.622-22 et R.622-20 du code de commerce :

-" juger Monsieur [I] [P] [S] et Monsieur [A] [S] recevables et bien fondés en toutes leurs demandes, fins et conclusions ; 

En conséquence,

-Ordonner l'intervention forcée de la sociétéFIDES (…) prise en la personne de Maître [K] [Z] es qualité de mandataire judiciaire de la société CRECHE [6] ;

-Ordonner la jonction de la présente instance avec l'instance pendante devant la juridiction de céans sous le n°23/53361 en venant à l'audience du 30 novembre 2023 à 13heures31 ;

-Ordonner la reprise de l'instance enrôlée sous le numéro 23/53361 devant le juge des référés au tribunal judiciaire de Paris ;

-Fixer la créance de Monsieur [P] [S] et de Monsieur [I] [S] au passif de la société CRECHE [6] à la somme de 24.408,24 euros TTC au titre du règlement des loyers, charges et taxes au 8 janvier 2023, date d'effet du dernier commandement de payer du 8 décembre 2022 ;

-Fixer la créance de Monsieur [P] [S] et de Monsieur [I] [S] au passif de la société CRECHE [6] à la somme de 44.103,50 euros au titre du règlement des indemnités d'occupation dues du 9 janvier 2023 au 10 juillet 2023 (date précédant le jour du jugement d'ouverture de la société CRECHE [6]) - correspondant au loyer contractuel en cours majoré de 50%- charges et taxes en sus ;

-Fixer la créance de Monsieur [P] [S] et de Monsieur [I] [S] au passif de la société CRECHE [6] à la somme de 54.032,48 € TTC au titre de la clause pénale au bail ;

-Fixer la créance de Monsieur [P] [S] et de Monsieur [I] [S] au passif de la société CRECHE [6] à la somme de 5.922,50 € au titre de la taxe foncière due sur les cinq dernières années ;

-Fixer la créance de Monsieur [P] [S] et de Monsieur [I] [S] au passif de la société CRECHE [6] à la somme de 11.000 € HT au titre des travaux de remise en état initial des locaux loués ;

-Fixer la créance de Monsieur [P] [S] et de Monsieur [I] [S] au passif de la société CRECHE [6] à la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

-Condamner la SELARL ALASSOCIES prise en la personne de Maître [N] [U] (…) es qualité d'administrateur et la SELARL FIDES prise en la personne de Maître [K] [Z] es qualité de mandataire judiciaire à relever et garantir la société CRECHE [6] de toute condamnation qui sera prononcée à son encontre et toute fixation de sommes à son passif ;

-Rappeler que l'exécution provisoire est de droit et qu'aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu'elle soit écartée ".

Cette assignation a été enrôlée sous le numéro de RG 23/58973.


Les deux instances ont été jointes sous le numéro de RG commun 23/53361 à l'audience du 30 novembre 2023.

L'affaire a été évoquée à l'audience du 14 mars 2024, durant laquelle les parties ont oralement soutenu les conclusions qu'elles ont déposées.

La société CRECHE [6], la SELARL AJ ASSOCIES prise en la personne de Maître [N] [U] es qualité de d'administrateur judiciaire de la société CRECHE [6] et la SELARL FIDES prise en la personne de Maître [K] [Z] es qualité de mandataire judiciaire de la société CRECHE [6] demandent au juge des référés de, au visa des articles L.145-41, L.622-7, L.622-21, L.622-22 et L.631-14 du code de commerce et 1343-5 du code civil :

- " déclarer la CRECHE [6] recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions et, y faisant droit ;

S'agissant du commandement délivré le 8 décembre 2022 :
-Juger irrecevables l'ensemble des demandes de Messieurs [I] [P] et [A] [S],

-Dire n'y avoir lieu à référé ;

S'agissant des commandements délivrés le 6 avril et 25 mai 2022: 
-Rejeter la demande de Messieurs [I] [P] et [A] [S] en acquisition de la clause résolutoire du bail en date du 3 mars 2017 ;

-Juger que les manquements tirés de la sous-location interdite et d'usage contraire à la destination du local ont été réparés par la société CRECHE [6] ;
-Dire qu'à ce titre, la clause résolutoire est censée n'avoir jamais joué ;

-Accorder à la société CRECHE [6] un délai d'un mois à compter de la décision à intervenir pour se mettre en conformité avec les stipulations du bail du 3 mars 2017 en déposant la porte et en remettant en état la façade ;

-Suspendre pendant le cours des délais, les effets de la clause résolutoire ;

-Dire que si les délais sont respectés, la clause résolutoire sera censée n'avoir jamais joué ;

En tout état de cause, condamner Messieurs [I] [P] et [A] [S] aux dépens et à payer à la société CRECHE [6] et à la SELARL AJASSOCIES la somme de 3.000 € chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile ". 

Messieurs [I] [P] et [A] [S] sollicitent le bénéfice de leurs assignations, sauf à préciser qu'ils ne forment plus de demandes de provision ni de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation et au titre de l'article 700 du code de procédure civile à l'encontre de la société CRECHE [6], et sollicitent en outre :

-le rejet de toutes les demandes formées par la SELARL FIDES et la SELARL AJ ASSOCIES es qualité de mandataire judiciaire et d'administrateur judiciaire de la société CRECHE [6] ;

-de voir ordonner la remise en état initial des locaux loués au titre des travaux non autorisés par Messieurs [I] [P] et [A] [S] ;

-de voir ordonner la cessation de la sous-location des locaux loués ;

-l'emploi des dépens en frais privilégiés de procédure collective ;

-la condamnation de la SELARL AJ ASSOCIES prise en la personne de Maître [N] [U] es qualité d'administrateur et la SELARL FIDES prise en la personne de Maître [K] [Z] es qualité de mandataire judiciaire à relever et garantir la société CRECHE [6] de toute condamnation qui sera prononcée à son encontre et de toute fixation de sommes à son passif.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance, aux écritures des parties et aux notes d'audience.

La décision a été mise en délibéré au 25 avril 2024.

Les parties ont été autorisées à produire une note en délibéré relative à l'état d'avancement des travaux de remise en état du local.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de relever que les requérants ne justifient pas du placement de l'assignation délivrée à la SELARL AJ ASSOCIES prise en la personne de Maître [N] [U] es qualité d'administrateur, de sorte que les demandes qu'ils forment à son encontre doivent être déclarées irrecevables.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.



L'article L.145-41 du code de commerce dispose que " toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ".

Le juge des référés doit constater la résiliation de plein droit du bail au titre de la clause résolutoire s'il n'existe aucune contestation sérieuse sur la nature et l'obligation du bail que le preneur n'a pas respectée, sur le contenu de la clause résolutoire en elle-même, et sur la façon dont le bailleur la met en œuvre.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que : 
 
-le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire ou toute autre inexécution d'une stipulation contractuelle soit manifestement fautif,

-le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

-la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En l'espèce, le contrat de renouvellement de bail signé le 3 mars 2017 stipule une clause résolutoire qui prévoit notamment qu'à défaut de paiement à son échéance de tout ou partie d'un terme de loyers, de charges, prestations ou impositions récupérables et toute indemnité d'occupation qui pourrait être substituée au loyer, (…) en en cas d'infraction à une obligation quelconque stipulée au bail, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur un mois après un commandement de payer ou une sommation de faire restée sans effet.

L'acte notarié de cession du droit au bail régularisé le 25 mars 2021 précise expressément que le bail en vigueur est celui signé le 3 mars 2017, et qu'une copie du dit bail y restera annexée " revêtue d'un visa du cessionnaire qui déclare en avoir parfaite connaissance par la lecture et l'étude qu'il a pu en faire dès avant ce jour et en vue des présentes ".

La connaissance par la locataire de la teneur du bail commercial du 3 mars 2017, et de la clause résolutoire qu'il stipule, ne fait donc pas débat.


Au cas présent, les requérants sollicitent l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail sur le fondement de trois commandements distincts.

Sur le commandement du 6 avril 2022

Le commandement du 6 avril 2022 a été délivré aux fins de faire " cesser immédiatement et sans délai tous les travaux en cours " et de " rendre destinataire la requérante de l'ensemble des justificatifs desdits travaux ".
Il mentionne le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce.

Le commandement reproduit la clause " Travaux et changement de distribution " prévue en page 11 du bail, ainsi stipulée :

" Le Preneur pourra effectuer dans les lieux loués tous les menus travaux d'équipement et d'installation qui lui paraîtront nécessaires à la condition que ces travaux ne puissent nuire ni à l'aspect extérieur de l'immeuble, ni à sa solidité et qui ne nécessitent pas l'autorisation du Syndicat des copropriétaires.

Tous les travaux comportant changement de distribution, démolitions, percements de mur, de cloisons, de poutres ou de planchers, modification de l'aspect extérieur des locaux devront faire l'objet d'une autorisation préalable et écrite du bailleur.

Ces travaux, s'ils sont autorisés, auront lieu sous la surveillance de l'architecte du Bailleur et éventuellement l'architecte du Syndicat des copropriétaires, dont les honoraires resteront à la charge du Preneur ".

Un procès-verbal de constat de Maître [L] [X], huissier de justice, daté du 24 janvier 2022, est annexé à ce commandement et mentionne, photographies à l'appui :
-Que s'agissant de la partie immédiatement à gauche de la façade de l'immeuble, au rez-de-chaussée, le mur est ouvert et dépourvu de maçonnerie et d'huisserie, de sorte que le local est ouvert sur toute sa hauteur,
-Que les tranches des pans de cloisons et coffrages de la pièce ainsi ouverte sur la cour sont visibles, ; que des creux sont visibles dans l'embrasement côté droit, et un trou visible sur le seuil ;
-Qu'à proximité immédiate, se trouvent des sacs dont e contenu apparent est constitué de morceaux de pierre, briques et bétons, outre des traverses en bois d'aspect ancien ;
-Qu'un pan de verrière est entreposé dans la cour, un châssis à ouverture multiples étant par ailleurs en attente, les deux ouvriers présents lors de l'établissement du procès-verbal de constat ayant procédé à la mise en place de ce châssis sur l'ouverture ainsi constatée.

La comparaison des photographies intégrées dans ce procès-verbal avec les photographies de l'étant antérieur de la façade de ce local, tel qu'il résulte tant des pièces jointes aux échanges entre la société défenderesse et la PMI, intervenus entre mars et août 2021, suffit à établir, avec l'évidence requise devant le juge des référés, qu'il a été procédé à des travaux d'envergure de modification de la façade du local, des éléments de maçonnerie ayant été déposés et un nouveau châssis d'aspect différent posé.

Ces travaux relèvent à l'évidence de la clause ci-dessus reproduite en ce qu'ils affectent l'aspect extérieur des locaux, et la défenderesse ne justifie pas avoir obtenu l'autorisation écrite et préalable du bailleur pour les réaliser.

Il sera relevé toutefois d'une part, que ce procès-verbal de constat est antérieur de plus de deux mois à la date du commandement du 8 avril 2022, et ne reflète ainsi pas l'état exact du local au moment de sa délivrance, d'autre part que les requérants ne produisent pas de procès-verbal de constat postérieur de plus d'un mois à la date de ce commandement pour justifier de l'aspect actualisé du local et de la persistance de l'infraction au-delà du délai imparti.

La preuve de l'aspect actuel des locaux loués et de leur façade est rapportée par la note en délibéré adressée par la société CRECHE [6], à laquelle est annexée un procès-verbal de constat établi le 16 avril 2024, dont il résulte qu'une façade identique à celle d'origine a été apposée, ce qui établit que la locataire a procédé à la remise en l'état initial de la façade.

Il sera enfin relevé que, par un courrier adressé le 8 juin 2022 à sa bailleresse Madame [G], la société défenderesse n'a pas contesté la réalisation des travaux reprochés, mais les a expliqués par l'évolution de la réglementation applicable, du fait de l'arrêté intervenu le 31 août 2021, pour obtenir l'autorisation d'exploiter les locaux en crèche.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En conséquence de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu, compte-tenu de l'évidence des travaux réalisés en infraction au bail, mais également de leur absence de caractère manifestement fautif au regard des explications apportées, et de la régularisation intervenue, de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 8 mai 2022, mais également d'accorder à la défenderesse des délais rétroactifs de régularisation jusqu'au 16 avril 2024 avec suspension des effets de la clause résolutoire, et de constater que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué, dans les conditions précisées ci-après au dispositif.

Sur le commandement du 25 mai 2022

Ce commandement a été délivré aux fins d'exploiter les lieux conformément au bail, et de cesser toute sous-location.

Il mentionne le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce.

Il reproduit les clauses " Destination " et " Sous-location " prévues au bail du 3 mars 2017, dont la première stipule : " Le Preneur devra affecter les locaux, objets des présentes à usage exclusif de commerces et activités et atelier de cycles, achat, vente, location, import-export, création et gestion d'un réseau de distribution (concessionnaire et agent), réparation et entretien de toutes motos et pièces détachées pour motos, accessoires et vêtements de motocycles. Il est précisé par le Bailleur que le local ci-dessus est, dans sa totalité, à destination commerciale ", et la seconde que " Toute sous-location partielle ou totale est interdite, sauf accord préalable et par écrit du Bailleur ".

S'agissant de la première infraction reprochée, il y a lieu de relever que si le commandement vise également l'acte de cession du droit au bail intervenue le 25 mars 2021, il ne vise cependant pas la clause de modification de la destination du bail comprise dans l'avenant régularisé le même jour, aux termes de laquelle " A la date de la cession du droit au bail, la destination du bail commercial du 1er janvier 2017 deviendra : Etablissement d'accueil collectif, non permanent, type micro-crèche, pour 10 enfants simultanément âgés de 2 mois et demi à 3 ans ".

En conséquence, la clause visée comme support de l'infraction reprochée n'étant pas la clause pertinente en ce qu'elle ne vise pas la destination actualisée des locaux, il n'y a pas de lieu de constater l'acquisition de la clause résolutoire sur ce fondement.

S'agissant de la seconde infraction reprochée, il est joint au commandement une capture d'écran d'une page du site internet Booking, aux fins de location saisonnière des locaux dont les photographies sont jointes à l'annonce, et dont l'adresse mentionnée correspond à celle des locaux donnés à bail.

L'installation d'un tiers dans les lieux, opérée dans son intérêt et celui du locataire et conditionnée par des prestations réciproques, est une sous-location.

Il est constant que la sous-location est caractérisée lorsque le locataire principal, qui a la jouissance des locaux en vertu d'un bail principal, remet à son tour la jouissance de tout ou partie de ces locaux à un tiers pour un certain temps et moyennant un certain prix.

Au cas présent, la défenderesse ne conteste pas avoir, sans autorisation du bailleur, affecté un temps les locaux constituant l'arrière-boutique du local à une activité de location de meublés touristiques, et explique tant son courrier adressé le 8 juin 2022 à sa bailleresse, que dans ses conclusions, avoir procédé ainsi ponctuellement afin de faire face au paiement de ses charges dans la période précédant l'obtention de son autorisation d'exploiter la crèche, qui a duré près de huit mois supplémentaires par rapport à ses prévisions.

Elle justifie par ailleurs avoir obtenu cette autorisation d'ouverture par arrêté de la mairie de [Localité 7] du 25 avril 2022.

Elle produit enfin une attestation, datée du 12 mars 2024 aux termes de laquelle la société EVEN GESTION indique avoir " retiré les annonces des plateformes de réservation Airbnb et Booking du bien situé [Adresse 1] ". Cette attestation, dont les formes ne respectent pas les prescriptions de l'article 202 du code de procédure civile, n'est au surplus pas exploitable faute de mentionner la date exacte à laquelle les annonces ont été retirées des plateformes précitées de location.

Cependant, la capture de page internet comprise dans le procès-verbal joint au commandement mentionne la date du 12 avril 2022, antérieure de plus d'un mois à la date de délivrance de ce commandement, et la bailleresse ne produit aucun autre élément probatoire de nature à établir que l'infraction ait perduré au-delà du délai d'un mois imparti dans ce commandement pour en régulariser les causes, étant rappelé qu'il lui appartient de rapporter la preuve de l'infraction alléguée au soutien de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence, il n'y a pas lieu à référé sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire formée sur la base du commandement du 25 mai 2022.

Sur le commandement du 8 décembre 2022

Ce commandement a été délivré aux fins de paiement de l'arriéré locatif d'un montant de 23.050,57 euros arrêté à la date du 6 décembre 2022, 4eme trimestre 2022 inclus.

L'assignation aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire sur la base de ce commandement a été délivrée le 27 avril 2023.

Il résulte de l'extrait Kbis de la société CRECHE [6], daté du 6 mars 2024, que le tribunal de commerce de Paris a, par jugement du 11 juillet 2023, ouvert une procédure de redressement judiciaire à son égard, avec période d'observation expirant le 11 janvier 2024.

Cette période d'observation a été prolongée pour une durée de six mois, soit jusqu'au 11 juillet 2024, par jugement du tribunal de commerce de Paris en date du 9 janvier 2024.

Or, comme le rappellent à juste titre les défenderesses, l'article L.622-7 I du code de commerce dispose : " Le jugement ouvrant la procédure emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception du paiement par compensation de créances connexes. Il emporte également, de plein droit, interdiction de payer toute créance née après le jugement d'ouverture, non mentionnée au I de l'article L. 622-17. Ces interdictions ne sont pas applicables au paiement des créances alimentaires ".

L'article L622-21 du même code énonce par ailleurs que :
" I.-Le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant :
1° A la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent ;
2° A la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent.
II.-Il arrête ou interdit également toute procédure d'exécution de la part de ces créanciers tant sur les meubles que sur les immeubles ainsi que toute procédure de distribution n'ayant pas produit un effet attributif avant le jugement d'ouverture. (...). "

En application de l'article 369 du code de procédure civile, l'instance est interrompue par " l'effet du jugement qui prononce la sauvegarde, le redressement judiciaire ou la liquidation judiciaire dans les causes où il emporte assistance ou dessaisissement du débiteur. "


La présente instance ne saurait être interrompue dès lors qu'elle ne porte pas exclusivement sur les demandes faites au titre de la dette locative contractée avant le jugement d'ouverture de la procédure de redressement judiciaire ; cependant il y a lieu de déclarer irrecevable la demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire fondée sur ce dernier commandement du 8 avril 2022, en ce qu'il a été délivré au titre de la dette locative née antérieurement à ce jugement.

Sur les demandes de fixation de créances

Les requérants ont fait évoluer leurs prétentions en ce qu'ils ne sollicitent plus de condamnation de la société CRECHE [6] au paiement de provisions au titre de l'arriéré locatif arrêté au 8 janvier 2023, des indemnités d'occupation majorées dues du 9 janvier 2023 au 11 juillet 2023, de la clause pénale, et de la taxe foncière, mais demandent désormais au juge des référés de fixer leurs créances à ces différents titres.

En application des dispositions de l'article L.622-21 du code de commerce, il est constant que la fixation du montant d'une créance et son inscription au passif du débiteur en liquidation judiciaire, ne relèvent pas des pouvoirs du juge des référés, qui ne peut ordonner que des mesures provisoires ou conservatoires. 

Dès lors, la saisine de la juridiction des référés ne pouvant caractériser une " instance au fond ", le juge commissaire est exclusivement compétent pour statuer sur l'admission des créances, antérieures à l'ouverture de la procédure collective. Les demandes de fixation des différentes composantes de la créance de Messieurs [I] [P] et [A] [S], toutes relatives à la dette locative antérieure au jugement d'ouverture de la procédure de redressement judiciaire de la société CRECHE [6], seront par conséquent déclarées irrecevables.

Il n'y a pas lieu à référé sur la demande de fixation au passif de la société CRECHE [6] de la somme de 13.270,25 euros au titre des travaux de remise en état initial des locaux loués, dès lors qu'il n'est pas établi que les requérants aient effectivement exposé une telle somme.

Sur les autres demandes

La demande de conservation du dépôt de garantie équivaut à une demande de paiement d'une provision au titre d'une pénalité contractuelle due des suites de l'acquisition de la clause résolutoire au titre de la dette locative antérieure au jugement d'ouverture de la procédure de redressement judiciaire ; elle doit donc être déclarée irrecevable.

Il n'entre pas dans l'office du juge des référés d'ordonner l'emploi des dépens en frais privilégiés de procédure collective, de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur cette demande.

Enfin, le rôle du mandataire judiciaire étant de défendre l'intérêt collectif des créanciers et non de relever et garantir la société objet de la procédure collective, il n'y a pas lieu à référé sur la demande de ce chef à l'encontre de la SELARL FIDES prise en la personne de Maître [K] [Z].
 Il est rappelé que les demandes formées à l'encontre de la société SELARL AJ ASSOCIES, prise en la personne de Maître [N] [U], sont irrecevables faute de placement de l'assignation qui lui a été délivrée.

Les demandeurs, qui succombent en la majorité de leurs demandes, conserveront la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il n'est pas inéquitable, au regard des circonstances du présent litige et de sa solution, de laisser à chacune des parties la charge des frais qu'elle a exposés au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, par ordonnance contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Déclarons irrecevables les demandes formées à l'encontre de la SELARL AJ ASSOCIES prise en la personne de Maître [N] [U] es qualité d'administrateur de la société CRECHE [6] ;

Déclarons irrecevables la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire fondée sur le commandement de payer délivré le 8 décembre 2022, ainsi que les demandes subséquentes d'expulsion, de séquestration des meubles et de fixation d'une indemnité d'occupation ;

Déclarons irrecevables les demandes de fixation de créances ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire fondée sur le commandement de payer délivré le 25 mai 2022, et sur les demandes subséquentes d'expulsion, de séquestration des meubles et de fixation d'une indemnité d'occupation ;

Constatons l'acquisition de plein droit de clause résolutoire pour réalisation de travaux non autorisés à la date du 6 mai 2022 ;

Accordons à la société CRECHE [6] des délais rétroactifs jusqu'au 16 avril 2024 pour procéder à la remise en l'état initial des locaux loués, avec suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais accordés ;

Constatons que les délais ont été respectés et la remise en l'état initial réalisée, et disons que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur les demandes relatives à l'acquisition de la clause résolutoire, l'expulsion du preneur, au sort des meubles, à la fixation d'une indemnité d'occupation ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de garantie formée à l'encontre de de la SELARL FIDES prise en la personne de Maître [K] [Z] es qualité de mandataire judiciaire de la société CRECHE [6] ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Condamnons Messieurs [I] [P] et [A] [S] aux dépens ;

Rejetons les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 25 avril 2024. 

Le Greffier,Le Président,



Clémence BREUILEmmanuelle DELERIS