Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 22 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [D] [W]
Madame [T] [W]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Me Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/09712 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3RTG

N° MINUTE : 11







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 22 avril 2024


DEMANDERESSE
S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] RIVP, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDEURS
Monsieur [D] [W], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [T] [W], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Nicolas RANA, Greffier, lors des débats et Jennifer BRAY, Greffière, lors des délibérés,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 12 février 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 22 avril 2024 par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, assistée de Jennifer BRAY, Greffière, 

Décision du 22 avril 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/09712 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3RTG


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 juillet 2017, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) a consenti un bail d'habitation à Madame [T] [W] et Madame [D] [W] sur des locaux situés au [Adresse 2]), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 629,76 euros et d'une provision pour charges de 320 euros.

Par actes de commissaire de justice du 16 août 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4989,57 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [T] [W] et Madame [D] [W] le 17 août 2023.

Par assignations du 4 décembre 2023, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Madame [T] [W] et Madame [D] [W] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d'occupation à titre de provision d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,3323,79 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 17 octobre 2023,400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 5 décembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 12 février 2024, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 8 février 2024, s'élève désormais à 1176,23 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par les défenderesses. La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [T] [W] et Madame [D] [W] reconnaissent en effet le montant de la dette locative et demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 50 euros, en plus du loyer courant. Ils ont expliqué avoir cessé toute activité professionnelle, compte tenu de leurs problèmes de santé et être en invalidité. 

Madame [T] [W] et Madame [D] [W] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Madame [T] [W] et Madame [D] [W] ont indiqué ne pas faire l'objet d'une telle procédure.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande
La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié aux locataires le 16 août 2023 et que la somme de 4989,57 euros n'a pas été réglée par ces dernières dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 27 septembre 2023.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s'acquitter de leur dette et à l'accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après. 

En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu'à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 8 février 2024, Madame [T] [W] et Madame [D] [W] lui devaient la somme de 1176,23 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Madame [T] [W] et Madame [D] [W] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elles seront solidairement condamnées, à titre provisoire, à payer cette somme à la bailleresse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Madame [T] [W] et Madame [D] [W] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Son montant sera provisoirement fixé au montant actuel du loyer et des charges,.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 27 septembre 2023, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) ou à son mandataire.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [T] [W] et Madame [D] [W], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnées aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.


En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 16 août 2023 n'a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 25 juillet 2017 entre la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP), d'une part, et Madame [T] [W] et Madame [D] [W], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2]) est résilié depuis le 27 septembre 2023,

CONDAMNE solidairement Madame [T] [W] et Madame [D] [W] à payer à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) la somme de 1176,23 euros (mille cent soixante-seize euros et vingt-trois centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 8 février 2024,

AUTORISE Madame [T] [W] et Madame [D] [W] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Madame [T] [W] et Madame [D] [W],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 27 septembre 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Madame [T] [W] et Madame [D] [W] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Madame [T] [W] et Madame [D] [W] seront solidairement condamnées à verser à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Madame [T] [W] et Madame [D] [W] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 16 août 2023 et celui des assignations du 4 décembre 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 avril 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge