Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 22 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [H] [G]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Me Patrick MAYET

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/10160 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3ULI

N° MINUTE : 5







JUGEMENT 
rendu le 22 avril 2024


DEMANDERESSE
S.A.R.L. GROUPE SOS COOPERATIVE IMMOBILIERE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Patrick MAYET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0139

DÉFENDEUR
Monsieur [H] [G], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Nicolas RANA, Greffier, lors des débats et Jennifer BRAY, Greffière, lors des délibérés, 

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 12 février 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 22 avril 2024 par Fairouz HAMMAOUI, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffière





Décision du 22 avril 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/10160 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3ULI

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 juin 2009, la société GROUPE S.O.S. COOPERATIVE IMMOBILIERE a consenti un bail d'habitation à Monsieur [H] [G] sur des locaux situés au [Adresse 2]), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 197,48 euros et d'une provision pour charges de 45 euros.

Par acte de commissaire de justice du 18 avril 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 58 622,25 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [H] [G] le 18 avril 2023.

Par assignation du 25 octobre 2023, la société GROUPE S.O.S. COOPERATIVE IMMOBILIERE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [H] [G] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,65 377,65 euros au titre au titre des loyers et charges échus impayés au mois de septembre 2023 inclus,6537,76 euros au titre de la clause pénale,1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 27 octobre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 12 février 2024, la société GROUPE S.O.S. COOPERATIVE IMMOBILIERE maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 12 février 2024, s'élève désormais à 1763,24 euros. La société GROUPE S.O.S. COOPERATIVE IMMOBILIERE considère, par ailleurs, qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [H] [G] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

La société GROUPE S.O.S. COOPERATIVE IMMOBILIERE ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société GROUPE S.O.S. COOPERATIVE IMMOBILIERE a précisé ne pas avoir connaissance de l'existence d'une telle procédure concernant Monsieur [H] [G].

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande
La société GROUPE S.O.S. COOPERATIVE IMMOBILIERE justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 18 avril 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 58 622,25 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 19 juin 2023.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l'audience, que les revenus du foyer de Monsieur [H] [G] lui permettent raisonnablement d'assumer le paiement d'une somme de 49 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après.

Cependant, en l'absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais de paiement, il convient d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la société GROUPE S.O.S. COOPERATIVE IMMOBILIERE à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, il ressort des débats que l'expulsion de Monsieur [H] [G] entraînera des conséquences d'une exceptionnelle dureté au sens de l'article L. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution, compte tenu de la précarité actuelle de sa situation: il convient donc de porter à cinq mois le délai prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, la société GROUPE S.O.S. COOPERATIVE IMMOBILIERE verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 12 février 2024, Monsieur [H] [G] lui devait la somme de 1763,24 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur [H] [G] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [H] [G] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Son montant sera fixé au montant actuel du loyer et des charges.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 19 juin 2023, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société GROUPE S.O.S. COOPERATIVE IMMOBILIERE ou à son mandataire.

Sur la demande au titre de la clause pénale

Aux termes de l'article L. 132-1 du code de la consommation, " dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.
[...]
Les clauses abusives sont réputées non écrites.
L'appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.
[...]
Les dispositions du présent article sont d'ordre public. "

En l'espèce, le contrat de bail litigieux prévoit une pénalité due par Monsieur [H] [G] en raison des manquements à l'exécution du contrat de bail. Cette clause, qui met à la charge exclusive du locataire une pénalité en cas d'inexécution d'une des clauses du bail ou de retard dans le paiement du loyer, est source de déséquilibre au détriment du consommateur en raison de l'absence de réciprocité en cas de manquement du bailleur.

Cette clause étant réputée non écrite en application des dispositions précitées, les demandes de la société GROUPE S.O.S. COOPERATIVE IMMOBILIERE tendant à son application seront donc rejetées.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [H] [G], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 18 avril 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 17 juin 2009 entre la société GROUPE S.O.S. COOPERATIVE IMMOBILIERE, d'une part, et Monsieur [H] [G], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2]) est résilié depuis le 19 juin 2023,

CONDAMNE Monsieur [H] [G] à verser à la société GROUPE S.O.S. COOPERATIVE IMMOBILIERE une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE Monsieur [H] [G] à payer à la société GROUPE S.O.S. COOPERATIVE IMMOBILIERE la somme de 1763,24 euros (mille sept cent soixante-trois euros et vingt-quatre centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 12 février 2024,

AUTORISE Monsieur [H] [G] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 49 euros (quarante-neuf euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

ORDONNE à Monsieur [H] [G] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2]) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

PROROGE de cinq mois le délai prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,

DIT, en conséquence, que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de cinq mois suivant le commandement d'avoir à libérer les lieux,

DÉBOUTE la société GROUPE S.O.S. COOPERATIVE IMMOBILIERE de sa demande au titre de la clause pénale,

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société GROUPE S.O.S. COOPERATIVE IMMOBILIERE de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [H] [G] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 18 avril 2023 et celui de l'assignation du 25 octobre 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 février 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge