Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 25 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 23/15517
N° Portalis 352J-W-B7H-C3OBI



N° MINUTE : 5

Assignation du :
27 Novembre 2023


Jugement avant dire droit
[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :


Expert : [R] [D] [L][2]

[2] 
[Adresse 2]
[Localité 5]





JUGEMENT 
rendu le 25 Avril 2024

DEMANDERESSE

Société FONCIERE SAINT HILAIRE
[Adresse 4]
[Localité 6]

représentée par Maître Sébastien REGNAULT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0055



DEFENDERESSE

S.A.R.L. FRK PRIMEUR
[Adresse 3]
[Localité 9]

représentée par Maître Véronique STORA, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #A0405


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition


DEBATS

A l’audience du 05 Mars 2024 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort





EXPOSE DES FAITS

Par acte sous seing privé du 15 avril 2011, la société civile FONCIERE SAINT HILAIRE a donné à bail commercial en renouvellement à Monsieur [W] aux droits duquel vient la S.A.R.L. FRK PRIMEUR, des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 9] pour y exercer une activité exclusive de “vente de fruits et légumes frais secs ou en conserve”. Le bail a été conclu pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2010 pour se terminer le 30 juin 2019, moyennant le versement d’un loyer annuel en principal de 16.000 euros hors taxes et hors charges.

Les locaux loués sont désignés contractuellement ainsi :
“Au rez-de-chaussée à droite de l’entrée de l’immeuble sus-désigné, une boutique avec chambre à coucher, salle à manger, cuisine, WC, dépendances”.

Par acte extrajudiciaire en date du 20 septembre 2022, la société civile FONCIERE SAINT HILAIRE a notifié à la S.A.R.L. FRK PRIMEUR un congé avec offre de renouvellement du bail à effet du 31 mars 2023 proposant de voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle en principal de 32.000 euros hors taxes et hors charges.

Par courrier recommandé daté du 7 octobre 2022, la société FRK PRIMEUR a accepté le renouvellement du bail mais a refusé le loyer proposé.

Par courrier recommandé en date du 24 juillet 2023, la société civile FONCIERE SAINT HILAIRE a notifié à la S.A.R.L. FRK PRIMEUR un mémoire préalable sollicitant notamment la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 32.000 euros hors taxes et hors charges par an à compter du 1er avril 2023.

Par un mémoire en réponse notifié par courrier recommandé en date du 23 août 2023, la S.A.R.L. FRK PRIMEUR a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 23.928 euros en principal.

Se prévalant de l’absence d’accord intervenu sur le montant du loyer renouvelé, la société civile FONCIERE SAINT HILAIRE a, par acte d’huissier délivré le 27 novembre 2023, fait assigner la S.A.R.L. FRK PRIMEUR devant le Juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, aux fins notamment de voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 32.000 euros hors taxes et hors charges par an à compter du 1er avril 2023 et subsidiairement ordonner une expertise judiciaire.

Aux termes de son dernier mémoire régulièrement notifié par lettre recommandée et par la voie électronique les 23 et 28 février 2024, la société civile FONCIERE SAINT HILAIRE demande au juge des loyers commerciaux de :

Vu les articles L. 145-33, L. 145-34, R. 145-7 et R. 145-8 du code de commerce,

- Fixer à la somme de 32.000 euros hors taxes et hors charges par an en principal le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2023 pour les locaux situés [Adresse 3], toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées, sous réserve des dispositions d'ordre public de la loi du 18 juin 2014,
- Condamner la société FRK PRIMEUR au paiement des intérêts légaux à compter de la date de délivrance de l'assignation, sur les loyers arriérés à compter de chaque date d'exigibilité et leur capitalisation dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil,
- Subsidiairement, ordonner une mesure d'instruction en application de l'article R. 145-30 du code de commerce et dans ce cas fixer le loyer provisionnel pour la durée de l'instance à la somme annuelle de 32.000 euros hors taxes et hors charges, à compter du 1er avril 2023,
- Juger qu'à défaut d'exercice par les parties de leur droit d'option prévu par l'article L. 145-57 du code de commerce, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L. 111-2, L. 111-3 et L. 111-6 du code des procédures civiles d'exécution,
- Ordonner l'exécution provisoire du jugement à venir,
- Réserver le sort des dépens.

Par un mémoire régulièrement notifié par lettre recommandée et par la voie électronique les 28 février et 1er mars 2024, la S.A.R.L. FRK PRIMEUR demande au juge des loyers commerciaux, au visa des articles L. 145-33 et L. 145-34 et suivants du code de commerce, de :

- Débouter le bailleur de sa demande de fixation de la valeur locative à la somme de 32.000 euros,
- Fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 23.928 euros en principal,
- Juger que le prix du nouveau loyer ne sera pas immédiatement applicable en totalité et que l'augmentation des loyers ne sera pas supérieure à plus de 10 % d'une année par rapport à la suivante,
- Subsidiairement s'il était retenu le principe de la fixation du loyer de la partie logement suivant les valeurs des surfaces de logement, sans procéder à la pondération applicable aux surfaces des commerces alors il conviendra d'appliquer sur la partie logement, un abattement de 30 % du loyer retenu, pour charges exorbitantes que sont les taxes, les charges, le dépôt de garantie de 6 mois et la fixation “à prix marché au bout de 12 ans” au lieu de l'indice d'augmentation applicable aux logements,
- Au cas où une mesure d'expertise serait ordonnée, dire que le loyer actuel continuera de s'appliquer jusqu'à la décision définitive,
- Condamner le demandeur en tous les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 mars 2024 pour plaidoiries et mise en délibéré à ce jour.


MOTIFS DE LA DÉCISION


Par application des articles L. 145-33 et L. 145-34, alinéa 3, du code de commerce combinés, le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative lorsque le bail expiré a duré plus de douze ans, la règle du plafonnement étant alors écartée.

Il résulte des pièces versées aux débats que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 9] à compter du 1er avril 2023 et sur le fait que le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, le bail expiré qui a pris effet au 1er juillet 2010 ayant duré 12 ans et 9 mois.

En revanche, elles demeurent en désaccord sur le prix.

Se fondant sur un avis non contradictoire réalisé à sa demande par M. [M], expert judiciaire, datant du 22 avril 2022, la société civile FONCIERE SAINT HILAIRE sollicite la fixation du montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle en principal de 32.000 euros, compte-tenu de la bonne situation des lieux loués pour l'activité exercée dans un quartier animé mixte d'habitation et de bureaux à forte densité commerciale. Elle précise que les locaux sont composés d’une partie boutique d’une surface de 45 m² P et d’une partie logement à la suite du commerce d’une surface de 58 m² P et que les prix unitaires retenus par l’expert amiable de 400 euros / m² P / an pour la boutique et de 20 € / m² P / mois sont justifiés.

La S.A.R.L. FRK PRIMEUR, quant à elle, relativise l’intérêt de l’emplacement mais ne conteste pas le prix unitaire de 400 euros / m² P sollicité par la bailleresse qu’elle demande d’appliquer à l’ensemble du local arguant que la partie logement doit être pondérée et sa valeur locative appréciée, au regard de la destination commerciale pour le tout convenue contractuellement par les parties. Elle critique en revanche le rapport amiable quant aux surfaces utiles et à leur pondération.

Dans la mesure où la surface des locaux est contestée, que l’expert amiable indique que son évaluation est “sous réserve d’une visite détaillée des lieux”, qu’aucun des plans communiqués par chacune des parties n’est approuvé par l’autre et que la valeur locative de la partie logement est contestée, il est nécessaire de recourir à une mesure d'expertise en application de l'article R.145-30 du code de commerce, aux frais avancés de la société civile FONCIERE SAINT HILAIRE, demanderesse à la fixation judiciaire du loyer, dans les termes du présent dispositif.

En application de l'article L. 145-57 du code de commerce, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la S.A.R.L. FRK PRIMEUR pour la durée de l'instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges.

Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.



PAR CES MOTIFS


Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate le principe du renouvellement du bail liant la société civile FONCIERE SAINT HILAIRE et la S.A.R.L. FRK PRIMEUR portant sur des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 9], à compter du 1er avril 2023 ;

Dit que le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative en raison de la durée du bail expiré qui est supérieure à 12 ans,

Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d’expert :

Madame [R] [D]
[Adresse 2]
Tel : [XXXXXXXX01]
Mail : [Courriel 8]

avec pour mission de :

- convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
- visiter les locaux litigieux situés [Adresse 3] à [Localité 9] et de les décrire,
- entendre les parties en leurs dires et explications,
- rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er avril 2023 au regard des caractéristiques des locaux, de la destination du bail, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,
- rendre compte du tout et donner son avis motivé,
- dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;


Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 avril 2025 ;

Fixe à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la société civile FONCIERE SAINT HILAIRE à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, [Adresse 7]) avant le 28 juin 2024 inclus, avec une copie de la présente décision ;

Dit que l’affaire sera rappelée le 03 septembre 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges ;

Sursoit à statuer sur les demandes dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert ;

Réserve les dépens ;

Rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à PARIS, le 25 avril 2024.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER M. ESCRIVE