Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 22 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [R] [U]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Maître Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/07274 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2YLF

N° MINUTE : 1







JUGEMENT 
rendu le 22 avril 2024


DEMANDERESSE
S.A.S. HENEO, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEUR
Monsieur [R] [U], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Nicolas RANA, Greffier, lors des débats et Jennifer BRAY, Greffière, lors des délibérés, 

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 12 février 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 22 avril 2024 par Fairouz HAMMAOUI, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffière





Décision du 22 avril 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/07274 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2YLF


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 juin 2022, la société HENEO a donné à bail à Monsieur [R] [U] un appartement meublé à usage d'habitation dans la résidence sociale " Sonia DELAUNAY " située [Adresse 1]- [Localité 2], moyennant une redevance mensuelle charges comprises de 554,92 euros.

Des redevances étant demeurés impayées, la société HENEO a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 3380.30 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 03 mai 2023.

Par acte de commissaire de justice du 06 septembre 2023, la société HENEO a fait assigner Monsieur [R] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
-constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de contrat de résidence liant les parties et subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de résidence liant les parties,
-ordonner l'expulsion à compter de la signification de la décision à intervenir de Monsieur [R] [U], des occupants de son chef et de tous biens, 
-ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers,
-condamner Monsieur [R] [U] à payer la somme de 5694,58 euros au titre des redevances impayées avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu'à une indemnité d'occupation égale au montant de la redevance mensuelle actuelle augmentée des charges à compter de la date de la résiliation jusqu'à complète libération des lieux,
-condamner Monsieur [R] [U] à payer la somme de 480 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L'affaire a été appelée à l'audience du 18 décembre 2023, elle a fait l'objet d'un renvoi, Monsieur [R] [U] ayant sollicité le bénéfice de l'aide juridictionnelle et l'assistance d'un avocat.

A l'audience en date du 12 février 2024, la société HENEO, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance à la somme de 6231,25 euros selon décompte arrêté au 30 janvier 2024. Elle rappelle que depuis septembre 2023, Monsieur [R] [U] ne s'est acquitté d'aucune redevance et que la clause résolutoire insérée au bail, ne pouvait être suspendue, le bail n'étant pas soumis aux dispositions de la loi du 06 juillet 1989.

Monsieur [R] [U] a comparu sans être assisté par un avocat. Il indique être suivi par une assistante sociale et avoir déposé un dossier de FSL en cours d'instruction. Il a précisé avoir rencontré des difficultés à trouver du travail, son dernier emploi correspondant à un CDD ayant pris fin en juin 2023. Monsieur [R] [U] a toutefois indiqué commencer un nouvel emploi le soir même, pouvant aboutir à la signature d'un CDI. Compte tenu de ces éléments, il propose de régler 100 euros par mois pour solder la dette, et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire. 

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du contrat de résidence

Le contrat de résidence liant Monsieur [R] [U] et la société HENEO doit être considéré comme portant sur un logement-foyer au sens de l'article L.633-1 du code de la construction et de l'habitation qui le définit comme un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective et qui accueille notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées.

Ainsi, en application de l'article R.633-3 du même code, le propriétaire peut résilier le contrat sous réserve d'un délai de préavis d'un mois notamment en cas d'impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. En outre, la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

En l'espèce, le contrat liant Monsieur [R] [U] et la société HENEO comprend une clause résolutoire qui prévoit la résiliation du contrat notamment en cas de non-paiement de la redevance, et ce un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Il a été délivré le 03 mai 2023 un commandement de payer à Monsieur [R] [U] portant en principal sur la somme de 3380.30 euros au titre des redevances et charges impayées au 28 avril 2023. 

Dans le mois de ce commandement de payer, aucun versement n'a été effectué. Par conséquent, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du contrat de résidence à la date du 04 juin 2023.

Sur l'expulsion

Monsieur [R] [U] étant occupant sans droit ni titre depuis le 04 juin 2023, il convient d'ordonner son expulsion des lieux, ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur l'indemnité d'occupation

Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l'occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l'article 1240 du code civil, une indemnité d'occupation est allouée à celui-ci. En effet, l'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. Elle entre donc dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.
 
En conséquence, en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au vu des éléments de faits propres à l'affaire, l'indemnité d'occupation sera provisoirement fixée au montant du loyer et des charges qui aurait dû être payés en cas de poursuite dudit bail augmenté des accessoires.
 
L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 04 juin 2023, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés la société HENEO ou à son mandataire.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Monsieur [R] [U] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, la société HENEO produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [R] [U] reste lui devoir la somme de 6231,25 euros à la date du 30 janvier 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des redevances impayées et aux indemnités d'occupation échues à décembre 2023 inclus.

Monsieur [R] [U] ne produisant pas la preuve de la réalisation d'un quelconque paiement en diminution de sa dette, il convient par conséquent de le condamner à payer à la société HENEO la somme de 6231,25 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement

Comme indiqué ci-dessus, le contrat de résidence objet du présent litige est soumis aux dispositions du code de la construction et de l'habitation et du code civil, pas aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et en particulier à son article 24.

Aux termes des articles 1304 dernier alinéa et 1224 et suivants du code civil, la condition résolutoire est celle qui, lorsqu'elle s'accomplit, opère la révocation de l'obligation et qui remet les choses au même état que si l'obligation n'avait pas existé. Il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.


Les dispositions de l'article 1343-5 du code civil précisent que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années.

En l'espèce, vu les explications de Monsieur [R] [U] à l'audience sur sa situation financière, il convient de l'autoriser à se libérer de sa dette en 24 mensualités de 100 euros par mois, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, selon les modalités prévues au dispositif de la décision.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [R] [U], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.

L'équité commande en revanche de ne pas condamner Monsieur [R] [U] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 29 juin 2022 entre la société HENEO et Monsieur [R] [U] concernant un appartement meublé à usage d'habitation (5ème étage, appartement n°0511) dans la résidence sociale " Sonia DELAUNAY " située [Adresse 1], - [Localité 2] sont réunies à la date du 04 juin 2023,

ORDONNE en conséquence à Monsieur [R] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu'à défaut pour Monsieur [R] [U] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société HENEO pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Monsieur [R] [U] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;
 

DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue à la redevance dès 04 juin 2023, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient la redevance et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [R] [U] à verser à la société HENEO la somme de 6231,25 euros (décompte arrêté au 30 janvier 2024, incluant la mensualité de décembre 2023), correspondant à l'arriéré des redevances, charges et indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 03 mai 2023,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

AUTORISE Monsieur [R] [U] à s'acquitter de l'arriéré locatif, outre la redevance et les charges courantes, en 24 mensualités de 100 euros chacune, la dernière échéance soldant la dette,

PRÉCISE que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement de la redevance et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,

DEBOUTE la société HENEO de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [R] [U] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
 
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 22 Avril 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection.