Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 25 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 23/07921 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-C2DYW


N° MINUTE : 6

Assignation du :
17 Mai 2023

EXPERTISE[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :


Expert:
[J] [D][2]

[2] 
[Adresse 2]
0145483200





JUGEMENT 
rendu le 25 Avril 2024


DEMANDERESSE

Madame [P] [M] [B] [V] épouse [G]
[Adresse 5]
[Localité 6]

représentée par Maître Agesilas MYLONAKIS de la SELEURL AGESILAS MYLONAKIS, demeurant [Adresse 3], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #G0757



DEFENDERESSE

E.U.R.L. MON PETIT COMMERCE
[Adresse 5]
[Localité 6]

représentée par Me Roda FERARU, demeurant [Adresse 4], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1150

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière


DEBATS

A l’audience du 05 Mars 2024 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort





EXPOSE DES FAITS

Par acte sous seing privé du 7 juillet 2014, Madame [P] [V] épouse [G] a donné à bail commercial à la S.A.R.L. BBR, aux droits de laquelle vient l’E.U.R.L. MON PETIT COMMERCE suite à une cession du fonds de commerce intervenue suivant acte du 24 avril 2019, des locaux situés [Adresse 5] à [Localité 6] pour y exercer une activité exclusive de “vente de comestibles et restauration de type rapide ne nécessitant pas de conduit de cheminée ni de fabrication de produits alimentaires sur place. Aucun appareil de cuisson ne sera toléré dans les lieux loués à l’exception d’un toaster nécessaire à l’activité du preneur”. Le bail a été conclu pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2014 pour se terminer le 30 juin 2023, moyennant le versement d’un loyer annuel en principal de 15.723 euros hors taxes et hors charges.

Les locaux loués sont désignés contractuellement ainsi :
“Une boutique en façade sur rue au rez-de-chaussée droite représentant le lot numéro 3 du règlement de copropriété d’une surface de 26 m² environ”.

Par un avenant au bail du 5 décembre 2014, les parties sont convenues d’ajouter dans la désignation des locaux loués “la cave n° 46 dont le preneur aura la jouissance à compter du 1er décembre 2014” sans autre modification des charges, clauses et conditions du bail.

Par acte extrajudiciaire en date du 8 décembre 2022, Madame [P] [V] épouse [G] a notifié à l’E.U.R.L. MON PETIT COMMERCE un congé avec offre de renouvellement du bail à effet du 30 juin 2023 proposant de voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle en principal de 24.000 euros hors taxes et hors charges.

Par courrier recommandé en date du 9 mars 2023, Madame [P] [V] épouse [G] a notifié à l’E.U.R.L. MON PETIT COMMERCE un mémoire préalable sollicitant notamment la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 28.000 euros hors taxes et hors charges par an à compter du “1er octobre 2019”.

Se prévalant de l’absence d’accord intervenu sur le montant du loyer renouvelé, Madame [P] [V] épouse [G] a, par acte d’huissier délivré le 17 mai 2023, fait assigner l’E.U.R.L. MON PETIT COMMERCE devant le Juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, aux fins notamment de voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 24.000 euros hors taxes et hors charges par an à compter du 1er juillet 2023.

Aux termes de son dernier mémoire régulièrement notifié par lettre recommandée et par la voie électronique le 4 mars 2024, Madame [P] [V] épouse [G] demande au juge des loyers commerciaux, avec le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Vu les articles L. 145-33, L. 145-34, R. 145-7 et R. 145-8 du code de commerce,

- Fixer le prix du loyer du bail renouvelé soit fixé suivant la valeur locative à 26.000 euros hors taxes, pour un bail renouvelé à compter du “1er octobre 2019” aux clauses et conditions du bail expiré,
- Dire que les intérêts seront dus sur le différentiel de loyers, et pourront être capitalisés s’ils sont dus pour une année entière,
- Pour le cas où une mesure d’instruction serait ordonnée, fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuelle de 26.000 euros hors taxes et hors charges,
- Limiter la mesure d’instruction à la seule recherche de la valeur locative, eu égard à la non-application de la règle du plafonnement, 
- Condamner le preneur aux entiers dépens.

Par un mémoire régulièrement notifié par lettre recommandée et par la voie électronique les 29 février et 4 mars 2024, l’E.U.R.L. MON PETIT COMMERCE demande au juge des loyers commerciaux, au visa des articles L. 145-33 et L. 145-34 et suivants du code de commerce, de :

Vu les articles L. 145-33, L. 145-34 et suivants du code de commerce,
Vu les articles R. 145-2 et suivants du code de commerce,
Vu l’article 1343-2 du code civil,

- Dire et juger que le bail est renouvelé pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 1er juillet 2023, et ce à ses clauses et conditions ;
- Fixer le montant du loyer renouvelé à la somme de 14.000 euros hors taxes et hors charges par an ;
- Dire n’y avoir lieu à expertise judiciaire sur l’estimation de la valeur locative ;
- Dans l’hypothèse où une expertise serait ordonnée, fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuelle de 14.000 euros hors taxes et hors charges ;
- Condamner Madame [G] à payer à la société MON PETIT COMMERCE le trop-perçu sur le différentiel résultant de la fixation du loyer renouvelé à compter du 1er juillet 2023, et ce avec intérêt à taux légal et capitalisation des intérêts à compter du 1er juillet 2023 ;
- Dire qu’à défaut d’exercice du droit d’option prévu par l’article L. 145-57 du code de commerce et à défaut d’appel, ou si l’exécution provisoire est ordonnée, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L. 111-2 à -6 du code des procédures civiles d’exécution ;
- Ordonner l’exécution provisoire ;


L’affaire a été appelée à l’audience du 5 mars 2024 pour plaidoiries et mise en délibéré à ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le principe du renouvellement du bail

Les parties s’accordent pour le renouvellement du bail des locaux loués situés [Adresse 5] à [Localité 6] à compter du 1er juillet 2023 par l’effet du congé avec offre de renouvellement signifié par Madame [P] [V] épouse [G] le 8 décembre 2022.

Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

Les parties s’accordent sur le fait que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, le bail expiré comprenant une clause selon laquelle “il est convenu que le loyer sera automatiquement déplafonn[é] en fin de bail et fixé en fonction de la valeur locative des locaux dans le cadre du prochain renouvellement de bail”.

En revanche, elles demeurent en désaccord sur le prix.

Selon l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Madame [P] [V] épouse [G] sollicite la fixation du montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle en principal de 26.000 euros, sur la base d’une surface pondérée des locaux de 26 m² P et d’un prix unitaire de 1.000 euros / m² P compte-tenu de la bonne situation des lieux loués et de leur excellente visibilité. Elle se fonde sur des références issues du site “bureauxlocaux.com” et dont il ressort que les prix unitaires sont compris entre 800 et 2.800 euros / m². Elle conteste le rapport d’expertise unilatérale produit par la locataire, notamment sur la pondération des surfaces estimant que celle-ci n’est pas conforme à la 5ème édition de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière, que les abattements ne sont pas justifiés d’autant que la locataire n’exploite le local que de 10 à 15h, alors que le bail lui permet d’exploiter jusqu’à 20 heures.

L’E.U.R.L. MON PETIT COMMERCE, quant à elle, se fonde sur un rapport d’expertise amiable non contradictoire établi par Monsieur [S] [Y], expert judiciaire, le 7 février 2024, qui a évalué la valeur locative des locaux loués à la somme annuelle de 14.000 euros. Pour conclure à cette valeur, Monsieur [Y] retient une surface utile globale de 36,55 m² qu’il pondère à 20,60 m² P, un prix unitaire avant correctifs de 900 euros / m² P, soit une valeur locative avant correctifs de 18.536 euros. Il applique trois correctifs à la valeur locative :
- il déduit la taxe foncière à la charge du preneur de 610 euros selon les indications de la locataire,
- il retient un abattement de 20 % au titre des interdictions d’exploitation après 20 heures et de terrasse, le bail expiré stipulant que le preneur s’engage “à ne pas ouvrir sa boutique au-delà de 20 H” et “à ne pas installer de terrasse devant la boutique”,
- il retient un abattement de 2 % au titre des charges de l’immeuble non locatives à la charge du preneur, sous réserve de communication du montant des charges de l’immeuble non locatives refacturées au locataire.
La preneuse soutient que les abattements retenus par Monsieur [Y] sont justifiés compte tenu de la destination des locaux et des restrictions contractuelles d’exploitation : restauration rapide (sandwicherie) sans cuisine et sans extraction, interdiction d’installation d’une terrasse, interdiction d’ouvrir le local après 20 heures, absence d’accès au local poubelles.

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.
Il se déduit par ailleurs de cette disposition que le juge ne peut fonder sa décision exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties, peu important qu’elle l’ait été en présence des parties, sans méconnaître le principe du contradictoire.

Or, en l’espèce, le rapport d’expertise unilatérale établi par Monsieur [Y] et qui n’est pas corroboré par d’autres pièces, est contesté par la bailleresse notamment quant la pondération des surfaces du local, les références citées, les abattements proposés. Dans la mesure où le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, il est donc nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R. 145-30 du code de commerce, aux frais avancés de Madame [P] [V] épouse [G], demanderesse à la fixation judiciaire du loyer, dans les termes du présent dispositif.

En application de l’article L. 145-57 du code de commerce, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par l’E.U.R.L. MON PETIT COMMERCE pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges, dans la mesure où le rapport d’expertise amiable de Monsieur [Y] n’est pas corroboré par d’autres pièces.

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.



PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate le principe du renouvellement du bail liant Madame [P] [V] épouse [G] et l’E.U.R.L. MON PETIT COMMERCE portant sur des locaux sis [Adresse 5] à [Localité 6], à compter du 1er juillet 2023,

Dit que le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative,

Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d’expert :

Monsieur [J] [D]
[Adresse 2]
Tel : [XXXXXXXX01] / Mail : [Courriel 7]
avec pour mission de :

- convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
- visiter les locaux litigieux situés [Adresse 5] à [Localité 6] et les décrire,
- entendre les parties en leurs dires et explications,
- rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er juillet 2023 au regard des caractéristiques des locaux, de la destination du bail, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce,
- rendre compte du tout et donner son avis motivé,
- dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 avril 2025 ;

Fixe à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par Madame [P] [V] épouse [G] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, [Adresse 8]) avant le 28 juin 2024 inclus, avec une copie de la présente décision ;

Dit que l’affaire sera rappelée le 03 septembre 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges ;

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert ;

Réserve les dépens ;

Rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.


Fait et jugé à Paris le 25 Avril 2024

La Greffière La Présidente 
M. PLURIEL M. ESCRIVE