Tribunal Judiciaire · Service des référés — 25 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/54321 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-CZ3QE

N° : 2-CB

Assignation du :
17 mai 2023

[1]

[1] 2Copies exécutoires
délivrées le:
 


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 25 avril 2024



par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Clémence BREUIL, Greffier. 
DEMANDEURS

Madame [B] [W] épouse [L]
[Adresse 3]
[Localité 7]

Monsieur [M] [W]
[Adresse 5]
[Localité 6]

représentés par Maître Claire BOUSCATEL de l’ASSOCIATION BIARD BOUSCATEL, avocats au barreau de PARIS - #R0146


DEFENDERESSE

La S.A.S. VEL
[Adresse 4] et [Adresse 2]
[Localité 7]

représentée par Maître Nicolas CHAIGNEAU de la SELARL CPNC Avocats, avocats au barreau de PARIS - #D0230



DÉBATS

A l’audience du 14 Mars 2024, tenue publiquement, présidée par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente, assistée de Clémence BREUIL, Greffier, 




Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 21 février 2018, Monsieur [M] [W] et Madame [B] [W] ont consenti à la société LE NANSOUTY le renouvellement du bail portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 4] et [Adresse 1], moyennant le paiement d'un loyer annuel de 46.492 euros hors charges et hors taxes, payable trimestriellement d'avance.

La société LE NANSOUTY a cédé son fonds de commerce, comprenant le droit au bail, à la société VEL par acte sous seing privé du 23 septembre 2019.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au preneur, par exploit du 1er mars 2023, un commandement de payer la somme en principal de 19.820,42 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 20 février 2023, le commandement visant la clause résolutoire.

Se prévalant de la non-régularisation des causes du commandement de payer dans le délai imparti, les bailleurs ont, par exploits délivrés le 17 mai 2023, fait citer la société VEL devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail et que la société VEL est devenue occupante sans droit ni titre depuis le 1er avril 2023 ;

- ordonner l'expulsion de la défenderesse et de tous occupants de son chef, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, le juge des référés se réservant la liquidation de l'astreinte ;

- dire que l'expulsion se fera en la forme ordinaire ou avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ; 

- autoriser Madame [B] [W] et Monsieur [M] [W] à faire séquestrer les objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l'expulsion dans tel garde-meuble qu'il leur plaira aux frais, risques et périls de la partie expulsée ;

- condamner la société VEL à payer à Madame [B] [W] et Monsieur [M] [W] la somme provisionnelle de 20.437,15 € correspondant à l'arriéré locatif selon décompte arrêté au 18 avril 2023, 1er trimestre 2023 inclus ;

- condamner la société VEL à Madame [B] [W] et Monsieur [M] [W], à titre de provision, une indemnité d'occupation fixée forfaitairement à la somme de 5.000 € par mois, outre les charges, taxes locatives et indexation légales, à compter du mois d'avril 2023 et jusqu'à la libération effective des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion de la société locataire, avec possibilité de régulariser les charges et d'obtenir le paiement du solde des charges récupérables sur justificatif, qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi ;

- déclarer acquis le montant du dépôt de garantie d'un montant de 24.793,46 € ;

- condamner la société VEL au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L'assignation a été dénoncée à la société BNP PARIBAS et à la BANQUE CIC EST, créanciers inscrits, par exploits du 24 mai 2023.

A l'audience du 14 mars 2014, les demandeurs, représentés, actualisent leur demande de provision à la somme de 16.099,70 € selon décompte arrêté à la date du 11 mars 2024, 1er trimestre 2024 inclus, indiquent qu'ils s'opposent à l'octroi de délais de paiement, sollicitent une condamnation en deniers ou quittances compte tenu des paiements allégués en défense, et sollicitent pour le surplus le bénéfice de son assignation.

La société VEL, représentée, indique oralement qu'elle a totalement apuré la dette locative, et sollicite des délais de paiement.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance et aux notes d'audience.

La décision a été mise en délibéré au 25 avril 2024, les parties étant autorisées à produire, jusqu'au 15 avril 2024, une note en délibéré relative à l'encaissement des paiements allégués en défense.

MOTIFS

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

L'article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.

L'article L. 145-41-du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l'espèce, le contrat de renouvellement de bail stipule une clause résolutoire prévoyant notamment qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer d'indemnité d'occupation ou de prestations, comme en cas d'inexécution des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement du 1er mars 2023 mentionne le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint, permettant au locataire d'en critiquer éventuellement les causes.

La lecture du décompte produit permet de constater que la défenderesse n'a pas soldé les causes du commandement dans le délai d'un mois, de sorte que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 1er avril 2023.

Sur la provision et la demande de délais de paiement

L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

Aux termes de l'alinéa 2 de l'article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. 

Au cas présent, il résulte de la comparaison du dernier décompte produit par les demandeurs, arrêté à la date du 11 mars 2024, et des justificatifs de ses paiements produits par la défenderesse- extraits de son application bancaire, copie d'un chèque et extraits de son espace client ouvert sur le site immoscope, retraçant manifestement l'état et l'historique de ses échanges pécuniaires avec la société mandataire de ses bailleurs - que les règlements intervenus postérieurement à la date du 26 février 2024, n'ont pas été portés au crédit de la société VEL sur le décompte produit.

Il apparaît ainsi que si le solde débiteur était de 16.099,70 euros à la date du 26 février 2024, ont depuis été encaissés par les bailleurs :
-Un virement bancaire de 3.000 € réalisé en ligne le 11 mars 2024,

-Un chèque de 5.000 € daté du 11 mars 2024, dont le numéro correspond au règlement de 5.000 € mentionné le 12 mars 2024 sur le compte immoscope,

-Un virement bancaire de 6.000 € effectué en ligne le 12 mars 2024,

Ce qui porte la dette locative à la somme de 2.099,70 euros à la date du 12 mars 2024, et non de 16.099,70 € comme allégué par les demandeurs.

En conséquence, la défenderesse sera condamnée par provision au paiement de la somme non sérieusement contestable de 2.099,70 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté à la date du 12 mars 2024, 1er trimestre 2024 inclus.

Compte-tenu des importants efforts de paiement de la défenderesse depuis la délivrance du commandement de payer, et du montant réduit de la dette résiduelle permettant d'envisager des perspectives d'apurement à bref délai, il sera fait droit à la demande de délais de paiement en autorisant la société VEL à apurer sa dette dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus durant les délais ainsi accordés, dans les conditions précisées au dispositif.

A défaut de respect de ce délai ou de paiement à bonne date de toute échéance de loyers et charges, la clause résolutoire reprendra son plein effet. L'expulsion du preneur sera ordonnée, et le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Le cas échéant, l'indemnité d'occupation à titre provisionnel sera égale au montant du dernier loyer tel qu'il résulterait de la poursuite du contrat outre les charges, jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés, la demande des bailleurs aux fins de voir fixer cette indemnité d'occupation à la somme forfaitaire de 5.000 € n'étant ni explicitée, ni justifiée par un fondement contractuel.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

Les bailleurs sollicitent que le dépôt de garantie leur reste acquis en application de la clause " dépôt de garantie " du bail qui stipule que la somme ainsi versée sera " restituée au preneur en fin de bail, après justification de l'exécution de toutes les réparations et du paiement de tous les loyers, charges et impôts lui incombant ". 

Cependant, cette demande de conservation de la somme versée à titre de dépôt de garantie lors de l'entrée dans les lieux, indépendamment des sommes qui pourraient être dues à titre de réparations locatives, se heurte à une contestation sérieuse en ce qu'elle s'analyse comme une clause pénale, susceptible de modération par le juge du fond. En conséquence, il n'y a pas lieu à référé de ce chef.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, succombant à l'instance, la société VEL sera condamnée au paiement des dépens.

Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la société VEL au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS 

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 1er avril 2023 ;

Condamnons la société VEL à verser à Monsieur [M] [W] et Madame [B] [W] la somme de 2.099,70 euros à titre de provision à valoir sur l'arriéré locatif arrêté à la date du 12 mars 2024, 1er trimestre 2024 inclus ;

L'autorisons à se libérer de cette dette en trois mensualités égales, en sus du loyer courant, le premier versement devant être effectué le 5ème jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance et tout paiement étant imputé en priorité sur les loyers en cours, puis le 5 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties ;

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n'avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

Disons qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à la société VEL portant sur les locaux situés [Adresse 4] et [Adresse 1] ;

Autorisons en ce cas l'expulsion de la SARL VEL et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire dans le mois suivant la signification de la décision, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique ;

Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamnons en ce cas la société VEL à payer à Monsieur [M] [W] et Madame [B] [W] une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges, et ce à compter du non-respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Condamnons la société VEL à payer à Monsieur [M] [W] et Madame [B] [W] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société VEL au paiement des dépens ;




Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. 

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 25 avril 2024. 

Le Greffier,Le Président,



Clémence BREUILEmmanuelle DELERIS