Tribunal Judiciaire · 18° chambre 1ère section — 25 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le :


■

18° chambre 
1ère section

N° RG 21/09941 
N° Portalis 352J-W-B7F-CU56H

N° MINUTE : 3

Assignation du :
26 Juillet 2021

Réputée contradictoire









ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT
rendue le 25 Avril 2024

DEMANDERESSE 

S.C.I. BLM
[Adresse 9]
[Localité 12]

représentée par Maître Gabriel NEU-JANICKI de la SELEURL Cabinet NEU-JANICKI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #A0891



DEFENDERESSES 

Syndicat des copropriétaires DU [Adresse 3] ET [Adresse 10] [Localité 11]
représenté par son syndic la société GRIFFATON & Co [Adresse 1]

représentée par Me Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1651


S.A.S. CMJA DESIGN
[Adresse 8]
[Localité 2]

représentée par Maître Alexandre DUVAL STALLA de la SELARL DUVAL-STALLA & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #J0128






S.A.R.L. SEMPA
[Adresse 7]
[Localité 13]

représentée par Maître Patricia DOUIEB de l’ASSOCIATION Gô ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0135


S.A.S. IMMO CMED
[Adresse 6]
[Localité 11] 

représentée par Maître Vincent BRENGARTH de l’AARPI BOURDON & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #R0143



Société AXA FRANCE (SA)
prise en sa qualité d’assureur du SDC [Adresse 3] /[Adresse 10]u – [Localité 18],
[Adresse 5]
[Localité 15]

représentée par Maître Romain BRUILLARD de la SCP SCP d’Avocats PREEL, HECQUET, PAYET-GODEL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #R0282


S.A. AXA FRANCE IARD, 
ès qualité d’assureur de la SCI BLM
[Adresse 5]
[Localité 15]

représentée par Maître Brigitte BEAUMONT de la SELEURL CABINET BRIGITTE BEAUMONT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #A0372


S.A.R.L. RENOV BAT
[Adresse 14]
[Localité 16]

défaillante





MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,










DEBATS

A l’audience du 27 février 2024, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 25 Avril 2024.



ORDONNANCE

Rendue par mise à disposition au greffe 
Réputée contradictoire
en premier ressort




FAITS ET PROCEDURE

 Par acte sous seing privé du 2 juin 2016, la SCI BLM, propriétaire de l'immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 10], [Localité 19], soumis au statut de la copropriété, a donné à bail commercial à la société Napi, aux droits de laquelle est venue la société Immo Cmed depuis le 10 mars 2020, date de l'acte de cession du fonds de commerce, un local commercial constituant le lot n°10 de l'immeuble et situé au rez-de-chaussée, pour une durée de 10 ans à compter du 2 juin 2016 moyennant un loyer de 90.000 euros par an hors taxes et hors charges, ramené à 80.000 euros par avenant du 4 janvier 2019, aux fins d'exploitation d'une activité de salon de thé-glacier.

Reprochant à la société Immo Cmed des manquements à ses obligations contractuelles résultant du défaut d'exploitation des locaux depuis le 10 mars 2020, date de la cession du fonds de commerce, et de l'absence de paiement des loyers depuis le 1er novembre 2020, la société BLM, autorisée par ordonnance présidentielle rendue le 13 juillet 2021, a, par acte d'huissier de justice du 26 juillet 2021, fait assigner à jour fixe la société Immo Cmed devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir prononcer la résiliation du bail, d'ordonner l'expulsion de la défenderesse et la séquestration des biens et objets mobiliers ainsi que le paiement d'une indemnité trimestrielle d'occupation d'un montant de 25 278,15 euros jusqu'à la libération effective des locaux, de condamner cette dernière à lui payer la somme de 101 666,88 euros correspondant aux loyers, charges et taxes dus au 1er juillet 2021outre celle de 168 521,04 euros à titre de dommages et intérêts sur les sommes dues jusqu'au terme de la prochaine période triennale et celle de 84 260,52 euros au titre des délais de relocation, outre celle de 5.000 euros au titre des frais de remise en état ainsi que celle de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, de majorer les sommes dues au titre du bail de 10 % par an à compter de l'assignation et d'ordonner la capitalisation des intérêts et de constater que le montant du dépôt de garantie lui restera acquis à titre de dommages et intérêts à valoir sur la somme de 168 521,04 euros.

Selon deux procès-verbaux de constat d'huissier en date des 2 août et 7 septembre 2021, la société Immo Cmed a réalisé, sans avoir obtenu l'autorisation du bailleur ou de l'assemblée générale des copropriétaires, des travaux destructifs des planchers, plafonds et cloisonnement dont elle a confié la maîtrise d'oeuvre à la société CMJA Design et, notamment pour la dépose du plafond, à la société Renov Bat. 

Par acte d'huissier en date du 2 août 2021, la société BLM a adressé une sommation à la société Immo Cmed d'avoir à cesser ces travaux. 

Par ordonnance en date du 1er mars 2022, le juge de la mise en état a prononcé une mesure d'expertise et a désigné M. [M] pour y procéder afin d'examiner les désordres causés. 






L'expert judiciaire a souhaité que toutes les entreprises ayant réalisé les travaux soient parties à l'opération d'expertise. 

Par exploit d'huissier du 22 avril 2022, la société BLM a assigné en intervention forcée devant le tribunal judiciaire de Paris le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] (le syndicat des copropriétaires), la société CMJA Design, la société Renov Bat, la société Sempa et la société Axa France Iard en sa qualité d'assureur respectivement de la société BLM et du syndicat, aux fins, principalement, de voir ordonner la jonction de l'instance avec celle opposant la société BLM à la société Immo Cmed, de les voir condamnés in solidum à la garantir de toutes sommes qu'elle pourrait être condamnée à payer à la société Immo Cmed et de voir ordonner que la mesure d'expertise confiée par le juge de la mise en état leur soit étendue. 
Par ordonnance rendue le 25 octobre 2022, le juge de la mise en état a :
- ordonné la jonction des instances enrôlées sous les numéros RG n°22/05095 et RG n°21/09941et dit que la présente affaire portera le seul n°RG 21/09941 ;
- dit qu'il n'entrait pas dans les pouvoirs du juge de la mise en état de prononcer la mise hors de cause de la société Sempa,
- dit qu’il n’entrait pas dans les pouvoirs du juge de la mise en état de prononcer la condamnation de la société Axa France Iard à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de toutes éventuelles condamnations qui seraient prononcées contre lui,
- débouté la société BLM de sa demande d'extension de la mesure d'expertise au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 11], à la société CMJA Design, à la société Renov Bat, à la société Sempa et à la société Axa France Iard tant en sa qualité d’assureur de la société BLM que d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 11] ;
- dit n'y avoir lieu à surseoir à statuer en attendant le rapport d'expertise de M. [M] ;
- réservé les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par RPVA le 15 mai 2023, la société BLM a saisi le juge de la mise en état d’un incident, demandant à titre principal la condamnation de la société Immo Cmed à lui payer la somme provisionnelle de 65.529,15 € TTC au titre des loyers, charges, impôts, taxes et redevances dus depuis le 23 novembre 2022.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 30 septembre 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions n°2 notifiées par RPVA le 13 février 2022, la société BLM demande au juge de la mise en état de :
- débouter la société Immo Cmed de l’ensemble de ses demandes ; 
- condamner par provision la société Immo Cmed à lui payer la somme de 153.940,49 euros TTC au titre des loyers, charges, impôts, taxes et redevances dus depuis le 23 novembre 2022 arrêté au 1er trimestre 2024 ; 
- fixer un calendrier de procédure ; 
- condamner la société Immo Cmed à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Au soutien de ses demandes, la société BLM fait valoir en substance :
- que depuis le 10 mars 2020, soit il y a plus de quatre ans, la société Immo Cmed n’a jamais exploité son fonds de commerce, a réalisé des travaux destructifs y compris sur les parties communes et n’a pas réglé ses loyers même pendant les périodes d’ouverture; qu’elle est redevable au 1er janvier 2024, de la somme de 381.858,37 euros TTC, 
- qu’elle n’exploite toujours pas les locaux loués, ni n’a entrepris les travaux d’aménagement des locaux, alors que les travaux portant sur la structure de l’immeuble (planchers) ont été réalisés par le syndicat des copropriétaires sur les parties communes et ont pris fin le 22 novembre 2022, date de leur réception, il y a près d’un an et demi; que les loyers dus depuis le 23 novembre 2022, ne sont contestables ni en leur principe ni en leur montant,






- qu’elle n’a jamais entendu cacher des informations à la société Immo Cmed et c’est de la société Napi, auprès de laquelle elle a acquis son fonds de commerce que la société locataire aurait du recevoir les informations sur l’existence d’un contentieux en cours avec les copropriétaires du 1er étage et la non-conformité du local aux normes ERP ; qu’au demeurant, la société Immo Cmed a renoncé par courrier du 5 février 2020 et au sein même de l’acte de cession, à demander la mise aux normes du plafond, le remplacement du système de climatisation ainsi que toutes démarches afférentes à la déspécialisation, déclarant en faire son affaire personnelle sans recours contre le bailleur,
- qu’aux termes de son rapport d’expertise, M. [M] précise que “les travaux constatés effectués au 3/02/2023 ont été régulièrement réceptionnés le 22/11/2022 mettant fin aux risques et griefs liés à la structure du plancher et à ses défauts de calfeutrements” ; qu’il conclut que “les désordres découverts, en ce qui concerne les structures, et leur réparation, impliquent en outre de considérer une immobilisation des lieux dans la période du 28/07/2021 (date de découvertes des anomalies) au 22/11/2022 (date de réception des réparations effectuées) remettant l’ouvrage dans l’état ou il aurait dû se trouver au moment après les purges en situation normale.”,
- qu’à ce jour, il ressort de l’ensemble des éléments, et notamment du rapport d’expertise judiciaire de M. [M], que le local est parfaitement propre à être exploité, et ce dès l’origine, comme le précise ce dernier qui indique “Que le préjudice allégué, découlant de l’absence de toute démarche administrative concernant les travaux réalisés par la SCI BLM en 2016, ne se trouve pas ni avéré, ni démontré dès lors que l’exploitation du précédent preneur NAPI, en boutique ERP salon de thé glacier et petite restauration n’a souffert d’aucune interdiction, et que les défauts techniques examinés ont été – pour ceux avérés – bien proposés à retenir aux termes de nos conclusions. 
« Nous rappelons encore qu’il ressort de toutes les observations effectuées en cours d’expertise que des parties communes de l’ouvrage (plancher haut) ont été découvertes affectées de désordres structurels qu’il a fallu réparer (ce qui a été effectué en cours d’expertise). Avec cette réparation de la coque (propriété du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES, et non du bailleur ou du preneur) les travaux « preneur » pouvaient bien se poursuivre comme initialement projetés, en intégrant dans leur même délai les compléments de rectifications secondaires proposés à retenir (isolement coupe-feu passage arrière condamné, et VMC sous sol.)”,
- que c’est donc de parfaite mauvaise foi que la société Immo Cmed maintient sa position, se bornant à refuser toute exploitation, et à dénigrer les travaux réalisés par le syndicat des copropriétaires, y recherchant le moindre indice lui permettant de poursuivre sa non-exploitation; qu’elle-même a pour sa part démontré sa bonne foi en assignant le syndicat des copropriétaires, en votant les travaux lors des assemblées générales, en produisant à son locataire l’ensemble des preuves de nature à le rassurer sur la possibilité d’exploiter son local commercial, en vain.


Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 31 octobre 2023, la société Immo Cmed demande au juge de la mise en état de :
- débouter la société BLM de sa demande de provision ; 
- condamner la société BLM à lui payer la somme de 10.000 euros à titre d’indemnisation pour procédure abusive ; 
- fixer un calendrier de procédure ; 
- débouter la société BLM de ses plus amples demandes ; 
-condamner la société BLM à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. 









La société Immo Cmed fait exposer pour l’essentiel :
- qu’elle subit, depuis sa prise de possession du local litigieux, des manquements graves de la société BLM et du syndicat des copropriétaires, à savoir : l’existence d’un contentieux en cours avec le voisin de l’étage supérieur dû à des nuisances olfactives et sonores, deux constats d’huissier ayant déjà été réalisés en décembre 2018 et mars 2019, soit bien avant la signature de la promesse de cession du fonds de commerce ; la non-conformité du local aux normes ERP en l’absence de plafonds coupe-feu, l’existence d’un système de climatisation installé dans le sous-sol du local sans ventilation générant des chaleurs importantes pouvant entraîner un incendie et un risque en termes d’hygiène, de la non-accessibilité aux personnes handicapées, de l’absence de VMC dans les pièces humides, de l’absence d’évaporateur dans le local poubelle, de la ventilation d’air chaud sur la chaussée ainsi que de la climatisation défaillante, tel qu’explicité par le rapport d’Audit [B] du 5 février 2020 ; l’absence de réalisation des démarches nécessaires à la déspécialisation du local, exploité jusqu’en 2016 pour des activités de librairie, puis comme Salon de Thé – Glacier ensuite ; 
- que courant 2021, la situation s’est dégradée à tel point qu’elle a fait procéder à des nombreux contrôles de la part d’expert sur la sécurité et les désordres affectant le local; que c’est finalement grâce à ses seules diligences, et à ses propres frais, qu’elle a découvert l’étendue des désordres affectant le plancher haut, rongé par des insectes xylophages, désordres conduisant à un arrêté de mise en sécurité rendu le 29 juillet 2022 par la Ville de [Localité 17],
- qu’elle est fondée à opposer à la société BLM une exception d’inexécution,
- que les conclusions du rapport judiciaire sont pour partie discutables et lacunaires, tant sur la détermination des désordres qu’elle invoque que sur l’identification de leurs causes et de leur imputabilité aux divers intervenants ; que dans le cadre de la détermination des préjudices subis par elle, il n’est nullement fait mention du préjudice découlant de l’absence de toute démarche administrative concernant les travaux réalisés par la société BLM en 2016 et la déspécialisation du local,
- que si la société BLM, en sa qualité de bailleresse, avait procédé aux mises aux normes d’usage en temps et en heure, soit dès 2016 au moment de l’acquisition du local, les désordres n’auraient pas été aussi désastreux pour les parties, et particulièrement pour elle ; 
- qu’à ce jour, du fait de ces désordres et de la non-exploitation du local depuis 2019, elle évalue ses préjudices à un montant bien supérieur à celui réclamé au titre des loyers impayés sollicité par la société bailleresse,
- que la demande de provision de la société BLM se heurte donc à une contestation sérieuse,
- que la présente demande de provision de la société BLM est abusive ; que sa mauvaise foi s’est traduite tout au long de la procédure, et persiste aujourd’hui par le maintien de cette demande, en dépit de la motivation de l’ordonnance du 1er mars 2022 qui a déjà rejeté une précédente demande de provision ; que la société BLM n’a jamais répondu à ses diverses sommations, refusant ainsi de coopérer aux opérations d’expertise, allant même jusqu’à les entraver en procédant au flocage du local avant même que l’expert judiciaire ait pu faire ses constatations; que cette procédure d’incident est dilatoire et constitue une nouvelle tentative pour la déstabiliser.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 mai 2023, la société CMJ Design demande au juge de la mise en état de prendre acte, sans la moindre reconnaissance de responsabilité et sous toutes réserves des moyens qui pourraient être développés au fond, de ce qu’elle s’en remet à l’appréciation du juge de la mise en état quant aux demandes formées par la société BLM.

Par conclusions notifiées par RPVA le 12 mai 2023, la société Axa France Iard, en sa qualité d’assureur de la société BLM, a demandé au juge de la mise en état de statuer ce que de droit sur la demande formée par la société BLM à l’encontre de la société Immo Cmed.





Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 16 mai 2023, le syndicat des copropriétaires demande au juge de la mise en état de :
-sans aucune reconnaissance de responsabilité, juger qu’il s’en rapporte à justice concernant l’incident provision de la société BLM,
- condamner tout succombant aux dépens de l’incident. 

Les autres parties représentées dans le cadre de la procédure n’ont pas notifié de conclusions.
 
Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l'audience. 

A l'issue des débats à l’audience du 27 février 2024, les parties ont été informées que l’ordonnance serait mise à disposition au greffe le 25 avril 2024.



MOTIFS DE L’ORDONNANCE

A titre liminaire, il sera relevé qu’il a été satisfait aux demandes de donner acte de la société CMJA Design, de la société Axa France Iard et du syndicat des copropriétaires par leur mention dans le corps de la présente décision, sans qu'il y ait lieu de faire figurer dans le dispositif de celle-ci une formule qui serait dépourvue de toute valeur décisoire 

 
Sur la demande de provision de la société BLM 

L’article 789 du code de procédure civile dispose que :
“ Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, Pour :
[…]
3° Accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l'exécution de sa décision à la constitution d'une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522".


En l’espèce, il résulte des prétentions et moyens des parties développés à l’audience et repris dans leurs conclusions tels qu’exposés ci dessus que la demande de provision de la société bailleresse nécessite de voir trancher par le juge de la mise en état des questions que le tribunal aura à connaître au fond.
En effet, nonobstant la question de savoir si le local est, depuis la réception des travaux en novembre 2022, en état d’être exploité, ce que la société Immo Cmed conteste et qui n’apparaît pas établi avec l’évidence requise dans le cadre du présent incident, les parties s’opposent sur l’imputabilité des désordres ayant affecté le local depuis la prise à bail et sur les manquements à leurs obligations contractuelles reprochés de part et d’autres; la société Immo Cmed oppose ainsi à son obligation de payer les loyers une exception d’inexécution et une compensation avec des dommages intérêts qu’elle revendique, toutes questions non dénuées de sérieux qu’il n’appartient pas au juge de la mise en état de connaître, sauf à excéder ses pouvoirs.

Il conviendra donc de rejeter la demande de provision formée par la société BLM.







Sur la demande de la société Immo Cmed de dommages et intérêts pour procédure abusive

Rien ne vient établir en l’espèce que la société BLM a abusé de son droit d’agir en justice dans le cadre du présent incident, et fait preuve d’une quelconque mauvaise foi justifiant l’octroi à la société Immo Cmed de dommages et intérêts ; étant entendu que la précédente ordonnance de rejet de provision dont se prévaut la société Immo Cmed a été rendue pour des motifs différents de ceux présentement exposés, l’actuelle demande de provision portant sur une période déconnectée de tout contexte de crise sanitaire et concernant une période postérieure à la réception des travaux faits par le syndicat des copropriétaires, qui auraient, selon les dires de la bailleresse contestés par la locataire, rendu les locaux de nouveau conformes à leur usage.

La demande de la société Immo Cmed sera donc rejetée.


Sur les autres demandes 

Les dépens de l’incident, qui suivront le sort de l’instance principale, seront réservés. En outre l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, chaque partie devant supporter la charge des frais irrépétibles non inclus dans les dépens. 
 

PAR CES MOTIFS :

Le juge de la mise en état, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe à la date du délibéré ;

Rejette la demande de provision de la société BLM,

Rejette la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive de la société Immo Cmed,

Dit n’y a avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile 

Réserve les dépens de la procédure d’incident ;

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 10 septembre 2024 et fixe le calendrier suivant :
- conclusions au fond du demandeur suite au dépôt du rapport d’expertise avant le 30 juin 2024,
 - réplique du défendeur ensuite,

Rappelle que sauf convocation spécifique à l'initiative du juge de la mise en état ou d'entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d'entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l'audience à 12h00 en précisant leur objet, l'entretien se tenant alors le jour de l'audience susvisée à 11h00,

Faite et rendue à Paris le 25 Avril 2024.

Le Greffier Le Juge de la mise en état

Christian GUINAND Sophie GUILLARME