Tribunal Judiciaire · Deuxième Chambre — 5 avril 2024

Minute n° 


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Deuxième Chambre
JUGEMENT COLLÉGIAL du 05 AVRIL 2024
 

N° RG 23/05113 - N° Portalis DB22-W-B7H-RSE6.
 
DEMANDEURS :

Monsieur [H] [V], né le 27 Octobre 1975 à [Localité 11], demeurant [Adresse 4] – [Localité 8],
représenté par Me Pascal KOERFER, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, Me Virginie KOERFER BOULAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Madame [B] [X], née le 3 Novembre 1971 à [Localité 13] 
(Italie), de nationalité française, demeurant [Adresse 4] – [Localité 8],
représentée par Me Pascal KOERFER, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, Me Virginie KOERFER BOULAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant


DEFENDEURS :

Maître [U] [J] née le 29 février 1980 à [Localité 14] (78), Notaire au sein de la SAS AUTHENTICIA Société par actions simplifiée immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le N°494 702 798 dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 6], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège, 
représenté par Maître Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant

Maître [C] [Y] né le 29 Juin 1972 à [Localité 12] (78) de nationalité française, Notaire, 
demeurant Office Notarial de [Localité 10], [Adresse 5] [Localité 10], 
représenté par Maître Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant

ACTE INITIAL du 15 Septembre 2023 reçu au greffe le 15 Septembre 2023.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 06 Février 2024, les avocats en la cause ont été entendus en leurs plaidoiries, puis l’affaire a été mise en délibéré au 05 Avril 2024.


COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Madame LUNVEN, Vice-Présidente
Madame LUNVEN, Vice-Présidente
Madame MESSAOUDI, ViceèPrésidente

GREFFIER :
Madame SOUMAHORO.


EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique du 24 novembre 2017 passé en l'Etude de Maître [U] [J], Notaire Associé à [Localité 6] (Yvelines), avec la participation de Maître [C] [Y], Notaire à [Localité 10] (Yvelines), Monsieur [M] [R] a consenti une promesse unilatérale de vente au profit de Monsieur [H] [V] portant sur une parcelle de terre d'une superficie d'environ 5 000 m² à détacher d'une parcelle d'une plus grande étendue cadastrée Section ZD n° [Cadastre 7], Lieudit «  [Adresse 9] », moyennant le prix de 50.000 euros.

La SAFER a, dans un premier temps, par lettre recommandée en date du 12 février 2018, fait jouer son droit de préemption au prix de 5.000 euros pour en définitive y renoncer, par mail du 6 avril 2018.

Dès lors, par acte authentique du 10 avril 2018 passé en l'étude de Maître [C] [Y],avec la participation de Maître [U] [J], Notaire à [Localité 6], la vente a finalisée moyennant le prix de 50.000 euros.

Par acte authentique en date du 20 mars 2020, Monsieur [M] [R] a cédé à Monsieur [H] [V] et Madame [B] [X] une parcelle située au lieu-dit [Adresse 9] à [Localité 8], figurant au cadastre sous la section ZD n°[Cadastre 3], d'une superficie de 8.533 m², pour un prix de 7.500 euros.

Invoquant le caractère dérisoire du prix de vente de cette parcelle, Monsieur [M] [R], par acte d'huissier en date du 18 mars 2022, a fait assigner devant le présent tribunal Monsieur [H] [V] et Madame [B] [X] aux fins de voir prononcer la rescision pour lésion de la vente de cette parcelle.

Aux termes d'un jugement en date du 16 février 2023, ce tribunal a, pour l'essentiel, ordonné une expertise et désigné pour ce faire un collège d'expert avec pour mission d'évaluer la valeur de la parcelle litigieuse, suivant son état et sa valeur au moment de la vente conformément à l'article 1675 du code civil, soit au 20 mars 2020 date de l'acte de vente et de déterminer si le prix de vente est inférieur de plus de 7/12ème à la valeur réelle du bien vendu.

Bien que les consorts [V] - [X] ont interjeté appel de cette décision en ce qu'elle a ordonné une expertise, les opérations d'expertise ont démarré, en raison de l'exécution provisoire dont le jugement est assorti de plein droit.


Faisant valoir que le collège expertal a sollicité, lors de son premier accédit, 1'audition des deux notaires ayant passé les actes notariés, Monsieur [H] [V] et Madame [B] [X] ont fait assigner devant la présente juridiction, à jour fixe après y avoir été autorisés aux termes d'une ordonnance du 22 août 2023, Maître [U] [J] et Maître [C] [Y] aux fins de voir :

DECLARER commun aux deux notaires, le jugement rendu par la 2ème Chambre du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES, le 16 février 2023 - RG 22/01580 - N° Portalís DB22-W-.B7G-QQ15 - en ce qu'il a désigné le collège expertal composé par Madame [N] [P], Monsieur [S] [A] et Madame [L] [W],
DIRE que les premières opérations leur seront déclarées opposables,
RESERVER les dépens.



A l'audience du 7 novembre 2023, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi au 6 février 2024.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 22 décembre 2023, Monsieur [H] [V] et Madame [B] [X] réitèrent leurs demandes présentées dans l'acte introductif d'instance.

Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 14 décembre 2023, Maître [U] [J] et Maître [C] [Y] sollicitent de voir : '

Vu les pièces versées aux débats,
DEBOUTER Monsieur [V] et Madame [X] de l 'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
DEBOUTER les consorts [R] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

A TITRE RECONVENTIONNEL,
CONDAMNER solidairement Monsieur [V] et Madame [X] et le cas échéant, avec la même solidarité les consorts [R], en paiement de la somme de 2.000 € au profit de Maître [C] [Y], d'une part, et la somme de 2.000 € au profit de Maître [U] [J] d 'autre part, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du CPC,
CONDAMNER les mêmes avec la même solidarité aux entiers dépens.
RESERVER les dépens.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties susvisées quant à 1'exposé détaillé de leurs prétentions et moyens respectifs.

L'affaire a été plaidée à l'audience du 6 février 2024, et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 avril 2024.




MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre préliminaire, il est rappelé qu'en vertu de l'article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

***

Au soutien de leur demande, Monsieur [H] [V] et Madame [B] [X] exposent qu'il convient de rendre les opérations d”expertise communes aux deux notaires, afin que ceux-ci puissent être entendus par le collège expertal, comme sollicité par ce dernier.
Ils s'étonnent que les notaires estiment qu'il n'est pas opportun de leur déclarer opposables les opérations d'expertise.

En réponse aux moyens des défendeurs, Monsieur [H] [V] et Madame [B] [X] indiquent que les consorts [R] n'avaient pas à conclure dans le cadre du jour fixe, s'agissant uniquement d'une demande dont l'objet est d'obtenir des éléments permettant de démontrer l'absence de lésion.

Ils soutiennent, encore, que, dans la mesure où le prix critiqué a été fixé à dire de notaire, où les notaires connaissent particulièrement bien Monsieur [M] [R], et avaient une parfaite connaissance du marché, eux seuls peuvent répondre aux interrogations du collège expertal concernant le contexte dans lequel les ventes ont été passées, de telle sorte qu'il est impératif de mettre les notaires dans la cause, afin que les experts puissent les auditionner.

En défense, Maître [U] [J] et Maître [C] [Y] font valoir que la parcelle vendue est enclavée, car elle est sans accès à la route et accessible depuis la parcelle ayant fait l'objet de la première vente ; qu'un avis de valeur a été demandé à Maître [Y], deux ans après la signature de l'acte de vente, soit le 30 août 2022, étant précisé qu'un avis de valeur n'est pas un prix de vente et qu'en tout état de cause il n'a aucune incidence sur la signature de l'acte passé deux ans plus tôt.

Ils soutiennent que si le prix de vente ne pouvait être déterminé par le prix de la préemption de la SAFER, les notaires étaient bien obligés de tenir compte des arguments développés par la SAFER, pour la détermination du prix de vente, car aucune vente n'est possible au-delà du prix figurant dans
la préemption.

Ils expliquent, encore, que pour l'estimation effectuée en 2022, Maître [Y] s'est fondé, comme il est d'usage, sur le prix du marché qui variait à l'époque, entre 8.000 euros et 14.000 euros l'hectare selon la qualité de la terre et selon si elle était libre ou occupée ; qu'il apparaît normal, que les parties aient tenu compte du prix proposé par la SAFER pour ce type de parcelle enclavée dans la mesure où celle-ci risquait, à nouveau, de faire jouer son droit de préemption.






Ils affirment qu'au regard des pièces du dossier, il apparaît que le prix négocié entre les parties, correspondait au prix du marché, et, en tout état de cause, que l'avis de valeur émis par Maître [Y] ne peut remettre en cause le prix de vente d'une parcelle acquise deux ans plus tôt, de telle sorte qu'il n'est pas opportun de déclarer les opérations d”expertise opposables aux notaires.

***

L'article 331, alinéa 2 du Code de procédure civile, énonce qu'un tiers peut « être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement. »

En l'espèce, l'expert indique dans sa note n°1 adressée aux parties le 6 juillet 2023 :

« 4. Demande d'explications auprès des Notaires
 
Nous demandons des explications circonstanciées à Maîtres [J] et [Y], Notaires, sur les éléments qui les ont conduits à la qualification de "parcelle enclavée".
 
Par ailleurs, nous avons constaté que l'acte authentique a été dressé par le Notaire du vendeur, Maître [J]. L'acte de 2018 portant sur la parcelle ZD n°[Cadastre 2] avait été dressé par le Notaire de l'acquéreur, Maître [Y], assisté de Maître [J]. Pour quelle raison le Notaire des acquéreurs n'a pas participé à l'acte ? ».
 
Il en résulte donc que les consorts [V] – [X] justifient d'un motif légitime pour rendre le jugement rendu le 16 février 2023 commun à Maîtres [J] et [Y].

En outre, les moyens présentés par les défendeurs, qui portent sur les circonstances dans lesquelles ceux-ci sont intervenus dans la vente litigieuse, sont inopérants s'agissant du bien fondé de la demande tendant à leur voir déclaré opposable le jugement rendu par la 2ème Chambre du tribunal judiciaire de Versailles, le 16 février 2023.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande dans les conditions qui seront détaillées au dispositif de la présente décision.

Les dépens sont réservés.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE communes et opposables à Maître [U] [J] et Maître [C] [Y] les opérations d'expertise confiées au collège composé par Madame [N] [P], Monsieur [S] [A] et Madame [L] [W] par le jugement rendu par la 2ème Chambre du tribunal judiciaire de Versailles, le 16 février 2023 dans l'instance enregistrée sous le numéro de RG 22/01580 ; 
DIT que le collège expertal composé par Madame [N] [P], Monsieur [S] [A] et Madame [L] [W] communiquera l'ensemble des pièces déjà produites par les parties ainsi que les notes adressées aux parties ;

DIT que le collège expertal devra poursuivre sa mission après avoir mis Maître [U] [J] et Maître [C] [Y] en mesure de présenter leurs observations sur les opérations auxquelles il a déjà été procédé ;

DIT que le collège expertal devra convoquer Maître [U] [J] et Maître [C] [Y] à la prochaine réunion d'expertise, au cours de laquelle ils seront informée des diligences déjà accomplies et invités à formuler leurs observations ;

RENVOIE la cause et les parties à l'audience de mise en état du 9 septembre 2024 pour faire le point des opérations d'expertise et de l'appel diligenté à l'encontre du jugement rendu le 16 février 2023,

RESERVE les dépens.


Prononcé le 05 AVRIL 2024 par Madame LUNVEN, Vice-Présidente, assistée de Madame SOUMAHORO greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT.