Cour d'Appel · 1ère Chambre civile — 25 avril 2024

ARRET 

N°





[H]

[E] épouse [H]





C/



Etablissement Public OISE HABITAT Office public de l'habitat des communes de l'Oise













DB/SGS/DPC/VB





COUR D'APPEL D'AMIENS



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU VINGT CINQ AVRIL 

DEUX MILLE VINGT QUATRE





Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 23/01048 - N° Portalis DBV4-V-B7H-IWIA 



Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEAUVAIS DU SEIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS





PARTIES EN CAUSE :



Monsieur [J] [H]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]



Madame [U] [E] épouse [H]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentés par Me Christophe WACQUET de la SELARL WACQUET ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AMIENS



APPELANTS



ET



Etablissement Public OISE HABITAT Office public de l'habitat des communes de l'Oise agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Serge LEQUILLERIER de la SCP LEQUILLERIER - GARNIER, avocat au barreau de SENLIS



INTIMEE



 



DEBATS :



A l'audience publique du 22 février 2024, l'affaire est venue devant M. Douglas BERTHE, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 25 avril 2024.



La Cour était assistée lors des débats de Mme Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière.





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :



Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M. Douglas BERTHE, Président de chambre, Président, Mme Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et Mme Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi.





PRONONCE DE L'ARRET :



Le 25 avril 2024, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Douglas BERTHE, Président de chambre et Mme Vitalienne BALOCCO, greffière.





*

* *



DECISION :





Par contrat du 19 octobre 2001, l'Office public de l'habitat des communes de l'Oise (Oise Habitat) a donné à bail à M. [J] [H] et Mme [U] [E] épouse [H] un local à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 4] (60), pour un loyer mensuel actualisé de 517,86 euros, outre une avance sur charges de 8,15 euros.



Les époux [H] ont déposé un dossier de surendettement le 2 novembre 2021.



Le 8 décembre 2021, la commission de surendettement des particuliers de l'Oise a constaté la situation de surendettement des époux [H] et a prononcé la recevabilité de leur dossier. 



Le bailleur a fait délivrer aux époux [H] le 9 juin 2022 un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 4.915,64 euros au titre des loyers et charges impayés.



Par assignation du 26 août 2022, Oise Habitat a saisi le juge des contentieux de la protection de Beauvais afin notamment qu'il :

- constate la résiliation du bail ;

- ordonne l'expulsion des époux [H] et de tous occupants de leur chef ; 

- les condamne solidairement à lui payer 5 667,79 euros au titre de l'arriéré locatif (après déduction des 1 181,42 euros au titre de la créance déclarée auprès de la Banque de France) ;

- une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer mensuel augmenté des charges, outre revalorisation légale.



Le 12 octobre 2022, la commission a orienté le dossier des époux [H] vers l'imposition de mesures de réaménagement de leurs dettes.



Par lettre recommandée du 28 octobre 2022, Oise Habitat a contesté les mesures imposées. 



Par jugement rendu le 16 janvier 2023, le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Beauvais a : 

- Constaté la résiliation à la date du 10 août 2022 du contrat de bail conclu entre les parties le 19 octobre 2001 portant sur le logement situé [Adresse 1] à [Localité 4] ; 

- Ordonné, faute de départ volontaire de M. [J] [H] et Mme [U] [H], leur expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire le concours de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement de quitter les lieux ; 

- Condamné solidairement M. [J] [H] et Mme [U] [H] à payer à Oise Habitat la somme de 5 868,74 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation d'octobre 2021 à octobre 2022 inclus arrêtés au 14 novembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 9 juin 2022 sur la somme de 4.915,64 euros et du 26 août 2022 pour le surplus ; 

- Condamné solidairement M. [J] [H] et Mme [U] [H] à payer à Oise Habitat une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du 1er novembre 2022 et jusqu'à parfaite évacuation des lieux 

- Débouté M. [J] [H] et Mme [U] [H] de leur demande de délai de paiement ;

- Condamné in solidum M. [J] [H] et Mme [U] [H] aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 9 juin 2022 et les frais exposés pour parvenir à l'expulsion ; 

- Rejeté les demandes formulées par Oise Habitat au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Ordonné la transmission de la décision au représentant de l'État dans le département ;

- Rappelé que le jugement est immédiatement exécutoire de plein droit.



Par déclaration du 20 février 2023, les époux [H] ont interjeté appel de cette décision.



Vu les conclusions récapitulatives déposées le 31 octobre 2023 par lesquelles les époux [H] demandent à la cour de : 

- Infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a rejeté la demande formée par Oise Habitat sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Statuant à nouveau, 

- Leur accorder un délai de paiement de leur dette locative jusqu'au prononcé de la décision statuant sur la contestation émise par Oise Habitat à l'égard des mesures imposées ; 

- Suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu'à expiration dudit délai ; 

En tout état de cause, 

- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande formée par Oise Habitat sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- Condamner Oise Habitat à leur verser la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. 



Vu les conclusions récapitulatives déposées le 28 juillet 2023 par lesquelles Oise Habitat demande à la cour de : 

- Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; 

Y ajoutant, 

- Condamner solidairement M. [J] [H] et Mme [U] [H] en tous les dépens outre une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Subsidiairement, si le jugement devait être réformé :

- Déboutant les époux [H] de toutes prétentions contraires : 

- Constater l'acquisition de la clause résolutoire suite au commandement de payer délivré le 9 juin 2022 ; 

En conséquence, 

- Constater la résiliation du bail précédemment consenti, et subsidiairement la prononcer ; 

- Ordonner l'expulsion des époux [H] ainsi que de tout occupant de leur chef ; 

- Condamner solidairement M. [J] [H] et Mme [U] [H] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle à compter de la date de résiliation du bail égale au loyer contractuel majoré des charges récupérables, révisable comme lui, jusqu'à la libération des lieux et restitution des clés ; 

- Ordonner la séquestration des meubles, objets mobiliers et autres pouvant se trouver dans 

les lieux et leur transfert en garde-meubles aux frais, risques et périls des expulsés ; 

- Condamner solidairement M. [J] [H] et Mme [U] [H] à lui régler la somme de 8 045,48 euros, représentant les loyers et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 22 mai 2023 ; 

- Dire et juger que lesdites condamnations produiront intérêts de droit à compter de l'assignation ; 

- Dire et juger que l'exécution provisoire est de droit et subsidiairement l'ordonner ; 

- Condamner solidairement M. [J] [H] et Mme [U] [H] en tous les dépens outre une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives. 



La clôture a été prononcée le 15 novembre 2023 et l'affaire a été renvoyée pour être plaidée à l'audience du 22 février 2024. 





MOTIFS DE LA DÉCISION 



Sur la demande de confirmation de l'acquisition de la clause résolutoire et de ses conséquences :



Il résulte de l'article 24 § I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le contrat de bail d'habitation est résilié de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus six semaines après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.



À titre liminaire, il convient de constater que la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie de la situation des époux [H] le 16 mars 2022, soit au moins deux mois avant la délivrance de l'assignation en première instance du 26 août 2022, et que le représentant de l'État dans le département a été avisé de cette assignation par voie électronique le 26 août 2022, soit au moins deux mois avant l'audience en première instance s'étant tenue le 14 novembre 2022, de sorte que la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire est recevable.



En l'espèce, par exploit du 9 juin 2022, le bailleur a fait commandement aux époux [H] de s'acquitter de la somme de 4 915,64 euros de loyers et charges impayés dans un délai de deux mois.

Les époux [H] ne se sont pas acquitté de cette somme dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve de plein droit résilié depuis le 10 août 2022.

Les locataires n'ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l'immeuble litigieux, il y a lieu d'ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef.

La preuve d'une voie de fait ou que le locataire ait refusé une offre de relogement n'étant pas apportée, il n'y a pas lieu de supprimer ou de réduire le délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution pour faire procéder à l'expulsion.

L'occupation sans droit ni titre des lieux par les époux [H] cause un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et de l'avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu'à libération effective des locaux et remise des clés, dont ceux-ci seront tenus de façon solidaire.

La décision entreprise sera donc confirmée sur ces points.

 

Sur les demandes de délai de paiement et de suspension des effets de l'acquisition de la clause résolutoire : 



Aux termes de l'article 24 § VI de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire, qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer courant et des charges et lorsqu'une contestation a été formée par l'une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge, qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location, accorde des délais de paiement jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation.



Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



Enfin, il résulte de l'article 24 § VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que lorsque le juge est saisi en ce sens par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus.



En l'espèce, le 12 octobre 2022, la commission de surendettement a orienté le dossier des époux [H] vers l'imposition de mesures de réaménagement de leurs dettes en retenant une dette locative de 2 363,38 euros à l'égard d'Oise Habitat.



Il résulte du relevé de compte locatif des époux [H] qu'au 12 octobre 2022, date de la décision de la commission de surendettement, leur arriéré locatif s'élevait à la somme non contestée de 6 851,21 euros.



Au 22 mai 2023, l'arriéré locatif présentait un solde débiteur non contesté de 8 045,48 euros, soit un accroissement de la dette locative de 1 194,27 euros. Sur cette période, le relevé locatif fait état de deux rejets de prélèvement bancaire.



Les relevés produits par les époux [H] de décembre 2022 à septembre 2023, indiquent :

- un rejet de prélèvement pour les mois de juin et juillet 2023,

- un retard de paiement pour l'échéance d'août 2023.



Il résulte de ces éléments que les époux [H] échouent à apporter la démonstration de la reprise du paiement courant du loyer et des charges, indépendamment de l'arriéré locatif antérieur à la décision de la commission de surendettement.



Ils ne sont dès lors pas éligibles à solliciter un délai de paiement au titre des dispositions susvisées.



À l'instar de la juridiction du premier degré, il conviendra donc de constater que les époux [H] n'ont pas repris le paiement du loyer et des charges courants au sens de l'article 24 § VI de la loi du 6 juillet 1989 et de rejeter leur demande de délai de paiement.



La décision entreprise sera donc confirmée sur ce point.



De même, les locataires n'ayant pas repris le versement intégral du loyer courant, les effets de la clause de résiliation de plein droit ne peuvent être suspendus et leur demande en ce sens sera rejetée par ajout à la décision entreprise.



Enfin, il est observé que les parties ne sollicitent pas l'actualisation du décompte de l'arriéré locatif et la décision entreprise sera confirmée sur ce point.

 

Sur les frais irrépétibles et les dépens : 



M. [J] [H] et Mme [U] [E] épouse [H] succombant il seront condamnés in solidum aux dépens de l'appel et les dispositions de la décision entreprise relative aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.



L'équité commande de laisser aux parties la charges de leurs frais irrépétibles exposés à hauteur d'appel. 

 



PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe,



Confirme en toutes ses dispositions la décision entreprise,



Y ajoutant, 



Rejette les demandes de délai de paiement et de suspension des effets de l'acquisition de la clause résolutoire formée par M. [J] [H] et Mme [U] [E] épouse [H],



Condamne M. [J] [H] et Mme [U] [E] épouse [H] aux dépens de l'appel,



Laisse aux parties la charge des frais irrépétibles qu'elles ont exposé à hauteur d'appel,



Rejette les autres demandes. 





LA GREFFIERE LE PRESIDENT