Cour d'Appel · 3e chambre civile — 25 avril 2024

ARRÊT n°































Grosse + copie

délivrées le

à































COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



3e chambre civile



ARRET DU 25 AVRIL 2024



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 23/04140 - N° Portalis DBVK-V-B7H-P5S5





Décision déférée à la Cour : 

Arrêt du 09 FEVRIER 2023 

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 

N° RG 18/00587





APPELANTS :



Monsieur [W] [X] [V]

né le 13 Décembre 1958 à [Localité 5] (INDE)

de nationalité Britannique

[Adresse 2]

GRANDE-BRETAGNE

et

Madame [C] [K] [G] épouse [V]

née le 01 Novembre 1956 à [Localité 9] (INDE)

de nationalité Britannique

[Adresse 2]

GRANDE-BRETAGNE

Représentée par Me Karen FAUQUE, avocat au barreau de MONTPELLIER





INTIMEES :



S.A. SOCIETE GENERALE prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représentée par Me Hugues MOULY, avocat au barreau de NARBONNE substitué par Me Iris RICHAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER



S.C.P. BENEDETTI-[I]-GALLY-DARISCON prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Représentée par Me Gilles LASRY de la SCP D'AVOCATS BRUGUES - LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me Marion CHOL, avocat au barreau de MONTPELLIER



S.A.R.L. HPA HOLDING anciennement denommé GROUPE GARRIGAE dont le nom commercial est 'PROPRIETE & CO' prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 8]

[Adresse 8]

et

S.C.I. LES JARDINS DE SAINT BENOIT prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège,

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentées par Me Yannick CAMBON, avocat au barreau de BEZIERS



Société FRENCH MORTGAGE LIMITED prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège,

[Adresse 7]

[Adresse 7]

ROUYAUME-UNI

Représentée par Me Vincent RIEU de la SCP DORIA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me Julia MUSSO, avocat au barreau de MONTPELLIER



COMPOSITION DE LA COUR :



En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 février 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :



M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Sabine MICHEL







ARRET : 



- contradictoire, 



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, Greffière.





*

* *





 

EXPOSE DU LITIGE

  

M. [W] [V] et Mme [C] [G] épouse [V] ont conclu le 21 août 2007, un contrat de réservation d'une vente en l'état futur d'achèvement avec la SCI Les Jardins de Saint Benoît, portant sur une maison d'habitation de type P3 vendue dans un programme de défiscalisation dans une résidence de tourisme située à [Localité 11] en France, comportant une promesse de bail commercial, de l'immeuble de la SARL Garrigae Hotels and Resorts.

 

Par acte authentique du 25 janvier 2008, M. et Mme [V] ont régularisé la vente en l'état futur d'achèvement avec la SCI Les Jardins de Saint Benoît, de l'immeuble réservé, situé à [Localité 11], pour un prix de 282 256 euros financé à l'aide d'un prêt de la SA Société Générale.

 

Une proposition d'avenant au bail commercial a ensuite été émise par la SARL Garrigae Hotel and Resorts au vu des problèmes financiers qu'elle rencontrait, prévoyant une substitution de preneur (la SCI Les Jardins de Saint Benoît) et une réduction du loyer à 7 016,38 euros ; cette proposition a été refusée par M. et Mme [V].

 

M. et Mme [V] n'ont plus été en mesure d'honorer les échéances du prêt contracté auprès de la SA Société Générale à compter du mois d'août 2012.

 

La SARL Garrigae Hotel and Resorts a été déclarée en redressement judiciaire par jugement du 30 janvier 2013, puis en liquidation judiciaire le 12 février 2014, après un plan de cession en date du 25 juin 2013.

 

Par actes des 2, 6, 10 et 17 octobre 2014 M. et Mme [V] ont assigné la SA Société Générale, la SCP Alain Benedetti et [B] [I], la SARL Groupe Garrigae dénommée HPA Holding, la SCI Les Jardins de Saint Benoît, et la compagnie French Mortgage Limited afin de voir prononcer la nullité du contrat de vente et du contrat de prêt.

 



Par jugement réputé contradictoire du 17 juillet 2017, le tribunal de grande instance de Narbonne a :

- fait droit à la fin de non-recevoir tenant à la prescription de l'action contractuelle et délictuelle à l'encontre de la compagnie French Mortgage Limited à l'exception de l'action du chef du dol;

- rejeté la demande de nullité de la vente pour dol et les demandes de toute nature qui en découlent ;

- rejeté les demandes formulées à l'encontre de la SCI Les Jardins de Saint Benoît et de la SARL HPA Holding sur le fondement de la responsabilité contractuelle et délictuelle ;

- rejeté les demandes formulées à l'encontre de la SA Société Générale sur le fondement de la responsabilité contractuelle et délictuelle ;

- rejeté les demandes formulées à l'encontre de la SCP Alain Benedetti et [B] [I] ;

- rejeté la demande en paiement de la Société Générale ;

- rejeté toute autre demande des parties ;

- dit n'y avoir lieu à indemnité au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- laissé les dépens de l'action à la charge des demandeurs et autorisé les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer directement ceux dont ils auraient fait l'avance sans en avoir reçu provision.

 

Sur appel de monsieur et madame [V], par un arrêt prononcé le 9 février 2023, la 3ème chambre civile de la cour d'appel de Montpellier a rendu la décision suivante :

 

« Infirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a fait droit à la fin de non recevoir tenant à la prescription de l'action contractuelle et délictuelle à l'encontre de French Mortgage Limited à l'exception de l'action du chef du dol, rejeté les demandes de réparation formulées à l'encontre de la Société Générale et de la SCP Benedetti [I] Gally Dariscon et en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à indemnité au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

 

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

 

Prononce la nullité du contrat de vente reçu par Maître [B] [I] Notaire associé de la SCP Alain Benedetti et [B] [I] le 25 janvier 2008 entre la SCI Les jardins de Saint Benoit et Monsieur [W] [V] et Madame [C] [G] épouse [V] portant sur la vente du lot n°37 à savoir une maison de type P3, élevée d'un étage sur simple rez-de-chaussée, d'une surface habitable de 55,48 m² comprenant : entrée, séjour cuisine, dégagement, deux chambres, une salle de bains, penderie sous l'escalier menant à l'étage, tablettes sur l'escalier, terrasse à l'arrière de la maison, et jardin attenant, le tout cadastré commune de [Localité 11], " [Localité 10] ", [Cadastre 6], pour une contenance de 01 are 66 centiares pour un prix de 282 256 euros TVA incluse, pour dol;

 

Dit qu'à compter du prononcé de la nullité du contrat de vente Monsieur [W] [V] et Madame [C] [G] épouse [V] seront tenus de restituer l'immeuble objet de la vente annulée à la SCI Les jardins de Saint Benoit ;

 

Constate l'annulation de plein droit du prêt consenti à Monsieur [W] [V] et Madame [C] [G] épouse [V] par la banque Société Générale, suivant offre acceptée et acte reçu par Maître [B] [I] notaire associé de la SCP Alain Benedetti et [B] [I], le 25 janvier 2008 ;

 

Dit que la résolution du prêt entraînera remboursement des intérêts du prêt versés à Monsieur [W] [V] et Madame [C] [G] épouse [V] par la SA Société Générale ;

 

Condamne in solidum la SCI Les jardins de Saint Benoit et la société HPA Holding anciennement Groupe Garrigae à régler à la SA Société Générale la somme de 230 000 euros TVA incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2014 ;

 

Condamne in solidum la SCI Les Jardins de Saint Benoit et la SARL HPA Holding anciennement Groupe Garrigae à régler à Monsieur [W] [V] et Madame [C] [G] épouse [V] les sommes de :

 

- 29 274 euros au titre des frais exposés dans le cadre de la vente et du prêt, assorti de l'intérêt aux taux légal à compter du 2 octobre 2014,

 

- 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

 

Condamne in solidum la SCI Les Jardins de Saint Benoit et la SARL HPA Holding anciennement Groupe Garrigae à régler à Monsieur [W] [V] et Madame [C] [G] épouse [V] la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour leurs frais engagés en première instance et en cause d'appel ;

 

Condamne Monsieur [W] [V] et Madame [C] [G] épouse [V] à régler à la SCP Benedetti [I] Gally Dariscon, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

 

Condamne in solidum la SCI Les jardins de Saint Benoit et la SARL HPA Holding anciennement Groupe Garrigae aux entiers dépens de première instance et d'appel, sauf ceux concernant la SCP Benedetti [I] Gally Dariscon qui seront à la charge de Monsieur [W] [V] et Madame [C] [G] épouse [V] et qui seront recouvrés en application de l'article 699 du code de procédure civile.

 

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au présent dispositif ;

 

Dit que le présent arrêt sera publié au service de la publicité foncière du lieu de situation de l'immeuble à la diligence de Monsieur [W] [V] et Madame [C] [G] épouse [V] ».

 

Par requêtes enregistrées au greffe les 8 août et 6 octobre 2023, ils demandent à la cour de :

                                                  

 -  réparer les erreurs matérielles suivantes, en remplaçant dans le dispositif de l'arrêt rendu le 9 février :

 


La mention relative à la référence cadastrale du bien, à savoir 'section [Cadastre 6]' par 'section [Cadastre 12]',





La mention relative à la contenance réelle du bien à savoir '01 are 66 centiares' par '00 are 66 centiares',





La mention selon laquelle la résolution du prêt entraînera la restitution des intérêts versés à M. et Mme [V] par la Société Générale alors ce sont les consorts [V] qui ont versé ces intérêts à la banque, et non l'inverse ; ainsi, remplacer la mention 'Dit que la résolution du prêt entraînera remboursement des intérêts du prêt versés à M. et Mme [V] par la Société Générale' par la mention 'Dit que la résolution du prêt entraînera remboursement du capital et des intérêts du prêt   versés par M. et Mme [V] à la SA Société Générale',


 

-  rectifier les omissions de statuer suivantes :

 


La cour aurait omis d'indiquer que le capital du prêt réglé par M. et Mme [V] à la Société Générale devra également leur être remboursé. Les époux [V] demandent à la cour d'ajouter au dispositif de l'arrêt rendu le 9 février 2023 la mention suivante : « Dit que la résolution du prêt entrainera remboursement du capital et des intérêts du prêt versés par  M. et Mme [V] à la SA Société Générale »,





La cour aurait également omis de condamner solidairement la SCI Les Jardins de St Benoît et la SARL HPA Holding à restituer l'apport personnel des époux [V] d'un montant de 52 256 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2008 (date de l'acte de vente).


 

Par ses conclusions enregistrées au greffe le 11 janvier 2024, la SCP Benedetti [I] déclare s'en rapporter à la justice quant aux mérites de la requête en rectifications d'erreurs matérielles et omissions de statuer déposée par les époux [V], de débouter toutes parties de toutes demandes qui pourraient être formulées à l'encontre du notaire et de statuer ce que de droit sur les dépens.



La société French Mortgage Limited, le groupe Garriguae, la SCI Jardins de Saint Benoît et la société Générale n'ont pas conclu. 





MOTIFS



Sur les erreurs matérielles



L'arrêt comportant des erreurs matérielles concernant la référence cadastrale du bien et la contenance réelle du bien (erreur figurant également dans les conclusions des époux [V]), il sera fait droit aux demandes des époux [V] sur ces deux points. 



Concernant le remboursement des intérêts, si l'arrêt contient une erreur en ce qu'il a dit que la résolution du prêt entraînera remboursement des intérêts du prêt versés à monsieur et madame [V] par la société Générale alors que c'était à la banque d'effectuer le remboursement auprès des époux [V], pour autant les demandes des époux [V] se limitaient sur ce point à voir 'condamner la société Générale à leur restituer les intérêts du prêt consenti (') ' et ne comportaient aucune mention concernant le remboursement du capital. 



Dans ces conditions, la mention 'Dit que la résolution du prêt entraînera remboursement des intérêts du prêt versés à monsieur [W] [V] et madame [C] [G] épouse [V] par la SA Société Générale' sera remplacée par la mention 'Dit que la resolution du prêt entraînera remboursement des intérêts du prêt versés par monsieur [W] [V] et madame [C] [G] épouse [V] à la SA Société Générale'. 



Sur les omissions de statuer



Les conclusions enregistrées dans l'intérêt des époux [V] devant la cour contenaient au principal, les demandes suivantes :



" Juger nuls et de nul effet les contrats de vente et de prêt conclus le 25 janvier 2008 entre la SCI Les jardins de Saint Benoit et les Consorts [V] et la SOCIETE GENERALE et en conséquence,

- Juger que la SCP Alain BENEDETTI et [B] [I] a engagé sa responsabilité civile professionnelle en n'informant pas les Consorts [V] des risques inhérents aux actes de son ministère et en conséquence,

- Ordonner la restitution du bien immobilier au vendeur, en l'occurrence la SCI Les jardins de Saint Benoit , ainsi que la restitution corrélative des fonds perçus par la SCI Les jardins de Saint Benoit à la SOCIETE GENERALE outre la mainlevée de toutes les inscriptions de privilèges et hypothèques intervenues à la suite de l'acte de vente du 25 janvier 2008, aux frais exclusifs des défendeurs supportés in solidum ;



-Condamner in solidum la SCI Les jardins de Saint Benoit , la société HPA HOLDING et la SCP BENEDETTI ET [I] à relever et garantir les Consorts [V] par l'ensemble des défendeurs in solidum de toutes les demandes tendant à la restitution des fonds du prêt ;



- Condamner la SOCIETE GENERALE à restituer aux Consorts [V] les intérêts du prêt consenti et indument perçus assortis de l'intérêt au taux légal à compter de l'assignation ; 



- Condamner la SCI LES JARDINS DE SAINT BENOIT, la société HPA HOLDING, la SOCIETE GENERALE et la SCP BENEDETTI ET [I] in solidum à indemniser les Consorts [V] de l'intégralité de leur préjudice spécial non couvert par les restitutions à hauteur de :

o Deux cent cinquante-cinq mille euros (255 000 €) au titre du gain manqué correspondant à la perte de loyer ;

o Vingt-neuf mille deux cent soixante-quatorze euros (29 274 €) au titre des frais exposés dans le cadre du prêt et de la gestion du bien immobilier, assorti de l'intérêt au taux légal à compter du 25 janvier 2008 ;

o Cinquante mille euros (50 000 €) en indemnisation de leur préjudice moral".



Elles ne contenaient aucune demande ni relativement au remboursement aux époux [V] du capital par la banque ni en restitution de leur apport personnel pour un montant en principal de 52 256 euros. 



Dans ces conditions, ils seront déboutés de leurs demandes en rectification d'omissions de statuer. 





PAR CES MOTIFS



La cour, par arrêt rectificatif,



Déboute monsieur [W] [V] et madame [C] [G] épouse [V] de leur demande en rectification matérielle portant sur la mention du remboursement du capital du prêt ; 



Déboute monsieur [W] [V] et madame [C] [G] épouse [V] de leurs demandes en omission de statuer ; 



Dit qu'en page 18 de l'arrêt rendu par la cour d'appel de Montpellier le 9 février 2023 la mention '[Cadastre 6] pour une contenance de 01 are 66 centiares' sera remplacée par la mention '[Cadastre 12] pour une contenance de 00 are 66 centiares' ;



Dit qu'en page 19 de l'arrêt rendu par la cour d'appel de Montpellier le 9 février 2023 la mention 'Dit que la résolution du prêt entraînera remboursement des intérêts du prêt versés à monsieur [W] [V] et madame [C] [G] épouse [V] par la SA Société Générale' sera remplacée par la mention 'Dit que la resolution du prêt entraînera remboursement des intérêts du prêt versés par monsieur [W] [V] et madame [C] [G] épouse [V] à la SA Société Générale'.



Dit que la présente décision sera mentionnée sur la minute et les expéditions de l'arrêt rendu par la cour d'appel de Montpellier le 9 février 2023 ;



Laisse les dépens à la charge du Trésor Public.





 Le greffier, Le président,