Cour d'Appel · 1ère chambre — 25 avril 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

























ARRÊT N°



N° RG 22/03527 - 

N° Portalis DBVH-V-B7G-ITQA 



AG



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIMES

19 septembre 2022

RG:22/00080



[E]



C/



SCP [B]- CHAMPETIER











































Grosse délivrée

le 25/04/2024

à Me Philippe Pericchi

à Me Jean-Michel Divisia 





COUR D'APPEL DE NÎMES



CHAMBRE CIVILE

1ère chambre





ARRÊT DU 25 AVRIL 2024





Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Nîmes en date du 19 septembre 2022, N°22/00080



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Isabelle Defarge, présidente de chambre,

Mme Delphine Duprat, conseillère,

Mme Audrey Gentilini, conseillère, 



GREFFIER :



Mme Nadège Rodrigues, greffière, lors des débats, et Mme Audrey Bachimont, greffière, lors du prononcé,





DÉBATS :



A l'audience publique du 12 mars 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 25 avril 2024.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.





APPELANTE :



Mme [V] [L] [E]

née le 20 janvier 1985 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentée par Me Philippe Pericchi de la Selarl Avouepericchi, postulant, avocat au barreau de Nîmes

Représentée par Me Philippe Chateauneuf, plaidant, avocat au barreau de Versailles





INTIMÉE :



La Scp [B]-CHAMPETIER 

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 3]

[Localité 2]



Représentée par de la Scp Coulomb Divisia Chiarini, plaidant/postulant, avocat au barreau de Nîmes

ARRÊT : 



Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 25 avril 2024, par mise à disposition au greffe de la cour



EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



Selon acte authentique du 28 juillet 2020 reçu par Me [B], notaire au sein de la Scp [G] [B] et Stéphanie Champetier, notaires associés à [Localité 2] (Gard), Mme [V] [E] a signé avec M.[A] [U] et Mme [Y] [U] supposément représentée à l'acte par celui-ci, un compromis de vente portant sur un ancien moulin situé [Adresse 5] à [Localité 7] (Mayenne).

La vente n'a pas été réitérée et le notaire et la chambre départementale sollicités par Mme [E] lui ont répondu que la venderesse n'était pas partie à l'acte qu'elle n'avait pas signé, et qu'il ne lui était donc pas opposable.



Par acte du 24 décembre 2021, Mme [E] a assigné la Scp [B]-Champetier devant le tribunal judiciaire de Nîmes afin de voir engager sa responsabilité civile professionnelle sur le fondement de l'article 1240 du Code civil et la voir condamner à lui verser la somme de 30 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi ainsi que la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles. 



Par jugement réputé contradictoire du 19 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Nîmes l'a déboutée de sa demande d'indemnisation, de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamnée aux dépens. 



Tout en considérant que le notaire avait commis une faute en s'abstenant d'informer la requérante de la nature verbale du mandat et du risque ainsi induit, le tribunal a considéré qu'elle ne rapportait pas la preuve de son préjudice. 



Par déclaration du 31 octobre 2022, Mme [E] a interjeté appel de cette décision. 



Par ordonnance du 18 octobre 2023, la procédure a été clôturée le 30 janvier 2024 et l'affaire fixée à l'audience du 13 février 2024.



L'affaire a été déplacée à l'audience du 12 mars 2024.



EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS



Par conclusions notifiées le 29 janvier 2024, Mme [E] demande à la cour :

- d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau

- de condamner la Scp [B] Champetier à lui régler les sommes de :

- 30 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de la perte de chance d'acquérir le bien,

- 5 215 euros au titre des frais irrépétibles de première instance en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- 3 960 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel, par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- de condamner la Scp [B]-Champetier aux dépens de première instance et d'appel,

- de la débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions. 



Elle soutient :

- que notaire a commis une faute en s'abstenant de l'informer des risques que la représentation verbale de Mme [U] par son frère comportait, remettant en cause l'efficacité de l'acte,

- que ce non-respect du devoir de conseil a été reconnu par le tribunal, n'est pas contesté par l'intimée, et lui a causé un préjudice né de la perte de chance de réitérer la vente prévue à l'acte,

- que son préjudice est d'ordre matériel, financier et moral ; que le lien de causalité entre ses préjudices et la faute du notaire réside dans le fait qu'elle aurait pu faire constater la vente par décision de justice, que la perte de chance est certaine et peut être évaluée à 75%.



Par conclusions notifiées par voie électronique le 25 avril 2023, la Scp [B]-Champetier intimée, demande à la cour de confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions et y ajoutant, de condamner l'appelante à lui régler la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Elle réplique que l'appelante ne rapporte la preuve ni des préjudices invoqués ni d'un lien de causalité avec les fautes alléguées et ce, alors qu'elle n'a pas mis en demeure les vendeurs, qu'à ce jour elle occupe le bien et n'a fait l'objet d'aucune procédure d'expulsion.



Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.



MOTIVATION



L'article 1240 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.



Sur la faute



Le jugement n'est critiqué ni par l'appelante, ni par l'intimée en ce qu'il a retenu à l'encontre du notaire le non-respect de son obligation de conseil remettant en cause l'efficacité de l'acte.



Le compromis stipulait au paragraphe 'PRESENCE- REPRESENTATION' en p.2 'Madame [Y] [U] à ce non présente mais représentée par son frère M. [A] [U] en tant que mandataire verbal et en vertu d'un ordre irrévocable en date du 28 mai 2018 autorisant Me [B] à remettre la totalité du prix à son frère'.



Le tribunal a retenu que le notaire n'avait pas informé Mme [E] des conséquences de la nature du mandat verbal et du risque induit, qu'elle ne pouvait se convaincre seule de l'inefficacité de l'acte en cas de refus ultérieur de Mme [U] de procéder à la réitération de la vente et que l'analyse du notaire, selon laquelle il s'agissait d'une promesse de port-fort ne correspondait pas à ses mentions.



La cour n'est ainsi saisie que de l'appréciation de l'existence des préjudices invoqués et de leur lien de causalité avec la faute du notaire.

Sur les préjudices



Sur le préjudice matériel



L'appelante excipe d'un préjudice matériel d'un montant de 20 000 euros, au titre des frais de conservation et de remise en état du moulin engagés à perte après la signature du compromis, ainsi que d'un préjudice financier lié aux allers-retours effectués jusqu'au moulin.



Elle justifie avoir été autorisée par son demi-frère M. [A] [U] à s'installer dans le moulin afin qu'il ne tombe pas en ruine, selon attestation de celui-ci.

Elle produit également des attestations émanant de soncompagnon M. [D] [R], et de sa tante Mme [J] [U], selon lesquelles elle a investi les lieux dès le mois d'août 2020, y a réalisé des travaux en remettant l'eau et l'électricité, en nettoyant le jardin et les chambres et en couvrant un trou sur le toit, et qu'elle continue à y réaliser des réparations.

Elle verse des photographies des lieux prises avant et après sa prise de possession des lieux, ainsi que de la réalisation de travaux de conservation du toit et de déblaiement.



Néanmoins, aucune pièce n'étaye ses allégations relatives à l'existence d'un préjudice financier, aucune facture relative aux travaux réalisés n'étant produite ni aucun justificatif de frais de route (péage, carburant).



Ainsi, seule la perte de temps, constitutive d'un préjudice matériel, est établie.



Sur le préjudice moral



L'appelante indique être très attachée au moulin, qui appartenait à [P] [U], son père, dont elle n'a pu hériter faute d'avoir été reconnue par celui-ci. Elle déplore le fait de devoir renoncer à l'acquérir, alors que le défunt aurait souhaité qu'il reste au sein de la famille, et expose se sentir désemparée à l'idée de devoir le laisser se dégrader jusqu'à n'être plus qu'une ruine.



Elle justifie par des photographies ainsi que par des attestations, du lien l'unissant à son père défunt et du temps passé au moulin avec lui. Il est ainsi établi que ce bien avait acquis une importante valeur sentimentale pour elle.



La preuve d'un préjudice moral est par conséquent rapportée.



Sur le lien de causalité



Pour débouter Mme [E] de sa demande de dommages et intérêts, le tribunal a retenu que le notaire n'avait pas été informé de l'éventualité de la mise à disposition anticipée du bien à son profit, modalité non exprimée au compromis de vente, et qu'elle ne démontrait pas le refus des vendeurs de réitérer la vente, en l'absence de mise en demeure.



L'intimée fait sienne cette motivation.



L'appelante oppose qu'elle n'avait pas à mettre les vendeurs en demeure, n'ayant aucune action contre la venderesse et que l'étude notariale a commis une autre faute en refusant de fixer une date de signature de l'acte de vente. 



Sur le premier point, c'est M. [A] [U] qui a donné à Mme [E] l'autorisation de s'installer dans le bien et de l'entretenir avant la réitération de la vente, hors l'intervention du notaire, qui n'a donc pas été mis en mesure d'exercer son devoir de conseil à cet égard et de l'avertir des risques encourus, en termes de perte de temps et d'argent, en cas d'absence de réitération. 



La preuve d'un lien de causalité entre le préjudice de perte de temps subi par l'appelante et la faute du notaire n'est donc pas établie, comme l'a retenu à juste titre le premier juge.



Sur la second point, en cause d'appel, Mme [E] produit un échange de SMS entre deux personnes indéterminées dont il se déduit , ainsi que de l'attestation de M. [A] [U], qu'il s'agit d'elle-même et de Mme [Y] [U], et dont il ressort que celle-ci a essayé de lui soutirer une somme de 3000 euros en sus du prix de vente indiqué au compromis et que face à son refus elle lui a signifié qu'elle n'acceptait plus de lui vendre le moulin.



La preuve du refus de Mme [U] de poursuivre la vente est donc rapportée.



Par ailleurs, et contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, la mise en demeure de M. [U], seul signataire du compromis, était inutile puisqu'il n'était pas le seul propriétaire du bien. Une telle mise en demeure n'aurait pas eu pour effet de rendre son efficacité à l'acte, affecté d'une irrégularité en raison du défaut de pouvoir de représentation de son signataire.



Une telle mise en demeure était de toute façon impossible dans la mesure où sa délivrance supposait au préalable la fixation d'une date de réitération, que le notaire n'a jamais fixée, ni entre la date de signature du compromis et la délivrance de l'assignation qu'en cause d'appel, eu égard au refus de vendre opposé par Mme [U].



La faute commise par le notaire consiste à s'être contenté des déclarations verbales de M. [A] [U] pour l'admettre à intervenir en représentation de sa s'ur à la signature du compromis de vente, sans s'assurer de la production d'une procuration en bonne et due forme et surtout sans aviser l'acheteuse du risque engendré par cette circonstance, alors que Mme [U], non valablement représentée au compromis, n'était pas liée par les termes de celui-ci et n'encourait aucune sanction en refusant de signer l'acte authentique de vente.



Le notaire, en ne s'assurant pas de l'efficacité de l'acte instrumenté, a ainsi empêché l'acquéreur d'user des voies de droit à sa disposition pour obtenir la vente forcée du bien, lui faisant ainsi perdre une chance d'acquérir celui-ci.



Le lien de causalité entre la faute commise et le préjudice moral subi par Mme [E] est donc établi.



Le faible prix de vente convenu n'est pas de nature à minimiser son préjudice, dès lors que ce bien avait pour elle une valeur sentimentale avant tout. 



Son préjudice moral sera par conséquent fixé à 5 000 euros, et sa perte de chance d'acquérir le bien à 75%.







Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts, et la Scp intimée sera condamnée à lui payer la somme de 3 750 euros en réparation de sa perte de chance d'acquérir le bien familial.



Sur les demandes accessoires



La Scp [B]-Champetier, qui succombe, sera condamnée au paiement des dépens de première instance et d'appel et sera nécessairement déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Le jugement sera par ailleurs infirmé en ce qu'il a condamné Mme [E] aux dépens et l'a déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Enfin, il convient d'allouer à celle-ci la somme de 2 500 euros au titre de ses frais irrépétibles.





PAR CES MOTIFS



La cour,



Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Nîmes du 19 septembre 2022 en toutes ses dispositions,



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Condamne la Scp [B]-Champetier à payer à Mme [V] [E] la somme de 3750 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral de perte de chance d'acquérir le bien,



Condamne la Scp [B]-Champetier aux dépens de première instance et d'appel,



Condamne la Scp [B]-Champetier à payer à Mme [V] [E] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Arrêt signé par le présidente et par la greffière.



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,