Cour d'Appel · 2ème chambre section C — 25 avril 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS















ARRÊT N°



N° RG 22/03611 - N° Portalis DBVH-V-B7G-ITXH 



SD



TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'ALES

12 juillet 2022

RG:19/00595



Association CROP [4]



C/



Association ASSOCIATION FORMATIONS CEVENNES AVENIR HIPPOLYTE DU FORT



S.E.L.A.R.L. SBCMJ





















Grosse délivrée

le 

à SCP BCEP

Selarl PLMC 















COUR D'APPEL DE NÎMES



CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C







ARRÊT DU 25 AVRIL 2024





Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ALES en date du 12 Juillet 2022, N°19/00595



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre,

Mme Laure MALLET, Conseillère,

Madame Sandrine IZOU, Conseillère,



GREFFIER :



Mme Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision





DÉBATS :



A l'audience publique du 26 Février 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 25 Avril 2024.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.



APPELANTE :



Association CROP [4]

 n° SIREN 775 932 858 prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités au siège social sis

[Adresse 5]

[Adresse 5]



Représentée par Me Bruno CHABADEL de la SCP B.C.E.P., Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉE :



ASSOCIATION FORMATIONS CEVENNES AVENIR (Anciennement dénommée Association MAISON FAMILIALE RURALE) Association inscrite sous le n°419 535 729 Prise en la personne de son président en exercice domicilié en cette qualité audit siège social

[Adresse 3]

[Adresse 3]



Représentée par Me Géraldine BRUN de la SELARL P.L.M.C AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES





INTERVENANTE



S.E.L.A.R.L. SBCMJ Mandataire Judiciaire ès qualités de liquidateur de l'Association FORMATIONS CEVENNES AVENIR, nommé à cette fonction par jugement du Tribunal Judiciaire de ALES en date du 19 octobre 2023 ayant prononcé l'ouverture d'une procédure de liquidation judiciaire à l'égard de l'Association FORMATIONS CEVENNES AVENIR, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentée par Me Géraldine BRUN de la SELARL P.L.M.C AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES





ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 26 Février 2024 



ARRÊT : 



Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, le 25 Avril 2024,par mise à disposition au greffe de la Cour





EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 30 mars 2010, l'Association CROP [4] a donné à bail à l'association Maison Familiale Rurale (ci-après MFR), désormais dénommée Formations Cévennes Avenir, pour une durée de 12 années prenant effet le 1er septembre 2009, divers bâtiments situés [Adresse 2] dont les locaux étaient destinés à l'éducation, l'orientation et la formation professionnelle, générale, morale et sociale des jeunes fréquentant la Maison Familiale Rurale et à la réalisation de son projet associatif.



Un avenant était régularisé entre les parties le 23 avril 2012 ayant pour seul objet de modifier l'article 1 du contrat de location, les parties convenant que la jouissance des locaux pour les mois de juillet et août pourrait bénéficier alternativement au bailleur ou au locataire, les autres termes et conditions du bail du 30 mars 2010 demeurant inchangés.





Le 17 décembre 2012, un groupement d'intérêt économique était constitué entre l'Association [4], l'Association Maison Familiale Rurale et l'Association Educative du Mas Cavaillac (AEMC), toutes trois occupantes des biens sis à [Adresse 2], dénommé « GIE du [Adresse 2] » pour une durée fixée à 5 années, soit du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2017 puis prorogée d'une année, soit du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2018, et dont le paiement des charges afférents aux lieux loués s'effectuait auprès dudit GIE.



Le GIE a fait l'objet d'une dissolution à compter du 31 décembre 2018.



Par exploit d'huissier en date du 29 avril 2019, l'Association [4] a fait délivrer à l'Association MFR un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au contrat de location, pour la somme de 22.190,58 € à titre de loyers, charges et rappel de loyers exigibles en ce compris le coût dudit commandement.



Par exploit délivré le 28 mai 2019, l'Association Maison Familiale Rurale a fait assigner l'Association [4] devant le tribunal de grande instance d'Alès afin de voir, sur le fondement de l'article 1104 du code civil, condamner ladite association à lui payer la somme de 9 417,30 euros, cette somme étant le résultat de sommes dues de part et d'autres, ainsi que de voir prononcer la nullité du commandement de payer et d'en suspendre également les effets, outres diverses demandes visant à faire des constats.



Par jugement contradictoire du 12 juillet 2022, le tribunal judiciaire d'Alès a :

- débouté l'Association Maison Familiale et Rurale de ses demandes au titre du commandement de payer ;

- condamné l'Association Maison Familiale et Rurale à payer la somme de 4 761 euros à l'Association [4] au titre de la révision des loyers ;

- débouté l'Association [4] de ses demandes au titre des charges dues pour les années 2019, 2020 et 2021 ;

- condamné l'Association [4] à payer la somme de 3 618,46 euros l'Association Maison Familiale Rurale au titre de la restitution d'une partie du dépôt de garantie ;

- débouté les parties de leurs plus amples demandes ;

- dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens ;

- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par déclaration du 9 novembre 2022, l'Association Crop [4] a relevé appel de ce jugement.



Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 16 février 2024, auxquelles il est expressément référé, l'Association Crop [4], appelante, demande à la cour, au visa de l'article 803 du code de procédure civile, de :

A titre liminaire


ordonner la révocation de l'ordonnance de clôture,

déclarer recevables et accueillir les présentes écritures de régularisation,





confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : 


« -débouté l'Association Maison Familiale Rurale nouvellement dénommée Formations Cévennes Avenir de ses demandes d'annulation et de suspension des effets du commandement de payer,

-débouté l'Association Maison Familiale Rurale nouvellement dénommée Formations Cévennes Avenir de sa demande visant à voir condamner l'Association [4] à lui payer la somme de 9.417,30 € au titre de prétendus trop perçus de loyers et préjudices subis par l'Association MFR 

-débouté l'Association Maison Familiale Rurale nouvellement dénommée Formations Cévennes Avenir de ses demandes pécuniaires,

-condamné l'Association Maison Familiale Rurale nouvellement dénommée Formations Cévennes Avenir à payer la somme de 4.761 € à l'Association [4] au titre du rappel des loyers pour les années 2014 à 2018. » 

 


infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : 


« -débouté l'Association [4] de ses demandes au titre des charges dues pour les années 2019, 2020 et 2021 

-condamné l'Association [4] à payer la somme de 3.618,46 € à l'association Maison Familiale Rurale nouvellement dénommée Formations Cévennes Avenir au titre de la restitution d'une partie du dépôt de garantie 

-dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,

-dit que chacune des parties conserverait la charge de ses dépens. » 

 

Statuant à nouveau, 


fixer la créance de l'Association Crop [4] au passif de la procédure collective ouverte à l'encontre de l'Association Formations Cévennes Avenir anciennement dénommée Maison Familiale Rurale à la somme de 80.885,10 € correspondant aux loyers (4.761 €) et charges dus (76.124,1 €) au 31 août 2021 

autoriser l'Association Crop [4] à conserver le dépôt de garantie de 4.000 € versé par l'Association Maison Familiale Rurale nouvellement dénommée Formations Cévennes Avenir compte tenu des travaux de remise en état,

condamner l'Association Formations Cévennes Avenir anciennement dénommée Maison Familiale Rurale ' MFR et la SELARL SBCMJ es qualité de liquidateur, in solidum, à payer à l'Association Crop [4] la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance 

condamner l'Association Formations Cévennes Avenir anciennement dénommée Maison Familiale Rurale ' MFR et la SELARL SBCMJ es qualité de liquidateur, in solidum, aux dépens de première instance comprenant le coût du commandement de payer 


Y ajoutant, 


débouter l'Association Formations Cévennes Avenir anciennement dénommée Maison Familiale Rurale ' MFR de toutes ses demandes, fins et conclusions et de son appel incident,

rejeter toutes demandes contraires aux présentes 

condamner l'Association Formations Cévennes Avenir anciennement dénommée Maison Familiale Rurale ' MFR et la SELARL SBCMJ es qualité de liquidateur, in solidum, à payer à l'Association Crop [4] la somme supplémentaire de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel,

condamner l'Association Formations Cévennes Avenir anciennement dénommée Maison Familiale Rurale ' MFR et la SELARL SBCMJ es qualité de liquidateur, in solidum, aux dépens d'appel.




Au soutien de son appel, l'appelante indique tout d'abord que l'association MFR ne justifie pas avoir contesté le commandement dans les 10 jours à compter de sa notification et n'explicite pas le fondement et les moyens articulés à l'appui de sa demande d'annulation du commandement de payer et de suspension de ses effets.



Elle fait valoir que les sommes revendiquées au titre des rappels de loyers pour les années 2014 à 2018 et au titre de la contribution aux charges ainsi qu'à l'entretien des biens loués sont parfaitement justifiées et ne souffrent d'aucune contestation tant au regard des règles de répartition applicables qu'au regard des nombreux éléments financiers mais également comptables produits certifiés par son expert-comptable permettant d'en présumer le caractère sincère et véritable.



Concernant le dépôt de garantie, elle forme un appel incident considérant que le premier juge a fait une mauvaise appréciation des faits de la cause, au regard du mauvais état des locaux et des travaux de peinture rendus nécessaires outre de la révision du matériel de cuisine.



Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 6 février 2024, auxquelles il est expressément référé, l'Association Formations Cévennes Avenir Hippolyte du Fort, intimée, et la SELARL SBCMJ, représentée par Me [Z] [P], ès qualités de liquidateur judiciaire de ladite association, intervenant forcée, demandent à la cour, au visa de l'article 1104 du code civil, de :


ordonner le rabat de l'ordonnance de clôture à la date des plaidoiries,

reporter la clôture du dossier au jour des plaidoiries, à savoir le 26 février 2024,

juger l'appel diligenté par l'association Crop [4] infondé,

confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a : 


« ' Débouté l'Association Crop [4] tendant à voir condamner l'association Maison Familiale Rurale, nouvellement dénommée Formations Cévennes Avenir, au paiement de la somme 80.885,10 € au titre des loyers et charges prétendument dus pour les années 2019, 2020 et 2021 

' Condamné l'association Crop [4] à payer la somme de 3 618,46 € à l'association Maison Familiale Rurale, nouvellement dénommée Formations Cévennes Avenir au titre de la restitution d'une partie du dépôt de garantie 

' Rejeté les demandes de l'association Crop [4] tendant à voir condamner l'association Maison Familiale Rurale, nouvellement dénommée Formations Cévennes Avenir au paiement des frais inhérents à la délivrance du commandement de payer 

' Rejeté le surplus des demandes, fins et prétentions de l'association Crop [4]. »




faire droit à l'appel incident de l'association Maison Familiale Rurale, nouvellement dénommée Formations Cévennes Avenir,

réformer la décision dont appel en ce qu'elle a : 


 

« 'Débouté l'association Maison Familiale Rurale, nouvellement dénommée Formations Cévennes Avenir de ses demandes au titre du commandement de payer 

'Condamné l'association Maison Familiale Rurale, nouvellement dénommée Formations Cévennes Avenir à payer la somme de 4 761 € à l'association [4] au titre de la révision des loyers et l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance 

'Rejeté les demandes pécuniaires de l'association Maison Familiale Rurale, nouvellement dénommée Formations Cévennes Avenir 

' dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,

' dit que chacune des parties conserverait la charge de ses dépens. »

 

Statuant à nouveau, 

*Sur les demandes au titre du commandement de payer : 

 


prendre acte de la contestation émise par l'association Maison Familiale Rurale, nouvellement dénommée Formations Cévennes Avenir dans le délai d'un mois du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré à la requête de l'association [4],

juger que le commandement de payer délivré par l'association [4] est nul et de nul effet,

suspendre les éventuels effets dudit commandement de payer au regard des contestations émises par l'association Maison Familiale Rurale, nouvellement dénommée Formations Cévennes Avenir dans le délai d'un mois,

prendre acte du fait qu'en l'état du départ de l'association Maison Familiale Rurale, nouvellement dénommée Formations Cévennes Avenir, l'association [4] ne sollicite plus son expulsion. 


 

*Sur les trop perçus pour les années 2014 à 2018 et le préjudice subi par l'association Maison Familiale Rurale, nouvellement dénommée Formations Cévennes Avenir 

 


juger que l'association [4] est redevable vis-à-vis de l'association Maison Familiale Rurale, nouvellement dénommée Formations Cévennes Avenir de la somme de 13.680 € correspondant : 


- pour 10.680 € au trop perçu de loyer dont elle a bénéficié postérieurement à la réduction de l'assiette locative de l'association Maison Familiale Rurale, nouvellement dénommée Formations Cévennes Avenir entre 2014 et 2018, 

- pour 3.000 € au préjudice subi par l'association Maison Familiale Rurale, nouvellement dénommée Formations Cévennes Avenir au titre de la privation de jouissance dont elle a été victime lors de l'installation des ascenseurs. 





*Sur les demandes pécuniaires de l'association Maison Familiale Rurale, nouvellement dénommée Formations Cévennes Avenir 

 


condamner l'association [4] à payer et porter à l'association Maison Familiale Rurale, nouvellement dénommée Formations Cévennes Avenir la somme de 9.417,30 € au titre des trop perçus par l'association [4] et des préjudices subis par l'Association MFR. 


 

En tout état de cause 

- rejeter l'intégralité des demandes, fins et prétentions de l'association [4] tendant notamment à : 

« ' fixer la créance de l'Association Crop [4] au passif de la procédure collective ouverte a' l'encontre de l'Association Formations Cévennes Avenir anciennement dénommée Maison Familiale Rurale a' la somme de 80.885,10 € correspondant aux loyers (4.761 €) et charges dus (76.124,1 €) au 31 août 2021,

' autoriser l'Association Crop [4] a' conserver le dépôt de garantie de 4.000 € verse' par l'Association Maison Familiale Rurale nouvellement de' nomme' e Formations Cévennes Avenir compte tenu des travaux de remise en état, 

' condamner l'Association Formations Cévennes Avenir anciennement dénommée Maison Familiale Rurale ' MFR et la SELARL SBCMJ es qualité de liquidateur, in solidum, à payer à l'Association Crop [4] la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance,

' condamner l'Association Formations Cévennes Avenir anciennement dénommée Maison Familiale Rurale ' MFR et la SELARL SBCMJ es qualité de liquidateur, in solidum, aux dépens de première instance comprenant le coût du commandement de payer 

Y ajoutant, 

' débouter l'Association Formations Cévennes Avenir anciennement dénommée Maison Familiale Rurale ' MFR de toutes ses demandes, fins et conclusions et de son appel incident,

' rejeter toutes demandes contraires aux présentes. » 

'condamner l'Association Formations Cévennes Avenir anciennement dénommée Maison Familiale Rurale ' MFR et la SELARL SBCMJ es qualité de liquidateur, in solidum, à payer à l'Association Crop [4] la somme supplémentaire de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel, 

'condamner l'Association Formations Cévennes Avenir anciennement dénommée Maison Familiale Rurale ' MFR et la SELARL SBCMJ es qualité' de liquidateur, in solidum, aux dépens d'appel » 

 


condamner l'association [4] à payer et porter à l'association Maison Familiale Rurale, nouvellement dénommée Formations Cévennes Avenir la somme de 5.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance, ainsi que la somme supplémentaire de 5.000 € au titre des frais irrépétibles d'appel,

condamner l'association [4] au paiement des entiers dépens de première instance et d'appel. 




L'Association Formations Cévennes Avenir Hippolyte du Fort sollicite, à titre liminaire, la révocation de l'ordonnance de clôture, conformément aux dispositions de l'article 784 du code de procédure civile, expliquant que la réception tardive des conclusions et de l'assignation en intervention forcée n'a pas permis à la SELARL SBCMJ en sa qualité de liquidateur de l'Association Formations Cévennes Avenir de respecter le délai de procédure et de répondre par voie de conclusions dans le délai imparti.



A l'appui de ses écritures et sur le fond, elles soulèvent que la participation aux charges a été unilatéralement déterminée par l'association [4] sur la base de celles générées dans le cadre du GIE du [Adresse 2], qui a été dissout au 31 décembre 2018, qu'aucune disposition du contrat de location ne prévoit la possibilité pour le bailleur de solliciter le remboursement au locataire de la taxe foncière et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, et qu'aucune explication n'est fournie concernant la refacturation des charges. Elles considèrent que la mutualisation des charges prévue dans le cadre du GIE n'est plus applicable depuis le 31 décembre 2018 et qu'à compter de cette date, l'association MFR est redevable des seules charges locatives telles qu'issues du contrat de bail et du Code civil. 



Elles forment un appel incident en ce que le jugement frappé d'appel a débouté l'association MFR de ses demandes au titre du commandement de payer visant la clause résolutoire, arguant que ledit commandement est entaché d'irrégularité puisque les dettes ne sont pas certaines et qu'il est, de surcroît, dépourvu d'intérêt étant donné que l'association MFR n'occupe plus les locaux. 



Sur le dépôt de garantie, elles rappellent qu'en application des dispositions de l'article 10-4°du bail, le bailleur a, à sa charge toutes les réparations dues à la vétusté et à l'usure normale du bien et que le locataire n'a aucune obligation de procéder à la remise en peinture des lieux loués, avant son départ.



Elles forment un appel incident également en ce qu'elles considèrent que l'association [4] est redevable vis-à-vis de l'association MFR de la somme de 13.680 € correspondant pour 10.680 € au trop perçu de loyer dont elle a bénéficié postérieurement à la réduction de l'assiette locative de l'association MFR, de la somme de 3.000 € au titre du préjudice subi par cette dernière par la privation de jouissance dont elle a été victime lors de l'installation des ascenseurs, outre la somme de 9.417,30 € au titre des trop perçus et préjudices subis par l'Association MFR.



La clôture de l'instruction de la procédure est intervenue le 1er février 2024.



MOTIFS DE LA DECISION :



Sur la nullité du commandement de payer



 L'Association Maison Familiale Rurale nouvellement dénommée Formations Cévennes Avenir soulève la nullité du commandement de payer au motif qu'elle n'était redevable d'aucune somme au titre des loyers et charges à cette période du fait d'une contestation du montant des sommes retenues au titre des loyers et charges. Elle indique par ailleurs avoir procédé à la contestation du commandement de payer visant la clause résolutoire par la saisine de la juridiction.



L'Association CROP [4] concluait au débouté arguant d'une absence de contestation dans le délai de 10 jours.



S'agissant du délai de contestation, il y a lieu de relever que le moyen n'est fondé sur aucune base textuelle, et est inopérant s'agissant d'une demande en nullité du commandement de payer.

Par ailleurs il est de jurisprudence constante que la contestation du montant du commandement de payer n'emporte pas sa nullité, ce d'autant qu'en l'espèce les preneurs ont envoyé postérieurement un chèque d'un montant de 8374,08 euros au titre de la dette issue de l'exécution du bail.



La décision déférée sera confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande visant à voir déclarer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire par motifs substitués.



Sur les sommes dues au titre de la révision du loyer



Aux termes des dispositions de l'article 7 du contrat de location liant les parties le montant du loyer était fixé comme suit :



« Montant initial. ' Jusqu'au 31 août 2012, la présente location est consentie et acceptée moyennant un loyer annuel, fixe et non révisable, de VINGT MILLE EUROS (20.000 €), qui sera payable mensuellement et d'avance, par termes de DEUX MILLE EUROS (2.000 €), le premier jour des mois suivants : janvier, février, mars, avril, mai, juin, septembre, octobre, novembre et décembre ; au titre des mois de juillet et août aucun loyer ne sera exigible dans la mesure où le bailleur conservera la jouissance des locaux. 

A compter du 1er septembre 2012 la présente location sera consentie et acceptée moyennant un loyer annuel de TRENTE MILLE EUROS (30.000 €), qui sera payable mensuellement et d'avance, le premier jour des mois suivants : janvier, février, mars, avril, mai, juin, septembre, octobre, novembre et décembre ; au titre des mois de juillet et août aucun loyer ne sera exigible dans la mesure où le bailleur conservera la jouissance des locaux. 

Pour le cas où le bailleur deviendrait redevable de la T.V.A., soit à titre obligatoire, soit en raison d'une quelconque option qu'il aurait exercée ou encore pour toute autre cause, le montant du loyer ci-dessus convenu sera majoré de ladite taxe. 

Révision du loyer. ' A compter du 1er septembre 2012, le loyer ci-dessus stipulé sera automatiquement révisé chaque année, au 1er janvier, en fonction de la variation de l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE. 

Les indices de référence à prendre en considération seront respectivement l'indice du 4ème trimestre de l'année 2011 et celui du même trimestre de l'année suivante

Le nouveau loyer prendra automatiquement effet à la date de révision ci-dessus indiquée ; il s'appliquera de manière rétroactive (ce qui donnera lieu à un rappel de loyers) dans le cas de retard de publication de l'indice. »



En conséquence de quoi et par application des dispositions contractuelles c'est à juste titre que L'ASSOCIATION CROP [4] sollicite en application de l'article 7 tel qu'il résulte du contrat de bail en date du 30 mars 2010, les différentes augmentations de loyer liées à l'application d'une révision annuelle de son montant à compter du 1er septembre 2012, soit la somme de 4761 €.



Il est à relever que le montant en lui-même n'est pas contesté, il est seulement sollicité une réduction du loyer applicable en l'état d'un trouble de jouissance.



La décision déférée sera confirmée de ce chef.

Sur la demande de réduction du loyer en raison de l'existence d'un trouble de jouissance



L'ASSOCIATION MAISON FAMILIALE RURALE NOUVELLEMENT DÉNOMMÉE FORMATIONS CÉVENNES AVENIR se prévaut de l'existence d'un trouble de jouissance en raison d'une absence de mise à disposition des locaux tels que prévu au contrat, ainsi que de travaux de réfaction dont la durée et l'ampleur auraient gêné sa jouissance paisible.



L'ASSOCIATION CROP [4] le conteste indiquant qu'il n'est pas rapporté la preuve de ce que L'ASSOCIATION MAISON FAMILIALE RURALE NOUVELLEMENT DÉNOMMÉE FORMATIONS CÉVENNES AVENIR ait été privée de la jouissance d'une partie des biens loués, qu'elle a disposé de biens non prévus au contrat et que les travaux ont simplement imposé une réorganisation.



Il y a lieu de rappeler que c'est celui qui se prévaut d'un fait qui doit en rapporter la preuve.



Il appartient donc à l'association maison familiale rurale nouvellement dénommée formations cévennes avenir de rapporter la preuve de ce qu'il ait été privé de la jouissance d'une partie des biens loués contre son gré.



La cour constate que la seule pièce visée aux conclusions est un courrier officiel du 26 mars 2019 émanant du conseil de l'association [4] et qui indique : « il s'avère que votre client a bénéficié de l'usage d'autres salles (en plus soit à la place, s'agissant de celle que vous citez,) que celles initialement louées. »



Cette pièce à elle seule est insuffisante à rapporter la preuve de ce qu'il existe une privation de jouissance de la surface dont se prévaut l'association maison familiale rurale nouvellement dénommée formations cévennes avenir mais vient corroborer l'existence d'accords s'agissant d'une répartition évolutive comme cela ressort des documents de répartition des charges signées par les parties.



Par ailleurs il n'est produit aucun document qui indique que l'association maison familiale rurale nouvellement dénommée formations cévennes avenir ait saisi le bailleur à raison de la privation de jouissance d'une surface considérable contestant une répartition qui lui aurait été défavorable, ni la survenance de nouveaux accords.



Le juge du fond qui a considéré que d'une part la preuve de la privation de jouissance n'était pas rapportée mais que l'était celle de la jouissance de biens non prévus au contrat en a justement déduit que faute d'éléments suffisants il y avait lieu de rejeter la demande de ce chef.





S'agissant des travaux d'installation de l'ascenseur il est produit un certain nombre de mails justifiant à la fois d'échanges entre les parties visant l'organisation et la réorganisation des activités de chacun en l'état de ces travaux qui venaient perturber l'accès et notamment d'un couloir et de la cour arrière.



L'association maison familiale rurale nouvellement dénommée formations cévennes avenir se prévaut des dispositions de l'article 11 2° du contrat de location qui prévoit : « en application de l'article 1724 du Code civil, si les travaux effectués par le bailleur dure plus de 40 jours, le loyer sera diminué en fonction de la durée des travaux du degré de privation de jouissance. »



Il n'est pas contesté que les travaux ont duré 96 jours.



Les mails produits démontrent l'existence de difficultés d'organisation, la mise en 'uvre de réponses permettant de contourner la difficulté, et se rapportent essentiellement à l'utilisation de parties communes, mais ne rapportent pas la preuve de la consistance d'un éventuel trouble de jouissance des parties privatives de l'association maison familiale rurale nouvellement dénommée formations cévennes avenir conséquence des travaux. Il doit être relevé que cette dernière n'a jamais saisi le bailleur de cette difficulté durant l'exécution des travaux. 



La preuve de l'existence d'un trouble de jouissance durant l'exécution des travaux n'étant pas rapportée c'est à bon droit que le juge du fond a débouté l'association maison familiale rurale nouvellement dénommée formations cévennes avenir de sa demande, la décision déférée sera confirmée de ce chef.



Sur les sommes réclamées au titre des charges récupérables des années 2019 à 2021



Aux termes des dispositions du contrat de bail liant les parties en date du 30 mars 2010, il a été convenu au titre des contributions, charges, taxes et réparations dans l'article 9 5° : « le locataire contribuera aux charges et à l'entretien des biens loués, conformément aux dispositions du contrat constitutif et du règlement intérieur du GIE CROP-MFR dont le bailleur et le locataire sont membres. »



L'association CROP [4] se prévaut malgré la dissolution du GIE de la poursuite de l'application de ces règles de répartition entre les parties.



L'association maison familiale rurale nouvellement dénommée formations cévennes avenir sollicite l'application des dispositions de droit commun en l'état de la dissolution du GIE au 31 décembre 2018.



Aux termes des dispositions de l'article 1103 du Code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, l'article 1188 précise que le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes ; lorsque cette intention ne peut être décelée le contrat s'interprète selon sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation. Les articles 1190 et 1192 précisent que dans le doute le contrat de gré à gré s'interprète contre le créancier et en faveur du débiteur et qu'on ne peut interpréter les causes claires et précises à peine de dénaturation.



Dans le cadre du contrat de bail les parties ont entendu faire figurer une clause permettant de connaître l'étendue de la contribution aux charges et à l'entretien des biens loués en la cantonnant aux dispositions du contrat constitutif et du règlement intérieur du GIE dont ils étaient membres.





L'exécution du bail en date du 30 mars 2010, s'agissant du paiement des charges par le locataire s'est déroulé sans difficulté jusqu'en 2018 y compris s'agissant des modalités de répartition des charges.



Il s'en déduit donc que la clause était claire et que la commune intention des parties était de voir au titre du bail le preneur participer aux charges telles que définies par le règlement intérieur du GIE, ce dernier étant constitutif d'un acte permettant de connaître à la fois l'assiette et le mode de calcul desdites charges.



La disparition du GIE n'a pas modifié le contrat initial et les parties n'ont pas entendu dans ce dernier prévoir une corrélation entre l'existence du GIE et le paiement des charges. L'économie générale du contrat prévoyant un loyer fixé notamment en fonction de l'existence des charges récupérables.



Il s'ensuit donc que le contrat légalement formé est la loi des parties et que donc l'association maison familiale rurale nouvellement dénommée formations cévennes avenir se doit de poursuivre le paiement des charges telles que prévu au contrat de bail par elle signé, ce d'autant que les conditions d'exercice à l'intérieur des locaux loués n'ont pas été modifiées entre 2018 et 2021.



Le dernier budget prévisionnel accepté par l'association maison familiale rurale nouvellement dénommée formations cévennes avenir dans le cadre du GIE prévoyait sa contribution au titre de l'eau de l'électricité du gaz des produits d'entretien surface commune, l'entretien des espaces verts des bâtiments du matériel notamment de cuisine, la maintenance, les assurances, les prestations diverses la taxe foncière et la taxe d'ordures ménagères selon la clé de répartition telle qu'elle était déterminée par le règlement intérieur.



Les appels au titre des provisions sur charges pour les années 2019/ 2022/2021 sont fondés sur les mêmes postes et les mêmes clés de répartition.



Leurs montants sont par ailleurs justifiés par la production du grand livre analytique de comptabilité, et la nature des prestations n'a jamais été contestée antérieurement à 2019.



En conséquence de quoi la décision déférée sera réformée de ce chef et la créance de l'association CROP [4] à inscrire au passif de la procédure collective ouverte à l'encontre de l'association maison familiale rurale nouvellement dénommée formations cévennes avenir, fixée à la somme de 76 124,1 € au titre des charges des années pour les années 2019 /2020/2021.



Sur le dépôt de garantie



Il résulte de l'article 7 du contrat de bail signé le 30 octobre 2010 dans son dernier paragraphe que : « pour garantir l'exécution des obligations incombant au locataire celui-ci a versé à l'instant au bailleur qui le reconnaît une somme de 4000 € correspondant à deux mois de loyer. »



Ainsi que des dispositions de l'article 10 4° dénommé obligations du propriétaire : « le bailleur devra effectuer à ses frais les réparations concernant le « clos et le couvert » et l'étanchéité, à l'exclusion toutefois de l'entretien des réparations locatives les concernant'

' le bailleur aura à sa charge toutes les réparations dues à la vétusté et à l'usure normale, sauf pour celles considérées comme réparations locatives ou de l'entretien' ». 



L'association CROP [4] entend se prévaloir de manquements visant :



' la disparition d'un certain nombre d'équipements : un évier, des lunettes de WC, un rideau de porte d'entrée,



' ou de leur dégradation : lunettes de WC chasse d'eau, rails et gaines du système informatique,



' existence de trous ou de dalles tâchées au niveau des plafonds.



Ils sollicitent la conservation du dépôt de garantie et produisent à l'appui de cette demande un devis de réfaction des peintures pour un montant de 20 728,01 euros ainsi que le devis de révision du matériel de cuisine pour un montant de 763,09 euros sur lequel les parties s'accordent pour une prise en charge par moitié.



À titre liminaire il y a lieu de relever qu'il n'est fourni aucun état des lieux d'entrée ce qui suppose par application des dispositions de l'article 1731 du Code civil que le preneur a été mis en jouissance d'un immeuble en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf preuve contraire.



Il est fait état d'un certain nombre de disparitions ou, dégradations qui doivent être imputées au locataire et qui ne sont pas contestées sur leur principe telle la disparition d'un évier de lunettes de WC d'un rideau de porte d'entrée l'existence de trous ou de dalles tachées au niveau des plafonds, de dégradation de lunettes de WC, de chasse d'eau des rails et gaines du système informatique, tel que cela ressort de l'état des lieux de sortie contradictoire versé aux débats.



En l'état des pièces versées ces dégradations ou disparition sont imputables au preneur ce qu'il ne conteste pas, et cela ne saurait être lié à un usage normal ni à la vétusté.



Cependant il n'est produit aucune pièce venant justifier le coût de la remise en état de ces dégradations ou disparitions, permettant à la juridiction de chiffrer l'étendue de la remise en état.



En conséquence de quoi l'association CROP [4] sera déboutée de sa demande visant à voir prendre en charge par le preneur le coût des dégradations ou disparitions susvisées.



Il est ensuite fait état d'une restitution des locaux en mauvais état notamment au niveau des peintures.



L'état des lieux contradictoire fait ressortir qu'un certain nombre de pièces se trouvent être soit en bon état soit en état moyen, cet état moyen relève d'une usure normale liée au temps. Il ne saurait en être de même des pièces qui sont constatées être en mauvais état ce qui est le cas des murs de :



' des classes 7, 40,41, 228 243,244 ;

' de la salle à manger des élèves 1 ;

' de l'accueil 28 ;

' du bureau direction 34 ;

' du foyer 42 ;

' du stock 45 ;

' de la salle des formateurs 47 ;

' de la salle de bains 201 justice ;

' des chambres 202 203 ;

' des chambres 221,223, 228 ;

' de la classe médicalisée 227 ;

' des chambres 229,230,232,233 241,242,247 ;

' de la classe 243 ;

' de la pièce 244.



Il est produit un devis qui vise la réfaction des murs correspondants aux pièces visées comme étant en mauvais état :



' des classes 7, 40,41, ;

' de la salle à manger des élèves 1 ;

' de l'accueil 28 ;

' du bureau direction 34 ;

' du foyer 42 ;

 

' de la salle des formateurs 47 ;

' de la salle de bains 201 ;

' des chambres 202 203 ;

' des chambres 221,223, 228 ;

' de la classe médicalisée 227 ;

' des chambres 229,230,232,233 241,242,247 ;

' de la classe 243 ;

 pour un montant total de 19 212,45 €.



La charge de cette remise en état incombe au locataire.



Par ailleurs il y a lieu de constater l'accord des parties s'agissant du devis visant la révision du matériel de cuisine dont il était convenu le partage.





Tenant ce qui précède il y a lieu d'autoriser l'association CROP [4] à conserver le dépôt de garantie.



La décision déférée sera réformée de ce chef.





Sur l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens de première instance et d'appel



L'équité des circonstances de la cause commandent de condamner l'association maison familiale rurale nouvellement dénommée formations cévennes avenir à verser l'association CROP [4] la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel











PAR CES MOTIFS



La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,



CONFIRME la décision déférée sauf en ce qu'elle a débouté l'Association CROP [4] de ses demandes au titre :


des charges des années 2019 à 2021

de la conservation du dépôt de garantie.




ET STATUANT A NOUVEAU



FIXE la créance de l'association CROP [4] au passif de la procédure collective ouverte à l'encontre de l'association maison familiale rurale nouvellement dénommée formations cévennes avenir à la somme de 76 124,1 € au titre des charges des années 2019 à 2021 ;



Fixe la créance de l'association CROP [4] au passif de la procédure collective ouverte à l'encontre de l'association maison familiale rurale nouvellement dénommée formations cévennes avenir à la somme de 4761 € au titre des loyers impayés ;



Autorise l'association CROP [4] à conserver le dépôt de garantie à hauteur de 4000 € ;



Condamne l'association maison familiale rurale nouvellement dénommée formations cévennes avenir à payer à l'association CROP [4] la somme de 3000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Mets les dépens de première instance et d'appel à la charge de l'association maison familiale rurale nouvellement dénommée formations cévennes avenir ;



Ordonne l'emploi des dépens en frais privilégiés de liquidation judiciaire

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,