Cour d'Appel · 2ème chambre section C — 25 avril 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS















ARRÊT N°



N° RG 22/03921 - N° Portalis DBVH-V-B7G-IURW 



SI



JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE NIMES

22 février 2022

RG:21/00051



S.C.I. LES RIZIERES



C/



[Y]







































Grosse délivrée

le 

à Selarl GN AVOCATS

Me Benamara 















COUR D'APPEL DE NÎMES



CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C









ARRÊT DU 25 AVRIL 2024





Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de NIMES en date du 22 Février 2022, N°21/00051



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre,

Mme Laure MALLET, Conseillère,

Madame Sandrine IZOU, Conseillère,



GREFFIER :



Mme Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors du prononcé de la décision



DÉBATS :



A l'audience publique du 26 Février 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 25 Avril 2024.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.



APPELANTE :



S.C.I. LES RIZIERES immatriculée au RCS NIMES 803 593 185, agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège



[Adresse 9]

[Localité 13]



Représentée par Me Guilhem NOGAREDE de la SELARL GN AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES



INTIMÉ :



Monsieur [M] [L] [Y]

né le 03 Septembre 1969 à [Localité 12] (Portugal)

[Adresse 1]

[Localité 13]



Représenté par Me Mathilde BENAMARA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES





ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 01 Février 2024 



ARRÊT : 



Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, le 25 Avril 2024,par mise à disposition au greffe de la Cour









EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé en date du 13 janvier 2012, Monsieur [K] [E] donnait à bail à Monsieur [M] [Y] un local d'habitation sis [Adresse 10], moyennant un loyer mensuel de 400 €, hors charges payables selon terme à échoir. 



Le 18 juillet 2014, Monsieur [K] [E] constituait, avec son épouse, une société civile immobilière dénommée la SCI Les rizières.



Le 3 juillet 2016, Monsieur [M] [Y] était embauché en CDI par Madame [E] puis par L'EARL [V] [E].



A la suite d'impayés, la SCI Les rizières adressait une mise en demeure le 12 septembre 2019 à Monsieur [M] [Y] de régler l'arriéré, ce dernier sollicitant une compensation avec ses heures supplémentaires non réglées. 



Le 17 octobre 2019, la SCI Les rizières délivrait un commandement de payer l'arriéré locatif en principal d'un montant de 14.800 € à Monsieur [M] [Y], visant la clause résolutoire.



Ce commandement étant demeuré infructueux, la SCI Les rizières assignait en référé, le 31 décembre 2019, Monsieur [M] [Y] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Nîmes, aux fins de voir constater le jeu de la clause résolutoire, la résiliation du bail à compter du 16 mai 2020, la condamnation de Monsieur [M] [Y] au paiement d'une somme de 15.600 € à titre provisionnel outre une somme de 500 € à titre de dommages et intérêts et sa condamnation à la somme de 1.800 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.



Le 16 mai 2020, Monsieur [M] [Y] quittait les lieux.



Par ordonnance en date du 26 octobre 2020, le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Nîmes, statuant en référé, a :



- dit la SCI Les rizières irrecevable en ses demandes pour défaut de qualité à agir en justice,

- condamné la SCI Les rizières à verser à Monsieur [M] [Y] la somme de 600 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SCI Les rizières aux dépens.



Par exploit délivré le 10 février 2021, la SCI Les rizières assignait Monsieur [M] [Y] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Nîmes sur le fondement des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1240 et 1231-6 du code civil aux fins notamment de le voir condamner à lui régler la somme de 17.600 € au titre des arriérés de loyers outre les intérêts au taux légal, une somme de 10.000 € au titre du préjudice matériel subi, une somme de 2.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile .



Par jugement contradictoire en date du 22 février 2022, le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Nîmes a :



- dit recevable et bien fondée la fin de non-recevoir opposée par Monsieur [M] [Y],

- dit la SCI Les rizières irrecevable en toutes ses demandes tenant son défaut de qualité à agir,

- condamné la SCI Les rizières à payer à Monsieur [M] [Y] la somme de 1.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SCI Les rizières au entiers dépens,

- rappelé que l'exécution de la décision est de plein droit.



Par déclaration en date du 6 décembre 2022, la SCI Les rizières a fait appel du jugement, le critiquant sur l'ensemble de ses dispositions.



Dans ses dernières conclusions signifiées le 1er septembre 2023, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la SCI Les rizières demande à la cour , au visa des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1240 et 1236-1 du code civil, des articles 700 et 696 du code de procédure civile,de :



- REFORMER le Jugement du 22 février 2022 rendu par le Tribunal Judiciaire de Nîmes (RG 21/00051) en ce qu'il a : 

- DIT recevable et bien fondée la fin de non-recevoir opposée par Monsieur [M] [Y], 

- DIT la SCI LES RIZIERES irrecevable en toutes ses demandes tenant son défaut de qualité à agir, 

- CONDAMNE la SCI LES RIZIERES à payer à Monsieur [M] [Y] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- CONDAMNE la SCI LES RIZIERES aux entiers dépens, 

- RAPPELE que l'exécution de la décision est de plein droit. 





Statuant à nouveau, 

Vu les articles 7 et 24 de la loi nº 89-462 du 6 juillet 1989, 

Vu l'article 1240 du Code civil, 

Vu l'article 1231-6 du Code civil, 

Vu l'article 700 du Code de procédure civile ; 

Vu l'article 696 du Code de procédure civile ; 

Vu les pièces à l'appui, 

- DECLARER recevables et bien fondées les demandes de la SCI les RIZIERES, 

- CONDAMNER Monsieur [Y] au paiement d'une somme de 17 600,00 €, au titre des arriérés de loyers, outre les intérêts au taux légal, du mois d'octobre 2016 au mois de mai 2020. 

- CONDAMNER Monsieur [Y] au paiement d'une somme de 10.000 €, au titre du préjudice matériel subi, 

- DEBOUTER Monsieur [Y] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, 

- CONDAMNER Monsieur [Y] à rembourser à la SCI LES RIZIERES la somme 1 000,00 €, mise à la charge de cette dernière en 1ère instance au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, 

- CONDAMNER Monsieur [Y] à verser à la somme de 2.000 au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre l'intégralité des dépens de première instance et d'appel, 



Au soutien de ses prétentions, la SCI Les rizières fait valoir que le premier juge a statué par motifs hypothétiques ce qui équivaut à une absence de motif pour considérer qu'elle ne rapporte pas la preuve de sa propriété du bien loué, en indiquant dans son jugement que 'la parcelle [Cadastre 5] pouvait faire l'objet d'un transfert de propriété uniquement pour les terres et bâtiments agricoles, sans comprendre une éventuelle maison'. Elle rappelle qu'au vu de l'acte notarié du 10 août 2016 entre la SCI Les rizières et le GFA La garde de Dieu, la superficie intégrale des parcelles [Cadastre 6] à [Cadastre 8] a été cédée à son profit, le concept d'exploitation agricole étant formé largement et pouvant comprendre une maison d'habitation nécessaire à l'activité agricole. Quant à son défaut d'information du locataire au visa de l'article 3 de la loi de 6 juillet 1989, elle rappelle que ce texte ne prévoit ni délai ni sanction et que cette information a été satisfaite par la mise en demeure puis le commandement de payer.



S'agissant de sa qualité à agir, elle fait valoir que la preuve de sa propriété du bien loué est établie. Elle expose que les seules parcelles bâties du mas des salimandres appartenant initialement au GFA La Garde de Dieu étaient cadastrées sous les n°s de parcelles [Cadastre 7] et [Cadastre 11] et que suite à un protocole d'accord du 11 septembre 2009 entre les associés du GFA, il a été décidé de répartir la gestion des différentes propriétés, Monsieur [K] [E] étant chargé de la conduite de l'exploitation des biens situés à [Localité 13], dont un logement édifié sur les parcelles [Cadastre 7] et [Cadastre 11]. Elle précise qu'un état descriptif de division en volume et cahier des charges de la parcelle [Cadastre 11] a été réalisée en janvier 2021, retenant une indépendance technique et fonctionnelle, l'ensemble étant divisé en 3 volumes indépendants. Elle ajoute que le contrat de bail a été conclu par Monsieur [E] à titre personnel, dans le cadre d'un mandat du GFA et portait sur une maison située domaine [Adresse 9].



Revenant sur le transfert de la propriété du bien loué entre elle et le GFA, elle expose que dans le cadre d'un protocole transactionnel entre les associés du GFA, la SAFER a réalisé une expertise portant sur l'ensemble des biens et a évalué l'ensemble situé domaine des salimandres, cadastré [Cadastre 4] à [Cadastre 3], reprenant les biens le constituant dont des dortoirs et des logements locatifs et que l'acte notarié passé le 10 août 2016 portait sur la cession à la SCI Les rizières des parcelles [Cadastre 6] à [Cadastre 3] dans leur totalité et donc également sur les immeubles se trouvant sur les parcelles dont la maison occupée par Monsieur [M] [Y]. Elle précise que c'est à tort que la notaire a mentionné dans l'acte que se trouvait un bâtiment agricole sur la parcelle [Cadastre 11] et elle expose régler les taxes foncières qui ne portent pas que sur des terrains nus mais bien sur des bâtiments d'habitation. Elle conteste que la maison louée se trouve sur une autre parcelle que celles devenues sa propriété.



S'agissant de l'information du locataire du transfert, la SCI Les rizières fait valoir que l'acte de vente ayant été publié auprès du service de la publicité foncière, il est opposable à Monsieur [M] [Y]. Elle ajoute que ce dernier lui a, en outre, réglé son loyer pour l'exercice 2016. Elle fait valoir que l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 ne prévoit aucun délai pour informer le locataire de la mutation des locaux et que cette information a été faite par la remise d'une mise en demeure et d'un commandement de payer par ses soins, Monsieur [M] [Y] n'ayant pas contesté sa dette. Elle considère que son locataire est de mauvaise foi lorsqu'il indique ne pas connaître la SCI Les rizières.



Concernant ses demandes, elle expose que Monsieur [M] [Y] a cessé de régler ses loyers depuis octobre 2016 jusqu'au mois de mai 2020, date à laquelle il a quitté le logement et que sa dette s'élève à 17.600 €, le taux d'intérêt légal devant s'appliquer, ce dernier n'ayant pas réglé les loyers à échéance. Elle précise que l'intimé ne conteste pas la dette et reconnaît être redevable de sommes, ayant proposé une compensation.



Répondant aux moyens invoqués par Monsieur [M] [Y] afin de justifier du non-règlement de ses loyers, elle conteste que ce dernier ait bénéficié d'un avantage en nature tenant à la mise à disposition à titre gratuit du logement, dans le cadre de son embauche par Madame [E] puir par L'EARL [V] [E]. Elle communique le contrat de travail qui ne mentionne au titre de la rémunération aucun avantage en nature et rappelle que ce dernier lui a réglé ses loyers pour l'année 2016. Elle considère que ce dernier n'apporte pas la preuve de l'avantage dont il fait état. Elle conteste également le fait que ce dernier aurait fait des heures supplémentaires et rappelle que le bail a été conclu avant son embauche. Elle rappelle enfin que l'entreprise qui embauchait Monsieur [M] [Y] est différente de la société lui louant la maison. Elle estime dès lors que son obligation de régler les loyers est indiscutable. 



Quant à l'état du logement loué, son locataire évoque un logement indécent or, elle relève que ce dernier n'a jamais sollicité de demande de travaux et estime qu'il incombait à son locataire d'entretenir le bien et de faire les menues réparations, ce qu'il n'a pas fait. Elle rappelle que Monsieur [M] [Y] a refusé d'effectuer un état des lieux de sortie, ne pouvant opposer les dispositions de l'article 1731 du code civil. Elle relève qu'il ne démontre pas plus qu'il aurait reçu le bien en mauvais état ni que le bailleur aurait refusé d'y procéder à son entrée dans les lieux. Elle rappelle que la suspension du paiement des loyers n'est possible que si le locataire ne peut utiliser les biens loués et qu'il s'expose à la résiliation du bail ou au règlement des loyers avec intérêt de retard. Elle relève qu'il n'apporte aucune preuve de ce qu'il allègue. 



Elle sollicite une somme de 10.000 € en réparation de son préjudice, au vu de l'état du bien au départ de Monsieur [M] [Y].



Par des conclusions signifiées le 2 juin 2023, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Monsieur [M] [Y] sollicite de la cour, au visa des articles 31 et suivants du code de procédure civile et 699 et 700 du même code de :



A TITRE PRINCIPAL 

- CONFIRMER le jugement du 22 février 2022 du Tribunal Judiciaire de Nîmes en ce qu'il a dit la SCI LES RIZIERES irrecevable en toutes ses demandes tenant son défaut de qualité à agir 

- CONFIRMER le jugement du 22 février 2022 du Tribunal Judiciaire de Nîmes en ce qu'il a : - CONDAMNER la SCI LES RIZIERES au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens du procès 

Y ajoutant, 

- CONDAMNER LA SCI LES RIZIERES à payer à M. [Y] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. 

SUBSIDIAIREMENT AU FOND, si par extraordinaire la Cour devant infirmer le jugement du Tribunal judiciaire en ce qu'il a accueilli la fin de non-recevoir pour défaut de qualité à agir: 

STATUER A NOUVEAU 

- DEBOUTER la SCI LES RIZIERES de sa demande au titre des loyers impayés 

- DEBOUTER la SCI LES RIZIERES de sa demande au titre du préjudice matériel 

En tout état de cause 

- DEBOUTER la SCI LES RIZIERES de l'ensemble de ses demandes, fins et concluions 

- CONDAMNER la SCI LES RIZIERES à payer à M. [Y] la somme de 3.000 euros au titre de l'Article 700 du Code de procédure civile 

-CONDAMNER la SCI LES RIZIERES aux entiers dépens. 



L'intimé expose que Madame [E], qui exploite une EARL au sein du domaine [Adresse 9] forme, avec son époux, une communauté d'intérêts, étant associée à 49% dans la SCI Les rizières. Il précise qu'il a été employé de Madame [E] comme ouvrier agricole à compter de décembre 2014. Il ajoute que lorsqu'il a obtenu son CDI le 3 juin 2016, le logement pour lequel il avait un bail a été mis à sa disposition à titre gracieux, dans le cadre de l'exécution de son contrat de travail, ajoutant en ce sens n'avoir reçu en 3 ans, aucun courrier ou mail lui demandant de régler ses loyers. Il ajoute qu'il a du initier une procédure prud'homale en règlement d'heures supplémentaires sur les 3 dernières années, procédure qu'il a du initier du fait du refus de son employeur de lui régler les sommes dues. Il précise qu'il a alors reçu un courrier le mettant en demeure de régler son loyer depuis 3 ans, proposant néanmoins un arrangement amiable avant d'être licencié le 5 février 2020 pour faute grave.



Monsieur [M] [Y] demande la confirmation de la décision critiquée en ce qu'elle a retenu le défaut de qualité à agir de la SCI Les rizières. Il rappelle que cette dernière n'est pas partie au bail dont elle se prévaut pour solliciter le règlement d'arriérés de loyers et qu'elle ne justifie pas plus de sa qualité de propriétaire du bien donné à bail. Il considère que l'attestation de la SAFER est générale et ne précise pas le contenu des parcelles, et qu'elle est intervenue après son départ des lieux. Il conteste qu'il soit établi qu'un immeuble à usage d'habitation se trouve bien sur la parcelle [Cadastre 7]et [Cadastre 11]. Quant à l'état descriptif de volume de janvier 2011, il ne porte que sur la parcelle [Cadastre 11] et ne fait état d'aucun bâtiment à usage d'habitation. Il ajoute que l'attestation du notaire du 10 août 2016 ne fait état d'aucun immeuble à usage d'habitation sur les parcelles [Cadastre 7] et [Cadastre 11]. Il considère que la SCI Les rizières est incapable de démontrer qu'elle est bien propriétaire de l'immeuble.



Monsieur [M] [Y] fait valoir qu'il n'a jamais été informé du transfert de propriété prévu aux dispositions de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 et ce alors que la SCI Les rizières a été créée en juillet 2014, n'ayant reçu aucun courrier avant le 12 septembre 2019. Il ajoute qu'elle ne lui a jamais réclamé de loyer ou de charges et n'a pas plus délivré de quittance ou encore informé de la vente du bien. 



Sur la demande au titre des loyers impayés, Monsieur [M] [Y] conteste devoir une quelconque somme à ce titre, exposant que depuis son CDI, le bien lui a été gracieusement mis à disposition. Il ajoute avoir en outre exécuté de nombreuses heures supplémentaires, non déclarées et non rémunérées. Il fait valoir l'existence d'un montage et d'une communauté d'intérêts entre son employeur et son bailleur et qu'il a bien bénéficié d'un avantage, peu important le fait que le logement ne soit pas la propriété directe de L'EARL [V] [E], aucune demande de loyer n'ayant été faite en 3 ans. Il estime la demande irrecevable et mal fondée.



Monsieur [M] [Y] expose que son bailleur n'a pas respecté son obligation de délivrer un logement décent ni de l'entretenir et sollicite une réduction du prix des loyers.



Quant au préjudice matériel qu'aurait subi la SCI Les rizières, il estime le constat d'huissier irrégulier et inopposable, n'ayant pas été convoqué ou avisé de la venue de l'huissier. Il conteste au vu du devis remis la nécessité de refaire les sols de l'habitation, l'huissier indiquant uniquement qu'ils sont sales.



La clôture de la procédure est intervenue le 1er février 2024.





MOTIFS DE LA DECISION



1) Sur la qualité à agir de la SCI Les rizières



- Sur la qualité de propriétaire



L'article 31 du code de procédure civile dispose que 'toute action en justice est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé'.



Un bail a été conclu entre Monsieur [K] [E], d'une part et Monsieur et Madame [M] [Y], d'autre part, relatif à une ' maison de 72 m² comprenant 3 chambres, SDB WC, séjour, cuisine', située domaine [Adresse 9] à [Localité 13], le bailleur étant domicilié à la même adresse. 



Ce contrat a été conclu le 13 janvier 2012 avec une prise d'effet au 15 janvier 2012 et il n'est pas contesté qu'il a été reconduit tacitement entre les parties depuis le 15 janvier 2015, en vertu de l'article II des conditions générales du contrat.



Le 12 septembre 2019, la SCI Les rizières, prise en la personne de son gérant, Monsieur [K] [E], a adressé à Monsieur [M] [Y] une lettre recommandée, avec accusé de réception signé le 13 septembre 2019, lui demandant de justifier de l'assurance du logement et de régler les arriérés de loyers. 



Un commandement de payer a ensuite été délivré le 17 octobre 2019 par la SCI Les rizières, visant la clause résolutoire. 



Pour déclarer irrecevables les demandes présentées par la SCI Les rizières, le premier juge a estimé que celle-ci ne rapportait pas la preuve que le contrat de bail, conclu par Monsieur [K] [E] avait été cédé par ce dernier à la SCI Les rizières ni que la SCI Les rizières était effectivement propriétaire de cette maison.



Monsieur [M] [Y] ne conteste pas que le bien, qu'il occupait, se trouvait sur le domaine des salimandres, éléments ressortant du contrat de bail et de son contrat de travail, la localisation de ce bien, sur le domaine, étant établie au vu du procès-verbal de constat d'huissier, en date du 18 mai 2020.



Il ressort des pièces produites aux débats que le domaine des salimandres est constitué des parcelles [Cadastre 6] à [Cadastre 8], au vu des relevés de propriété communiqués, ainsi que des photographies géoportail.



Il est également justifié que la SCI Les rizières en est la propriétaire, étant tenue à ce titre au règlement de la taxe foncière, ces parcelles portant sur des propriétés bâties et non bâties, suite à une cession intervenue suivant acte notarié reçu le 10 août 2016 par Me Arnaud, à son profit par le Groupement Foncier Agricole (GFA) la Garde de Dieu. 



L'acte notarié précise que le bien est composé de la parcelle [Cadastre 11], mas salimandres qui comprend des bâtiments à usage agricole, des bâtiments à usage commercial et industriel, les parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 7] portant sur le sol bâtiment, seule la parcelle [Cadastre 8] étant relative à des céréales. 



Le premier juge a retenu que l'acte ne visait pas spécifiquement une maison d'habitation, objet du contrat de bail. 



Or, il est constant qu'en évoquant la parcelle [Cadastre 11], le notaire reprend la notion 'd'immeuble (bâtiment agricole)'. Or un immeuble à usage agricole s'entend de manière large et inclut les parcelles à usage agricole mais également celles sur lesquelles ont été édifiées des bâtiments à usage agricole et peut ainsi comprendre des bâtiments à usage d'habitation, même si leur usage n'est pas précisé, ces biens pouvant, en fonction de l'occupation du locataire être soumis à la loi du 6 juillet 1989 ou relever des baux ruraux et avoir, dès lors, une vocation agricole.





Si l'acte notarié ne fait pas état de maisons ou logements, il est produit un descriptif des biens relatifs à ces parcelles, dans le cadre d'une estimation préalable d'assurances, réalisée en 2003, relative à la station fruitière '[Adresse 9]' et qui concerne une exploitation de 120 hectares de vergers cueillette, triage, stockage et mise en conditionnement.



Plusieurs bâtiments sont ainsi référencés dont le bâtiment 5 intitulé logements d'employés et qui concerne un bâtiment comprenant 2 logements avec séjour, 3 chambres, salle de bains, wc, cuisine et salle à manger, logement dont le descriptif correpond à la maison ayant fait l'objet du bail litigieux. Il est également fait état au titre des bâtiments 6B et 6C de deux logements d'ouvriers ainsi qu'un bâtiment 10 relatif à une villa. Il est ainsi justifié de la présence de plusieurs logements sur le domaine. 



Monsieur [K] [E], gérant de la SCI Les rizières, conteste avoir jamais été propriétaire de la maison et fait état d'un mandat du GFA la Garde de Dieu dont il disposait, lors de la souscription du bail, propriétaire du bien immobilier. 



Il est constant qu'un protocole d'accord est intervenu le 7 avril 2009, entre les associés du GFA la Garde de Dieu, soit antérieurement au contrat de bail, Monsieur [O] [E] et Monsieur [K] [E] ayant convenu de répartir, entre eux, les exploitations dont ils étaient propriétaires via leurs sociétés, le domaine des salimandres dans son intégralité ayant ainsi été confiée à Monsieur [K] [E].



Il est en outre justifié d'une expertise de la SAFER, au mois de juillet 2016, concernant l'évaluation de l'ensemble de ces biens relatifs au protocole et qui précise, s'agissant du domaine des salimandres, qu'il concerne les parcelles [Cadastre 6] à [Cadastre 8], 7 unités bâties étant référencées sur celles-ci dont 2 logements, une villa, l'ancienne villa des propriétaires, ces unités correspondant avec le descriptif effectué dans l'estimation préalable, la propriété du GFA n'étant, au vu de ce document, aucunement remise en question et ayant conduit à leur cession dans leur intégralité, le 10 août 2016, au profit de la SCI Les rizières, au vu de ce rapport.



Il en résulte qu'il est ainsi établi que le GFA la Garde de Dieu a cédé l'ensemble des biens se trouvant sur le domaine des salimandres à la SCI Les rizières, en ce compris la maison occupée par Monsieur [M] [Y], Monsieur [E] n'ayant jamais été propriétaire de ce bien, mais simple mandataire du GFA, ce qui ressort également du relevé de propriété. 



La SCI Les rizières justifie ainsi de sa qualité de propriétaire de la maison, objet du contrat de bail litigieux, et dès lors, de sa qualité à agir.



- Sur l'information du locataire et le transfert du bail 



L'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'en cas de mutation à titre gratuit ou onéreux du logement, le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social...



Il est constant que ces dispositions ne prévoient aucun délai ni aucune sanction quant à l'obligation d'informer le preneur de la mutation de propriété, le changement dans la personne du bailleur n'entrainant pas la caducité du contrat de location mais sa transmission au nouveau propriétaire bailleur. Même en cas de cession, le bail continue de recevoir exécution et le locataire reste tenu de son obligation de paiement des loyers. 



Le 12 septembre 2019, la SCI Les rizières, pris en la personne de son gérant, Monsieur [K] [E], a adressé un courrier recommandé à Monsieur [M] [Y], sollicitant la justificiation de l'assurance de l'habitation et le règlement de l'arriéré locatif, les locataires ayant été informés du changement de propriétaire et ainsi de sa dénomination et son siège social.



La SCI Les rizières a ainsi satisfait aux exigences légales et est donc recevable, à agir en tant que bailleur de Monsieur [M] [Y].



La décision critiquée, ayant déclaré irrecevable la SCI Les rizières en ses demandes, est infirmée de ce chef.



2) Sur l'existence de l'arriéré locatif 



- sur l'existence d'un avantage en nature



L'article 1353 du code civil dispose que 'celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation'.



Pour s'opposer au règlement de l'arriéré locatif, Monsieur [M] [Y] fait valoir qu'il n'est tenu à aucune obligation de paiement du loyer, le logement qu'il occupait lui ayant été gracieusement mis à disposition par son employeur, Madame [E]. Il expose notamment le fait que son employeur est également associée de la SCI Les rizières et que la société ne lui a jamais demandé sur 3 ans de régler son loyer, établissant ainsi l'avantage qui lui a été octroyé. 



Il résulte des éléments produits aux débats que Monsieur [M] [Y] justifie avoir travaillé pour Madame [V] [E] à compter du mois de décembre 2014, étant cependant locataire depuis presque trois ans de la maison située sur le domaine des salimandres, bail consenti alors par le GFA la Garde de Dieu. 



Il est produit le CDI, signé le 3 juin 2016, entre lui et l'entreprise [E] [V], en tant qu'ouvrier agricole, ce contrat prévoyant qu'il recevra au titre de sa rémunération un montant brut de 1.548, 55 € ainsi qu'une prime d'ancienneté. Il n'est aucunement fait état d'un avantage en nature dans le contrat et tenant notamment à son logement, étant en outre relevé que le bail concernait une autre entité juridique. 



Il n'est pas contesté que Monsieur [M] [Y] a cessé, au vu du décompte produit, de régler ses loyers à compter du mois d'octobre 2016, soit 4 mois après son embauche, ce règlement ne permettant dès lors pas de considérer qu'il aurait bénéficié d'un avantage en nature, ayant exécuté son obligation du mois de juin à septembre 2016 inclus. Il n'est pas plus produit un avenant à son contrat, justifiant qu'il cesse de régler ses loyers à compter du mois d'octobre 2016.



La SCI Les rizières a communiqué l'ensemble des fiches de paye de Monsieur [M] [Y] qui ne font pas mention d'un avantage en nature, qui doit être déclaré.



Il ne peut être présumé de l'absence de mise en demeure du bailleur de régler le loyer sur une période de trois années une absence d'obligation à la dette et ce d'autant que dans son courrier, adressé à son employeur, Monsieur [M] [Y] demande le règlement de ses heures supplémentaires et indique rester ouvert à toute discussion pour mettre en place une compensation entre les loyers que vous me demandez '14.400 €' et les salaires que vous me devez '23.771,79 €'. 



Il est manifeste que par ce courrier, Monsieur [M] [Y] admet être tenu au versement d'un loyer et reconnaît son absence d'exécution, n'évoquant aucunement un avantage en nature dont il bénéficierait et qu'il pourrait opposer à son bailleur.



Faute pour Monsieur [M] [Y] de rapporter la preuve d'un tel avantage concédé à son profit dans le cadre de son contrat de travail, il y a lieu de dire que Monsieur [M] [Y] est tenu au règlement de l'arriéré locatif du à la SCI Les rizières. Il convient de le débouter de sa demande de ce chef.



- sur le montant de l'arriéré locatif



En application des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, 'le locataire est obligé 

a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus...'



L'article 14 précise qu'à défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier.



Il ressort de l'attestation notariée du 10 août 2016 que la SCI Les rizières est devenue propriétaire des parcelles [Cadastre 6] à [Cadastre 8] à compter du 1er janvier 2015 et en a la jouissance à compter de ce jour, tant par la prise de possession réelle que par la perception des loyers.



Cette dernière fait valoir que Monsieur [M] [Y] a cessé de régler ses loyers à compter du mois d'octobre 2016. Elle justifie avoir adressé en ce sens un courrier le 12 septembre 2019 puis, le 17 octobre 2019, un commandement de payer reprenant le montant des sommes dues.



La SCI Les rizières ne sollicite pas que soit constatée l'acquisition de la clause résolutoire, visée dans le commandement de payer mais demande le règlement des loyers jusqu'au mois de mai 2020, date à laquelle son locataire est effectivement parti au visa de l'article 14.



Monsieur [M] [Y] ne formalise aucune observation quant aux sommes sollicitées, étant relevé que ce dernier a adressé une réponse à Madame [E], l'épouse de Monsieur [K] [E], qui n'est pas datée mais qui ne conteste pas le montant des sommes dues au titre des loyers, sollicitant une compensation.



Il est constant que Monsieur [M] [Y] a quitté le domicile le 16 mai 2020 et qu'il doit en être tenu compte dans la fixation de l'arriéré.



Ce dernier est condamné à régler les arriérés des mois d'octobre 2016 au mois d'avril 2020, soit une période de 43 mois outre la moitié du mois de mai 2020. Le montant de l'arriéré locatif s'élève donc à la somme de 17.400 €, avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation, soit du 10 février 2021.



3) Sur les demandes relatives à l'état du logement



- Sur le manquement par le bailleur à ses obligations

 

Selon l'article 1719 du code civil et l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté de tous les éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Il se doit d'entretenir le logement en état de servir à l'usage pour lequel il a été loué et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.



Selon l'article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.



Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention.



Monsieur [M] [Y] fait valoir que les locaux sont dans un état de délabrement flagrant, les murs étant lézardés de nombreuses fissures outre la présence d'un trou béant et les fenêtres étant en mauvais état. Il sollicite ainsi la réduction du prix des loyers. 



Monsieur [M] [Y] occupe le bien depuis le mois de janvier 2012. Ce dernier ne justifie pas, sur cette période et jusqu'à son départ, de l'envoi d'un courrier auprès de son bailleur relatif à l'état de son logement et nécessitant la réalisation de travaux.



Les seules photographies prises par ce dernier ne permettent pas, en outre, de savoir si les réparations sont pour certaines locatives ou d'autres à la charge du propriétaire, le locataire étant également tenu à une obligation de prendre en charge l'entretien courant du logement et à certaines réparations telles que l'entretien des fenêtres ou prises électriques.



Faute pour Monsieur [M] [Y] de rapporter la preuve d'un manquement de son bailleur à ses obligations, il ne peut prétendre à une réduction du loyer. Il convient de le débouter de sa demande de ce chef. 



- Sur l'état des lieux de sortie et le préjudice matériel sollicité par le bailleur

 

L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu' 'un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en conseil d'Etat... dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. 

Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié... Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins 7 jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception...



En vertu des dispositions de l'article 1731 du code civil, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.



Monsieur [M] [Y] fait valoir que l'huissier de justice ne l'a pas convoqué ni avisé de sa saisine en vue de la réalisation de l'état de sortie des lieux, ce procès-verbal ne lui étant pas opposable.



Il résulte du procès verbal de constat réalisé le 18 mai 2020 que l'huissier de justice, Me [N] a été mandaté par la SCI Les rizières aux fins de dresser un état d'un bien immobilier, en l'état du départ de son locataire le 16 mai 2020, le gérant précisant que ce denrier, 'pour toute remise des lieux s'est contenté à 17h10 de nous contacter téléphoniquement pour nous fixer arbitrairement un rendez-vous immédiat ajoutant que lors de la remise du logement, il n'a pas souhaité dresser un quelconque état des lieux de sortie'.



Il n'est justifié d'aucune démarche de l'huissier auprès de Monsieur [M] [Y] par l'envoi notamment d'une lettre recommandée, et ce alors qu'il est établi que l'avocat de ce dernier avait avisé le conseil de la SCI Les rizières du départ de son client du bien dès le 17 mai 2020 et qu'il pouvait, dès lors, être avisé de la réalisation de ce constat.



Ce constat, établi hors la présence du locataire et sans que celui-ci n'ait été appelé, n'est certes pas contradictoire mais n'en est pas pour autant inopposable. Il doit être admis comme élément de preuve, d'autant qu'il a été réalisé dans la période immédiatement postérieure au départ du locataire et soumis à la discussion dans le cadre de la présente instance. 



La seule sanction du défaut de respect des formalités prévues à l'article 3-2 susvisé tient à la charge des frais de l'huissier qui demeureront à la charge du bailleur.



Aucun état des lieux d'entrée n'étant communiqué, Monsieur [M] [Y] est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives. 



Monsieur [M] [Y] conteste le devis de la société Savin Jean-Pierre produit par la SCI Les rizières, considérant que les travaux envisagés ne correspondent pas avec les constatations de l'huissier.



Il ressort du devis que sont envisagés des travaux sur le plafond et la pose de cloison placo avec laine de verre, ces travaux correspondant manifestement à des travaux d'isolation et de réfection des peintures, incombant au propriétaire. 



S'agissant de la fourniture et la pose de 3 blocs portes, il est fait état dans le constat d'huissier du bris de la poignée de la porte d'entrée et de l'éventration en trois points de la porte de communication entre la chambre 2 et la salle de bain, de telles dégradations sur deux portes étant du fait du locataire et justifiant qu'elles soient mises à sa charge.





Concernant la pose du carrelage, il n'est justifié d'aucune dégradation des sols au vu du constat, l'huissier ayant uniquement relevé un état de saleté, une telle dépense n'apparaissant dès lors aucunement justifiée et n'incombant pas au locataire. 



S'agissant de la pose de plinthes et la pose de faïences dans la salle de bains et la cuisine, ces dégradations et absences ont été constatées par l'huissier de justice et incombent, dès lors, au locataire.



Il ressort de ce qui précède qu'il est justifié de dégradations par Monsieur [M] [Y]. Ce dernier est condamné à payer à la SCI Les rizières au titre de son préjudice matériel une somme de 3.650 €.



4) Sur les autres demandes



La cour faisant droit aux demandes de l'appelante, il convient de condamner Monsieur [M] [Y] aux dépens tant de la procédure de première instance que d'appel.



L'équité commande également de faire droit à la demande de la SCI Les rizières au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel et de condamner, ainsi, Monsieur [M] [Y] à lui payer la somme de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Monsieur [M] [Y] est, en revanche, débouté de sa demandes sur ce fondement.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,



Infirme le jugement rendu le 22 février 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes en toutes ses dispositions,



Statuant à nouveau des chefs infirmés,



Déclare l'action présentée par la SCI Les rizières recevable, 



Déboute Monsieur [M] [Y] de sa demande tendant à voir retenu un avantage en nature,



Déboute Monsieur [M] [Y] de sa demande de diminution du prix du loyer,



Condamne Monsieur [M] [Y] à régler au titre de l'arriéré locatif du mois d'octobre 2016 au 16 mai 2020, la somme de 17.400 €, avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation, soit à compter du 10 février 2021,



Condamne Monsieur [M] [Y] à payer à la SCI Les rizières, au titre des dégradations locatives et du défaut d'entretien du bien loué, une somme de 3.650 €, 



Condamne Monsieur [M] [Y] à payer à la SCI Les rizières la somme de 1.000 € chacune, au titre des frais irrépétibles de première instance,





Condamne Monsieur [M] [Y] à payer à la SCI Les rizières la somme de 1.000 € chacune, au titre des frais irrépétibles d'appel,



Condamne Monsieur [M] [Y] aux dépens de première instance et d'appel. 



Arrêt signé par la présidente et par la greffière.



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,