Cour d'Appel · 2ème chambre section C — 25 avril 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS















ARRÊT N°



N° RG 23/00193 - N° Portalis DBVH-V-B7H-IVZW 



SI



TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE NIMES

16 décembre 2022

RG:21/05118



[Y]

S.A.S. CENTRE AUTO DE VILLE



C/



S.A.R.L. ETABLISSEMENTS FRANCIS CROUZET





























Grosse délivrée

le 

à Me Dumas Lairolle

SCO Coulomb Divisia ...











COUR D'APPEL DE NÎMES



CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C





ARRÊT DU 25 AVRIL 2024





Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NIMES en date du 16 Décembre 2022, N°21/05118



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre,

Mme Laure MALLET, Conseillère,

Madame Sandrine IZOU, Conseillère,



GREFFIER :



Mme Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors du prononcé de la décision



DÉBATS :



A l'audience publique du 26 Février 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 25 Avril 2024.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.



APPELANTS :



Monsieur [T] [Y]

né le 26 Octobre 1953 à [Localité 6]

[Adresse 5]

[Localité 4]



Représenté par Me Julien DUMAS LAIROLLE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 23/3139 du 15/05/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes)

S.A.S. CENTRE AUTO DE VILLE société par actions simplifiée au capital de 4500 €, inscrite au RCS de Nîmes sous le n° 84995064700016, agissant poursuites et diligences de son Président en exercice Monsieur [T] [Y], domicilié es qualité audit siège 

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Julien DUMAS LAIROLLE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES





INTIMÉE :



S.A.R.L. ETABLISSEMENTS FRANCIS CROUZET SARL immatriculée au RCS de NIMES sous le n°570201350 agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice 

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Jean-Michel DIVISIA de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par Me Natalie COUGNENC, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER





ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 01 Février 2024 



ARRÊT : 



Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, le 25 Avril 2024,par mise à disposition au greffe de la Cour







EXPOSE DU LITIGE



La SARL Etablissements Francis Crouzet, est propriétaire d'un hangar de 300 m² et d'un local à usage de garage de 100 m² avec cour commune, au [Adresse 2].



Par acte sous seing privé en date du 1er avril 2019, la SARL Etablissements Francis Crouzet, par l'intermédiaire de la SARL Agence Médiévale, a conclu avec la SAS Centre Auto de Ville dont M. [T] [Y] est le Président, un bail professionnel pour une activité de « commercialisation de contrats de franchise et/ou de partenariat, réalisation de toutes prestations en relation avec l'entretien de tous véhicules automobiles ainsi que toutes prestations s'y rapportant », moyennant un loyer mensuel de 1 250 € outre une provision sur charges de 10 € pour les ordures ménagères, soit 1 260 € par mois.







Par courrier recommandé avec accusé de réception électronique en date du 25 mars 2020 et reçu le 27 mars 2020, la Société Centre Auto de Ville a dénoncé, sans préavis, le bail précité, invoquant notamment la présence de vices cachés par la bailleresse.



Par courrier signifié par huissier de justice la SARL Etablissements Francis Crouzet a fait convoquer la Société Centre Auto de Ville d'avoir à venir sur les lieux pour restituer les clés le 30 octobre 2020, qui n'a pas été suivi d'effet.



Saisi par la SARL Etablissements Francis Crouzet, le juge des référés du tribunal de Nîmes a, par ordonnance contradictoire du 7 juillet 2021, notamment :



- ordonné l'expulsion de la Société Centre Auto de Ville et de tout occupant de son chef dans le délai de 2 mois passé la signification de la présente décision avec si nécessaire le concours de la force publique,

- fixé l'indemnité d'occupation due par la Société Centre Auto de Ville à compter du 1er avril 2020 à la somme provisionnelle mensuelle de 1 260 €,

- condamné la Société Centre Auto de Ville à payer à la SARL Etablissements Francis Crouzet ladite indemnité d'occupation à titre provisionnel à compter du 1er avril 2020 jusqu'à la libération effective des lieux.



Entendant voir retenue la responsabilité contractuelle de leur bailleur du fait de vices cachés lors de la conclusion du bail professionnel en date du 1er avril 2019, la SAS Centre Auto de Ville et M. [T] [Y], agissant es qualité de président et d'associé de ladite société, ont, par exploit d'huissier de justice délivré le 22 novembre 2021, fait assigner la SARL Etablissements Francis Crouzet devant le tribunal judiciaire de Nîmes, sur le fondement de l'article 1721 du code civil, afin de : 



-dire et juger que le bailleur a engagé sa responsabilité contractuelle,

- constater la résiliation du bail pour vices cachés et la déclarer régulière, 

- remettre les parties dans la situation où elles étaient avant la conclusion du bail,

condamner le bailleur à porter et payer la somme de 96 042.84 € HT à la société Centre Auto de Ville, en réparation des préjudices subis résultant de la location viciée,

- condamner le bailleur à porter et payer la somme de 5 000 € à M. [Y] à titre de dommages et intérêts,

- accorder un délai de 3 mois pour enlever tous effets restant dans les locaux, délai courant à compter du paiement par le bailleur des indemnités,

- dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir,

- condamner la SARL Etablissements Francis Crouzet à payer la somme aux entiers frais et dépens de l'instance outre la somme de 2 500 € par application de l'article 700 du Code de procédure civile.









Par jugement contradictoire en date du 16 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Nîmes a :



- ordonné la révocation de l'ordonnance de clôture du 09 juin 2022 et reporté la date de clôture de l'instruction au 17 octobre 2022, 

- rejeté les demandes de la SARL ETS Crouzet visant à faire déclarer irrecevable l'intervention volontaire de M. [Y] ainsi que les demandes de Ia SAS Centre Auto de Ville et de M. [Y], 

- dit n'y avoir lieu à titre subsidiaire de statuer en application de l'article 768 du code de procédure civile sur l'existence ou non d'une réticence dolosive de la part de la SARL ETS Francis Crouzet, ce qui n'est pas expressément demande par la SAS Centre Auto de Ville dans le dispositif de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 14 octobre

Par conséquent,

- débouté la SAS Centre Auto de Ville et M. [Y] de l'ensemble de leurs demandes,

- condamné la SAS Centre Auto de Ville à payer reconventionnellement a la SARL ETS Francis Crouzet la somme de 39 060 euros au titre des indemnités d'occupation dues depuis le 1er avril 2020 jusqu'au mois d'octobre 2022,

- rappelé que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit,

- condamné la SAS Centre Auto de Ville et M. [Y] au paiement des entiers dépens,

- condamné la SAS Centre Auto de Ville et M. [Y] à payer à la SARL ETS Crouzet la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Par déclaration du 16 janvier 2023, M. [T] [Y] et la SAS Centre Auto de Ville ont relevé appel de ce jugement le critiquant des chefs suivants :

- sur l'absence de décision sur l'existence d'une réticence dolosive et le débouté de leurs demandes, 

- sa condamnation reconventionnelle à régler une indemnité d'occupation,

- sa condamnation à des frais irrépétibles et aux dépens.



Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 10 octobre 2023, auxquelles il est expressément référé, M. [T] [Y] et la SAS Centre Auto de Ville demandent à la cour, au visa de l'article 1721 et suivants, et de l'article 1240 et suivants du code civil, de :



- infirmer le jugement du 16 décembre 2022,

- prononcer la résiliation du bail commercial du 1er avril 2019 conclu entre les parties aux torts exclusifs du bailleur,

- ordonner la remise des parties dans la situation où elles étaient avant la conclusion du bail,

- condamner la SARL Etablissement Francis Crouzet à payer la somme de 172 262,84 € à la société Centre Auto de Ville, en réparation des préjudices subis relevant de sa responsabilité contractuelle,

- condamner la SARL Etablissement Francis Crouzet à payer la somme de 5 000 € à M. [T] [Y] à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice moral relevant de sa responsabilité quasi-délictuelle,

- condamner la SARL Etablissement Francis Crouzet à payer la somme de 5 000 € à la société Centre Auto de Ville et à M. [T] [Y] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la SARL Etablissement Francis Crouzet aux entiers dépens de première instance comme d'appel, ainsi que du référé.



Au soutien de leur appel, les appelants soutiennent l'existence de fautes commises par le bailleur, rappelant que celui-ci doit délivrer au preneur des locaux conformes à l'usage auxquels ils sont destinés et en bon état d'usage et de réparation.



Ils expliquent, en l'espèce, que l'insuffisance de l'évacuation des eaux de toiture constitue un défaut de délivrance conforme et que le bail ne mentionne pas que l'approvisionnement en eau des locaux dépend exclusivement du système de forage, ce dont le bailleur n'a jamais avisé le preneur.



Ils entendent souligner que le bailleur, parfaitement informé de la situation, n'a pour autant entrepris aucuns travaux pour y remédier et s'est donc abstenu de délivrer le local en bon état d'usage et de réparation. 



Ils font également valoir que la responsabilité contractuelle du bailleur est engagée, et qu'il doit réparer tous les dommages que le preneur a subi du fait de ses manquements. M. [Y], relate avoir subi un préjudice propre fondé sur la responsabilité civile quasi-délictuelle de la SARL Etablissements Francis Crouzet exposant avoir perdu ses investissements financiers dans la société Centre Auto de Ville. Il indique aussi à la cour que s'il avait reçu ces informations en même temps que le projet de bail, il n'aurait pas contracté ou pas aux mêmes conditions.



Ils concluent enfin au rejet de la demande reconventionnelle en paiement formée par l'intimée dans la mesure où la rupture du bail est la conséquence exclusive de la faute du bailleur.



Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 17 juillet 2023, auxquelles il est expressément référé, la SARL Etablissement Francis Crouzet demande à la cour de :



Sur l'appel principal de la SAS Centre Auto de Ville et de M. [T] [Y] 

- déclarer mal fondé l'appel de la SAS Centre Auto de Ville et de M. [T] [Y] à l'encontre du jugement du 16 décembre 2022 rendu par le tribunal judiciaire de Nîmes,

- confirmer le jugement du 16 décembre 2022 en toutes ses dispositions,

- débouter la société Centre Auto de Ville et M. [T] [Y] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

 

Sur l'appel incident de la société des ETS Francis Crouzet

- confirmer le jugement du 16 décembre 2022 en ce qu'il a condamné la SAS Centre Auto de Ville à payer l'indemnité d'occupation pour la période du mois de mars 2020 au mois d'octobre 2022 soit la somme de 39060 euros arrêtée au mois d'octobre 2022. 

Y rajoutant 



- condamner la société Centre Auto de Ville à payer la somme de 6300 euros au titre des loyers et indemnités dues au titre de son occupation du mois de novembre 2022 au mois de mars 2023,

- condamner la société Centre Auto de Ville et M. [T] [Y] à payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- les condamner aux entiers dépens. 



A l'appui de ses écritures, la société Etablissements Francis Crouzet entend soulever tout d'abord que la société Centre Auto de Ville a présenté une requête en omission de statuer sur l'existence d'un vice caché et qui a été rejetée par le tribunal par un jugement du 24 janvier 2023.



Elle soutient que la société appelante échoue dans l'administration de la preuve des fautes commises par le bailleur, et explique qu'en signant le contrat de bail, la SAS Centre Auto de Ville avait parfaitement pris connaissance que le local faisait l'objet d'infiltration ou encore que l'alimentation en eau se faisait par un forage, et ce après avoir visité les locaux.



Elle ajoute à ce propos que les informations sur les infiltrations récurrentes à partir du cheneau figurent expressément en gras à l'article 9 du contrat de bail et qu'elles n'ont donc été en aucun cas cachées, précisant qu'il ne s'agit pas d'inondations mais d'infiltrations. Elle reproche à la société appelante de ne verser au dossier aucune attestation de témoin, ni aucun procès-verbal de constat d'huissier de nature à établir l'absence d'eau de forage.



S'agissant de la demande d'indemnisation, elle rappelle que depuis le 25 mars 2020, la société Centre Auto de Ville est occupante des lieux sans droit ni titre justifiant ainsi son expulsion, sa condamnation à une indemnité d'occupation et le rejet de la réparation de son préjudice injustifié.



S'agissant de la demande de dommages et intérêts, la société Etablissements Francis Crouzet expose que M. [Y] ne fait aucune démonstration de ce que sa responsabilité quasi délictuelle serait engagée et de ce qu'il aurait subi un préjudice moral. 



Elle forme un appel incident en ce le quantum de la condamnation au titre de l'indemnité d'occupation doit être revu à la hausse, soit arrêté au 16 mars 2023, date laquelle, elle a fait procéder à l'expulsion de la société appelante, celle-ci n'ayant restitué ni les locaux ni les clés. 



La clôture de l'instruction de la procédure est intervenue le 1er février 2024.



















MOTIFS DE LA DECISION



1) Sur la résiliation du bail professionnel



Les parties ont conclu le 1er avril 2019 un bail professionnel qui est régi par les dispositions d'ordre public de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986. 



Les dispositions légales prévoient qu'un tel contrat doit être établi par écrit, pour une durée de 6 ans.



Dans ce type de bail, le locataire peut à tout moment notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de 6 mois. Toutes les notifications doivent être effectuées par lettres recommancées avec demande d'avis de réception. 

 

Tous les aspects de la relation contractuelle non traités par le texte telles que l'obligation de délivrance et d'entretien ou encore la résiliation du contrat relèvent de la volonté des parties ou à défaut, des articles 1709 et suivants du code civil.



L'article 5 du contrat stipule, s'agissant du congé en cours de bail, que 'le preneur aura la faculté de mettre fin au présent bail à tout moment, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier, sauf à respecter un préavis de 6 mois. Le bailleur ne pourra donner congé au preneur qu'à l'expiration du bail, dans les conditions relatées à l'article 15, sauf résiliation du bail comme visé à l'article 14 des présentes', cet article visant 'la clause résolutoire en cas de non-exécution par le preneur de l'une quelconque des obligations du bail ou à défaut de paiement à son échéance de tout ou partie d'un terme de loyer....'



Le 27 mars 2020, la SAS Centre Auto de Ville a adressé une lettre recommandée avec accusé de réception électronique à la SARL Agence Médiévale, mandataire de la SARL Etablissements Francis Crouzet aux fins de dénonciation du bail, avec effet immédiat.



La SARL Etablissements Francis Crouzet, via son mandataire le 27 juillet 2020 puis par un courrier du 14 août 2020 via son conseil, a accepté la résiliation du contrat, ayant relevé que le préavis de 6 mois prévu au bail n'avait pas été respecté mais sans en tirer de conséquence.



Il résulte de ce qui précède que le contrat a pris fin entre les parties à compter du 27 mars 2020.

La résiliation du contrat étant intervenue au 27 mars 2020, il n'y a pas lieu à prononcer celle-ci aux torts du bailleur, comme le sollicite la SAS Centre Auto de Ville et M. [T] [Y] et comme l'a justement relevé le premier juge. La demande présentée par les appelants à ce titre est sans objet.











Quant aux effets de la résiliation, il convient de rappeler que celle-ci se distingue de la résolution, la première constituant l'exercice du droit de se libérer d'un contrat à durée indéterminée et mettant fin au contrat uniquement pour l'avenir alors que la résolution sanctionne l'inexécution d'une obligation et peut conduire à la restitution des prestations échangées, avant la résiliation du contrat.



Il convient en conséquence de débouter la SAS Centre Auto de Ville et M. [T] [Y] de leur demande tendant à voir ordonner la remise des parties dans la situation où elles étaient avant la conclusion du bail, inapplicable en matière de résiliation. 



La décision critiquée de ces chefs est confirmée.



2) Sur le manquement du bailleur à ses obligations



En application des articles 1719 et 1720 du code civil, 'le bailleur a l'obligation de mettre à disposition un logement en bon état d'usage et de réparation et de délivrer un logement décent. Il doit également assurer au preneur la jouissance paisible des lieux.



Le bailleur reste tenu à ces obligations pendant toute la durée du bail et doit y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.'



L'article 1721 du même code rappelle qu' 'il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices et défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser.' 



- Sur l'évacuation des eaux de toiture



La SAS Centre Auto de Ville et M. [T] [Y] exposent qu'à chaque pluie, les eaux d'évacuation se déversent du bâtiment voisin sur le bâtiment qu'ils occupent, ce qui entraine des inondations, ce que savait le bailleur qui a fait intervenir une société Zen toitures qui a effectué un rapport, précédemment à la conclusion du bail. Ils ajoutent que la SARL Etablissements Francis Crouzet a fait rajouter une mention, à leur insu, au projet de bail, mentionnant des infiltrations, alors qu'il s'agit d'inondations, rendant inutilisables les locaux, ce qu'ils démontrent par la production de photographies, le bailleur manquant à ses obligations en en faisant pas le nécessaire pour faire cesser ce trouble.



La SARL Etablissements Francis Crouzet conteste avoir établi un projet de contrat de bail et dès lors avoir rajouté, à l'insu de ses locataires, une clause relative à l'inondation du local. Elle rappelle que le contrat a été signé par les parties et que la SAS Centre Auto de Ville et M. [T] [Y] ont, dès lors, eu connaissance de ce trouble, ayant contracté en connaissance de cause. Elle précise que le problème d'évacuation des eaux concerne son autre locataire, seul le fond du local des appelantes étant impacté par des infiltrations, considérant que la SAS Centre Auto de Ville et M. [T] [Y] ne démontrent aucunement avoir subi une inondation et elle-même ayant fait le nécessaire pour remédier au trouble subi par son autre locataire. Elle considère qu'il n'est pas établi un arrêt pour ses preneurs de leur activité de ce fait.



Au cas d'espèce, les parties ont conclu un contrat de bail professionnel portant sur un hangar de 300 m² environ et un garage de 100 m² environ.



L'article 8 de ce contrat, rappelant les dispositions des articles 1719 et suivants du code civil stipule que 'le bailleur s'oblige à délivrer au preneur les locaux et ses équipements en bon état d'usage et de réparation. Il assure au preneur la jouissance paisible des locaux et garantit les vices ou les défauts de la chose louée de nature à y faire obstacle, à l'exception de ceux consignés dans l'état des lieux'. 



L'article 9 précise s'agissant de l'état des lieux, que 'le preneur prendra les locaux dans l'état où ils se trouvent lors de son entrée en jouissance. A noté qu'une infiltration est récurrente dû à la chéneau au fond du local de 100 m²'.



La SAS Centre Auto de Ville et M. [T] [Y] produisent un projet de bail commercial en date du 1er avril 2019 indiquant uniquement au titre de l'état des lieux : 'le preneur prendra les locaux dans l'état où ils se trouvent lors de son entrée en jouissance'.



Outre que la SARL Etablissements Francis Crouzet conteste l'existence même de ce projet, il est constant que ce dernier n'a aucune valeur contractuelle, n'étant signé d'aucune des parties contrairement au contrat de bail, signé et paraphé en bas de chaque page, qui a force de loi entre elles, la SAS Centre Auto de Ville et M. [T] [Y] n'établissant aucunement avoir été trompés. 



Il en résulte que la SAS Centre Auto de Ville et M. [T] [Y] ne peuvent opposer qu'elles ignoraient que le local de 100 m² pouvait faire l'objet d'infiltrations, en ayant été informés à leur entrée dans les lieux, cet élément étant spécifié au contrat, ne pouvant, dès lors, évoquer un vice caché.



S'agissant de la nature du trouble, la SAS Centre Auto de Ville et M. [T] [Y] contestent le fait qu'il s'agirait de simples infiltrations, évoquant des inondations. Ils produisent, en ce sens, des photographies qui, au vu des dates mentionnées, auraient été prises lors de plusieurs sinistres.



Il ressort cependant que ces photographies, dont la date n'est aucunement certaine pas plus que le lieu où elles auraient été prises, ne permettent pas de constater la nature du trouble évoqué, n'étant étayé par aucun constat de commissaire de justice ni déclaration de sinistre. La SAS Centre Auto de Ville et M. [T] [Y] sont défaillants à rapporter la preuve d'inondations qu'ils auraient subies et dès lors d'une mention erronée au contrat.



La SAS Centre Auto de Ville et M. [T] [Y] n'établissent pas plus que du fait des ces dégâts des eaux, elles auraient été dans l'impossibilité d'exercer leur activité, aucune déclaration de sinistre n'étant là encore communiquée, les appelants se contentant de l'alléguer. 



La SARL Etablissements Francis Crouzet a justifié des travaux réalisés sur la toiture de la structure en décembre 2018 et janvier 2019. Lors de la conclusion du contrat, elle a informé ses locataires d'un problème d'infiltration récurrent. Il est établi que par la suite, informée de problèmes de dégâts des eaux, lors de fortes pluies, liées à la modification par l'établissement voisin de sa canalisation, qui se déverse désormais sur sa toiture, celle-ci a adressé un courrier en ce sens à ce propriétaire, le 19 octobre 2019. Elle a ensuite procédé à la pose de gouttières en décembre 2019 puis a fait intervenir la société Zen toitures, le 5 février 2020, au vu des dégâts subis par son autre locataire et en vue de rechercher des solutions, une nouvelle intervention sur les gouttières ayant été réalisée le 20 février 2020. Il est ainsi démontré que l'intimée n'est pas restée inactive et a satisfait à ses obligations de bailleur.



Il n'est en conséquence, aucunement établi un vice que devrait garantir le bailleur de ce chef ni un trouble rendant impropre à l'usage du local. C'est à bon droit que le premier juge a débouté la SAS Centre Auto de Ville et M. [T] [Y] de leurs demandes tendant à voir retenue la responsabilité de la SARL Etablissements Francis Crouzet à ce titre.



La décision critiquée est confirmée de ce chef. 



- Sur l'approvisionnement en eau



La SAS Centre Auto de Ville et M. [T] [Y] exposent que le contrat n'a pas mentionné que l'approvisionnement en eau dépendait d'un forage, cette alimentation s'étant avérée insuffisante au vu de l'activité, recevant de la clientèle et employant des salariés. Ils ajoutent avoir été confrontés à une défaillance du moteur dès le début de leur activité, qu'ils ont du changer et précisent avoir du exposer des frais pour amener de l'eau tous les jours, le bailleur ayant manqué de diligence. Enfin, ils ajoutent n'avoir reçu aucun justificatif que leur demande de raccordement au réseau urbain avait bien été faite. 



La SARL Etablissements Francis Crouzet indique quant à elle que les locataires avaient été informés du forage et que lorsque la défaillance du moteur est intervenue, elle a réglé les frais de réparation et d'eau. Elle s'étonne de la quantité utilisée par la société d'eau par jour et ajoute avoir fait les démarches en raccordement. Elle relève enfin que la SAS Centre Auto de Ville et M. [T] [Y] ne prouvent pas de l'absence d'eau via le forage.



Il n'est pas contesté que le contrat de bail ne mentionne aucun élément quant à l'approvisionnement en eau.



Si la SAS Centre Auto de Ville et M. [T] [Y] font valoir un défaut d'information, il ressort cependant du courrier adressé par la société à l'agence médiévale le 25 mars 2020 et reçu le 27 mars 2020, que cette dernière fait état de l'absence d'eau due à la défectuosité du forage privé lequel n'a pas été entretenu, précisant que 'lorsque nous avons posé la question sur cet approvisionnement en eau de forage, il nous a été répondu que tout fonctionnait et qu'il n'y avait pas de problème, sauf à remettre en marche le compresseur. Nous avons signalé ce problème dès le mois de mai 2019. Nous avons du acheter deux moteurs neufs qui ont grillés, le garage est privé d'eau depuis fin juillet 2019.'



Il en résulte que lors de la visite des locaux, la SAS Centre Auto de Ville et M. [T] [Y] ont été informés du forage.



Il est cependant établi que rapidement des difficultés se sont posées, qui ont occasionné un trouble certain aux locataires, le moteur permettant de puiser l'eau du forage s'étant cassé à deux reprises et ayant du être changé deux fois, éléments portés à la connaissance du mandataire du bailleur dès le mois d'août 2019, au vu des messages produits. Il ressort, par ailleurs, du mail du 1er août 2019 qu'il est mentionné que 'l'eau qui se déverse présente des sédiments terreux et rocheux, peut être lié à une nappe phréatique réduite, entraînant de fortes pressions sur le moteur', la société ayant sollicité une arrivée en eau de la ville.



En l'absence de réponse du bailleur, la SAS Centre Auto de Ville et M. [T] [Y] ont adressé le 26 août 2019 un courrier de mise en demeure puis un mail de relance à l'agence médiévale le 27 septembre 2019, indiquant être toujours sans approvisionnement normal en eau, cette situation ayant une incidence sur une partie de son activité. 



Le 4 novembre 2019, la SAS Centre Auto de Ville et M. [T] [Y] ont été avisés que le propriétaire assumerait les frais de réparation de la pompe et les frais d'eau des mois d'août et septembre 2019, l'agence devant prendre attache auprès de Véolia pour la mise en place d'un compteur d'eau, la remise en place d'une pompe étant aléatoire.



Il est justifié que la SARL Etablissements Francis Crouzet a déduit les frais liés au changement du moteur de la pompe et aux frais d'achat d'eau pour deux mois, sur le loyer d'octobre 2019.



Contrairement à ce qu'elle allègue, il n'est aucunement justifié des démarches effectives initiées par la bailleresse en vue du raccordement en eau au réseau urbain, l'agence mandatée en novembre 2019 pour contacter Véolia, ayant informé la SAS Centre Auto de Ville et M. [T] [Y], le 29 avril 2020, que la mise en eau avait été envoyée au propriétaire, Véolia ne voulant pas avoir à faire à l'agence.



La SARL Etablissements Francis Crouzet a accepté le principe du raccordement au réseau d'eau de la ville, cette dernière ayant reconnu une défaillance au niveau du puits, occasionnant un trouble à ses locataires qui ne disposaient pas d'eau ou pas suffisamment d'eau.



Il convient en conséquence de considérer que la SARL Etablissements Francis Crouzet a ainsi manqué à son obligation de délivrance, en ne faisant pas le nécessaire pour maintenir le local en bon état d'usage.



Il existe un préjudice pour la SAS Centre Auto de Ville et M. [T] [Y] qui ont du exposer des frais d'achat d'eau d'octobre 2019 au 27 mars 2020 qui doit être indemnisé par la SARL Etablissements Francis Crouzet.



Rien ne permettant de considérer comme excessive l'utilisation de 300 litres d'eau par jour, la SARL Etablissements Francis Crouzet ayant réglé de telles dépenses en août et septembre 2019, il sera retenu un préjudice de jouissance à hauteur de la dépense mensuelle exposée de 196,23 €, au vu de la facture produite par la SAS Centre Auto de Ville pour le mois de décembre 2019, qui n'a pas été contestée par la bailleresse.



La SARL Etablissements Francis Crouzet est condamnée à verser la somme de 1.177,38 €.



La décision est infirmée de ces chefs.



La SAS Centre Auto de Ville et M. [T] [Y] seront déboutés de leur demande tendant à indemniser leur chiffre d'affaire, n'établissant pas une perte d'activité.



3) Sur les autres demandes indemnitaires



- la SAS Centre Auto de Ville et M. [T] [Y] sollicitent la réparation de différents préjudices.



Les parties étant en l'état d'une résiliation du contrat et n'ayant pas à être remis dans l'état où elles étaient avant la conclusion du contrat, il convient de débouter la SAS Centre Auto de Ville et M. [T] [Y] de leurs demandes relatives aux frais investis dans des travaux et aux honoraires de rédaction du bail.



S'agissant des pertes financières relatives aux frais de matériels pris en location ainsi qu'aux frais de déménagement ou de restitution de ces matériels en location longue durée, il n'est aucunement démontré par la SAS Centre Auto de Ville que cette dernière n'a pu exercer aucune activité ou qu'elle a été empêchée de se servir de ces matériels, du fait des problèmes liés au manque d'approvisionnement en eau, seul trouble établi aux débats. Il convient en conséquence de débouter la SAS Centre Auto de Ville et M. [T] [Y] de leurs demandes de ce chef. 



Quant aux pertes d'exploitation subies depuis la résiliation jusqu'au jour de la restitution des clés, il est constant que la SAS Centre Auto de Ville et M. [T] [Y] ont décidé de résilier le contrat, n'ignorant pas les conséquences attachées à celle-ci. Ils ne peuvent, dès lors, prétendre à l'existence d'un préjudice à ce titre, imputable à la bailleresse. Ils sont déboutés de leurs demandes de ce chef. 



S'agissant de l'indemnisation de l'impossibilité de verser à M. [T] [Y] une rémunération en tant que gérant du fait de l'impossibilité d'une exploitation normale, il n'est pas justifié du montant de la rémunération devant revenir à ce dernier, qui devait être fixée aux termes d'une décision collective des actionnaires, au vu des statuts. Faute pour les appelants d'établir le montant de la rémunération et de justifier des sommes réellement versées et dès lors d'un préjudice de ce chef, de l'absence de versement trouvant sa cause dans la mauvaise exécution du contrat de bail, il convient de débouter la SAS Centre Auto de Ville et M. [T] [Y] de leurs demandes de ce chef. 



Quant aux demandes relatives aux intérêts sur la caution versée, à la restitution de l'indemnité d'occupation jusqu'au déménagement des effets de la société ou encore le remboursement des loyers d'août à septembre 2019, il n'est justifié d'aucun fondement juridique au soutien de telles demandes qui ne sont en rien justifiées. Les appelants sont déboutés de leur demande de ce chef.



La décision critiquée est confirmée de ces chefs.



Les parties sont, en revanche, bien fondées à solliciter la restitution de leur dépôt de garantie, sous réserve cependant des comptes à faire entre les parties. 



La décision critiquée est infirmée de ce seul chef. 



- sur le préjudice moral de M. [T] [Y] 



L'appelant expose qu'il a donné beaucoup de temps et d'énergie pour pallier la carence du propriétaire, en apportant l'eau, en nettoyant après chaque pluie et en débarrassant les détrituts. Il ajoute avoir perdu ses investissements financiers et qu'il a eu des problèmes de santé en février 2020 liés aux efforts physiques qu'il a du réaliser.



Celui qui prétend à une indemnisation doit justifier de l'existence d'un préjudice, d'une faute et d'un lien de causalité entre la faute et le préjudice.



Or, Monsieur [Y] qui évoque des efforts physiques qui seraient à l'origine de problèmes de santé n'établit aucunement qu'il aurait du à plusieurs reprises nettoyer les locaux de la société ni qu'il était en charge du transport de l'eau, cette tâche incombant à une société au vu de la facture produite aux débats. Il n'est en outre pas démontré que ses problèmes de santé seraient liés à cette situation. Quant à la perte financière, en constituant une société, un tel risque existe et ce d'autant que les débats n'ont pas permis d'établir une impossibilité dans laquelle se trouvait la société d'exercer son activité.



Faute de justifier d'un préjudice spécifique et d'un comportement fautif du bailleur, M. [T] [Y] est débouté de sa demande d'indemnisation.



La décision critiquée est confirmée de ce chef.



4) Sur l'indemnité d'occupation



La SAS Centre Auto de Ville et M. [T] [Y] sollicitent l'infirmation du jugement qui les a condamnés à payer une somme de 39.060 € au titre de l'indemnité d'occupation, faisant valoir que la rupture du bail est la conséquence exclusive de la faute du bailleur et qu'elle a été confrontée à des difficultés pour déplacer son matériel et par manque de moyens financiers.









La SAS Centre Auto de Ville ayant résilié le contrat, cette dernière se trouve occupant sans droit ni titre, le bail ayant pris fin de son fait. Elle est, dès lors, tenue à une indemnité d'occupation qui doit correspondre à la valeur locative et qui tend ainsi à réparer le préjudice subi par le propriétaire, cette somme étant due jusqu'au départ effectif des lieux.



C'est à bon droit que le premier juge a fixé à la somme de 39.060 € le montant de l'indemnité d'occupation due du 1er avril 2020 au mois d'octobre 2022.



La décision est confirmée de ce chef.



La SARL Etablissements Francis Crouzet sollicite que la SAS Centre Auto de Ville soit condamnée à verser une somme complémentaire s'élevant à 6.300 €, relative à la l'indemnité d'occupation due du 1er novembre 2022 au 16 mars 2023, date à laquelle elle a procédé à l'expulsion de la société, en l'état de l'ordonnance de référé devenue définitive. 



Il convient de faire droit à la demande de ce chef mais de ramener l'indemnité due pour le mois de mars 2023 au prorata des jours où la société est réellement demeurée dans le bien, soit une somme non pas de 1.260 € mais de 650 €. 



La SAS Centre Auto de Ville est condamnée à verser au titre de l'indemnité d'occupation une somme complémentaire de 5.690 €.



5) Sur les autres demandes



Il n'y a pas lieu à réformation de la décision ayant condamné la SAS Centre Auto de Ville et M. [T] [Y] à payer les frais irrépétibles de la SARL Etablissements Francis Crouzet ainsi que les dépens en première instance. 



La SAS Centre Auto de Ville et M. [T] [Y] sont condamnés à verser à la SARL Etablissements Francis Crouzet la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles en cause d'appel.



La SAS Centre Auto de Ville et M. [T] [Y] sont condamnés aux dépens d'appel.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,



Confirme le jugement rendu le 16 décembre 2022 par le tribunal judiciaire de Nîmes en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne celle déboutant de la SAS Centre Auto de Ville et M. [T] [Y] de l'ensemble de leurs demandes,



Statuant à nouveau de ce chef infirmé,



Dit que la SARL Etablissements Francis Crouzet a manqué à son obligation de délivrance, s'agissant de l'approvisionnement en eau, 



Condamne la SARL Etablissements Francis Crouzet à payer à la SAS Centre Auto de Ville et M. [T] [Y] la somme de 1.177,38 €, au titre de son préjudice lié au trouble de jouissance, 



Condamne la SARL Etablissements Francis Crouzet à restituer le dépôt de garantie à la SAS Centre Auto de Ville et M. [T] [Y], sous réserve des comptes à faire entre les parties,



Déboute la SAS Centre Auto de Ville et M. [T] [Y] de leurs autres demandes,



Y ajoutant,



Condamne la SAS Centre Auto de Ville à payer à la SARL Etablissements Francis Crouzet au titre de l'indemnité d'occupation une somme complémentaire de 5.690 €, correspondant à la période du 1er novembre 2022 au 16 mars 2023, 



Condamne la SAS Centre Auto de Ville et M. [T] [Y] à payer à la SARL Etablissements Francis Crouzet la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles en cause d'appel.



Condamne la SAS Centre Auto de Ville et M. [T] [Y] aux dépens d'appel.



Arrêt signé par la présidente et par la greffière,



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,