Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 25 avril 2024

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 3



ARRET DU 25 AVRIL 2024



(n° 104/2024, 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 21/11893 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CD53U



Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 mai 2021 - tribunal judiciaire de Paris (18ème chambre, 1ère section) - RG n° 14/08448





APPELANTE

 

S.A.S. KORDA & COMPANY (anciennement dénommée KORDA & PARTNERS)

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 451 055 107

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représentée par Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de Paris, toque : K0111

Assistée de Me Sharlène JOURDAN, subsitutant Me Catherine LECLERCQ de l'AARPI TOSCA Avocats, avocat au barreau de Paris, toque : C2509





INTIMEE



EPARGNE FONCIERE, société civile de placement immobilier

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 305 302 689

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de Paris, toque : C2477

Assistée de Me Arnaud COLIN, substituant Me Catherine SAINT GENIEST, membre de l'AARPI JEANTET, avocat au barreau de Paris, toque : T04









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 avril 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et Mme Sandra Leroy, conseillère, rapport ayant été présenté par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre

Mme Sandra Leroy, conseillère 

Mme Emmanuelle Lebée, magistrate honoraire exerçant des fonctions 

juridictionnelles



qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua





ARRET :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.







EXPOSÉ DU LITIGE



Le 10 décembre 2013, la société épargne Foncière a donné à bail à la société Korda & Compagny (la société Korda), des locaux commerciaux à usage exclusif de bureaux situés [Adresse 1], du 1er février 2014 au 31 janvier 2023, moyennant un loyer annuel de 325 700 euros et une franchise de loyer de huit mois, avec, à titre exceptionnel, une mise à disposition anticipée des locaux à la date de signature du bail. 



Par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 avril 2014, la société Korda, invoquant des difficultés résultant de l'absence de conformité des locaux aux normes de sécurité et une capacité d'accueil réduite dont elle n'avait pas été informée, a mis en demeure la société épargne Foncière de diminuer le montant de loyer de 25 %. Une copie de cette mise en demeure a également été adressée à la société CBRE, mandataire du bailleur lors des négociations pré-contractuelles.



Le 4 juin 2014, la société Korda a fait assigner la bailleresse devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment, selon ses dernières écritures, de voir dire que le loyer prévu au bail devait être diminué de 25 % à compter de la signature du bail, ramener le montant annuel du loyer à la somme de 244 275 euros hors taxes et hors charges et ce, à compter de la signature du bail, ordonner une franchise complémentaire de 4 mois de loyer, être autorisée à séquestrer entre les mains du bâtonnier de l'ordre des avocats au barreau de Paris 25 % du montant du loyer exigible.



La mesure de médiation judiciaire ordonnée par le juge de la mise en état n'ayant pas abouti, le tribunal, par jugement en date du 11 mai 2021, a débouté la société Korda de ses demandes et l'a condamnée à une indemnité de procédure d'un montant de 3 000 euros.



La société Korda a interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 25 juin 2021.



Par ordonnance en date du 31 août 2022, le conseiller de la mise en état a dit qu'il ne relevait pas de ses pouvoirs de statuer sur un incident ayant trait à l'irrecevabilité de demandes dont il était prétendu qu'elles seraient nouvelles, a renvoyé à la cour l'examen de la prescription des demandes indemnitaires, et a débouté l'appelante de ses demandes de caducité de l'appel et de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



La société Korda a délivré congé pour le 31 janvier 2023 et a quitté les locaux à cette date.





MOYENS ET PRÉTENTIONS EN CAUSE D'APPEL



Pour leur exposé complet, il est fait renvoi aux écritures visées ci-dessous :



Vu les conclusions récapitulatives de la société Korda, en date du 5 mars 2024, tendant à voir la cour réformer le jugement entrepris, condamner la société épargne Foncière à l'indemniser d'un montant de 637 829 euros, sauf à parfaire, correspondant à la réduction de 25 % du montant du loyer depuis la date de signature du bail, d'un montant de 108 566 euros HT du fait des 4 mois de retard pris dans l'emménagement des locaux, la débouter, la condamner au paiement de la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens dont la distraction est demandée ;



Vu les conclusions récapitulatives de la société épargne Foncière, en date du 21 février 2024, tendant à voir la cour déclarer irrecevables, dès lors que nouvelles devant la cour et en outre prescrites, les demandes par lesquelles la société Korda demande sa condamnation à l'indemniser d'un montant de 637 829 euros, sauf à parfaire, correspondant à la réduction de 25 % du montant du loyer depuis la date de signature du bail et d'un montant de 108 566 euros HT du fait des 4 mois de retard pris dans l'emménagement des locaux, en conséquence, confirmer le jugement attaqué, rejeter les demandes de la société Korda, la condamner à lui payer la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens dont la distraction est demandée ;





DISCUSSION



Sur la fin de non-recevoir tirée de la nouveauté des demandes formées en appel :



La bailleresse soutient que la preneuse a substitué en cause d'appel des demandes indemnitaires à ses demandes originelles tendant à voir « ramener » le montant des loyers à une certaine somme et obtenir une franchise supplémentaire de quatre mois de loyers, qu'en première instance la société Korda demandait au juge de modifier le bail faisant la loi des parties, en lui accordant une diminution du loyer contractuellement prévu ou encore une franchise de loyer complémentaire, alors qu'en appel, elle sollicite des dommages et intérêts qui n'ont plus rien à voir avec les modifications du bail sollicitées en première instance, que ces demandes n'ont pas le même objet et ne tendent pas aux mêmes fins. 



Étant nouvelles, elles sont par ailleurs, selon l'intimée, prescrites. En effet, s'agissant de prétendus préjudices dont l'origine remonterait à la « signature du bail en décembre 2013 », de telles demandes indemnitaires formées pour la première fois par conclusions du 24 septembre 2021 sont prescrites, et ce aussi bien au regard de la prescription de droit commun de 5 ans de l'article 2224 du code civil que, le cas échéant, de la prescription abrégée de 2 ans de l'article 1648 du même code. 



Cependant, comme le soutient à bon droit la preneuse, celle-ci avait invoqué devant le premier juge la violation par la bailleresse de ses obligations d'information, de délivrance et d'exécution de bonne foi du contrat de bail, ses demandes de réduction du loyer et de franchise supplémentaire s'analysant comme des demandes indemnitaires, de sorte que les demandes formées en cause d'appel de condamnation au paiement de sommes équivalentes à la réduction de loyer et à la franchise supplémentaire précédemment réclamées, qui tendent aux mêmes fins, à savoir obtenir le paiement de sommes d'argent en réparation du préjudice allégué, ne constituent pas, ainsi que le répvoit l'article 565 du code de procédure civile, des demandes nouvelles et ne sont en conséquences pas prescrites.



Au fond



Sur le manquement à l'obligation d'information :



La preneuse soutient que le 6 novembre 2013, la société CBRE lui a adressé par mail une plaquette commerciale indiquant l'existence de 50 postes avec, selon les schémas et les simulations présentées, une capacité d'accueil de 85 personnes, que la notice de sécurité n'a été transmise que le 9 janvier 2014 par la société CBRE, soit un mois après la signature du bail le 10 décembre 2013, malgré de nombreuses relances de même que le rapport final de fin de travaux, daté de janvier 2013, n'a été remis que le 10 février 2014, que la communication de ces documents est intervenue après la signature du bail démontrant ainsi la volonté de la bailleresse de cacher l'existence d'une limite capacitaire dans les locaux. 



Cependant, ainsi que le soutient avec exactitude la bailleresse, la plaquette commerciale indiquant l'existence de 50 postes avait été transmise à la société Korda dès le 6 novembre 2013, soit bien avant la signature du bail, ainsi que la brochure en date du 24 juillet 2013, détaillant les plans des différents niveaux de l'immeuble et une simulation d'aménagement, étant précisé, s'agissant d'un immeuble ne recevant pas du public, que la capacité d'accueil d'éventuels visiteurs n'est pas à confondre avec le nombre de postes de travail. 



Il résulte de ces éléments, comme l'a relevé le premier juge, que la société épargne Foncière n'a pas manqué à son obligation d'information ni, a fortiori, tenté de dissimuler le nombre de postes de travail susceptibles d'être aménagés dans les locaux.



Sur l'obligation de délivrance :



L'article 1719 du code civil prévoit la délivrance par le bailleur d'un bien conforme à sa destination contractuelle. La mise à disposition est réalisée lorsque le locataire a été mis en mesure d'utiliser la chose conformément à l'usage prévu par le bail.



La société Korda soutient, en substance, que le bail ne contient aucune mention relative à une quelconque restriction de la capacité d'accueil des locaux alors que la norme Afnor applicable impliquait une restriction de celle-ci.



Cependant, comme l'a relevé le premier juge, le bail signé entre les parties ne mentionne pas la capacité maximale d'accueil de personnes dans les locaux loués, mais uniquement leur superficie et leur destination de bureaux, ce qui implique que cette capacité maximale n'était pas un élément contractuel déterminant l'usage spécifique des locaux prévu par le bail, étant rappelé comme il a été dit plus haut, que la capacité d'accueil maximale était indiquée dans l'offre commerciale transmise préalablement à la signature du bail et que la preneuse n'établit pas avoir transmis son cahier des charges d'aménagement antérieurement à cette signature alors qu'il résulte de l'attestation produite par CBRE que cette transmission est du 23 décembre 2013, soit postérieure à la signature du 10 décembre.



La preneuse ne démontre ni que les locaux n'étaient pas conformes à leur capacité d'accueil, connue d'elle-même lorsqu'elle a candidaté à l'offre de bail, ni qu'ils auraient été, en conséquence, non conformes à la norme Afnor applicable.



Dès lors que la preneuse ne soutient pas que les locaux n'étaient pas conformes à leur destination contractuelle exclusive de bureaux, dont elle a joui jusqu'à la fin du bail, ou que leur aménagement contrevenait à la norme applicable, elle n'est pas fondée à prétendre que le bailleur n'a pas satisfait à son obligation de délivrance et ses demandes indemnitaires seront rejetées.



Il convient en conséquence de confirmer le jugement attaqué.



Sur les dépens et les frais irrépétibles :



Le jugement entrepris sera confirmé sur l'indemnité de procédure allouée.



L'appelante qui succombe doit être condamnée aux dépens, déboutée de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamnée à payer à l'intimée, en application de ces dernières dispositions, la somme dont le montant est précisé au dispositif.





PAR CES MOTIFS



LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ;



Déclare recevable l'appel ;



Rejette les fins de non-recevoir soulevées par la société Korda & Compagny ;



Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour ;



Rejette toute autre demande ;



Condamne la société Korda & Compagny à payer à la société épargne Foncière la somme de 10 000/15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens qui pourront être recouvrés selon les modalités de l'article 699 du code de procédure civile.





La greffière, La présidente