Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 25 avril 2024

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 25 AVRIL 2024



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/13434 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CECO2



Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Mars 2021 -Juridiction de proximité de LONGJUMEAU - RG n° 1120001350





APPELANT

 

Monsieur [E] [V] [S]

né le 25 septembre 1969 à [Localité 5] (Zaïre)

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représenté et assisté par Me Caroline MESLE, avocat au barreau de PARIS, toque : D2170

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021-032119 du 06/07/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)







INTIMEE 



Madame [C] [Y] épouse [H]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me Olivier HASCOET de la SELARL HKH AVOCATS, avocat au barreau d'ESSONNE









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Anne-Laure MEANO, président

Muriel PAGE, conseiller

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller



Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE





ARRET :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****

EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé en date du 4 février 2013, Mme [C] [Y] a donné à bail à M. [E] [V] [S] un appartement situé [Adresse 6] à [Localité 7] (91) moyennant un loyer mensuel révisable de 580 euros et le versement d'un dépôt de garantie de 580 euros.



Par acte d'huissier en date du 16 juillet 2020, Mme [C] [Y] épouse [H] a fait assigner M. [E] [V] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Longjumeau à l'effet d'obtenir :

- la constatation, en application du g de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de la résiliation de plein droit du bail par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement, en application de l'article 24 de la dite loi ;

- à titre infiniment subsidiaire le prononcé de la résiliation du bail, en application des dispositions de l'article 1184 du code civil ;

- l'expulsion immédiate de M. [E] [V] [S] et de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique ;

- la suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, en application des dispositions de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

- la condamnation de M. [E] [V] [S] à lui payer une somme de 1686 euros, au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts de droit, outre une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, jusqu'à la libération effective des lieux ;

- la condamnation de M. [E] [V] [S] à lui payer une somme de 600 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, dont le coût du commandement de payer ;

- le rappel que l'exécution provisoire est de droit.



Par jugement contradictoire entrepris du 29 mars 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Longjumeau a ainsi statué : 

Constate la résiliation de plein droit au 4 mai 2019 du contrat bail conclu le 4 février 2013 entre Mme [C] [Y] épouse [H] et M. [E] [V] [S] portant sur le logement sis [Adresse 6] à [Localité 7] ; 

Dit que M. [E] [V] [S] est tenu de libérer les lieux et de les rendre libres de tous occupants de son chef ; 

Déboute Mme [C] [Y] épouse [H] de sa demande tendant à la suppression du délai prévu par les dispositions de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; 

Autorise Mme [C] [Y] épouse [H], à défaut de libération volontaire des lieux, à faire procéder à l'expulsion de M. [E] [V] [S] et de tous occupants de son chef de l'appartement situé [Adresse 6] à [Localité 7] avec l'assistance de la force publique et un serrurier, passé un délai de deux mois suivant la date de signification du commandement d'avoir à libérer les lieux en application de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; 

Dit que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamne M. [E] [V] [S] à payer à Mme [C] [Y] épouse [H] une somme de 1831 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation égales au montant du loyer et charges normalement dus, impayés et arrêtés au 10 novembre 2020, terme de novembre 2020 inclus ;

Dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; 

Autorise M. [E] [V] [S] à s'acquitter de cette somme en 24 mensualités de 50 euros, chaque règlement devant avoir lieu en sus de l'indemnité d'occupation éventuellement due, au plus tard tous les 10 du mois et pour la première fois au plus tard le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

Dit que la dernière mensualité sera augmentée du solde de la dette en principal, frais et intérêts ; 

Dit que le respect du présent échéancier emporte suspension des poursuites et procédures d'exécution susceptibles d'être diligentées par Mme [C] [Y] épouse [H] en vue du recouvrement sa créance ; 

Dit qu'à défaut de paiement, tout ou partie d'une mensualité à son échéance ou de l'indemnité d'occupation courante, la totalité du solde de la dette sera immédiatement exigible et que les poursuites et procédures d'exécution pourront alors reprendre ; 

Condamne M. [E] [V] [S], à compter du 1er décembre 2020 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clefs ou la reprise des lieux, à payer à Mme [C] [Y] épouse [H] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et du coût des charges récupérables sur justificatifs qui auraient été dus en cas de poursuite du contrat, indexé selon les stipulations contractuelles et, le cas échéant, révisé ; 

Condamne M. [E] [V] [S] à payer à Mme [C] [Y] épouse [H] la somme de 300 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamne M. [E] [V] [S] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 3 avril 2019 et de l'assignation en date du 16 juillet 2020 ; 

Rappelle que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire ;

Rappelle que l'acte de signification du présent jugement prononçant l'expulsion doit indiquer les modalités de saisine et l'adresse de la Commission de médiation prévue à l'article L. 441-2-3 du code de la construction et de l'habitation en application de l'article 24 IX de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; 

Dit que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à M. le Préfet de l'Essonne en application des dispositions de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 13 juillet 2021 par M. [E] [V] [S],

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 21 février 2022 par lesquelles M. [E] [V] [S] demande à la cour de :



Infirmer la décision entreprise,

Et juger à nouveau ;

Suspendre la clause résolutoire en octroyant à M. [E] [V] [S] un délai pour produire les justificatifs d'assurance,

Suspendre la clause résolutoire en octroyant à M. [E] [V] [S] un délai de paiement de 36 mois pour le règlement des arriérés de loyers,

Ordonner la déduction des éventuels frais,

Subsidiairement, si la Cour ordonnait l'expulsion :

Fixer le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer sans majoration,

Octroyer le bénéfice des meilleurs délais prévus par l'article L.412-2 du Code des procédures civiles d'exécution et suivants afin que M. [E] [V] [S] puisse se reloger,

Débouter Mme [C] [Y] épouse [H] de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires,

Condamner Mme [C] [Y] à payer à Maître Caroline Mesle la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

 

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 27 septembre 2023 au terme desquelles Mme [C] [Y] épouse [H] demande à la cour de :

Déclarer Mme [C] [Y] épouse [H] recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions d'appel,

Déclarer M. [E] [V] [S] mal fondé en ses demandes, fins et conclusions, et l'en débouter,

En conséquence,

Confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Longjumeau le 29 mars 2021,

En tout état de cause,

Condamner M. [E] [V] [S] à payer à Mme [C] [Y] épouse [H] la somme de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamner M. [E] [V] [S] aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Il résulte du procès-verbal de constat de commissaire de justice produit par Mme [Y] épouse [H] que M. [V] [S] a quitté les lieux et restitué les clés le 25 mars 2022.



Sur le constat de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance



Selon l'article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé 'de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa'.



En l'espèce, ainsi que l'a relevé à juste titre le premier juge, Mme [Y] a fait signifier à M. [V] [S] le 3 avril 2019 un commandement d'adresser dans le délai d'un mois au bailleur une attestation d'assurance en cours de validité le garantissant des risques locatifs, reproduisant la clause résolutoire insérée au bail et les termes de l'article 7g précité.



M. [V] [S] n'ayant pas fourni d'attestation d'assurance dans le délai d'un mois suivant ce commandement, le premier juge a valalblement constaté l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 4 mai 2019.



Devant la cour, M. [V] [S], qui sollicite une 'suspension de la clause résolutoire en lui octroyant un délai pour produire les justificatifs d'assurance', produit une attestation d'assurance pour la période du 1er juin 2021 au 31 mai 2022, ainsi que les justificatifs de paiement de l'assurance à compter du 5 juin 2019. Toutefois, ces justificatifs, postérieurs à l'acquisition de la clause résolutoire le 4 mai 2019, ne sauraient permettre de la suspendre, ce que ne prévoit pas l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 précité.



Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté la résiliation de plein droit au 4 mai 2019 du contrat de bail, et de débouter M. [V] [S] de sa demande de suspension de la clause résolutoire.



Le jugement entrepris sera également confirmé en ce qu'il a condamné M. [V] [S] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges récupérables sur justificatifs qui auraient été dus en cas de poursuite du contrat, indexé selon les stipulations contractuelles et le cas échéant révisé. En effet, cette indemnité d'occupation a une double nature, compensatoire et indemnitaire et est destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l'indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible. Elle permet ainsi de rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit , sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit. M. [V] [S] sera dès lors débouté de sa demande tendant à voir fixer le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer sans majoration.



En revanche, l'expulsion sera déclarée sans objet, les lieux ayant été libérés le 25 mars 2022.



Sur la dette locative



Le premier juge a condamné M. [V] [S], au vu de l'historique du compte locataire, au paiement de la somme de 1831 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 10 novembre 2020, terme de novembre 2020 inclus. 



Cet historique n'est pas produit devant la cour, alors que Mme [Y] sollicite la confirmation du jugement entrepris.



M. [V] sollicite que soit 'ordonnée la déduction des éventuels frais'.



Il résulte des pièces produites que des quittances de loyer ont été délivrées au locataire pour la période de janvier à novembre 2021 inclus. Par courriel du 12 décembre 2021 produit en pièce 14 par Mme [Y], M. [V] [S] indique : 'quant à la dette locative, elle s'élève actuellement à 1481 euros'.



Il convient dès lors de fixer la dette locative au montant dont se reconnaît redevable M. [V] [S], soit la somme de 1481 euros arrêtée au 12 décembre 2021, terme de novembre 2021 inclus, infirmant le jugement entrepris sur le montant de la dette locative, et il convient de le condamner au paiement de ladite somme.



Sur les délais de paiement 



Les délais de 36 mois sollicités par M. [V] [S] sont prévus par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en cas de suspension des effets de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, inapplicable en l'espèce.



Seuls sont applicables les délais de droit commun de l'article 1343-5 du code civil, selon lequel 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues'.



En conséquence, M. [V] [S] sera débouté de sa demande tendant à voir 'suspendre la clause résolutoire en lui octroyant un délai de paiement de 36 mois pour le règlement des arriérés de loyer'.





Conformément à la demande de Mme [Y], il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a octroyé à M. [V] [S] des délais de paiement à hauteur de 24 mensualités de 50 euros.



Sur la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux



Il convient de juger que cette demande est devenue sans objet puisque les lieux ont été libérés.



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Le sens de la présente décision commande de confirmer le jugement entrepris s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile en première instance.



M. [V] [S], partie perdante à titre principal, sera condamné aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux règles de l'aide juridictionnelle.



L'équité commande de le condamner au paiement de la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf s'agissant de l'expulsion, et en ce qu'il fixe la dette locative de M. [E] [V] [S] à la somme de 1831 euros arrêtée au 10 novembre 2020, terme de novembre 2020 inclus, 



Et statuant à nouveau,



Condamne M. [E] [V] [S] à payer à Mme [C] [Y] épouse [H] la somme de 1481 euros au titre de la dette locative arrêtée au 12 décembre 2021, terme de novembre 2021 inclus,



Dit que la demande d'expulsion est devenue sans objet,



Et y ajoutant,



Déboute M. [E] [V] [S] de ses demandes de suspension de la clause résolutoire en lui octroyant un délai pour produire les justificatifs d'assurance et un délai de paiement de 36 mois pour le règlement des arriérés de loyer, et de fixation du montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer sans majoration,



Dit que la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux formée par M. [E] [V] [S] est devenue sans objet,



Condamne M. [E] [V] [S] à payer à Mme [C] [Y] épouse [H] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne M. [E] [V] [S] aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux règles de l'aide juridictionnelle,



Rejette toutes autres demandes.



La greffière Le président