Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 25 avril 2024

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 25 AVRIL 2024



(n° , 12 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/13634 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEDCN



Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Juin 2021 -Juridiction de proximité de PARIS - RG n° 1119005150





APPELANTE

 

S.A.R.L. [Adresse 3] APS

RCS Danois n° CVR 30542266

[Adresse 7]

[Localité 2] (DANEMARK)



Représentée par Me Karyn WEINSTEIN de la SELEURL WEINSTEIN AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : E0997







INTIMEES 



Madame [M] [L]

née le 23 février 1964 à [Localité 6] (Portugal)

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentée et assistée par Me Eveline BENOLIEL, avocat au barreau de PARIS, toque : A0066

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/04420 du 28/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)





SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3] représenté par son syndic, le Cabinet Maurice BURGER (CMB), SASU, dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son Président domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentée et assistée par Me Jacques BELLICHACH, avocat au barreau de PARIS, toque : G0334

Ayant pour avocat plaidant : SELARL ALORO & TESSIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C1689









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Anne-Laure MEANO, président

Muriel PAGE, conseiller

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller





Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE



 





ARRET :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****



EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 25 octobre 2006, à effet au 1er novembre 2006, la SARL [Adresse 3] a donné à bail au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] un appartement (correspondant aux lots de copropriété n°3 et 35) à usage de logement de fonction de la gardienne, situé [Adresse 3] pour un loyer de 1350 euros et 130 euros de charges.



Ce bail, consenti pour trois années, a été reconduit tacitement d'année en année après le 1er novembre 2009.



Suivant acte d'huissier en date du 30 juillet 2018, la société [Adresse 3] APS, venant aux droits de la SARL [Adresse 5], suite à l'absorption par voie de fusion de cette dernière, a donné congé des locaux au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à effet au 31 octobre 2018.



Mme [M] [L] y réside en sa qualité de gardienne.



Aussi, par acte d'huissier du 3 avril 2019, la SARL [Adresse 3] APS a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et Mme [M] [L] devant le tribunal d'instance de Paris aux fins de :

- ordonner son expulsion immédiate et sans délai, ainsi que de tous occupants éventuels de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et transport des meubles dans un garde meubles aux frais du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3],

- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], à défaut Mme [M] [L], au paiement d'une indemnité d'occupation, à compter du 1er août 2018, égale à la somme de 2000 euros par mois, jusqu'à la libération effective des lieux,

- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], à défaut Mme [M] [L] au paiement d'une somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir,

- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et Mme [M] [L] aux dépens.





Par jugement contradictoire entrepris du 22 juin 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :



Déclare recevables les demandes de la SARL de droit danois [Adresse 3] APS ; 

Constate que les conditions de délivrance au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic le Cabinet Maurice Burger, par la SARL de droit danois [Adresse 3] APS, d'un congé relatif au bail conclu le 25 octobre 2006 et concernant l'appartement à usage d'habitation (lots de copropriété n°3 et 35) situé au [Adresse 3] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 31 octobre 2018 ; 

Accorde au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic le Cabinet Maurice Burger un délai pour quitter les lieux de vingt-quatre mois à compter du présent jugement, soit jusqu'au 22 juin 2023 ;

Dit qu'à défaut pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic le Cabinet Maurice Burger, d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SARL de droit danois [Adresse 3] APS pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, en ce compris Mme [M] [L], y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

Rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic le Cabinet Maurice Burger au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1480 euros par mois, 

Dit que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 31 octobre 2018, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic le Cabinet Maurice Burger, de sa demande en garantie à l'encontre de la SARL de droit danois [Adresse 3] APS ; 

Déboute Mme [M] [L] de sa demande de relogement sous astreinte ; 

Déboute Mme [M] [L] de sa demande de dommages et intérêts en réparation de sa perte d'emploi ;

Condamne la SARL de droit danois [Adresse 3] APS à verser à Mme [M] [L] la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ; 

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic le Cabinet Maurice Burger, aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ; 

Ordonne la transmission de la présente décision, par l'intermédiaire du greffe, au Préfet de [Localité 8] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en 'uvre du droit au logement.





Selon procès verbal d'Assemblée générale du 28 avril 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a changé de syndic en désignant la SARL GTB. 





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 14 juillet 2021 par la SARL [Adresse 3],



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 18 mars 2022 au terme desquelles SARL [Adresse 3] APS demande à la cour de :



Juger recevable et bien fondé l'appel de la Société [Adresse 3] Aps ;

Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré le congé du 30 juillet 2018 à effet du 31 octobre 2018, régulier et valable et que le bail a expiré le 31 octobre 2018 ;

Infirmer le jugement entrepris en ce qui concerne :

- Le montant de l'indemnité d'occupation qui a été sous-évalué au vu de l'occupation sans droit ni titre depuis 2018 et le montant du prix du loyer au m² ;

- Les délais pour quitter les lieux, alors que le SDC du 5 avenue Bosquet représenté par son Syndic et Mme [L] ont bénéficié déjà de délais de 2 ans, dans le cadre de la procédure;

- L'octroi de dommages-intérêts alors que Mme [L] n'est que l'occupante du locataire en titre ;

 Débouter le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] représenté par son Syndic et Mme [L] de leurs demandes, fins et conclusions, comme étant infondées.



EN CONSEQUENCE :

STATUANT A NOUVEAU :

Ordonner l'expulsion sans délai du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic, ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux sis au rez-de-chaussée, lot 3, et au sous sol, lot n°35, de l'état descriptif de division de l'immeuble sis à [Adresse 3], avec l'assistance du Commissaire de Police ;

Fixer à 2 500 euros par mois, l'indemnité d'occupation à compter du 31 octobre 2018, date à laquelle, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son Syndic, et tout occupant de son chef sont devenus occupants sans droit, ni titre ;

Les condamner solidairement à la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Karine Altmann.





Vu les dernières conclusions remises au greffe le 22 septembre 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la SARL GTB, demande à la cour de :

Vu le jugement rendu le 22 juin 2021, infirmer partiellement le jugement en ses dispositions causant grief au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], et statuant à nouveau,

à titre principal, invalider et priver de tout effet le congé donné le 30 juillet 2018 par la SARL du [Adresse 3] APS, à effet au 31 octobre 2018 et de le déclarer nul. 

à titre subsidiaire, confirmer le jugement rendu le 22 juin 2021,

accorder de nouveaux délais de 24 mois, avec paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer actuellement réglé par le syndicat,

débouter la SARL du [Adresse 3] APS de ses demandes, fins et conclusions en cause d'appel,

débouter Mme [M] [L] de toutes demandes indemnitaires formulées devant la Cour à l'encontre du Syndicat des copropriétaires. 

en cas de condamnation du syndicat des copropriétaires à le voir relever et garantir de toutes condamnations par la SARL [Adresse 3] APS.



condamner la SARL [Adresse 3] APS à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 7.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Bellichach, Avocat aux offres de droit.





Vu les dernières conclusions remises au greffe le 20 janvier 2022 par lesquelles Mme [M] [L] demande à la cour de :



déclarer mal fondée en son appel la société du [Adresse 3] Aps

La débouter de l'intégralité de ses demandes 

ET CE FAISANT 

Vu le défaut de décision d'assemblée générale de copropriétaires sur la supression du poste de gardien 

déclarer nul et de nul effet le congé délivré le 30 juillet 2018 à effet au 31 octobre 2018

Subsidiairement 

Vu le poste de gardien prévu au règlement de copropriété

ordonner sous astreinte de 100 euros par jour de retard au Syndicat des copropriétaires le relogement de la gardienne dans l'immeuble

TRES Subsidiairement

Pour le cas où ce relogement n'était pas ordonné

confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a octroyé des délais de 24 mois pour libérer les lieux occupés par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] 

confirmer la condamnation de l'appelante au paiement de dommages intérêts 

dans ce cas condamner conjointement et solidairement l'appelante et le syndicat du [Adresse 3] par application de l'article 1240 du Code civil au paiement de dommages intérêts au profit de Mme [M] [L] :

-d'un montant de 60 000 euros au titre de de son expulsion des lieux

-en tous les cas d'un montant de 20 000 euros en réparation de son préjudice moral 



débouter la société appelante de l'intégralité de ses demandes.



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.





En cours de délibéré, la cour a invité les conseils des parties à faire valoir leurs observations sur le sort des appels incidents de Mme [M] [L] et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], et des prétentions en découlant, alors que le dispositif de leurs conclusions ne demande pas l'infirmation ou l'annulation du jugement, et ce au regard des articles 542, 909 et 954 du code de procédure civile et de la jurisprudence de la cour de cassation (Civ. 2ème, 17 septembre 2020, n°18-23.626 et civ. 2ème, 1er juillet 2021, n° 20-10.694, publiés), selon laquelle la cour d'appel ne peut que déclarer irrecevables les demandes, l'appel incident n'étant pas valablement formé.



Par note en délibéré du 27 mars 2024, le conseil de la SARL [Adresse 3] Aps sollicite de voir juger que les appels incidents de Mme [L] et du syndicat des copropriétaires sont irréguliers, et que la cour n'en est pas saisie.



Par note en délibéré du 27 mars 2024, le conseil du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] représenté par son syndic, la SARL GTB, fait valoir que le dispositif de ses dernières conclusions mentionne : 'Vu le jugement rendu le 22 juin 2021, infirmer partiellement le jugement en ses dispositions causant grief au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], et statuant à nouveau (...)', de sorte que son appel incident est valablement formé. En tout état de cause, il précise qu'il sollicite la confirmation du jugement.



Par note en délibéré du 26 mars 2024, le conseil de Mme [L] fait valoir que le dispositif de ses conclusions mentionne : 'très subsidiairement (...) voir confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a octroyé des délais de 24 mois pour libérer les lieux (...)et la condamnation de l'appelante au paiement de dommages et intérêts (...)'; elle affirme que cette demande de confirmation partielle vaut demande d'infirmation pour le surplus, de sorte que son appel incident est recevable.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur les appels incidents de Mme [M] [L] et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et leurs demandes



Il résulte des articles 542 et 954 du code de procédure civile que lorsque l'appelant ne demande dans le dispositif de ses conclusions ni l'infirmation ni l'annulation du jugement, la cour d'appel ne peut que confirmer le jugement ; cette règle, affirmée par l'arrêt de la deuxième chambre civile de la cour de cassation du 17 septembre 2020 (n°18-23.626, publié) est applicable aux instances introduites par une déclaration d'appel postérieure à la date de cet arrêt.



La même exigence est imposée pour les conclusions de l'intimé qui forme un appel incident, et ce dans les mêmes conditions d'application dans le temps de cette règle. 



En effet, l'article 909 du même code dispose que "l'intimé dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant prévues à l'article 908 pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué".



Il résulte ainsi des articles 542, 909 et 954 du code de procédure civile que lorsque l'intimé forme un appel incident et ne demande, dans le dispositif de ses conclusions, ni l'infirmation, ni l'annulation du jugement, la cour d'appel ne peut que déclarer irrecevables ces demandes, l'appel incident n'étant pas valablement formé (civ. 2ème , 1er juillet 2021, n° 20-10.694, publié).



Pour mémoire, l'article 910-1 du même code dispose par ailleurs que "les conclusions exigées par les articles 905-2 et 908 à 910 sont celles, adressées à la cour, qui sont remises au greffe et notifiées dans les délais prévus par ces textes et qui déterminent l'objet du litige".



En l'espèce, l'instance a été introduite par une déclaration d'appel formée postérieurement au 17 septembre 2020, de sorte que la portée donnée aux dispositions légales précitées est applicable.



* S'agissant de l'appel incident de Mme [M] [L] et de ses demandes



Le dispositif des uniques conclusions de Mme [L], intimée, ne comporte aucune demande d'infirmation ou d'annulation du jugement.



Le fait qu'il est sollicité 'à titre très subsidiaire' la confirmation du jugement sur plusieurs chefs de demande ne saurait suffire, dès lors qu'en l'absence de demande d'infirmation du jugement, déterminant avec précision l'objet du litige porté devant la cour, ces conclusions ne sauraient saisir la cour d'un appel incident valablement formé et n'emportent aucun effet dévolutif. 







En conséquence, les prétentions suivantes de Mme [M] [L] : 

- 'voir déclarer nul et de nul effet le congé délivré le 30 juillet 2018 à effet au 31 octobre 2018,

- 'subsidiairement, voir ordonner sous astreinte de 100 euros par jour de retard au syndicat des copropriétaires le relogement de la gardienne de l'immeuble'

- 'voir dans ce cas condamner conjointement et solidairement l'appelante et le syndicat du [Adresse 3] par application de l'article 1240 du code civil au paiement de dommages intérêts au profit de Mme [L] [M] : 

- d'un montant de 60 000 euros au titre de son expulsion des lieux,

- en tous les cas d'un montant de 20 000 euros en réparation de son préjudice moral', 

sont déclarées irrecevables.



Seules sont recevables ses demandes tendant à voir : 

- 'confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a octroyé des délais de 24 mois pour libérer les lieux occupés par le syndicat des copropriétaires du 5 avenue Bosquet',

- 'voir confirmer la condamnation de l'appelante au paiement de dommages et intérêts',

- 'voir débouter la société appelante de l'intégralité de ses demandes'.



La cour constate donc qu'elle n'est saisie d'aucun appel incident de Mme [M] [L] par ses conclusions adressées à la cour en application des articles 909 et 910-1 du code de procédure civile.



* S'agissant de l'appel incident du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et de ses demandes



Le dispositif des premières conclusions du syndicat des copropriétaires, remises au greffe le 30 décembre 2021, qui déterminent l'objet du litige selon l'article 910-1 précité, est ainsi rédigé: 

'Vu le jugement rendu le 22 juin 2021, 

VOIR confirmer ledit jugement en ce qu'il a débouté la SARL [Adresse 3] APS de ses demandes. 

VOIR débouter la SARL du [Adresse 3] APS de ses demandes, fins et conclusions. 

VOIR débouter Madame [M] [L] de toutes demandes formulées devant la Cour à l'encontre du Syndicat des copropriétaires. 

VOIR en cas de condamnation du Syndicat des copropriétaires à le voir relever et garantir de toutes condamnations par la SARL [Adresse 3] APS. 

VOIR condamner la SARL [Adresse 3] APS à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens dont le montant pourra être recouvré par Maître Jacques BELLICHACH, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile'. 



Le dispositif ne comporte aucune demande d'infirmation ou d'annulation du jugement, ni ne vise un chef de dispositif de ce dernier ; ces conclusions ne sauraient donc saisir la cour d'un appel incident valablement formé et n'emportent aucun effet dévolutif.



En conséquence, les prétentions suivantes du syndicat des copropriétaires : 

- 'Voir, à titre principal, invalider et priver de tout effet le congé donné le 30 juillet 2018 par la SARL du [Adresse 3] Aps, à effet au 31 octobre 2018 et le déclarer nul',

- 'voir en cas de condamnation du syndicat des copropriétaires à le voir relever et garantir de toutes condamnations par la SARL [Adresse 3] Aps',

sont déclarées irrecevables.





Seules sont recevables ses demandes tendant à voir : 

- 'à titre subsidiaire, confirmer le jugement rendu le 22 juin 2021,

- 'accorder de nouveaux délais de 24 mois, avec paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer actuellement réglé par le syndicat' (s'agissant d'une demande nouvelle devant la cour)

- 'voir débouter la SARL du [Adresse 3] Aps de ses demandes, fins et conclusions en cause d'appel',

- 'voir débouter Mme [M] [L] de toutes demandes indemnitaires formulées devant la cour à l'encontre du syndicat des copropriétaires'.



La cour constate donc qu'elle n'est saisie d'aucun appel incident du syndicat des copropriétaires par ses conclusions adressées à la cour en application des articles 909 et 910-1 du code de procédure civile.



Sur l'appel principal de la SARL [Adresse 3] Aps



L'appel principal de la SARL [Adresse 3] Aps porte sur le montant de l'indemnité d'occupation, les délais pour quitter les lieux et l'octroi de dommages et intérêts à Mme [L].



Compte tenu de ce qui précède s'agissant des appels incidents non valablement formés par Mme [L] et le syndicat des copropriétaires, les dispositions du jugement entrepris relatives à la validation du congé et à la fin du bail au 31 octobre 2018 sont définitives.



* Sur le montant de l'indemnité d'occupation



La SARL [Adresse 3] Aps fait grief au jugement entrepris d'avoir fixé l'indemnité d'occupation due au montant du loyer et des provisions pour charges, soit 1480 euros, alors, selon elle, que le loyer est sous-évalué au regard du prix moyen du m² dans le quartier ; elle ajoute que le syndicat des copropriétaires est occupant sans droit ni titre depuis le 31 octobre 2018, de sorte que la privation de jouissance lui cause un préjudice évident justifiant de fixer à la somme de 2500 euros par mois le montant de l'indemnité d'occupation à compter du 31 octobre 2018.



Le premier juge a exactement rappelé qu'en cas de maintien dans les lieux d'un locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation est due; que l'indemnité d'occupation a un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien.



Pour rejeter la demande d'indemnité d'occupation majorée formée par la SARL [Adresse 3] Aps, le premier juge a retenu à juste titre que la bailleresse ne produisait aucune quittance locative ou attestation de valeur locative du bien litigieux.



Devant la cour, la SARL [Adresse 3] Aps produit un extrait du site 'meilleurs agents' du 8 octobre 2021 mentionnant un loyer mensuel au m² moyen d'un appartement situé à l'adresse du bien loué de 35,8 euros, avec mention d'une fourchette entre 28,4 et 47,5 euros.



S'il n'est pas contesté que l'appartement litigieux mesure 55 m², il convient de juger que cette estimation ne saurait remplacer une attestation de valeur locative du bien litigieux après visite, dès lors que l'état du bien doit être pris en compte pour fixer sa valeur locative. Or, ce bien est constitué de deux lots, situés sur deux niveaux (rez-de-chaussée et sous-sol), avec une cuisine et une salle d'eau en sous-sol, ce qui peut être de nature à minorer le montant du loyer. Au demeurant, la cour observe que la fourchette basse de l'estimation produite, soit 28,4 euros au m², permet d'obtenir un loyer de 1562 euros, proche du montant du loyer et des provisions sur charges retenus par le premier juge pour fixer le montant de l'indemnité d'occupation. 



Dès lors, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité d'occupation au loyer et à la provision sur charges, soit la somme de 1480 euros.



* Sur les délais supplémentaires pour quitter les lieux



En vertu de l'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution, "le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.

Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions". 



Selon l'article L.412-4, "la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés".



La SARL [Adresse 3] Aps fait grief au jugement entrepris d'avoir octroyé un délai supplémentaire de 24 mois au syndicat des copropriétaires pour quitter les lieux, alors qu'elle fait valoir que celui-ci est occupant sans droit ni titre depuis le 31 octobre 2018, et qu'il a bénéficié de 5 ans de délais du fait de la procédure, alors qu'il lui appartenait de s'organiser en conséquence dès 2018 au lieu de laisser perdurer la situation.



Le premier juge a considéré à juste titre que le syndicat des copropriétaires est l'employeur de Mme [M] [L], gardienne âgée de 56 ans (60 ans aujourd'hui), que le bien loué constitue son logement de fonction, et que son expulsion aura pour conséquence inéluctable la rupture de son contrat de travail, si elle ne peut être relogée dans l'immeuble. 



Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a accordé au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic un délai de 24 mois pour quitter les lieux à compter du jugement, soit jusqu'au 22 juin 2023.





* Sur les dommages et intérêts octroyés à Mme [L] en réparation de son préjudice moral



Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.



La SARL [Adresse 3] Aps reproche au jugement entrepris de l'avoir condamnée au paiement de la somme de 5000 euros à Mme [L] à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, alors qu'elle expose n'avoir fait qu'exercer son droit de reprise des locaux loués sur la base d'un bail soumis aux dispositions de l'article 1709 du code civil, ajoutant que 'si préjudice moral il y a, il est à chercher du côté de son employeur et soumis à l'appréciation éventuelle du conseil de prud'hommes.

Pour condamner la SARL [Adresse 3] Aps, le premier juge a considéré que Mme [L] évoquait vivre dans la crainte permanente d'être expulsée et de la perte de son emploi, sentiment d'angoisse qui a nécessairement causé à cette dernière un préjudice moral.



Toutefois, aucune faute de la SARL [Adresse 3] Aps n'est démontrée.



En conséquence, il convient de constater que les conditions de mise en oeuvre de la responsabilité de cette dernière sur le fondement de l'article 1240 du code civil ne sont pas réunies.



Il convient dès lors de débouter Mme [L] de sa demande de dommages et intérêts, infirmant le jugement entrepris sur ce point.



Sur la demande de nouveaux délais de 24 mois pour quitter les lieux formée par le syndicat des copropriétaires



Il résulte des articles L.412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution précités que le juge peut accorder des délais renouvelables dont la durée ne peut, en aucun cas, être supérieure à trois ans.



En l'espèce, le jugement entrepris, confirmé sur ce point, a déjà octroyé deux ans de délais.



Le syndicat des copropriétaires fait notamment valoir qu'il a cherché sans succès une solution alternative pour Mme [L]. Il justifie par les pièces produites que l'actuel syndic a proposé le rachat par le syndicat des copropriétaires du logement litigieux, mais a obtenu une réponse négative par courriel du 8 juillet 2023.



Il convient d'octroyer un nouveau et ultime délai d'un an au syndicat des copropriétaires pour quitter les lieux, afin de poursuivre les démarches pour reloger Mme [L] et ainsi éviter qu'elle ne perde son emploi.



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Le sens de la présente décision commande de confirmer le jugement entrepris s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile en première instance.



Le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, partie perdante, sera condamné aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile.



L'équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Constate qu'elle n'est saisie d'aucun appel incident de Mme [M] [L] par ses conclusions adressées à la cour en application des articles 909 et 910-1 du code de procédure civile,



Déclare en conséquence irrecevables les prétentions suivantes de Mme [M] [L]: 

- 'voir déclarer nul et de nul effet le congé délivré le 30 juillet 2018 à effet au 31 octobre 2018,

- 'subsidiairement, voir ordonner sous astreinte de 100 euros par jour de retard au syndicat des copropriétaires le relogement de la gardienne de l'immeuble'

- 'voir dans ce cas condamner conjointement et solidairement l'appelante et le syndicat du [Adresse 3] par application de l'article 1240 du code civil au paiement de dommages intérêts au profit de Mme [L] [M] : 

- d'un montant de 60 000 euros au titre de son expulsion des lieux,

- en tous les cas d'un montant de 20 000 euros en réparation de son préjudice moral',



Constate qu'elle n'est saisie d'aucun appel incident du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic, la SARL GTB, par ses conclusions adressées à la cour en application des articles 909 et 910-1 du code de procédure civile,



Déclare en conséquence irrecevables les prétentions suivantes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic, la SARL GTB : 

- 'Voir, à titre principal, invalider et priver de tout effet le congé donné le 30 juillet 2018 par la SARL du [Adresse 3] Aps, à effet au 31 octobre 2018 et le déclarer nul',

- 'voir en cas de condamnation du syndicat des copropriétaires à le voir relever et garantir de toutes condamnations par la SARL [Adresse 3] Aps',



Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a condamné la SARL [Adresse 3] Aps à verser à Mme [M] [L] la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,



Et statuant à nouveau,



Déboute Mme [M] [L] de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,



Et y ajoutant,



Accorde au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic, la SARL GTB, un délai supplémentaire d'un an pour quitter les lieux à compter du présent arrêt, soit jusqu'au 25 avril 2025,



Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic, la SARL GTB, aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile,



Rejette toutes autres demandes.





La Greffière Le Président