Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 25 avril 2024

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 3



ARRET DU 25 AVRIL 2024



(n° 108/2024, 12 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 21/18348 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEQV3



Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 octobre 2021 -Tribunal judiciaire de Paris (18ème chambre, 1ère section) RG n° 19/05896





APPELANTE

 

SOCIETE CIVILE DES PROPRIETAIRES DES [Adresse 5] SISES A [Localité 6] [Adresse 7]

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 6] sous le n° 442 849 238

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT CABINET D'AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : C1050

Assistée de Me Marie-Sophie CHAPUIS DAZIN, avocat au barreau de Paris, toque : C2305





INTIMEE



S.A.R.L. PALM EXCHANGE

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 481 423 243

Prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée et assistée par Me Rachad KOBEISSI, avocat au barreau de Paris, toque : E1460





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 21 février 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par Mme Sandra Leroy, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre

Mme Sandra Leroy, conseillère

Mme Emmanuelle Lebée, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles



Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua





ARRÊT :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.







FAITS ET PROCEDURE



Par acte sous seing privé du 07 janvier 2011, la Société civile des propriétaires des [Adresse 5] sises à [Localité 6] [Adresse 7] a donné à bail commercial à la société International group exchange, aux droits de laquelle se trouve la SARL Palm Exchange depuis le 02 février 2015, des locaux situés [Adresse 7] à [Localité 4], moyennant un loyer principal annuel de 67.000 € et pour l'exercice d'une activité de bureau de change manuel.



Par ordonnance du 08 juin 2018, le juge des référés, saisi par la bailleresse se prévalant d'un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail délivré le 30 janvier 2018, a :

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 1er mars 2018 ;

- ordonné l'expulsion de la SARL Palm Exchange et de tout occupant de son chef ;

- fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

- condamné par provision la SARL Palm Exchange à payer à la bailleresse la somme de 46.645,13 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation arriérés au 18 mai 2018, avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification de la présente ordonnance, ainsi que les indemnités d'occupation postérieures ;

- dit n'y avoir lieu à référé sur la clause pénale.



En exécution de cette décision, un procès verbal d'expulsion a été établi le 21 août 2018, la locataire ayant déjà quitté les lieux.



Un procès verbal de constat d'état des lieux de sortie a été établi contradictoirement par huissier le 13 septembre 2018.



Par acte d'huissier du 10 mai 2019, la Société civile des propriétaires des [Adresse 5] sises à [Localité 6] [Adresse 7] a fait citer la SARL Palm Exchange aux fins principalement de la voir condamnée à lui payer la somme de 14.395,40 € au titre des réparations locatives outre 238,36 € en remboursement du procès verbal de constat d'huissier du 13 septembre 2018 en conservation du dépôt de garantie par la bailleresse.



Par jugement du 12 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

- fixé à 7.750 € la somme due par la SARL Palm Exchange au titre des réparations locatives et rejeté le surplus des demandes faites à ce titre ;

- dit et jugé que la SARL Palm Exchange doit rembourser à sa bailleresse une somme de 273,63 € au titre de l'état des lieux de sortie ;

- dit et jugé que la clause pénale selon laquelle le dépôt de garantie restera acquis au bailleur en cas d'acquisition de la clause résolutoire du bail est manifestement excessive et sera ramenée à 50 € ;

- condamné la Société civile des propriétaires des [Adresse 5] sises à [Localité 6] [Adresse 7] à payer à la SARL Palm Exchange la somme de 10.529,33 € en restitution du solde du dépôt de garantie après déduction des sommes dues au titre des réparations locatives, de l'indemnité contractuelle relative au dépôt de garantie et du coût de l'état des lieux de sortie ;

- rappelé que la compensation est de droit entre les sommes dues de part et d'autre ;

- condamné la Société civile des propriétaires des [Adresse 5] sises à [Localité 6] [Adresse 7] à payer à la SARL Palm Exchange la somme de 1.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision ;

- rejeté les autres demandes ;

- condamné la Société civile des propriétaires des [Adresse 5] sises à [Localité 6] [Adresse 7] aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître R. Kobeissi, avocat en application de l'article 699 du code de procédure civile.



Par déclaration d'appel du 20 octobre 2021, la Société civile des propriétaires des [Adresse 5] sises à [Localité 6] [Adresse 7] a interjeté appel partiel du jugement des chefs des réparations locatives, de la restitution du solde du dépôt de garantie après déduction des sommes dues au titre des réparations locatives, de l'indemnité contractuelle relative au dépôt de garantie et du coût de l'état des lieux de sortie et des chefs de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.



Par conclusions déposées le 05 avril 2022, la SARL Palm Exchange a formé un appel incident.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 10 janvier 2024.





MOYENS ET PRETENTIONS



Vu les conclusions déposées le 12 mai 2022, par lesquelles la Société civile des propriétaires des [Adresse 5] sises à [Localité 6] [Adresse 7], appelante, demande à la Cour de :

- débouter la SARL Palm Exchange de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

- recevoir la Société civile des propriétaires des [Adresse 5] sises à [Localité 6] [Adresse 7] en son appel et l'y dire bien fondée ;

- infirmer le jugement rendu le 12 octobre 2021 par la 18ème chambre du tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il a :


fixé à 7.550 € la somme due par la SARL Palm Exchange au titre des réparations locatives et rejeté le surplus des demandes faites à ce titre par la Société civile des propriétaires des [Adresse 5] sises à [Localité 6] [Adresse 7] ;

jugé que la clause pénale selon laquelle le dépôt de garantie restera acquis au bailleur en cas d'acquisition de la clause résolutoire du bail est manifestement excessive et sera ramenée à 50 € ;

condamné la Société civile des propriétaires des [Adresse 5] sises à [Localité 6] [Adresse 7] à payer à la SARL Palm Exchange la somme de 10.529,33 € en restitution du solde du dépôt de garantie après déduction des sommes dues au titre des réparations locatives, de l'indemnité contractuelle relative au dépôt de garantie et du coût de l'état des lieux de sortie ;




* condamné la Société civile des propriétaires des [Adresse 5] sises à [Localité 6] [Adresse 7] à payer à la SARL Palm Exchange la somme de 1.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;


débouté la Société civile des propriétaires des [Adresse 5] sises à [Localité 6] [Adresse 7] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;

rejeté les autres demandes de la Société civile des propriétaires des [Adresse 5] sises à [Localité 6] [Adresse 7] ;

condamné la Société civile des propriétaires des [Adresse 5] sises à [Localité 6] [Adresse 7] aux entiers dépens ;


Statuant à nouveau des chefs infirmés :

Sur les réparations locatives,

- confirmer le jugement en ce qu'il a jugé la bailleresse fondée à solliciter le remboursement de la facture de 650 € établie le 27/09/2018 par la société Latraboule ;

- infirmer la décision en ce que le tribunal a :

- comptabilisé en HT la facture du 23 octobre 2018 de la société Aux Porteurs pour 1.650 € HT au lieu d'un montant TTC de 1.980 € ;

- minoré la facture de l'entreprise Carcelli du 30 octobre 2018 d'un montant de 7.380 € HT / 8.856 € TTC ;

- pas comptabilisé la facture de l'entreprise AD entreprises du 05 septembre 2018 d'un montant de 480 € HT / 576 € TTC ;

- minoré la facture de l'entreprise Petits et fils du 22 octobre 2018 d'un montant de 1.944,50 € HT / 2.333,40 € TTC ;

En conséquence,

- fixer à hauteur de la somme totale de 14.395,40 € TTC le montant total des réparations locatives et condamner la SARL Palm Exchange à payer cette somme à la Société civile des propriétaires des [Adresse 5] sises à [Localité 6] rue Royale n° 6 et 13 à ce titre ;

Sur le dépôt de garantie,

- juger, à titre principal, que le dépôt de garantie d'un montant de 18.402,96 € restera acquis à la Société civile des propriétaires des [Adresse 5] sises à [Localité 6] [Adresse 7] en application de la clause attributive du dépôt de garantie insérée à l'article 9 du bail, et subsidiairement, en cas de requalification en clause pénale la fixer à la somme de 18.402 € et condamner la SARL Palm Exchange à la payer à la Société civile des propriétaires des [Adresse 5] sises à [Localité 6] [Adresse 7] ;

Sur le coût du procès-verbal de constat,

- condamner la SARL Palm Exchange à payer à la Société civile des propriétaires des [Adresse 5] sises à [Localité 6] [Adresse 7] la somme de 328,36 € TTC au titre du coût du procès-verbal de constat d'huissier du 13 septembre 2018 ;

Y ajoutant,

- condamner la SARL Palm Exchange à payer à la Société civile des propriétaires des [Adresse 5] sises à [Localité 6] [Adresse 7] la somme de 4.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la SARL Palm Exchange en tous les dépens de première instance et d'appel, et de l'exécution s'il y a lieu, dont distraction au profit de Maître Chapuis Dazin selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Vu les conclusions déposées le 05 avril 2022, par lesquelles la SARL Palm Exchange, intimée, demande à la Cour de :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la Société civile des propriétaires des [Adresse 5] sises à [Localité 6] [Adresse 7] à restituer à la SARL Palm Exchange la somme de 18.402,96 € qui lui a été versée à titre de dépôt de garantie ;

- confirmer le jugement en ce qu'il a qualifié la clause attributive du dépôt du garantie au bailleur comme une clause pénale ;

- confirmer le jugement en ce qu'il a fixé le montant de la clause pénale à la somme de 50 € ;

Sur l'appel incident : Il est demandé à la cour de :

- infirmer le jugement en ce qu'il a fixé à la somme de 7.550 € la somme due par la SARL Palm Exchange au titre des réparations locatives ;

- infirmer le jugement en ce qu'il a ordonné la compensation entre le montant du dépôt de garantie et la somme ci-dessus mentionnée ;

- infirmer le jugement en ce qu'il a refusé d'ordonner la compensation entre le montant du dépôt de garantie et les loyers restant dus ;

Et statuant à nouveau,

- rejeter la demande formée par la Société civile des propriétaires des [Adresse 5] sises à [Localité 6] [Adresse 7] au titre des réparations locatives ;

- ordonner la compensation entre le montant du dépôt de garantie et les loyers restants dus, à charge pour les parties de faire les comptes entre elles ;

Et en tout état de cause :

- condamner la Société civile des propriétaires des [Adresse 5] sises à [Localité 6] [Adresse 7] à payer à la SARL Palm Exchange la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la Société civile des propriétaires des [Adresse 5] sises à [Localité 6] [Adresse 7] aux entiers dépens.





SUR CE,



1) Sur les demandes au titre des réparations locatives



Aux termes de l'article 1731 du code civil, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. Par application de l'article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.



Aux termes du jugement querellé, le premier juge a condamné la SARL Palm Exchange à verser à la Société civile des propriétaires des [Adresse 5] sises à [Localité 6] [Adresse 7] la somme de 7.550 € au titre des réparations locatives, après avoir considéré que :



- le locataire a l'obligation aux termes du contrat de prendre les locaux dans l'état où ils se trouvent et de faire dresser un état des lieux dès son entrée en jouissance, le preneur étant réputé, dans l'hypothèse où l'état des lieux d'entrée ne serait pas établi, les avoirs reçus en bon état ;

- la Société civile des propriétaires des [Adresse 5] sises à [Localité 6] [Adresse 7] ne justifiant pas avoir pu récupérer la TVA, il convient de considérer que son préjudice correspond au montant hors taxes des travaux ;

- si la bailleresse se prévaut d'un ensemble de travaux globalement fixés à 3.270 € hors-taxes, correspondant d'une part à la démolition au rez-de-chaussée des cloisons métalliques vitrées, des panneaux de doublage des murs, des vitrines et coffrages en angle et au premier étage de la démolition des placards et d'autre part la démolition du sol en marbre de rez-de-chaussée décrit cependant en bon état par huissier, la démolition du faux plafond partiel du premier étage décrit également en bon état par huissier et de la suppression d'un bloc porte mécanique et un poste sans justification au regard des travaux facturés non justifiés la somme réclamée sera ramenée à 2.000 € ; de même la somme de 1.690 € réclamée au titre du débarras des gravats et celle de 370 € au titre du nettoyage seront ramenées globalement à 1.000 € ; la somme de 1.430 € réclamée pour le couchage au droit des démolitions sur les murs et plafonds et pour la reprise en ciment pour le futur revêtement vont être ramenés à 500 €, ces démolitions de parties en bon état ne se justifiant pas, de sorte qu'une somme totale de 3.500 € sera retenue sur le devis de l'entreprise Carcelli ;

- la bailleresse est fondée à solliciter le remboursement de la facture de 650 € établi le 27 septembre 2018 pour le débarras et le transport en décharge ;

- s'agissant de la porte du 1er étage que l'huissier a déclaré condamnée, si la bailleresse est fondée à se faire rembourser la somme de 1.750,50 € hors-taxes qui lui a été facturée le 22 octobre 2018 pour recoupage de la porte, remise en jeu de celle-ci et fourniture d'une nouvelle serrure, les locaux étant réputés avoir été reçus en bon état, la somme de 135 € facturés au titre de la constatation du fait que la porte était impossible à ouvrir n'est cependant pas justifiée ;

- la facture de 1650 € hors-taxes du 23 octobre 2000 relative au chargement et à la mise en ferraillage de 2 armoires et d'un coffre-fort de 1,2 kg est justifiée et sera prise en compte ;

- si la bailleresse sollicite le remboursement d'une facture de 567 € TTC, correspondant au percement d'un coffre-fort et visite de celui-ci avec une caméra d'inspection en présence de l'huissier, aucun fondement juridique ne permet de facturer au titre des réparations locatives le percement d'un coffre ce d'autant moins qu'il était convenu un état des lieux contradictoire le 13 septembre 2018 lors duquel il pouvait être demandé au locataire de procéder à l'ouverture du coffre, de sorte que ces frais de serrurier ne seront pas pris en compte.



La Société civile des propriétaires des [Adresse 5] sises à [Localité 6] [Adresse 7], laquelle sollicite l'infirmation du jugement querellé, expose pour l'essentiel que le preneur n'aurait pas fait dresser d'état des lieux d'entrée de sorte que les locaux sont réputés avoir été livrés en bon état d'entretien et de réparations locatives.



Or, elle souligne que l'état des lieux de sortie révélerait que des travaux importants auraient été entrepris par la société preneuse et qu'en outre, il serait désormais impossible d'ouvrir la porte donnant sur la partie commune de l'immeuble qui est condamnée, la SARL Palm Exchange étant tenue de supporter le coût des travaux nécessaires au rétablissement des lieux dans leur état primitif, les aménagements effectués n'ayant d'utilité que pour la preneuse et n'ayant pas été autorisés par le bailleur.



Elle observe en outre que la société preneuse est soumise à la TVA de sorte qu'il convient de retenir les montants TTC des factures.



Or, elle fait valoir avoir été contrainte d'engager des frais à hauteur de 14.395,40 € aux fins de remise en l'état des locaux, ce montant se justifiant par le fait que de nombreuses installations n'auraient pas été déposées et que la reprise en cimenterie serait indispensable eu égard aux démolitions des éléments décoratifs et vitrines laissés par le preneur, alors que la société bailleresse a dû engager des frais afin de percer les coffres-forts qu'il incombait pourtant à la société preneuse de retirer et que la porte a été recoupée et que des frais ont été engagés pour son ouverture. 



La SARL Palm Exchange s'oppose à cette argumentation et aux demandes d'indemnisation au titre des réparations locatives, en excipant que les travaux effectués par la société bailleresse ne rentreraient pas dans le cadre d'une réparation locative, les travaux effectués dans les locaux ayant été autorisés par le bailleur et n'étant pas démontré que les travaux allégués par la Société civile des propriétaires des [Adresse 5] sises à [Localité 6] [Adresse 7] seraient nécessaires à une prochaine et éventuelle location du local, alors qu'à l'inverse, ces travaux s'analyseraient en des travaux d'amélioration et d'embellissement dans un local qui se trouvait déjà dans un bon état général de sorte que ces travaux resteraient acquis au bailleur.



Au cas d'espèce, le bail commercial du 7 janvier 2011 énonce en ses articles 14 et 17 que le preneur s'engage à prendre les locaux dans leur état au jour de l'entrée en jouissance et à les entretenir et les rendre en fin de jouissance en bon état de réparations locatives.



Les réparations liées à la vétusté sont contractuellement mises à la charge du locataire.

Il n'a pas été procédé à un état des lieux d'entrée lors de la conclusion du bail.



Par conséquent, il n'est pas rapporté de preuve contraire à la présomption de bon état des locaux lors de l'entrée en jouissance de la SARL Palm Exchange.



Un état des lieux de sortie a été dressé par huissier de justice le 13 septembre 2018 en présence du gérant de la SARL Palm Exchange, dont il résulte que :



- Dans la boutique, se trouvent :

'- quatre caméras,

- une niche murale / vitrine, en bon état général, non déposée,

- un guichet entièrement équipé avec ces vitres blindées et sa porte séparative et encore un plan de travail, le tout en bon état général, non déposé,

- une sortie de climatisation inversée située dans le faux plafond,

- un habillage miroir en bon état général,

- un placard mural situé sous la sous-face de l 'escalier. A l'intérieur, un coffre fort non déposé,

L'huissier a relevé le bon état général du sol et des murs, mais a souligné leur saleté.

- Au 1er étage bureau, l'huissier a constaté la présence de :

- quatre caméras raccordées à un système de télésurveillance avec écran de contrôle,

- une sortie de climatisation inversée située dans le faux plafond,

- un ensemble de placards muraux sur les deux pans de murs, droite et gauche, non déposés,

- une porte donnant sur la partie commune de l'immeuble qui est condamnée,

- trois coffres forts non déposés,

Deuxième pièce, il s'y trouve une cheminée en marbre, dont le plateau supérieur est d'une part fissuré et d'autre part cassé dans l'angle droit (partie manquante)."



L'huissier a relevé le mauvais état général du sol de la pièce principale du 2ème étage, et l'état d'usage des murs et plafond ainsi que l'état d'usage et la saleté du sol et plan de travail de la cuisine 



Au regard de ces éléments, les locaux ont été restitués à la Société civile des propriétaires des [Adresse 5] sises à [Localité 6] [Adresse 7] avec des aménagements restants, dans un état de saleté et à l'état d'usage voire dégradé, ce qui relève des réparations locatives incombant à la SARL Palm Exchange, qui doit de surcroît supporter les réparations liées à la vétusté, aux termes de l'article 17 du bail litigieux.



A titre liminaire, la cour rappellera que la SARL Palm Exchange étant, de part sa forme sociale et son activité commerciale, soumise à la TVA, peut donc la déduire, de sorte que le montant des condamnations prononcées par le présent arrêt le sera en TTC, et le jugement infirmé de ce chef.



- Sur la facture émanant de Carcelli entreprises pour un montant de 7.380 € HT (soit 8.856 € TTC)



Aux termes du jugement querellé, le premier juge n'a retenu qu'une somme de 3.500 € au titre de la facture de l'entreprise Carcelli en date du 12 septembre 2018, d'un montant total de 8.856 € TTC, après avoir considéré que :




l'ensemble des travaux fixé à 3.270 € HT pour d'une part la démolition au rez-de-chaussée, des cloisons métalliques vitrées, des panneaux de doublage des murs, des vitrines et coffrage en angle et au 1er étage la démolition des placards et d'autre part pour la démolition du sol en marbre du rez-de-chaussée décrit cependant en bon état par l'huissier, la démolition du faux plafond partiel du 1er étage décrit également en bon état par l'huissier et la suppression d'un bloc porte mécanique et imposte, et ce, sans justification, de sorte qu'une somme de 2.000 € sera fixée à ce titre ;

la somme de 1.690 € réclamée au titre du débarras des gravois et celle de 370 € au titre du nettoyage seront ramenées globalement à 1.000 € ;

la somme de 1.430 € réclamée pour le rebouchage aux droits des démolitions sur les murs et plafond et pour la reprise en ciment pour le futur revêtement vont être ramenés à 500 €, puisque ces démolitions du plafond et du sol en bon état ne se justifiaient pas.




Au cas d'espèce, il résulte de la lecture du devis établi par l'entreprise Carcelli le 12 septembre 2018 qu'il prévoit des travaux de dépose et démolitions d'une cloison métallique vitrée au rez-de-chaussée et comptoir, d'un bloc-porte métallique et imposte, d'un sol en marbre en rez-de-chaussée, de panneaux en doublage des murs à rez-de-chaussée, vitrine coffrage en angle et au 1er étage la démolition des placards et du faux-plafond partiel (partie escalier conservée ) pour un montant de 3.270 € HT.



Or, il apparaît, à la lecture du procès-verbal de constat du 13 septembre 2018 que les lieux ont été restitués à la Société civile des propriétaires des [Adresse 5] sises à [Localité 6] [Adresse 7] avec au rez-de-chaussée une cloison métallique vitrée et un comptoir et des murs recouverts d'éléments décoratifs mais non déposés et au 1er étage des placards et faux-plafonds non déposés, de sorte que l'ensemble de ces aménagements intérieurs, laissés par le preneur, ont dû être retirés afin d'assurer une remise en état des lieux dans leur état primitif, et justifient dès lors les prestations ainsi facturées à la Société civile des propriétaires des [Adresse 5] sises à [Localité 6] [Adresse 7].



Si le premier juge a estimé que la dépose du sol en marbre ne se justifiait pas eu égard au bon état du sol, ce revêtement n'étant pas mentionné dans le contrat de bail commercial, est présumé avoir été installé en cours de bail et peut dès lors faire l'objet d'une dépose au choix du bailleur, afin de remettre les lieux dans leur état primitif, comme prévu par l'article 26.2 du contrat de bail liant les parties, et ce, aux frais du locataire.



Enfin, si le premier juge a minoré la prestation prévue au devis pour la manutention des gravois et leur transport en décharge, aucun motif ne saurait justifier une telle décision, alors même qu'il incombait au preneur de restituer les lieux libres de tout aménagement ou de régler les frais de remise en état primitif du local.



En conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu'il n'a retenu qu'une somme de 3.500 € au titre du devis de l'entreprise Carcelli, la cour condamnant la SARL Palm Exchange à rembourser à la Société civile des propriétaires des [Adresse 5] sises à [Localité 6] [Adresse 7] la somme totale de 8.856 € TTC de ce chef.



- Sur la facture de La Traboule pour un montant de 650 € HT



Aux termes du jugement querellé, le premier juge a mis à la charge de la SARL Palm Exchange le règlement d'une somme de 650 € au titre d'une facture de l'entreprise La Traboule du même montant correspondant à des frais de débarras, évacuation, transport en décharge.



En l'état de l'encombrement des locaux tel qu'il résulte du procès-verbal de constat du 13 septembre 2018, et de l'obligation contractuelle du preneur de restituer les lieux libres de tout aménagement à charge pour lui d'assumer le coût des frais de remise en état primitif du local, cette facture apparaît justifiée et le jugement sera par conséquent confirmé de ce chef.



- Sur la facture AD Entreprises pour un montant de 480 € HT (soit 576 € TTC) 



Aux termes du jugement querellé, le premier juge a débouté la Société civile des propriétaires des [Adresse 5] sises à [Localité 6] [Adresse 7] de sa demande d'indemnisation au titre de la facture émanant de l'entreprise AD correspondant à une prestation de percement d'un coffre fort et visite avec caméra d'inspection en présence d'un huissier, après avoir considéré qu'aucun fondement juridique ne permettait de facturer au titre des réparations locatives ces prestations, ce d'autant moins qu'il était convenu d'un état des lieux contradictoire le 13 septembre 2018 au cours duquel il pouvait être demandé au locataire de procéder à l'ouverture du coffre, de sorte que ces frais de serruriers ne sauraient être pris en compte.



C'est par des motifs dont la pertinence en cause d'appel n'a pas été altérée et que la cour adopte que le premier juge a ainsi statué.



En effet, si le coffre fort constitue un élément d'aménagement installé par le preneur, que ce dernier devait contractuellement déposer à charge pour lui d'assumer le coût d'une remise à l'état primitif des locaux, cette remise en l'état primitif du local n'implique toutefois nullement de percer ledit coffre-fort, uniquement de le déposer, ce d'autant plus qu'un état des lieux contradictoire était prévu huit jours plus tard au cours duquel la SARL Palm Exchange aurait pu être sollicitée pour son ouverture.



En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la Société civile des propriétaires des [Adresse 5] sises à [Localité 6] [Adresse 7] de sa demande de ce chef.





- Sur la facture ETS R.Petit &Fils pour un montant de 1.944,50 € HT (soit 2.333,40 € TTC)



Aux termes du jugement entrepris, le premier juge n'a mis à la charge de la SARL Palm Exchange que le paiement de la somme de 1.750,50 € HT facturée au bailleur pour le recoupage de la porte, remise en jeu de celle-ci et fourniture d'une nouvelle serrure puisque les locaux étaient réputés avoir été reçus en bon état, mais à l'exclusion de la somme de 135 € facturée au titre de la constatation du fait que la porte est impossible à ouvrir, qui n'est pas justifiée.



Au cas d'espèce, il résulte de la lecture du procès-verbal de constat du 13 septembre 2018 que la porte au 1er étage donnant sur la partie commune de l'immeuble est condamnée.



La SARL Palm Exchange étant présumée avoir pris les lieux en bon état, la condamnation de la porte donnant sur les parties communes lui sera par conséquent imputée, à défaut pour elle de justifier d'une cause extérieure à cette condamnation.



Si le premier juge a toutefois estimé que le « forfait ouverture de porte » de 135 € n'était pas justifié, force est cependant de constater que ce forfait prévu par l'entreprise R.Petit&Fils apparaît fondée dès lors qu'il est la contrepartie du déplacement d'un technicien pour l'ensemble des prestations au devis.



Dès lors, le jugement sera infirmé en ce qu'il n'a retenu qu'une somme de 1.750,50 € HT à la charge de la SARL Palm Exchange au titre de ce devis, la cour fixant à la charge de la SARL Palm Exchange une somme totale de 2.333,40 TTC.



- Sur la facture Aux Porteurs pour un montant de 1.650 € HT (soit 1.980 € TTC)



Aux termes du jugement attaqué, le premier juge a pris en compte la facture de 1.650 € HT du 23 octobre 2018 relative au chargement et à la mise au ferraillage de deux armoires et d'un coffre-fort de 1.200 kg en considérant ces frais justifiés.



Aux termes du procès-verbal de constat du 13 septembre 2018, il apparaît que les lieux ont été restitués par la SARL Palm Exchange avec un coffre-fort et des armoires au 1er étage dont elle ne conteste pas l'installation en cours de bail, et ce, en violation de l'obligation contractuelle de la SARL Palm Exchange de restituer les lieux au bailleur dans l'état primitif à ses frais si le bailleur l'exige.



En conséquence, le bailleur souhaitant remettre les lieux dans leur état primitif, la dépose, le chargement et la mise en ferraillage de deux armoires depuis le 1er étage ainsi que d'un coffre fort de 1.200 kg doivent être mis à la charge de la SARL Palm Exchange pour un montant total de 1.980 € TTC.



Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il n'a retenu qu'un montant de 1.650 € HT à ce titre.



2) Sur le coût de l'état des lieux de sortie



Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 



Aux termes du jugement entrepris, le premier juge a condamné la SARL Palm Exchange à rembourser à la Société civile des propriétaires des [Adresse 5] sises à [Localité 6] [Adresse 7] la somme de 273,63 € HT au titre du coût du constat des lieux de sortie établi par huissier, après avoir relevé que ce coût était contractuellement mis à la charge du preneur.



La Société civile des propriétaires des [Adresse 5] sises à [Localité 6] [Adresse 7] sollicite l'infirmation du jugement de ce chef, en arguant que l'article 19 du bail prévoit que l'état des lieux de sortie sera établi par huissier de justice et que les frais incomberont au preneur, soit la somme de 328,36 € TTC, la société preneuse étant soumise à la TVA.



La SARL Palm Exchange ne conclut pas sur ce point et ne formule pas de demande d'infirmation de ce chef, de sorte qu'elle est réputée en solliciter la confirmation.



Au cas d'espèce, il résulte de l'article 19 du bail litigieux que le coût de l'état des lieux de sortie par huissier de justice est assumé par le preneur.



Dès lors, le coût du constat d'état des lieux de sortie du 13 septembre 2018, d'un montant de 328,36 € TTC, sera donc mis à la charge de la SARL Palm Exchange, et non en HT.



Le jugement ayant mis à la charge de la SARL Palm Exchange une somme de 273,63 € HT sera donc infirmé et la SARL Palm Exchange condamnée à verser à la Société civile des propriétaires des [Adresse 5] sises à [Localité 6] [Adresse 7] la somme de 328,36 € TTC à ce titre.



3) Sur le dépôt de garantie



Aux termes de l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.



Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.



Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.



Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.



Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.



Aux termes du jugement querellé, le premier juge a jugé que la clause de l'article 9 du bail prévoyant qu'en cas d'acquisition de la clause résolutoire, le dépôt de garantie resterait acquis au bailleur sans préjudice de son droit à tous dommages-intérêts, s'analysait en une clause pénale manifestement excessive en ce que le bail ne prévoyait pas de réciprocité et qu'elle n'était pas proportionnée au préjudice subi, et l'a ramenée à 50 €.



La Société civile des propriétaires des [Adresse 5] sises à [Localité 6] [Adresse 7] sollicite l'infirmation du jugement de ce chef, en faisant valoir en substance que les parties sont convenues que le dépôt de garantie serait acquis au bailleurs en cas de résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, cette clause ayant pour objectif d'indemniser forfaitairement le bailleur du préjudice subi et non de contraindre le preneur à assurer l'exécution de ses obligations, de sorte qu'elle ne s'analyserait pas en une clause pénale ce d'autant que ce préjudice est constitué notamment par les démarches entreprises pour le recouvrement de la créance impayée, la reprise du bien et les frais inhérents.



Elle ajoute s'agissant du montant retenu par le premier juge, que pour réduire le montant d'une clause pénale du fait de son caractère manifestement excessif, il convient de comparer le montant de la peine conventionnellement fixée et celui du préjudice effectivement subi ; or, de nombreux impayés ont été relevés par la bailleresse depuis l'entrée dans les lieux rendant nécessaires l'introduction de diverses procédures judiciaires pour aboutir à la reprise des lieux.



La SARL Palm Exchange expose quant à elle que la clause litigieuse, relative à l'acquisition du dépôt de garantie au bailleur, revêtirait un caractère indemnitaire sans que toutefois le bailleur ne démontre l'existence d'un préjudice, de sorte qu'il serait tenu de restituer le dépôt de garantie et ce, sous la forme d'une compensation de plein droit entre les loyers et charges restant dus au bailleur et le montant du dépôt de garantie.



Elle souligne que la clause devrait être qualifiée de clause pénale et qu'elle revêtirait un caractère manifestement excessif en l'absence de réciprocité et de proportion au préjudice subi, de sorte qu'elle devrait être ramenée à la somme de 50 €.



Au cas d'espèce, c'est par des motifs dont la pertinence en cause d'appel n'a pas été altérée et que la cour adopte que le premier juge a ainsi statué, après avoir justement qualifié la clause contractuelle prévoyant l'acquisition du dépôt de garantie au bailleur en cas d'acquisition de la clause résolutoire de clause pénale, et avoir tiré les conséquences de cette qualification ainsi retenue pour réduire son montant, compte tenu de son caractère manifestement excessif, et en l'absence de toute contrepartie.



En conséquence, le jugement sera confirmé de ce chef.



4) Sur la compensation



La compensation étant invoquée et la Société civile des propriétaires des [Adresse 5] sises à [Localité 6] [Adresse 7] et la SARL Palm Exchange étant créancières respectives l'une de l'autre, il y a lieu de constater que la compensation entre leurs créances réciproques s'opère de plein droit en application de l'article 1347 du code civil et le jugement entrepris sera confirmé sur ce point. 



5) Sur les demandes accessoires



Chaque partie conservera ses dépens d'appel, les dépens de première instance restant répartis ainsi que décidé par le premier juge. 



L'équité commande de les débouter de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS



LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ;



Infirme le jugement rendu le12 octobre 2021 par le tribunal judiciaire de [Localité 6] sous le n° RG 19/05896 sur le montant HT des condamnations, sur le montant des sommes retenues au titre du devis de l'entreprise Carcelli et de la facture de l'entreprise R.Petit&Fils, de la facture de 1.650 € HT du 23 octobre 2018 de la société Aux porteurs ;



Statuant à nouveau,



Condamne la SARL Palm Exchange à verser à la Société civile des propriétaires des [Adresse 5] sises à [Localité 6] [Adresse 7] les sommes suivantes à titre de dommages-intérêts consécutifs à des réparations locatives :

- 8.856 € TTC au titre de la facture établie par l'Entreprise Carcelli le 30 octobre 2018,

- 2.333,40 TTC au titre de la facture de l'entreprise R.Petit&Fils du 22 octobre 2013,

- 1.980 € TTC au titre de la facture établie par l'entreprise Aux Porteurs le 23 octobre 2018,

- 328,36 € TTC au titre du coût d'état des lieux de sortie par huissier de justice ;



Confirme pour le surplus la décision en toutes ses dispositions non contraires au présent arrêt ;



Y ajoutant,



Déboute les parties de leurs autres demandes ;



Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens d'appel.





La greffière, La présidente,