Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 25 avril 2024

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRÊT DU 25 AVRIL 2024



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/22518 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CE4MN



Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Mars 2021 -Tribunal de proximité de VILLEJUIF - RG n° 11-20-000592





APPELANTE

 

SCI DU 39 immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 529 007 221,

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me Daniel NAHMIAS de la SELARL NAHMIAS SEMHOUN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS







INTIMÉ 



Monsieur [H] [P] [X] né le 14 Janvier 1943 à [Localité 7],

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représenté par Me Alain CROS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 182





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 mars 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Anne- Laure MEANO , présidente de chambre 

Muriel PAGE, conseillère

Aurore DOCQUINCOURT, conseillère



Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.



ARRÊT : 



- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Anne-Laure MEANO, présidente de chambre et par Joëlle COULMANCE, greffière, présente lors de la mise à disposition.



EXPOSÉ DU LITIGE : 



Selon acte authentique du 12 novembre 2013, M. [H] [X] a consenti à la SCI du 39 une vente en viager, portant sur les lots 20 et 35 d'un ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 8] et les lots 26 et 70 d'un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant le paiement d'une rente viagère de 6.000 euros par an payable en 12 termes mensuels de 500 euros chacun, M. [H] [X] faisant réserve à son profit jusqu'au jour de son décès du droit d'usage et d'habitation des biens vendus. 



Se prévalant du non-paiement des charges, la SCI du 39 a, par lettre recommandée du 23 avril 2019, dont l'accusé de réception est revenu avec la mention « pli avisé et non réclamé», mis en demeure M. [H] [X] de régler la somme de 5.118 euros.



Par acte d'huissier du 20 février 2020, la SCI du 39 a assigné M. [H] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villejuif fin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, sa condamnation au paiement des sommes de 5.597,24 euros au titre des charges auxquelles il est tenu en vertu de l'acte authentique du 12 novembre 2013, et de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l'instance. 



Par jugement contradictoire entrepris du 4 mars 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villejuif a ainsi statué : 

DIT que M. [H] [X] est débiteur envers la SCI du 39 de la somme de 5.514,51 euros au titre des charges de copropriété lui incombant pour les années 2014 à 2019 incluse ; 

DIT que la SCI du 39 est débitrice envers M. [H] [X] de la somme de 6.693,62 euros au titre des rentes viagères dues de novembre 2013 à octobre 2020 inclus ; 

ORDONNE la compensation entre lesdites sommes ; 

En conséquence, 

CONDAMNE la SCI du 39 à payer à M. [H] [X] la somme de 1.179,11 euros;

DÉBOUTE M. [H] [X] de sa demande en dommages et intérêts ; 

DÉBOUTE la SCI du 39 de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE la SCI du 39 à payer à M. [H] [X] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; 

CONDAMNE la SCI du 39 aux dépens ; 

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. 





PRÉTENTIONS DES PARTIES 



Vu l'appel interjeté le 21 décembre 2021 par la SCI du 39,



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 30 janvier 2024 par lesquelles la SCI du 39 demande à la cour de : 

REFORMER le jugement du 4 mars 2021 en ce qu'il a :

Dit que M. [H] [X] est débiteur envers la SCI DU 39 de la somme de 5.514,51 euros au titre des charges de copropriété lui incombant pour les années 2014 à 2019 incluse ;

Dit que la SCI DU 39 est débitrice envers M. [H] [X] de la somme de 6.693,62 euros au titre des rentes viagères dues de novembre 2013 à octobre 2020 inclus ;

Condamné la SCI DU 39 à payer à M. [H] [X] la somme de 1.179,11 euros;

Débouté la SCI DU 39 de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile

Condamné la SCI DU 39 à payer à M. [H] [X] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la SCI DU 39 aux dépens.

Et statuant à nouveau de :

DÉBOUTER M. [H] [X] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

CONDAMNER M. [H] [X] à payer à la société SCI du 39 la somme de 5.179,40 euros au titre des charges de copropriété lui incombant du 1er janvier 2022 au 31 mars 2024; ainsi que la somme de 148,59 euros au titre d'un trop-perçu ; ainsi que la somme de 1.179,11 euros du fait de la mauvaise interprétation du juge de première instance ; soit une somme totale de 6.507,10 euros ;

CONSTATER que la société SCI du 39 a versé la somme de 64.273,78 euros au titre des rentes viagères de novembre 2013 à décembre 2023 inclus ;

DIRE qu'aucune rente viagère n'est due par la société SCI du 39 ;

DIRE ET JUGER qu'il n'y a pas lieu à compensation du fait que seul M. [X] est débiteur;

En conséquence,

CONDAMNER M. [H] [X] à restituer la somme de 1.179,11 euros au titre du jugement qui sera réformé ;

En tout état de cause :

CONDAMNER M. [H] [X] à verser à la société SCI du 39 la somme de 4.000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER M. [H] [X] aux entiers dépens.



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 21 février 2024 au terme desquelles M. [H] [X] demande à la cour de : 

INFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Monsieur [X] de sa demande de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau :

DEBOUTER la SCI DU 39 de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

CONDAMNER la SCI DU 39 à payer à Monsieur [P] [X] la somme de 175,56 euros au titre des rentes impayées au mois de février 2024 inclus,

CONDAMNER la SCI DU 39 à payer à Monsieur [P] [X] la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNER la SCI DU 39 à payer à Monsieur [P] [X] la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel,

CONDAMNER la même aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. 





MOTIFS DE LA DÉCISION 



Sur la demande principale au titre des charges formée par la SCI du 39



L'acte authentique de vente du 12 novembre 2013 comporte en page 17 un paragraphe intitulé 'conditions d'exécution du droit d'usage et d'habitation', dans lequel il est stipulé : 

'3°) l'occupant aura seulement la charge des réparations dites 'locatives' qui deviendraient nécessaires : toutes les autres réparations, ravalement compris, incomberont à l'acquéreur qui devra les faire exécuter à ses frais, sans que l'occupant puisse réclamer une indemnité quelle que soit la durée des travaux.

Ces réparations dites 'locatives' sont définies par le décret du 26 août 1987, dans l'attente d'un nouveau décret qui fera suite à la loi du 6 juillet 1989".



La SCI du 39 fait valoir que M. [X] s'est acquitté depuis le jugement entrepris du paiement des charges jusqu'au 31 décembre 2021, mais qu'il reste devoir les charges du 1er janvier 2022 au 31 mars 2024, soit la somme totale de 5179,40 euros.



M. [X] répond que la SCI du 39 sollicite le paiement de l'intégralité des appels de fond alors qu'il n'est tenu qu'aux seules charges locatives. Il relève que, devant la cour, la SCI du 39 s'est résolue à ne solliciter que les charges locatives de 2014 à 2021, dont il s'est acquitté totalement à hauteur de la somme de 6212,91 euros. S'agissant des charges 2022 au 31 mars 2024, il souligne que la SCI du 39 réclame le paiement de 14 appels provisionnels de fonds du syndic, et une seule régularisation de charges locatives pour l'exercice 2022 d'un montant de 1297,42 euros. Il précise que, dans l'attente de la régularisation des comptes 2023, il a adressé un chèque de règlement de la somme de 1297,42 euros au titre de l'exercice 2022.



Ainsi que l'a relevé à juste titre le premier juge, il résulte de l'acte authentique du 12 novembre 2013 et des écritures des parties que celles-ci ont entendu soumettre leurs rapports s'agissant des charges de copropriété aux règles régissant les rapports locatifs, M. [X] devant, en contrepartie de l'exécution de son droit d'usage et d'habitation, supporter le paiement des charges récupérables.



Il résulte des pièces produites et des conclusions des parties que M. [X] s'est acquitté du paiement des charges dues jusqu'au 31 décembre 2021.



S'agissant des charges du 1er janvier 2022 au 31 mars 2024, M. [X] fait valoir à juste titre qu'il n'est tenu que des seules charges récupérables, et non de la totalité des appels de fonds du syndic. Or, seule la régularisation des charges pour l'exercice 2022 du syndic Immo City est produite, permettant de déterminer les charges récupérables, d'un montant de 1297,42 euros. Pour l'exercice 2023, et a fortiori le 1er trimestre 2024, aucune régularisation des charges n'est produite permettant de déterminer les charges récupérables.



Dès lors, M. [X] n'est redevable à ce jour que de la somme de 1297,42 euros au titre des charges récupérables 2022 ; M. [X] justifiant de l'envoi d'un chèque de ce montant en date du 21 février 2024, mais pas encore de son encaissement, il convient de le condamner au paiement de ladite somme, infirmant le jugement entrepris sur ce point.

 

Sur la demande reconventionnelle au titre des rentes viagères formée par M. [X]



La SCI du 39 soutient que le premier juge a 'fait une mauvaise interprétation' en considérant qu'elle n'établissait l'existence de paiements qu'à hauteur de 35.834 euros. Elle affirme produire la preuve du règlement de la somme de 42.671,46 euros de novembre 2013 à octobre 2020, et s'acquitter du paiement des rentes viagères chaque mois depuis le mois d'octobre 2021, soit la somme de 21.602,32 euros du mois de novembre 2020 au mois de décembre 2023. Elle conclut que M. [X] n'a donc aucune créance à son encontre à la date du 31 janvier 2024.



M. [X] réplique que la SCI du 39 a fait preuve de négligence dans le règlement des rentes, qu'elle n'a régularisé qu'après commandement de payer en 2019, puis à l'approche de l'audience de plaidoiries devant le tribunal de proximité avant de cesser tout règlement à compter du mois de juin 2021, puis de les reprendre en octobre 2021 'manifestement en prévision de la procédure d'appel'. Il affirme qu'elle demeure redevable de la somme de 175,56 euros au mois de février 2024.



Selon l'acte authentique de vente du 12 novembre 2013, 'la vente est consentie et acceptée moyennant une rente viagère et annuelle de 6000 euros sur la tête de M. [H] [X] ; l'acquéreur s'oblige à servir et payer cette rente en 12 termes et paiements égaux de chacun 500 euros payable d'avance le 1er de chaque mois à compter de ce jour et ainsi de suite, de terme en terme et d'année en année jusqu'au décès du vendeur'. Il est stipulé au paragraphe 'indexation' que la rente est indexée sur l'indice national du coût de la construction, l'indice pris pour base étant celui du 2ème trimestre 2013, soit 1637 ; 'la variation interviendra une fois par an, le jour anniversaire des présentes, et sera fonction de l'indice du 2ème trimestre précédent'.



Contrairement à ce que soutient la SCI du 39, celle-ci ne s'est pas toujours acquittée mensuellement du paiement des rentes viagères depuis le mois d'octobre 2021, en ce qu'il résulte de la consultation des relevés de compte qu'elle produit qu'aucun paiement n'a été effectué en décembre 2022, tandis qu'elle a effectué deux règlements de 1201 euros les 26 septembre 2023 pour août et septembre 2023 et le 31 octobre 2023 pour octobre et novembre 2023. Par ailleurs, plusieurs paiements ne correspondent pas au montant de la rente viagère mensuelle réindexée.



Il convient de constater que le décompte produit par M. [X] est exact, la SCI du 39 ne justifiant d'aucun paiement supplémentaire, et il en résulte que la SCI du 39 demeure redevable de la somme de 175,56 euros au titre des rentes viagères dues au mois de février 2024 inclus; il convient dès lors de la condamner au paiement de cette somme, infirmant le jugement entrepris sur ce point.



Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée par M. [X]



Selon l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.



M. [X] fait valoir qu'à compter d'avril 2017, la SCI du 39 n'a adresé que de façon sporadique le règlement des rentes dues, et n'a ensuite 'effectué de régularisations ou de règlements réguliers qu'en fonction du calendrier judiciaire'. Il affirme qu'elle lui a ainsi causé un préjudice financier et moral et sollicite la somme de 2000 euros à ce titre.



Toutefois, M. [X] échoue à rapporter la preuve d'un préjudice indépendant du retard de paiement.



Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [X] de sa demande à ce titre.



Sur la compensation 



La SCI du 39 fait valoir que le premier juge l'a condamnée à payer à M. [X] la somme de 1179,11 euros à titre de compensation, alors qu'elle affirme avoir réglé au titre des rentes viagères une somme supérieure au montant des rentes viagères dues, générant un trop-perçu de 148,59 euros. Elle soutient que M. [X] reste devoir la somme de 5179,40 euros au titre des charges de copropriété lui incombant du 1er janvier 2022 au 31 mars 2024, de sorte qu'il doit une somme totale de 6507,10 euros, tandis qu'elle ne lui doit rien, de sorte qu'il n'y a pas lieu à compensation.



Toutefois, ainsi qu'il a été jugé plus haut, M. [X] doit la somme de 1297,42 euros au titre des charges récupérables 2022, tandis que la SCI du 39 doit la somme de 175,56 euros au titre des rentes viagères. 



Quant à la somme de 1179,11 euros à laquelle le premier juge a condamné la SCI du 39 après compensation, l'infirmation du jugement entrepris emporte nécessairement restitution des sommes payées en vertu de ce jugement, sans qu'il soit besoin de la prononcer.



Conformément à l'article 1347 du code civil, il convient d'ordonner la compensation des dettes connexes entre les parties à due concurrence, aux fins d'extinction simultanée de leurs obligations réciproques.



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Le sens de la présente décision commande d'infirmer le jugement entrepris s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.



Chaque partie succombant pour partie en ses prétentions, il convient de partager les dépens de première instance et d'appel à hauteur de 50% à la charge de la SCI du 39 et de 50% à la charge de M. [X].



L'équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a débouté M. [H] [X] de sa demande de dommages et intérêts,



Et statuant à nouveau,



Condamne M. [H] [X] à payer à la SCI du 39 la somme de 1297,42 euros au titre des charges récupérables du 1er janvier au 31 décembre 2022,



Condamne la SCI du 39 à payer à M. [H] [X] la somme de 175,56 euros au titre des rentes viagères dues au mois de février 2024 inclus,



Ordonne la compensation entre la somme due par M. [H] [X] à la SCI du 39 d'une part, et la somme due par la SCI du 39 à M. [H] [X] d'autre part, 



Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,



Et y statuant à nouveau et y ajoutant,



Partage les dépens de première instance et d'appel à hauteur de 50% à la charge de la SCI du 39 et de 50% à la charge de M. [H] [X],



Rejette toutes autres demandes.



           

           La greffière                                                                           Le président