Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 25 avril 2024

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRÊT DU 25 AVRIL 2024



(n° , 7 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/00095 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CE4WI



Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Avril 2021 -Juge des contentieux de la protection de LAGNY-SUR-MARNE du Tribunal judiciaire de Meaux - RG n° 11-21-000107





APPELANTS

 

Monsieur [K] [E] né le 25 octobre 1967 à [Localité 7],

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par Me Lucien MAKOSSO de la SELARL MAKOSSO ORHON & FERNAND, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 370



Madame [Y] [E] née [D] le 12 mai 1967 à [Localité 10],

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me Lucien MAKOSSO de la SELARL MAKOSSO ORHON & FERNAND, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 370





 

INTIMÉS 



Monsieur [R] [L] né le 25 janvier 1992 à [Localité 9] (Togo),

[Adresse 3]

[Localité 4] 

Assignation devant la cour d'appel de Paris -Pôle 4 chambre3- en date du 21 mars 2022 conformément à l'article 659 du CPC





Monsieur [P] [V] né le 24 septembre 1969 à [Localité 8],

[Adresse 2]

[Localité 5]

Assignation devant la cour d'appel de Paris -Pôle 4 chambre3- en date du 28 mars 2022 conformément à l'article 658du CPC remise à tiers à domicile





Madame [B] [V]née [C] le 19 juillet 1980 à [Localité 6],

[Adresse 2]

[Localité 5]

Assignation devant la cour d'appel de Paris -Pôle 4 chambre3- en date du 28 mars 2022 remise à personne physique







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 mars 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Anne- Laure MEANO , présidente de chambre 

Muriel PAGE, conseillère

Aurore DOCQUINCOURT, conseillère



Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.





ARRÊT : 

- par défaut



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Anne- Laure MEANO, présidente de chambre et par Joelle COULMANCE, greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****



EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé daté du 29 août 2017 et prenant effet le même jour, M. [K] [E] et Mme [Y] [E] née [D] ont donné à bail à M. [R] [L] le logement situé [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 524 euros. 



Le 25 novembre 2017, M. [P] [V] et Mme [B] [V] née [C] ont respectivement signé un engagement de caution solidaire pour le contrat de location consenti à M. [R] [L].



Par acte d'huissier en date du 5 août 2020, M. [K] [E] et Mme [Y] [E] née [D] ont fait délivrer à M. [R] [L] un commandement de fournir les justificatifs d'assurance et de payer la somme de 2.009,16 euros. Ce commandement de payer a été signifié par acte du 9 septembre 2020à M. [P] [V] et Mme [B] [V] née [C].



Par actes des 11 décembre 2020 et 26 janvier 2021, M. [K] [E] et Mme [Y] [E] née [D] ont assigné M. [R] [L], M. [P] [V] et Mme [B] [V] née [C] aux fins de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail locatif et à défaut prononcer la résiliation du contrat de bail ; d'ordonner l'expulsion de M. [R] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les délais de la loi, si besoin est avec le concours de la force publique et d'un serrurier : condamner solidairement M. [R] [L], M. [P] [V] et Mme [B] [V] née [C] au paiement des sommes suivantes :

-la somme au principal actualisée de 4.321,57 euros due au mois de décembre 2020 inclus au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, de la présente assignation ou de la décision rendue ;

- une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail jusqu'à complète libération des locaux ;

- 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ceux compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX de la présente assignation, de la notification à la Préfecture.

Ils ont rappelé le défaut d'assurance du défendeur et se sont opposés à l'octroi de tout délai de paiement.





Par jugement contradictoire entrepris du 6 avril 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne a ainsi statué : 



CONSTATE à compter du 6 septembre 2020 l'acquisition au profit de Monsieur [K] [E] et Mme [Y] [E] née [D] de la clause résolutoire insérée au bail ayant été consenti à Monsieur [R] [L] sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 4] ;

FIXE l'indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer qui aurait été dû en l'absence de résiliation du bail, augmenté des charges ;

CONSTATE que les actes de cautionnement signés par Monsieur [P] [V] et Madame [B] [V] née [C] sont nuls, 

CONDAMNE Monsieur [R] [L] à verser Monsieur [K] [E] et Mme [Y] [E] née [D] en deniers ou quittances la somme de 4.057,57 euros au titre des loyers charges et indemnité d'occupation impayées dues au mois de décembre 2020 inclus, majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 2.009,16 euros et de l'assignation pour le surplus;

ORDONNE, à défaut pour Monsieur [R] [L] d'avoir libéré les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 4], deux mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, qu'il soit procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la Force publique si besoin est ;

CONDAMNE Monsieur [R] [L] à payer par provision à Monsieur [K] [E] et Mme [Y] [E] née [D], une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer, révisable comme lui, augmenté des charges qui aurait été dues en cas de non résiliation du bail à compter du 6 septembre 2020 'cet' ce jusqu'à libération effective des lieux:

DEBOUTE Monsieur [K] [E] et Mme [Y] [E] née [D] du surplus de leurs prétentions;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [L] à verser à Monsieur [K] [E] et Mme [Y] [E] née [D] la somme de 200 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [L] et Monsieur [P] [V] et Madame [B] [V] néé [C] aux entiers dépens. 





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 21 décembre 2021 par M. [K] [E] et Mme [Y] [E] née [D],



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 24 février 2022 par lesquelles M. [K] [E] et Mme [Y] [E] née [D] demandent à la cour de :

 

- RECEVOIR l'appel formé par Monsieur [K] [E] et Madame [Y] [E] née [D], 

- INFIRMER le jugement attaqué en ce qu'il a constaté que les actes de cautionnement signés par Monsieur [P] [V] et Madame [B] [V] sont nuls et en ce qu'il a débouté Monsieur [K] [E] et Madame [Y] [E] née [D] du surplus de leur prétention, 

STATUER à nouveau à ce titre, 



- CONDAMNER solidairement Monsieur [R] [L], Monsieur [P] [V] et Madame [B] [V] à payer à Monsieur [K] [E] et à Madame [Y] [E] née [D] en dernier ou quittance la somme de 4.057,57 EUROS au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés dûs au mois de Décembre 2020 inclus majoré des intérêts au taux légal à compter de l'assignation, 

- CONDAMNER solidairement Monsieur [R] [L], Monsieur [P] [V] et Madame [B] [V] à payer par provision à Monsieur [K] [E] et à Madame [Y] [E] née [D] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer révisable comme lui, augmenté des charges qui aurait été dues en cas de non résiliation du bail à compter du 6 Septembre 2020 et ce jusqu'à la libération effective des lieux à la date du 29 juillet 2021 soit la somme de 11 996, 62 EUROS 

- CONDAMNER solidairement Monsieur [R] [L], Monsieur [P] [V] et Madame [B] [V] à payer à Monsieur [K] [E] et à Madame [Y] [E] née [D] la somme de 3.000 EUROS au titre des dispositions de l'article 700 du CPC. 

- CONDAMNER solidairement Monsieur [R] [L], Monsieur [P] [V] et Madame [B] [V] aux entiers dépens de l'appel. 



M. [R] [L], à qui la déclaration d'appel et les conclusions ont été signifiées le 21 mars 2022 par procès verbal de recherches infructueuses, n'a pas constitué avocat.



M. [P] [V] et Mme [B] [V] née [C], à qui la déclaration d'appel et les conclusions ont été signifiées le 28 février 2022 à personne, n'ont pas constitué avocat.



Les actes de signification de la déclaration d'appel faisaient mention de la formule selon laquelle l'intimée était tenu de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l'adversaire et ses écritures pourraient être déclarées irrecevables.



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Il résulte des pièces produites que M. [L] a quitté les lieux le 29 juillet 2021.



Sur la validité des cautionnements



Selon l'article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au jour de la signature des actes de cautionnement litigieux, 'lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction manuscrite de l'alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement'.



Les époux [E] font grief au jugement entrepris d'avoir constaté que les actes de cautionnement étaient nuls, au motif qu'ils ne faisaient pas apparaître le montant du loyer figurant au bail et que les deux signatures n'étaient pas précédées de la reproduction manuscrite du montant du loyer. Ils soulignent qu'en page 4 des actes de cautionnement, le montant du loyer est clairement mentionné de façon manuscrite, ainsi que ses modalités de révision et le montant des charges, outre la durée de l'engagement, de sorte que les dispositions de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ont été respectées.



Les actes de cautionnement souscrits par M. [P] [V] et Mme [B] [V] née [C] comportent en page 4 les mentions manuscrites suivantes : 'j'ai noté que le montant initial du loyer mensuel s'élève à 524 euros, représentant pour la première année un loyer de 6288 euros, la provision mensuelle de charges locatives s'élève à 50 euros (...),le loyer est révisé chaque année selon les modalités prévues au bail - modalités de révision : date de révision 1er septembre, date ou trimestre de référence de l'IRL 2ème trimestre ; ce bail pouvant être reconduit tacitement, légalement ou conventionnellement, pour une durée déterminée, cet engagement de cautionnement sera valable par dérogation à l'article 1740 du code civil jusqu'à l'extinction des obligations dudit locataire sans pouvoir dépasser la durée de 9 ans, soit jusqu'au 29 août 2025(...)'.



Il convient dès lors de constater que les mentions exigées à peine de nullité par l'article 22-1 précité, notamment la reproduction manuscrite du montant du loyer, figurent aux actes de cautionnement souscrits par M.et Mme [V].



En conséquence, il convient de dire que les actes de cautionnement sont valables, infirmant le jugement entrepris sur ce point.



Sur la dette locative



Les actes de cautionnement souscrits par M.et Mme [V] mentionnent qu'ils se portent 'caution solidaire, sans bénéfice de division ni de discussion, du règlement des loyers et des charges, des impôts et taxes, des réparations locatives, des indemnités d'occupation éventuellement dues après la résiliation du bail, de toutes autres indemnités tels des dommages et intérêts, de tous intérêts dus par [R] [L] pour un montant maximum correspondant à trois ans de loyers charges comprises tels que fixés dans le bail'.



Il convient dès lors de condamner solidairement M. [L] et les deux cautions au paiement des loyers et des charges échus et impayés.



Le maintien de M. [L] dans les lieux sans droit ni titre à compter du 6 septembre 2020, date de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire justifie sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et il convient de condamner solidairement M. [L] et les deux cautions à son paiement jusqu'à la libération effective des lieux du 29 juillet 2021.



S'agissant de la dette actualisée, les époux [E] sollicitent la condamnation solidaire de M. [L] et des époux [V] au paiement de la somme de 11.996,62 euros arrêtée au 21 octobre 2021.



La consultation des pièces produites permet de constater qu'elle est notamment composée de réparations locatives pour la somme totale de 4708,74 euros.



La comparaison de l'état des lieux d'entrée contradictoire du 29 août 2017 et du procès-verbal d'état des lieux de sortie dressé par huissier le 10 août 2021, après 4 années de location, permet de retenir les montants suivants : 

- 990 euros au titre du débarras des nombreux meubles laissés dans les lieux et du ménage, les lieux ayant été restitués sales ; 

- 453,54 euros au titre de '2 convecteurs HS', ceux-ci étant en bon état à l'entrée et ne fonctionnant pas à la sortie.



En revanche, ne seront pas retenus les montants suivants : 46,56 euros au titre de '2 vigiks' et 150 euros au titre du 'remplacement canon BAL', le procès-verbal de reprise des lieux mentionnant que M. [L] a restitué les clés, sans précision de clés ou badges manquants.



Le montant de 2962,57 euros réclamé pour 'peinture tachée, jaunie' est excessif, dès lors que les murs de l'entrée et de la cuisine présentaient déjà des traces à l'entrée ; il convient de retenir la somme de 1500 euros au titre de la réfection de la peinture du salon et de la salle de bains, en bon état à l'entrée, et jaunie avec des traces à la sortie. 



Enfin, le montant de 106,07 euros réclamé au titre du 'joint silicone douche' sera réduit à 50 euros ; en effet, si le joint est mentionné comme 'fortement jauni' à la sortie, il était mentionné comme 'en bon état sauf sur les coins' à l'entrée, de sorte que le locataire ne devra pas supporter l'intégralité de sa réfection.



Il en résulte que le montant des réparations locatives sera retenu pour la somme totale de : 

(990+453,54+1500+50) = 2993,54 euros.



Le locataire et les cautions ne sont redevables du paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation que jusqu'au 29 juillet 2021, date de la libération effective des lieux ; en conséquence, sera déduit du montant réclamé la somme de 592,19 euros au titre de l'indemnité d'occupation d'août 2021, provision pour charges incluses. Il convient également de déduire la somme de 237 euros au titre des frais figurant au décompte du 22 février 2021 produit devant le premier juge qui les avait pertinemment déduits. En conséquence, la somme due au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés au 29 juillet 2021 s'élève à : 

[ 7905,09 - (592,19 + 237) ] = 7075,90 euros.



Il convient de déduire de ce montant la régularisation de charges créditrice à hauteur de 123,21 euros et le dépôt de garantie de 524 euros.



Au total, il convient de condamner solidairement le locataire et les cautions au paiement de la somme de : 

[ 7075,90 - (123,21 + 524) + 2993,54 ] = 9.422,23 euros 

au titre des loyers, charges, indemnités d'occupation et réparations locatives arrêtés au 29 juillet 2021.



Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 26 janvier 2021 sur la somme de 4057,57 euros due au mois de décembre 2020, et à compter du présent arrêt pour le surplus.



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Les époux [E] ne sollicitent pas l'infirmation du jugement entrepris s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.



M. [L] et les époux [V], parties perdantes, seront condamnés solidairement aux dépens d'appel.



L'équité commande de les condamner solidairement au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.







PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt par défaut,



Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris,



Et statuant à nouveau et y ajoutant,



Constate que les actes de cautionnement signés par M. [P] [V] et Mme [B] [V] née [C] sont valables,



Condamne solidairement M. [R] [L], M. [P] [V] et Mme [B] [V] née [C] à payer à M. [K] [E] et Mme [Y] [E] née [D] la somme de 9.422,23 euros au titre des loyers, charges, indemnités d'occupation et réparations locatives arrêtés au 29 juillet 2021, somme qui portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 26 janvier 2021 sur la somme de 4057,57 euros, et à compter du présent arrêt pour le surplus,



Condamne solidairement M. [R] [L], M. [P] [V] et Mme [B] [V] née [C] à payer à M. [K] [E] et Mme [Y] [E] née [D] la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne solidairement M. [R] [L], M. [P] [V] et Mme [B] [V] née [C] aux dépens d'appel,



Rejette toutes autres demandes.





LA GREFFIÈRE, 

LA PRÉSIDENTE,