Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 25 avril 2024

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 3



ARRÊT DU 25 AVRIL 2024



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/00140 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CE43A



Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 Octobre 2021 -Juge des contentieux de la protection de NOGENT SUR MARNE du Tribunal judiciaire de Nogent -sur-Marne

 RG 11-20-000851







APPELANT 

M. [T] [G] né le 9 février 1966 à [Localité 7] (77),

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par Me Ludivine HEGLY, avocat au barreau de PARIS, toque : C2470





INTIMÉ 

M. [K] [D] né le 30 juillet 1940 à [Localité 6],

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représenté par Me Sébastien DENEUX de la SCP LEICK RAYNALDY & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0164







COMPOSITION DE LA COUR :



 En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 mars 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Anne- Laure MEANO , présidente de chambre 

Muriel PAGE, conseillère

Aurore DOCQUINCOURT, conseillère



Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.





ARRÊT : 

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Anne- Laure MEANO , présidente de chambre et par Joelle COULMANCE, greffière, présente lors de la mise à disposition.







EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 16 septembre 2011, M. [K] [D] a donné à bail à M. [T] [G] un local d'habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 8] ainsi qu'un emplacement de stationnement n°41 et une cave n°33 à la même adresse, moyennant un loyer mensuel révisable de 1450 euros, outre une provision sur charges de 140 euros et le versement d'un dépôt de garantie de 1450 euros.



Par acte d'huissier du 6 mars 2020, M. [K] [D] a délivré à M. [T] [G] un commandement de payer la somme en principal de 5128,48 euros, visant la clause résolutoire insérée au bail.



Un second commandement de payer a été délivré au locataire le 11 mai 2020 pour la somme en principal de 3243,90 euros.



Le 1er août 2020, M. [T] [G] a quitté le logement.



M. [K] [D] a par acte d'huissier du 18 novembre 2020, fait citer M. [T] [G] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Nogent-sur-Marne afin d'obtenir, par décision assortie de l'exécution provisoire : 

- la condamnation du défendeur au paiement d'une somme de 5 338,04 euros au titre du solde des loyers et charges arriérés ;

- la condamnation du défendeur au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- la condamnation du défendeur aux entiers dépens de l'instance. 





Par jugement contradictoire entrepris du 1er octobre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Nogent-sur-Marne a ainsi statué : 



CONDAMNE Monsieur [T] [G] à verser à Monsieur [K] [Z] [D] la somme de 5.182,29 € ;

ECARTE l'exception d'inexécution ; 

DEBOUTE Monsieur [T] [G] de sa demande de restitution du dépôt de garantie ; 

REJETTE la demande de dommages intérêts formulée par Monsieur [T] [G] ;

CONDAMNE Monsieur [T] [G] à verser à Monsieur [K] [Z] [D] la somme de 500 euros au visa de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

CONDAMNE Monsieur [T] [G] à supporter les entiers dépens de l'instance ; 

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision ; 

REJETTE la demande tendant à écarter l'exécution provisoire. 





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 23 décembre 2021 par M. [T] [G],



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 18 mars 2022 par lesquelles M. [T] [G] demande à la cour de :



Recevant Monsieur [T] [G] en son appel, et le déclarant bien-fondé : 

- INFIRMER le jugement rendu par le Juge des Contentieux de la protection près le Tribunal de Proximité de NOGENT SUR MARNE le 1er octobre 2021 en ce qu'il a : 

o CONDAMNE Monsieur [T] [G] à verser à Monsieur [K] [Z] [D] la somme de 5.182,29 € ; 

o ECARTE l'exception d'inexecution ; 



o DEBOUTE Monsieur [T] [G] de sa demande de restitution du dépôt de garantie ; 

o REJETTE la demande de dommages intérêts formulée par Monsieur [T] [G] ; 

o CONDAMNE Monsieur [T] [G] à verser à Monsieur [K] [Z] [D] la somme de 500 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile ; 

o CONDAMNE Monsieur [T] [G] à supporter les entiers dépens de l'instance ; 

o DEBOUTE Monsieur [G] des demandes suivantes : 

- ORDONNER la compensation entre les sommes dues par chacune des parties ; 

- CONDAMNER Monsieur [D] à payer à Monsieur [G] le surplus ; 

- CONDAMNER Monsieur [D] à régler à Monsieur [G] la somme de 

2000 € au titre de l'article 700 cpc ; 

- CONDAMNER Monsieur [D] aux entiers dépens

Par suite, il est demandé à la Cour de céans, statuant à nouveau de :

- DEBOUTER Monsieur [D] de ses demandes de paiement des charges pour les années 2019 et 2020 ; 

- DEBOUTER Monsieur [D] de sa demande de paiement de loyers à hauteur de 449,38€ ; 

- CONDAMNER Monsieur [D] à restituer le dépôt de garantie versé à la signature du bail soit la somme de 1.450 € ; 

- CONDAMNER Monsieur [D] à payer à Monsieur [G] la somme de 5.892,26 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ; 

- ORDONNER la compensation entre les sommes dues par chacune des parties ; 

- CONDAMNER Monsieur [D] à payer à Monsieur [G] le surplus. 

- CONDAMNER Monsieur [D] à régler à Monsieur [G] la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du cpc ; 

- CONDAMNER Monsieur [D] aux entiers dépens depuis le commandement de payer. 





Vu les dernières conclusions remises au greffe le 12 mai 2022 au terme desquelles M. [K] [D] demande à la cour de :

RECEVOIR Monsieur [K] [D] en ses conclusions d'intimé, 

DEBOUTER l'appelant de toutes ses demandes, 

CONFIRMER le jugement du 1er octobre 2021 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant 

CONDAMNER Monsieur [T] [G] à verser à Monsieur [K] [D] la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de l'instance d'appel. 





Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la dette locative



*Les loyers 



M. [G] soutient que le décompte sur lequel s'est fondé le premier juge pour le condamner à régler la somme de 5182,29 euros est erroné, en ce qu'il ne comprend pas tous les versements effectués entre les mains de l'huissier. Il indique qu'il n'est redevable que des loyers de juin et juillet 2020, soit la somme de 3128,48 euros.



M. [D] indique qu'il 's'en tient sur ce point au décompte produit en première instance, récapitulant l'intégralité des paiements effectués par le preneur, le cas échéant entre les mains de l'huissier, pour régler les causes des commandements qui devaient lui être signifiés'.



M. [G] produit deux décomptes d'huissier du 26 février 2021 dont il résulte qu'il s'est acquitté des sommes visées aux deux commandements de payer des 6 mars et 11 mai 2020, soit des sommes principales respectives de 5128,48 euros et 3243,90 euros, représentant les loyers et provisions sur charges échues et impayées jusqu'au mois de mai 2020 inclus.



Il en résulte qu'il ne reste redevable que des loyers et provisions sur charges pour les mois de juin et juillet 2020.



Ainsi, M. [G] doit la somme de : 

(1564,24 x 2) = 3128,48 euros au titre des loyers et provisions sur charges échus et impayés au 1er août 2020.



* Les charges



Selon l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, 'les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires'.



Ne donne pas de base légale à sa décision au regard de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, la cour d'appel qui fixe la dette locative du locataire en rejetant son action en répétition de l'indu sans constater que le bailleur avait communiqué à ce preneur le mode de répartition des charges entre les locataires ni tenu à sa disposition, fût-ce devant elle, les pièces justificatives de ces charges que celui-ci réclamait (Civ. 3ème, 8 décembre 2010, n°09-71.124).



En l'espèce, M. [G] conteste le montant de 618,49 euros retenu au titre de la régularisation de charges 2019, en faisant valoir qu'en dépit d'une augmentation des provisions sur charges de 10 euros par mois entre 2018 et 2019, les charges imputables ont augmenté de 1803,28 euros en 2018 à 2368,49 euros en 2019, sans que des justificatifs n'aient été fournis par le bailleur. Il souligne que ce dernier sollicite une somme de '489,11 euros' pour l'année 2020 qui est une projection à partir de 2019, non justifiée.



S'agissant de la régularisation de charges 2019, M. [D] produit le relevé de charges adressé par le syndic de copropriété, dont il résulte que le montant des charges récupérables, détaillé par nature de charges, s'élève à 2368,49 euros, tandis que les provisions appelées sur la période s'élèvent à 1750 euros, de sorte qu'il sollicite une régularisation de charges 2019 à hauteur de la somme de 618,49 euros. Toutefois, il ne produit devant la cour aucune pièce justificative de ces charges, alors que M. [G] les sollicite. Il convient dès lors de rejeter la demande de régularisation de charges 2019 faute de justificatifs.



S'agissant de la régularisation de charges 2020, M. [D] expose qu'il a été procédé à son calcul sur la base des charges 2019 prorata temporis, aboutissant à la somme de 331,61 euros, ajoutant qu'il était 'tout à fait cohérent d'agir de la sorte puisque la régularisation ne pouvait encore être faite à la date de départ du preneur'. Toutefois, M. [D], alors qu'il conclut en mai 2022, ne produit aucun décompte de charges 2020, alors que le relevé de charges 2020 a nécessairement dû être produit par le syndic. Il ne produit a fortiori aucune pièce justificative de ces charges. Il convient dès lors de rejeter la demande de régularisation de charges 2020.



S'agissant de la taxe sur les ordures ménagères 2020, M. [D] justifie par l'avis d'imposition qu'elle s'élève à 254 euros au titre du [Adresse 3], soit 148,16 euros calculée prorata temporis, qu'il est fondé à réclamer à M. [G].



Au total, la dette locative dont est redevable M. [G] s'élève donc à : 

(3128,48 + 148,16) = 3276,64 euros, infirmant le jugement entrepris sur ce point.



Sur la restitution du dépôt de garantie 



Selon l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie '(...) est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées'.



En l'espèce, M. [G] fait grief au jugement entrepris d'avoir considéré 'qu'aucun élément ne justifie d'ordonner la restitution du dépôt de garantie à M. [G], défaillant dans le règlement de son loyer'. Il sollicite que le montant du dépôt de garantie soit déduit du solde locatif réclamé par le bailleur.



Il convient de faire droit à sa demande, et de dire que le montant du dépôt de garantie, soit 1450 euros, doit être déduit du montant de la dette locative.



En conséquence, M. [G] sera condamné à payer à M. [D] la somme de :

(3276,64 - 1450) = 1826,64 euros, infirmant le jugement entrepris sur ce point.



Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance formée par M. [G]



Selon l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, 'le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation(...)

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; (...)

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle (...)'.



L'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 prévoit que 'le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation (...)

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (...)'.



M. [G] fait grief au jugement entrepris d'avoir considéré qu'il 'prétendait que le bien qu'il occupait jusqu'au 1er août 2020 était affecté de vices tels qu'il était inhabitable, justifiant ainsi l'exception d'inexécution de son loyer', et d'avoir 'écarté l'exception d'inexécution' au motif 'qu'aucun élément n'est produit permettant de considérer que les troubles seraient tels qu'ils rendraient le logement impropre à l'usage d'habitation'. Il souligne qu'il ne prétend pas que son logement était inhabitable, mais indique avoir subi des nuisances du fait de l'humidité croissante qui y régnait, et donc un préjudice de jouissance justifiant la diminution du montant du loyer pendant la période des nuisances, qu'il chiffre à 20% du loyer par mois de février 2019 à juillet 2020 inclus, soit la somme de 5.892,26 euros.



M. [D] affirme que les prétendues nuisances alléguées par M. [G] revêtent un caractère mineur, qu'il n'est pas démontré que le logement était impropre à l'habitation, et que l'origine de ces désordres limités concerne le syndicat des copropriétaires, à qui il a demandé d'intervenir.



Au soutien de sa demande, M. [G] produit un rapport de l'inspecteur d'hygiène et de salubrité communal du 4 février 2020, dont il résulte que :

- dans la pièce principale, les murs froids présentent en différents endroits des traces d'humidité et de moisissures, plus marquées dans les angles du plafond ; la peinture du plafond est craquelée et abîmée sur toute la surface; la barrette d'aération présente sur une des fenêtres est inopérante ; 

- dans la chambre côté avenue, le mur froid présente des traces d'humidité et de moisissures, notamment au niveau des angles du plafond ; la barrette d'aération est inopérante ; 

- dans la chambre côté cour, la peinture est craquelée sur un mur, deux fissures sont apparues ;

- dans la salle de bains, le plafond est recouvert de moisissures ; une ventilation est présente mais elle semble inefficace.

L'inspecteur conclut que le 'logement n'est pas insalubre à ce jour ; il présente néanmoins un problème d'humidité et de ventilation des pièces pour lesquels il convient de remédier dans les plus brefs délais'.



M. [G] communique également un rapport de recherche de fuite de son assurance du 28 juillet 2020, dans lequel il est constaté une 'dégradation au niveau des plafonds du séjour, salle à manger, cuisine et salle de bains, taux d'humidité relevé 25%' ; il est mentionné qu'aucune fuite n'a été constatée sur les canalisations situées chez M. [G] et que les investigations n'ont pu se poursuivre faute d'accès au logement supérieur.



Le locataire produit en outre un courriel adressé par M. [D] au syndic le 10 décembre 2019, dans lequel celui-ci indique : 'depuis le 20 avril 2019, rien n'a été fait et mon locataire, M. [G], qui subit depuis plusieurs mois des nuisances importantes dans son logement, n'a pas acquitté ses loyers des mois de novembre et décembre'.



Il communique enfin des photographies du logement sur lesquelles sont visibles des moisissures sur les murs et plafonds, outre une peinture cloquée et fissurée au plafond de la pièce principale.



Il résulte de l'ensemble de ces éléments que l'appartement loué par M. [G] présente depuis avril 2019 (aucun élément produit n'étant antérieur à cette date) des désordres constitués par des moisissures dans la pièce principale, une des deux chambres et la salle de bains, ainsi que des peintures craquelées dans la pièce principale et dans la deuxième chambre, résultant notamment d'une ventilation défaillante, et de probables infiltrations dont la cause n'a pas pu être déterminée, de sorte que des éléments d'indécence sont établis.



M. [D] n'a pas toujours contesté ces désordres, puisqu'il écrivait au syndic en décembre 2019 que son locataire subissait 'depuis plusieurs mois des nuisances importantes dans son logement'. 

Il ne saurait se retrancher derrière la responsabilité du syndicat de copropriétaires, dès lors qu'il est en tant que bailleur tenu d'assurer à son locataire un logement décent et d'effectuer toutes diligences pour y parvenir, ce que son unique courriel au syndic ne saurait suffire à établir.



Toutefois, ces désordres, s'ils ont occasionné un préjudice de jouissance au locataire, n'ont pas rendu l'appartement impropre à sa destination, ainsi que celui-ci le reconnaît.



Compte tenu des éléments précités, il convient de fixer le montant du préjudice devant être indemnisé à 5% du montant du loyer, et ce du mois d'avril 2019 au mois de juillet 2020 inclus, soit la somme de : 

[(5% x 1540,73 x 8) + (5% x 1564,24 x 8)] = 616,29 + 625,69 = 1241,98 euros,

et de condamner M. [D] à payer cette somme à M. [G], infirmant le jugement entrepris sur ce point.



Sur la compensation



Conformément à l'article 1347 du code civil, il convient d'ordonner la compensation des dettes connexes entre les parties à due concurrence, aux fins d'extinction simultanée de leurs obligations réciproques.



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Le sens de la présente décision commande d'infirmer le jugement entrepris s'agissant des condamnations aux dépens et au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Chaque partie succombant pour partie en ses prétentions, il convient de partager les dépens de première instance et d'appel à hauteur de 50% à la charge de M. [G] et de 50% à la charge de M. [D].



L'équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris,



Et statuant à nouveau,



Fixe la dette locative dont est redevable M. [T] [G] à la somme de 3276,64 euros au 1er août 2020,



Dit que le dépôt de garantie d'un montant de 1450 euros doit venir en déduction de cette somme,



Condamne en conséquence M. [T] [G] à payer à M. [K] [D] la somme de 1826,64 euros,



Condamne M. [K] [D] à payer à M. [T] [G] la somme de 1241,98 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi,



Ordonne la compensation entre les sommes dues par M. [T] [G] à M. [K] [D] d'une part, et les sommes dues par M. [K] [D] à M. [T] [G], 



Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,



Et statuant à nouveau et y ajoutant,



Partage les dépens de première instance et d'appel à hauteur de 50% à la charge de M. [T] [G] et de 50% à la charge de M. [K] [D].



Rejette toutes autres demandes.



 La Greffière La Présidente