Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 25 avril 2024

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 3



ARRET DU 25 AVRIL 2024



(n° 110/2024, 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 22/15845 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGL5W



Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 août 2022 -Tribunal judiciaire de Paris (18ème chambre, 1ère section) RG n° 19/12351





APPELANTE

 

S.A.R.L. SOCIETE HOTELIERE REGENCE

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 439 683 442

Agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 7]



Représentée par Me Caroline JEANNOT, avocat au barreau de Paris, toque : B594





INTIMES



Mme [O] [G] [T] épouse [V]

[Adresse 1]

[Localité 5]



Mme [A] [V] épouse [S]

[Adresse 1]

[Localité 5]



Mme [W] [V] épouse [C]

[Adresse 1]

[Localité 5]



M. [R] [V]

[Adresse 2], [Localité 6]

99 AUSTRALIE



M. [J] [V]

[Adresse 1]

[Localité 5]



M. [H] [V]

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentés et assistés par Me Stéphane FERTIER, avocat au barreau de Paris, toque : L0075





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 20 février 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :



Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre

Mme Sandra Leroy, conseillère 

Mme Emmanuelle Lebée, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles



qui en ont délibéré.



Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua





ARRET :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.





FAITS ET PROCÉDURE



Suivant acte sous seing privé en date du 04 novembre 2002, [O] [G] [T] ép. [V], [R] [V], [H] [U] [V], [A] [V] ép. [S], [W] [E] [V] ép. [C], [J] [V] ont consenti à titre de renouvellement à la Société nouvelle regence hôtel, aux droits de laquelle se trouve aujourd'hui la SARL Société Hotelière Régence, un bail portant sur des locaux dépendant d'un immeuble sis à [Localité 7] [Adresse 8], et à usage d'hôtel. 



Ce bail a été consenti et accepté pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er janvier 1997 pour se terminer le 31 décembre 2005. 



Suivant avenant en date du 13 juillet 2004, le loyer annuel en principal a été fixé à compter rétroactivement du 1er janvier 2003 à la somme de 49.952,84 €. 



Au terme de plusieurs procédures, le loyer renouvelé a été fixé à la somme de 81.960 € par an en principal à compter du 1er janvier 2007 avec bénéfice pour la SARL Société Hôtelière Régence d'un abattement pour travaux de 10 % sur le montant du loyer renouvelé depuis le 1er janvier 2007 jusqu'au mois d'octobre 2009. 



Il résulte d'une lettre du 29 juillet 2011 de la sous-commission technique de sécurité de la Préfecture de Police de Paris que le 09 juillet 2007, la commission de sécurité de la préfecture de Paris a visité l'hôtel et a émis « 22 prescriptions à réaliser figurant dans le procès-verbal établi à cette occasion ».



Le 20 septembre 2012, le Groupe de visite de la Préfecture de Police a émis un avis défavorable à la poursuite de l'exploitation de l'établissement et a demandé « l'interdiction à l'occupation des deux chambres n° 601 et n° 602 au 6ème étage et des cinq chambres n° 201, n° 202, n° 203, n° 204 et n° 205 au 2ème étage ».



Suivant exploit d'huissier du 06 novembre 2015, les bailleurs ont fait délivrer un commandement de payer à la SARL Société Hôtelière Régence. 



La société preneuse a alors fait signifier une assignation en référé devant le tribunal de grande instance de Paris. 



Par exploit d'huissier signifié le 27 novembre 2015, une sommation a été faite aux bailleurs d'avoir à réaliser les travaux suivants : réalisation de la colonne sèche ; réfection du balcon du 5ème étage ; mise en conformité de l'aération de la chaufferie ; comblement de la fissure extérieure du 1er étage ; mise aux normes handicapés ; et mise aux normes des ascenseurs. 



Par acte extra-judiciaire du 15 décembre 2015, les bailleurs ont fait signifier à la SARL Société Hôtelière Régence un congé avec refus de renouvellement pour le 30 juin 2016. 



la SARL Société Hôtelière Régence reprochant aux bailleurs d'avoir manqué à leur obligation de délivrance et de jouissance paisible en ne mettant pas en 'uvre les travaux prescrits par l'Administration alors que le bail ne prévoyait pas le transfert sur le preneur de la charge des travaux requis par ladite Administration, a saisi le juge des référés qui, par ordonnance du 21 mars 2016, a désigné Monsieur [N] [L] en qualité d'expert avec mission d'évaluer l'indemnité d'éviction et l'indemnité d'occupation respectivement dues par les parties. 



L'expert a déposé son rapport le 26 juin 2017.



Par exploit d'huissier du 09 octobre 2017, la SARL Société Hôtelière Régence a fait assigner les consorts [V] devant le tribunal de grande instance de Paris.



Par jugement du 12 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Paris a : 

- dit que par l'effet du congé signifié le 15 décembre 2015 par les consorts [V] à la SARL Société Hôtelière Régence, le bail du 18 mars 1993 a pris fin le 30 juin 2016 et que ce congé a ouvert droit au paiement d'une indemnité d'éviction pour la société preneuse ;

- fixé à la somme globale de 3.055.700 € (trois millions cinquante cinq mille sept cent euros), outre les frais de licenciement, le montant de l'indemnité d'éviction due par Mme [O] [T] épouse [V], Mme [A] [V] épouse [S], M. [J] [V], M. [R] [V] et M. [H] [V] à la SARL Société Hôtelière Régence qui se décompose ainsi :

- indemnité principale : 2.757.000 €

- indemnités accessoires : 298.700 € dont :

* frais de remploi : 275.700 € ;

* trouble commercial : 20.000 € ;

* frais de licenciement : sur justificatifs 

* frais administratifs et juridiques : 3.000 €



- dit que la SARL Société Hôtelière Régence est redevable d'une indemnité d'occupation à compter du 1er juillet 2016 ;

- fixé le montant annuel de cette indemnité d'occupation à la somme de 108.000 € hors taxes et charges ;

- dit que le montant de l'indemnité d'occupation portera intérêts au taux légal à compter du 02 décembre 2019 ; 

- condamné Mme [O] [T] épouse [V], Mme [A] [V] épouse [S], M. [J] [V], M. [R] [V] et M. [H] [V] à payer les dépens de l'instance, en ce inclus les frais de l'expertise judiciaire confiée à M. [L], et dit qu'ils pourront être recouvrés dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile ;

- condamné Mme [O] [T] épouse [V], Mme [A] [V] épouse [S], M. [J] [V], M. [R] [V] et M. [H] [V] à payer à la SARL Société Hôtelière Régence la somme de 8.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- dit n'y avoir lieu au prononcé de l'exécution provisoire ;

- rejeté toutes demandes plus amples ou contraires.



Par déclaration du 19 janvier 2021, [O] [G] [T] ép. [V], [R] [V], [H] [U] [V], [A] [V] ép. [S], [W] [E] [V] ép. [C], [J] [V], société de gestion immobilière de Chaillot ont interjeté appel du jugement des chefs de l'indemnité d'éviction, de l'indemnité d'occupation, des dépens et de l'application de l'article 700 du code de procédure civile. 



Parallèlement, [O] [G] [T] ép. [V], [R] [V], [H] [U] [V], [A] [V] ép. [S], [W] [E] [V] ép. [C], [J] [V] ayant fait délivrer à la SARL Société Hotelière Régence par acte d'huissier en date du 03 octobre 2019 un commandement, visant la clause résolutoire, de payer la somme de 141.655,76 €, la SARL Société Hotelière Régence les a, par exploit d'huissier en date du 23 octobre 2019, assignés devant le tribunal de grande instance de Paris en nullité du commandement et subsidiairement, aux fins d'obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement.



Par jugement en date du 23 août 2022, le Tribunal judiciaire de Paris a :

- rejeté la demande de la SARL Société Hotelière Régence en nullité du commandement de payer délivré le 3 octobre 2019,

- condamné la SARL Société Hotelière Régence à payer Mme [O] [V], M.[R] [V], Mme [A] [S], Mme [W] [C], et à MM. [J] et [H] [V] la somme de 81.844,52 €, au titre de l'arriéré locatif selon décompte arrêté au 15 octobre 2020, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement,

- débouté la SARL Société Hotelière Régence de sa demande de délais de paiement devenue sans objet,

- prononcé la déchéance du droit de la SARL Société Hotelière Régence à se maintenir dans les lieux,

- dit que la SARL Société Hotelière Régence devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les locaux sis [Adresse 8] à [Localité 7], à l'expiration d'un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement,

- Faute pour la SARL Société Hotelière Régence de quitter les lieux dans le délai indiqué et celui-ci passé, a ordonné l'expulsion de la SARL Société Hotelière Régence et celle de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 8] à [Localité 7] avec l'assistance de la force publique si besoin est,

- rappelé que le sort des meubles trouvés dans les lieux est régi par l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution,

- condamné la SARL Société Hotelière Régence à payer à Mme [O] [V], M.[R] [V], Mme [A] [S], Mme [W] [C], et à MM. [J] et [H] [V], à compter du présent jugement et jusqu'à libération effective des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 9.000 € en principal, 

- condamné la SARL Société Hotelière Régence au paiement à Mme [O] [V], M.[R] [V], Mme [A] [S], Mme [W] [C], et à MM. [J] et [H] [V] de la somme globale de 3.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et rejeté sa demande sur ce même fondement,

- condamné la SARL Société Hotelière Régence aux dépens,

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit,

- rejeté toute demande plus ample ou contraire.



Par déclaration d'appel reçue au greffe le 06 septembre 2022, la SARL Société Hotelière Régence a interjeté appel de la décision du Tribunal judiciaire de Paris en date du 23 août 2022 « aux chefs de jugement expressément critiqués ».



L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 février 2024.





MOYENS ET PRÉTENTIONS



Vu les conclusions déposées le 1er décembre 2022, par lesquelles la SARL Société Hotelière Régence, appelante à titre principal et intimée à titre incident, demande à la Cour de : 

- la dire recevable et bien fondée en son appel du jugement rendu le 23 août 2022 par la 18ème chambre 1ère section du tribunal judiciaire de Paris ; 

- Infirmer ce jugement en toutes ses dispositions ;

- A titre principal : 

* Dire et juger que le manquement de la SARL Société Hotelière Régence à son obligation de payer l'indemnité d'occupation n'apparaît pas suffisamment grave pour justifier le prononcé de la déchéance de son droit au maintien dans les lieux ; 

* Constater la parfaite bonne foi de la SARL Société Hotelière Régence ; 

* Donner acte de ce que la SARL Société Hotelière Régence reconnait devoir la somme de 81.844,52 € au titre de la dette locative ; 

* Ordonner la compensation entre la dette locative de la SARL Société Hotelière Régence et les dommages et intérêts dus à hauteur de 170.000 € (déduction faite de la créance postérieure au plan de 117.966,22 €), de sorte que la dette locative doit être réduite à 29.810,74 € ; 

* Accorder à la SARL Société Hotelière Régence douze (12) mois de délais pour s'acquitter du solde de cette dette locative ; 

- A titre subsidiaire: Si la Cour venait à ne pas statuer sur la compensation, accorder à la SARL Société Hotelière Régence vingt-quatre (24) mois de délais pour s'acquitter de la totalité de la dette locative ; 

- En toute hypothèse: 

* Condamner les consorts [V] au paiement d'une somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

* Condamner les mêmes aux dépens dont distraction au profit de Me Caroline JEANNOT, dans les termes de l'article 699 du code de procédure civile. 



Vu les conclusions déposées le 24 février 2023, par lesquelles [O] [G] [T] ép. [V], [R] [V], [H] [U] [V], [A] [V] ép. [S], [W] [E] [V] ép. [C], [J] [V], intimés à titre principal, demandent à la Cour de : 

- Vu l'absence de chefs de jugement expressément critiqués dans l'acte d'appel, constater et acter le défaut d'effet dévolutif du présent recours,

- juger que la Cour n'est pas saisie ; 

- juger en tout état de cause les moyens et prétentions de la SARL Société Hotelière Régence irrecevables pour absence d'effet dévolutif du présent appel ; 

- A titre subsidiaire, 

* débouter la SARL Société Hotelière Régence de ses fins, demandes et conclusions ; 

* confirmer le jugement du 23 août 2022 du Tribunal judiciaire de Paris en toutes ses dispositions ; 

* Actualisant la créance des bailleurs, condamner la SARL Société Hotelière Régence à payer aux bailleurs la somme de 187.350,36 €, au titre de l'arriéré locatif selon décompte arrêté au 23 février 2023 après déduction de la somme de 48.768,84 € déduite par le jugement dont appel, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement dont appel ; 

- condamner la SARL Société Hotelière Régence à payer aux bailleurs la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner la SARL Société Hotelière Régence aux entiers dépens de première instance et d'appel dont le recouvrement sera effectué par la SELARL JRF & ASSOCIES représentée par Maître Stéphane FERTIER, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie à leurs conclusions, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.



SUR CE,



1) Sur la saisine de la cour



L'article 901.4° du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n° 2017-891 du 6 mai 2017, dispose que la déclaration d'appel est faite, à peine de nullité, par acte contenant notamment les chefs du jugement expressément critiqués auxquels l'appel est limité, sauf si l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible. 



En application des articles 748-1 et 930-1 du même code, cet acte est accompli et transmis par voie électronique. 

 

Et en application de l'article 562 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n° 2017-891 du 6 mai 2017, seul l'acte d'appel emporte dévolution des chefs critiqués du jugement. 



Il en résulte que les mentions prévues par l'article 901 4° du code de procédure civile doivent figurer dans la déclaration d'appel ou une annexe, sous peine d'empêcher le jeu de l'effet dévolutif de l'appel.



Au cas d'espèce, il est constant que la SARL Société Hotelière Régence a interjeté appel du jugement rendu le 23 août 2022, suivant déclaration d'appel reçue au greffe le 06 septembre 2022.



Il est tout aussi constant que la déclaration d'appel de la SARL Société Hotelière Régence précise quant à la portée de l'appel : « appel limité aux chefs du jugement expressément critiqués », sans que pour autant lesdits chefs critiqués soient précisés ou explicités d'une quelconque manière.



Il est enfin constant que la SARL Société Hotelière Régence n'a pas complété sa déclaration d'appel par une nouvelle déclaration d'appel précisant les chefs du jugement expressément critiqués, ou une annexe.



Dès lors, la déclaration d'appel de la SARL Société Hotelière Régence ne peut être regardée comme emportant la critique d'un quelconque chef du jugement entrepris et la cour ne se trouve dès lors saisie d'aucune demande, faute d'effet dévolutif de l'appel de la SARL Société Hotelière Régence et à défaut d'appel incident des intimés.



2) Sur les demandes accessoires



Succombant en son appel, la SARL Société Hotelière Régence sera condamnée aux dépens d'appel. 



En outre, l'équité commande de la condamner au paiement d'une indemnité de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de la débouter de sa demande de ce chef.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, contradictoirement et en dernier ressort,



Constate l'absence d'effet dévolutif de l'appel attaché à la déclaration d'appel de la SARL Société Hotelière Régence reçue au greffe le 6 septembre 2022 ;



Dit que la cour n'est saisie d'aucune demande ;



Y Ajoutant,



Déboute les parties de leurs autres demandes ;



Condamne la SARL Société Hotelière Régence à verser à [O] [G] [T] ép. [V], [R] [V], [H] [U] [V], [A] [V] ép. [S], [W] [E] [V] ép. [C], [J] [V] la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Déboute la SARL Société Hotelière Régence de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne la SARL Société Hotelière Régence aux dépens d'appel.





La greffière, La présidente,