Cour d'Appel · Chambre de la Proximité — 25 avril 2024

N° RG 23/04034 - N° Portalis DBV2-V-B7H-JQVZ





COUR D'APPEL DE ROUEN



CHAMBRE DE LA PROXIMITE



ARRET DU 25 AVRIL 2024







DÉCISION DÉFÉRÉE :



20/01864

Jugement du tribunal judiciaire du Havre en date du 22 Juillet 2021





APPELANTE :



Association POUR LA PROMOTION SOCIALE ET LA FORMATION PROFESSIONNELLE DANS LES TRANSPORTS ROUTIERS PROMOTRANS

[Adresse 1]

[Localité 4]



représentée et assistée par Me Anne THIRION - CASONI, avocat au barreau de ROUEN postulant de Me Frédéric PUGET, avocat au barreau de PARIS, associé au Cabinet PLC. 





INTIMEE :



S.C.I. BASSIN VETILLART

Immatriculée au RCS du Havre sous le n°524 472 552

[Adresse 3]

[Localité 5]



représentée et assistée par Me Olivier JOUGLA de la SELARL EKIS, avocat au barreau du HAVRE





COMPOSITION DE LA COUR  



Lors des débats en double rapporteurs devant :



Madame GOUARIN, Présidente

Monsieur MELLET, Conseiller



Lors du délibéré :



Madame GOUARIN, Présidente

Madame TILLIEZ, Conseillère

Monsieur MELLET, Conseiller





DEBATS :



Madame DUPONT, greffière





A l'audience publique du 18 mars 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 25 avril 2024





ARRET : 



Contradictoire



Prononcé publiquement le 25 Avril 2024, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



signé par Madame GOUARIN, présidente et par Madame DUPONT, greffière.





EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE



Par acte notarié en date du 04 novembre 2010, la Sci Bassin Vetillart a donné à bail à usage professionnel à l'association pour la Promotion Sociale et la Formation Professionnelle dans les Transports Routiers (Promotrans) un local situé [Adresse 2]. 

 

Par acte d'huissier du 20 février 2020, l'association Promotrans a signifié un congé à effet au 31 août 2020. 



Par acte du 13 octobre 2020, dénoncé le 16 octobre 2020, la Sci Bassin Vetillart a fait diligenter une saisie conservatoire à hauteur de 66 700, 98 euros auprès du crédit coopératif de Nanterre au titre d'une créance de réparations locatives. 



Par acte du 3 novembre 2020, la Sci Bassin Vetillart a fait assigner l'association Promotrans devant le tribunal judiciaire du Havre en paiement d'un arriéré de loyer et de réparations locatives.

 

Par jugement réputé contradictoire du 22 juillet 2021, le tribunal a :



- condamné l'association Promotrans à verser à la Sci Bassin Vetillart la somme de 16 021,26 euros TTC, déduction faite du dépôt de garantie, au titre du solde des réparations et nettoyages locatifs, avec intérêts au taux légal à compter du 3 novembre 2020 ;

 

- débouté la Sci Bassin Vetillart de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;



- condamné l'association Promotrans à payer à la Sci Bassin Vetillart une indemnité de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



- condamné l'association Promotrans aux dépens, en ce compris le coût de la saisie.



Par déclaration du 9 septembre 2021, l'association Promotrans a relevé appel de la décision.



Après radiation puis réenrôlement, l'ordonnance de clôture a été rendue le 12 mars 2024.



EXPOSE DES PRETENTIONS DES PARTIES



Par dernières conclusions reçues le 30 novembre 2023, l'association Promotrans demande à la cour d'infirmer le jugement déféré en ce que le tribunal a fixé le montant des réparations locatives ainsi que des frais de nettoyage des locaux à la somme de 63 521,23 euros TTC, 



Statuant à nouveau,



- fixer ce montant à la somme de 23 468,71euros ;

 

- ordonner la compensation avec le dépôt de garantie de 47 500 euros et en conséquence condamner la Sci Bassin Vetillart à lui payer la somme de 24 031,29 euros au titre de la restitution du solde du dépôt de garantie ;

 

- condamner la Sci Bassin Vetillart à payer la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

 

- condamner la Sci Bassin Vetillart aux entiers dépens. 



Par dernières conclusions reçues le 12 janvier 2024, la Sci Bassin Vetillart demande à la cour, au visa des articles 1103, 1104, 1231-6 et suivants, 1353 et suivants du code civil, de confirmer le jugement et de :



- débouter l'association Promotrans de toutes ses demandes plus amples ou contraires ;

 

- condamner l'association Promotrans au paiement de la somme de 2 000 euros pour procédure abusive devant la cour d'appel ;

 

- condamner l'association Promotrans au paiement de la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'au paiement des entiers dépens. 

 

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour l'exposé des moyens développés par celles-ci.





MOTIFS DE LA DECISION



Ainsi que l'a rappelé le tribunal judiciaire du Havre, le preneur était tenu, conformément aux dispositions du bail, de prendre à sa charge les travaux de réparations, à l'exception des grosses réparations visées par l'article 606 du code civil, et de restituer les lieux loués en bon état en fin de bail. Il n'est pas contesté que le bien a été pris bail à l'état neuf.



L'association Promotrans, qui n'avait pas constitué en première instance, conteste le chiffrage des travaux retenu par le premier juge, reprochant au tribunal de n'avoir pas tenu compte de la vétusté et d'avoir mis à sa charge des réparations d'une nature autre que locative. Elle se réfère à une étude réalisée à sa demande par M. [P], architecte, consistant en un recoupement comparatif entre les postes des différents devis et les mentions de l'état des lieux de sortie dressé selon procès-verbal de constat du 2 septembre 2020.





S'agissant du devis Damael n°20 09 072, elle explique que les postes 'curage des aciers' 'dallage de l'entrepôt', 'passage caméra et usage des réseaux enterrés intérieurs et extérieurs', et 'démolition du mur en maçonnerie'concernent des grosses réparations, ce que conteste le preneur, selon lequel il s'agit de travaux de remise en état liés à des dégradations imputables au bailleur et de travaux d'entretien.



Si le curage est bien par nature une prestation d'entretien, la démolition d'un muret en maçonnerie relève, sauf démonstration contraire, de la maçonnerie et des grosses réparations de l'article 606 du code civil. Le preneur n'établit pas que ce poste relèverait effectivement des réparations locatives. Le montant associé, soit 1 058,12 euros TVA comprise, sera donc déduit du devis. La somme accordée sera donc limitée à 6 269,628 euros (7327,74 - 1058,112).



L'appelante sollicite la réduction des sommes dues au titre du devis Actais au montant de 5 458 euros. Le bailleur se réfère au procès-verbal de constat d'état de lieux de sortie sans précision particulière pour solliciter la prise en compte de l'intégralité du devis.



Le simple renvoi au procès-verbal de constat sans autre précision, et sans analyse comparative avec le devis Actais, ne permet pas de démontrer que le poste 'doublage avec ossature métallique' serait effectivement imputable au preneur. Le devis sera donc réduit de 840 euros TVA comprise.



En revanche, aucun élément ne conduit à considérer que le 'pilotage chantier' serait superflu compte-tenu de l'ampleur des travaux à réaliser, et le montant associé, soit 1 000 euros TTC, n'apparaît pas excessif. Par ailleurs, le remplacement des abattants des toilettes et la dépose des équipements sont justifiés, compte-tenu des constats énoncés en page 32 et 36 du procès-verbal de constat.



Le montant dû au titre de ce devis sera donc limité à la somme de 8 425, 68 euros (9 265,68 - 840).



Le devis Metais donne lieu à des développements au sein du rapport [P], mais ne fait l'objet d'aucune critique dans les conclusions signifiées. Il n'y a donc pas lieu d'y retrancher, son montant de 10 753, 28 euros n'étant pas contesté.



S'agissant des devis n°092046 de la société Isaac, l'appelante considère que les postes ne sont pas justifiés au regard du procès-verbal d'état des lieux. Le bailleur réplique que les travaux devisés correspondent à des révisions de menuiseries extérieures et intérieures, à la vérification et au remplacement de moteurs électriques et programmateurs endommagés. Il remarque qu'aux termes du contrat, le preneur devait 'présenter au bailleur tous les contrats de maintenance nécessaires au maintien des installations' et que tous les éléments d'équipements, notamment les climatiseurs et ventilateurs, devaient être rendus en parfait état d'utilisation.



Il ne résulte toutefois d'aucune pièce que le preneur aurait été tenu de souscrire un contrat d'entretien des menuiseries. Par ailleurs, les sommes demandées ne correspondent pas à des contrats d'entretien des volets roulants et de leurs moteurs. Dès lors qu'il n'est justifié d'aucun dysfonctionnement sur aucun des éléments d'équipements concernés par le devis Isaac, son montant ne saurait donner lieu à condamnation.





S'agissant du devis Arc en ciel, le bailleur fait remarquer que le preneur est tenu contractuellement des travaux d'entretien, de nettoyage et de réfection des revêtements muraux. Il soutient que la vétusté est indifférente dès lors que le devis ne porte que sur l'entretien, le nettoyage et la remise en peinture pour les surfaces salies ou endommagées. 



Le preneur ne conteste pas le principe de la créance mais réclame l'application d'un coefficient de vétusté de 60 % compte-tenu de l'ancienneté de l'occupation, correspondant à 9 années.



Le devis Arc en Ciel porte bien sur la reprise et la remise en peinture de tous les revêtements muraux. Or, les réparations locatives occasionnées par la vétusté sont à la charge du bailleur, à moins d'une stipulation contraire expresse'; tel n'est pas le cas de celle mettant à la charge du locataire toutes les réparations autres que celles visées à l'article 606 du code civil. Le bailleur n'invoque aucune clause expresse du bail susceptible de renverser cette charge.



Un coefficient de vétusté de 60 % pour une période d'occupation de 9 ans apparaît adapté à la durée de vie des peintures, que le preneur n'a pas parfaitement lessivées ni refaites avant son départ, mais dont l'état correspond à l'usure normale. Le montant du devis sera donc limité à 

13 118, 064 euros (40 % x 32 795, 16 euros).



Le montant total de la créance de réparation peut donc être fixé à 38 566, 65 euros (soit 10 753, 28 + 13 118, 064 + 8 425, 68 + 6 269, 63)



Le montant du dépôt de garantie, soit 47 500 euros, n'est pas contesté.



Après compensation des créances réciproques, le preneur est titulaire d'une créance d'un montant de 8 933, 348 euros et le bailleur sera condamné à hauteur de cette somme.



La résistance opposée par le preneur n'est pas abusive compte tenu du solde créditeur du compte locatif. 



Compte tenu de la solution apportée au litige, les dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles seront infirmées, et la Sci Bassin Vetillart condamnée aux dépens, en ce compris le coût de la saisie.



L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour : 



Infirme le jugement sauf en ce que le tribunal a débouté la Sci Bassin Vetillart de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;



Statuant à nouveau, 



Condamne, après compensation, la Sci Bassin Vetillart à payer à l'association pour la Promotion Sociale et la Formation Professionnelle dans les Transports Routiers Promotrans la somme de 8 933, 348 euros TTC, déduction faite du dépôt de garantie ;



Condamne la Sci Bassin Vetillart aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais de saisie ;



Rejette le surplus des demandes. 





La greffière La présidente