Cour d'Appel · 3ème chambre — 25 avril 2024

25/04/2024



ARRÊT N° 206/2024



N° RG 23/01549 - N° Portalis DBVI-V-B7H-PNDA

MD/IA



Décision déférée du 17 Mars 2023 - Président du TJ d'ALBI ( 23/00021)

Mme MALLET

















S.A.R.L. SARL A.D.F.





C/



S.C.I. ELYOSA





























































CONFIRMATION PARTIELLE







Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT CINQ AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE

***



APPELANTE



S.A.R.L. SARL A.D.F. Prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Caroline PAUWELS de la SARL LAFAYETTE AVOCATS SCA, avocat au barreau D'ALBI







INTIMÉE



S.C.I. ELYOSA prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par Me Luc RIMAILLOT de la SELARL ALARY FEMENIA RIMAILLOT, avocat au barreau D'ALBI











COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. DEFIX, Président de chambre délégué par ordonnance modificative du 22/02/2024 de la Première Présidente de la cour d'appel de Toulouse, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. DEFIX, président

O. STIENNE, conseiller

E.VET, conseiller



Greffier, lors des débats : M. BUTEL



 



ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par M. DEFIX, président, et par M. BUTEL, greffier de chambre



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



La Sci Elyosa a donné à bail commercial à la Sarl A.D.F. des locaux dépendant d'un immeuble sis à [Localité 3], [Adresse 1], selon acte sous-seing privé en date du 1er septembre 2018. Il était prévu un loyer de 12 000 euros par an, hors charges et indexation, l'impôt foncier étant à la charge du preneur, de sorte que le loyer mensuel, charges comprises, s'élevait, en l'état des relations entre les parties, à la somme de 1 210 euros. 



La Sarl A.D.F. a laissé impayés des loyers à compter du mois de juillet 2022. 



Par deux lettres recommandées respectivement des 29 septembre et 18 octobre 2022 (dont les accusés réceptions ne sont pas produits), la Sci Elyosa a mis en demeure en vain le preneur de régler les loyers impayés. 



Par acte en date du 28 novembre 2022, la Sci Elyosa a fait délivrer à la Sarl A.D.F. un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de loyers et charges impayés au 17 novembre 2022 s'élevant à la somme de 5 830 euros. 



Par acte en date du 22 décembre 2022, la Sci Elyosa a fait pratiquer une saisie conservatoire auprès de la Caisse d'épargne Midi-Pyrénées. 



Par acte signifié le 24 janvier 2023, la Sci Elyosa a fait assigner la Sarl A.D.F. devant le président du tribunal judiciaire d'Albi statuant en référé afin de voir :



- constater que la clause résolutoire figurant au bail d'entre les parties est acquise, 

- prononcer en conséquence la résiliation du bail à compter du 29 décembre 2022,

- ordonner, au besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la Sarl A.D.F., prise en la personne de M. [G] [T] son gérant, et de tous occupants de son chef des locaux en cause dans le mois de la décision à intervenir et sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

- condamner par provision la Sarl A.D.F. au paiement de la somme de 8 250 euros au titre des loyers impayés et de l'indemnité d'occupation, somme arrêtée au 2 janvier 2023 (à parfaire),

- condamner la Sarl A.D.F. au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au montant des loyer et charges à compter du 29 décembre 2022, et ce jusqu'à son départ effectif des locaux litigieux,

- condamner la Sarl A.D.F. au paiement de la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.



Par ordonnance réputée contradictoire en date du 17 mars 2023, le juge des référés a:



- au principal, renvoyé les parties à se pourvoir, mais dès à présent, 

- constaté la résiliation du bail liant la Sci Elyosa et la Sarl A.D.F., prise en la personne de son représentant légal M. [G] [T], avec effet au 29 décembre 2022, 



- ordonné en conséquence l'expulsion de la Sarl A.D.F. et de tout occupant de son chef des locaux situés [Adresse 1], à [Localité 3], occupés sans droit, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, dans le délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, 

- condamné la Sarl A.D.F., prise en la personne de son représentant légal M. [G] [T] à payer par provision à la Sci Elyosa la somme de huit-mille-deux-cent-cinquante euros (8 250 euros) à valoir sur les arrérages de loyer et des charges et l'indemnité d'occupation (somme arrêtée au 2 janvier 2023), 

- condamné la Sarl A.D.F., à payer chaque mois à compter du 29 décembre 2022, le montant du loyer et charges au titre de l'indemnité d'occupation, et ce jusqu'à son départ effectif des locaux litigieux, 

- condamné la Sarl A.D.F. aux dépens, 

- condamné la Sarl A.D.F. à payer à la Sci Elyosa la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, 

- rejeté toutes autres demandes,

- rappelé que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.



PRÉTENTIONS DES PARTIES



La Sarl A.D.F. dans ses dernières conclusions en date du 2 juin 2023 demande à la cour, au visa des articles 73 et suivants, 114, 654, 658 du Code de procédure civile, des articles 14 du Code de procédure civile, 6 § 1 de la Convention européenne des Droits de l'Homme, des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, de :



'in limine litis', 

- annuler le procès-verbal de signification dressé le 24 janvier 2023 par Maître [F], commissaire de justice à [Localité 2], l'assignation devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Albi datée du même jour rédigée à la demande de la Sci Elyosa contre la Sarl A.D.F., 

par conséquent, 

- annuler l'ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire d'Albi le 17 mars 2023 (rg n°23/00021), 

- rejeter toute demande contraire, 

à titre subsidiaire, 

- réformer l'ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire d'Albi le 17 mars 2023 et, statuant à nouveau, 

- constater l'existence de contestations sérieuses,

- débouter la Sci Elyosa de ses entières demandes,

à titre infiniment subsidiaire,

- reporter à un délai de deux ans le paiement des condamnations qui pourraient être retenues à l'encontre de la Sarl A.D.F.,

- ordonner que les sommes dont le paiement est reporté porteront intérêt au taux légal et que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital, 

- suspendre la réalisation et les effets de l'acquisition de la clause résolutoire,

- rejeter toute demande et argumentation contraire, 

- condamner la Sci Elyosa, au paiement de la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.







La SCI Elyosa dans ses dernières conclusions en date du 30 juin 2023 demande à la cour, au visa des articles L.145-41 et suivants du Code de commerce, des article 834 et 835 al 2 du Code de procédure civile, de :



- débouter la Sarl A.D.F. de ses demandes, fins et conclusions,

- confirmer la décision dont appel en toutes ses dispositions sauf à ramener la créance de loyer de la Sci Elyosa, arrêtée au 2 janvier 2023, à la somme de 7 550 euros,

- condamner la Sarl A.D.F. à payer à la Sci Elyosa la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamner la même aux entiers dépens d'appel.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 19 février 2024.





MOTIVATION DE LA DÉCISION



1. Il résute des mentions de l'acte d'assignation en référé délivrée à la requête de la Sci Elyosa à l'endroit de la Sarl A.D.F. que lors du passage de l'huissier, le mardi 23 janvier 2023 au siège déclaré de cette société que personne n'avait répondu à l'appel de l'officier ministériel et que la certitude de cette adresse résultait de la présence du nom du destinataire sur la boîte aux lettres, la présence d'une enseigne commerciale sur l'immeuble et la confirmation du domicile par les services postaux.



Il est aussi indiqué que la signification de l'acte à personne étant impossible, une copie de celui-ci était déposé en l'étude et qu'un avis de passage avait été laissé à cette adresse avec envoi de la lettre simple prévue à l'article 658 du code de procédure civile.



En se contentant d'indiquer que son gérant n'a pas reçu l'avis de passage et la lettre simple exigée par ce texte, la Sarl A.D.F. qui bénéficiait d'une boîte aux lettres ne rapporte pas l'existence d'une irrégularité affectant la validité de la signification de l'assignation dès lors que les diligences accomplies ont été précises et suffisantes pour caractériser l'impossibilité de signifier à personne. S'agissant bien du siège social déclaré de la société assignée, l'huissier de justice était dès lors fondé à recourir au dépôt de l'avis de passage et à l'envoi du courrier simple prévu par la loi en pareille hypothèse sans qu'il soit démontré l'existence d'un quelconque évènement de nature à rendre impossible un tel dépôt ou une telle réception de ces pièces d'information sur le passage de l'huissier.



La demande d'annulation de l'acte introductif d'instance doit donc être rejetée.



2. Il sera rappelé que la Sci Elyosa a fait assigner la Sarl A.D.F. en résiliation de bail pour défaut de paiement des loyers et charges.



La société locataire oppose une contestation sérieuse tirée tout d'abord des manquements du bailleur à l'obligation de délivrance des locaux loués et de jouissance paisible en soutenant que le gérant de la société bailleresse était le gérant associé de l'ancienne société locataire, placée en liquidation judiciaire et dont de multiples objets et matériels relatifs à son exploitation sont demeurés dans un état délabrés dans les lieux qu'ils encombrent.



La Sci Elyosa explique pour sa part qu'en cinq ans de vie du contrat, elle n'a fait l'objet d'aucune récrimination de la part du locataire et a affirmé que ce dernier avait donné son accord pour le maintien dans les lieux loués des objets évoqués, ajourant que les gérants respectifs des sociétés parties au litige se connaissent depuis 2013 et entretenaient des liens étroits au point de passer des vacances ensemble. Elle oppose une mise en scène des objets déplacés de manière désordonnée et l'exploitation dans les lieux loués d'une autre activité sous une autre forme sociale.



3. Selon l'article 1219 du code civil, 'Une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave'.



En l'espèce, il sera constaté que le procès-verbal dressé le 1er juin 2023 par voie d'huissier à la requête de la Sarl A.D.F. est postérieur à l'assignation en référé et à l'inexécution contractuelle à l'origine de la mise en jeu de la clause résolutoire. La société locataire ne justifie ni même n'allègue avoir mis en demeure le bailleur d'enlever les objets encombrants des lieux loués ni après la mise en demeure puis le commandement de payer signifié à la personne du gérant de la Sarl A.D.F. qui n'a pas plus réagi après la saisie conservatoire. Les nombreux SMS échangés et produits au dossier montrent une très grande proximité entre les gérants ne laissant aucun doute sur la connaissance par le locataire de l'origine des objets laissés sur les lieux par la précédente société locataire et l'accord de ce dernier pour cette situation qui, jamais dénoncée comme un manquement à une obligation de délivrance et de jouissance paisible avant l'appel, n'a pu constituer une cause justifiée d'exception d'inexécution des obligations du preneur. Il apparaît dans un seul message Sms écrit par le bailleur la communication des coordonnées du mandataire judiciaire 'pour connaître la marche à suivre pour les véhicules' ne constituant nullement la preuve de la revendication d'un droit à suspendre le paiement des loyers.



Ce moyen ne saurait donc être accueilli.



5. La Sarl A.D.F. a contesté le décompte retenu par le premier juge pour un montant impayé des loyers révisés et de provisions sur charges entre juillet 2022 et janvier 2023 de 8.250 euros et a opposé l'absence d'accord sur la hausse du loyer évoquée dans un courrier du bailleur du 11 juillet 2022 à compter du 1er septembre 2022 en violation des prescriptions de l'article L. 145-38 du code de commerce.



La Sci Elyosa a admis dans ses écritures d'intimée avoir méconnu les régles édictées par cet article mais, revenant au montant initial du loyer mensuel de 1000 euros TTC, elle a opposé le fait que la Sarl A.D.F. restait débitrice au 2 janvier 2023, de la somme de 7 550 euros représentant un arriéré conforme aux normes conventionnelles de nature à justifier la mise en jeu de la clause résolutoire. 



L'ordonnance entreprise doit donc être confirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail avec effet au 29 décembre 2022 mais infirmée en ce qu'elle a condamné la Sarl A.D.F. à payer à la Sci Elyosa la somme provisionnelle de 8 252 euros à valoir sur les arrérages de loyer et charges. Cette condamnation sera limitée à la somme de 7 550 euros à ce titre.





6. Pour seule motivation de la demande d'octroi de délais de paiement les plus larges et de suspension de la clause résolutoire, la Sarl A.D.F. se fonde sur le défaut de délivrance et de jouissance paisibles des lieux loués, sur l'incapacité à ce jour de connaître avec précision le montant des sommes dues et sur le fait d'être confronté aux menaces du bailleur.



À la lumière des constatations qui précèdent, ces arguments exprimés en des termes vagues par le preneur ne sauraient justifier tant la bonne foi requise par l'article 1343-5 du code civil qu'une situation permettant d'apprécier un apurement de la dette dans un délai conforme aux prévisions de ce texte ni même la capacité du preneur d'exécuter de manière régulière et pérenne ses obligations.



Certes, la production de messages écrits en des termes injurieux et menaçants par le gérant de la société bailleresse à des proches du gérant de la société preneuse, illustre la détérioration des relations amicales nouées entre les intéressés. S'ils peuvent justifier le dépôt d'une plainte pour des menaces réitérées d'atteintes à la personne et l'ouverture, le cas échéant, d'une enquête pour en vérifier la nature pénale et engager d'éventuelles poursuites, ces messages non datés n'effacent pas le principe et l'étendue de la dette à l'origine de la résiliation du bail et pour le réglement de laquelle aucune proposition concrète n'est alléguée.



La demande de délais et de suspension du jeu de la clause résolutoire sera donc rejetée.



7. La Sarl A.D.F., partie principalement perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, sera tenue aux entiers dépens d'appel.



8. Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de la Sci Elyosa la charge des frais exposés en appel. Elle sera déboutée de sa demande présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS :



La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,



Rejette d'exception de nullité de l'acte introductif d'instance de référé.



Confirme l'ordonnance rendue le 17 mars 2023 par le juge des référés du tribunal judiciaire d'Albi en toutes ses dispositions à l'exception de celle relative à la condamnation au paiement de la somme provisionnelle au titre des loyers et charges.



Statuant à nouveau sur le chef infirmé et y ajoutant,



Dit que les sommes dues au titre des loyers et charges ainsi que de l'indemnité d'occupation ne peuvent être calculées que sur le montant du loyer initialement fixé au contrat de bail.



Condamne la Sarl A.D.F. à payer à la Sci Elyosa la somme provisionnelle de 7 550 euros à valoir sur les arrérages de loyer et charges et l'indemnité d'occupation fixée au montant du loyer dans sa valeur fixée au contrat de bail du 1er septembre 2018. 



Rejette la demande de délais de paiement et suspension des effets de la clause résolutoire.



Condamne la Sarl A.D.F. aux entiers dépens d'appel.



Déboute la Sci Elyosa de sa demande présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





LE GREFFIER LE PRESIDENT











M. BUTEL M. DEFIX