Tribunal Judiciaire · CIVIL TP SAINT DENIS — 22 avril 2024

RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



N° RG 24/00042 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GSW6

MINUTE N° : 



Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :








Copie exécutoire délivrée 

le :

à :
COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS 

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JUGEMENT
DU 22 AVRIL 2024
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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION



PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. SIDR
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par M. [D] [S] (Autre)



DÉFENDEUR(S) :

Madame [I] [X]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Jean christophe MOLIERE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION substitué par Me Laure-marina ASERVADOMPOULE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Valentine MOREL,

Assisté de : Loïs DECAESTEKER, Greffier,


DÉBATS :

À l’audience publique du 18 Mars 2024


DÉCISION :

Contradictoire





RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SIDR a donné à bail à Madame [I] [X] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] par contrat du 02 février 2004, pour un loyer mensuel révisable et actualisé à la somme de 546,20 euros charges comprises à la date de l'assignation.

Des loyers étant demeurés impayés, la SIDR a fait signifier le 20 septembre 2023 à Madame [I] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans tout contrat de bail, pour un montant en principal de 1959,34 euros, luis laissant un délai de 6 semaines pour s'acquitter de la dette visée.

La SIDR a ensuite fait assigner Madame [I] [X] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Denis de la Réunion par acte de commissaire de Justice du 08 décembre 2023 aux fins de voir : 
constater la résiliation de plein droit du contrat de bail survenue du fait de l'acquisition de la clause résolutoire ou à défaut prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ; ordonner l’expulsion de Madame [I] [X], tant de sa personne que de ses biens et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique ; condamner Madame [I] [X] à lui payer la somme de 2897,94 euros, augmentée des intérêts de droit à compter du jour de la demande sous réserve des loyers échus et à échoir jusqu'au prononcé du jugement ; condamner Madame [I] [X] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 546,20 euros révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges et ce jusqu'au parfait délaissement des lieux ;condamner Madame [I] [X] aux entiers dépens ainsi qu'aux frais relatifs au commandement de payer visant la clause résolutoire. dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.
Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 18 mars 2024 à laquelle le dossier a été retenu parès un renvoi à la demande de la défenderesse, la SIDR- représentée par M. [S], régulièrement muni d'un pouvoir - maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 3360,51 euros. 

Convoquée par acte de commissaire de Justice signifié le 08 décembre 2023 à personne, Madame [I] [X] comparaît par ministère d'avocat et sollciite des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire sur 36 mois. elle précise qu'elle a connu des difficultés de paiement de son loyer mais qu'elle a repris le paiement du loyer et a procédé à un paiement conséquent de 1000 euros le 11 décembre 2023 et de 500 euros le 09 février 2024. elle sollicite également le bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire.

La SIDR s'oppose aux délais au regard de l'irrégularité des paiements.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 22 avril 2024, par voie de mise à disposition selon les dispositions de l'article 450 du code de procédure civile. 


MOTIFS DE LA DÉCISION

Toutes les parties ayant comparu, le présent jugement sera rendu contradictoirement et en premier ressort eu égard au caractère indéterminé des demandes. 

I. Sur la recevabilité :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par voie dématérialisée (EXPLOC) le 12 décembre 2023, soit plus de 6 semaines avant l’audience du 18 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable après le 29 juillet 2023.

Par ailleurs, la SIDR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention par courrier délivré le 14 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 08 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 prévoit que " Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

En l'espèce, un commandement de payer a été délivré par commissaire de Justice le 20 septembre 2023 pour un montant en principal de 1959,34 euros et visant spécifiquement ce texte et le délai de 6 semaines pour s'acquitter de la dette. 

Ce commandement n'a pas été régularisé dans le délai de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à l'issue de ce délai (1er novembre prorogé au 02 novembre 2023) et que le bail a été résilié de plein droit le 03 novembre 2023. 

III - Sur l'indemnité d'occupation

En se maintenant dans le logement alors que le bail est résilié, Madame [I] [X] est redevable d'une indemnité d’occupation destinée à compenser son occupation et à indemniser le bailleur, privé de la possibilité de disposer librement de son bien.
Madame [I] [X] sera ainsi condamnée à verser à la SIDR une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer actuel augmenté des charges, soit la somme de 551,47 euros à la date du présent jugement, cette indemnité étant révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui auraient été dus si le contrat s'était poursuivi ; 
il y a lieu de prévoir dans cette hypothèse, la condamnation de Madame [I] [X] au paiement de cette indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er mars 2024. 

IV. sur la dette locative 

La SIDR produit un décompte démontrant que Madame [I] [X] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite apparaissant sur le décompte produit, la somme de 3047,08 euros à la date du 15 mars 2024, échéance de février 2024 incluse. 
Madame [I] [X] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience, de sorte qu’elle sera condamnée à verser à la SIDR cette somme de 3047,08 euros, avec les intérêts au taux légal 
sur la somme de 1959,34 euros à compter du commandement de payer (20 septembre 2023) et à compter du présent jugement pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. 
V. Sur les délais de paiement 

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 dispose désormais que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative."

En l'espèce, il peut être constaté du décompte produit par la SIDR et daté du 15 mars 2024 que Madame [I] [X] a versé 700 euros le 15 septembre 2023, 1000 euros le 11 décembre 2023 et 500 euros le 09 février 2024 alors que le montant du loyer plein est de 551,47 euros ; dans ces conditions, il ne peut être considéré qu'elle a repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience ; 
en outre, l'irrégularité récurrente dans le paiement de ses loyers outre l'absence de toute information sur ses ressources ne permettent pas d'établir qu'elle serait en situation de régler sa dette en 36 mois.

Il n'y a donc pas lieu d'octroyer des délais de paiement. 

La dette locative sera ainsi immédiatement exigible et Madame [I] [X] devra restituer le logement libre de toute personne et de tous biens dès signification de la présente décision, à défaut son expulsion sera autorisée 2 mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux.

V. Sur les demandes accessoires :

en vertu de l'article 61 du Décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020 portant application de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique et relatif à l'aide juridictionnelle, et au regard de la demande d'aide juridictionnelle déposée par la défenderesse le 02 février 2024 sur laquelle il n'a pas encore été statué, il y a lieu d'admettre provisoirement Madame [I] [X] au bénéfice de l'aide juridictionnelle.

Madame [I] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture. 
Le cas échéant, elle supportera également les frais strictement nécessaires à la mise en oeuvre de la procédure d'expulsion selon les modalités prévues par le code des procédures civiles d’exécution, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'accueillir spécifiquement cette demande. 

L'exécution provisoire est par principe attaché aux décision rendue en première instance en vertu de l'article 514 du code de procédure civile, et aucun élément ne justifie de faire obstacle à ce principe. 

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

ADMET provisoirement Madame [I] [X] au bénéfice de l'aide juridictionnelle ; 

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 02 février 2004 entre la SIDR et Madame [I] [X] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] sont réunies et que le bail s'est trouvé résilié à la date du 03 novembre 2023; 

CONDAMNE Madame [I] [X] à payer à la SIDR la somme de 3047,08 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés à la date du 15 mars 2024 (comprenant l'échéance de février 2024 et un paiement de 500 euros le 09/02/2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2023 sur la somme de 1959,34 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ; 

REJETTE la demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire ; 

AUTORISE la SIDR à faire procéder à l'expulsion de Madame [I] [X] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d'avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE Madame [I] [X] à verser à la SIDR une indemnité mensuelle d’occupation révisable égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, tels qu'ils auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er mars 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, soit 551,47 euros à ce jour ; 

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE Madame [I] [X] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

CONSTATE l'exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection, le 22 avril 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Valentine Morel, vice-présidente, et par Monsieur Nicolas Brunet, greffier placé présent lors de la mise à disposition.

Le greffier, La vice-présidente, juge des contentieux de la protection