Tribunal Judiciaire · CIVIL TP SAINT DENIS — 22 avril 2024

RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



N° RG 24/00067 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GSYQ

MINUTE N° : 



Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :








Copie exécutoire délivrée 

le :

à :
COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS 

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JUGEMENT
DU 22 AVRIL 2024
-
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION



PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société CDC HABITAT REP/ CDC HABITAT OUTRE MER
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [X] [P]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]
comparant en personne



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Valentine MOREL,

Assisté de : Loïs DECAESTEKER, Greffier,


DÉBATS :

À l’audience publique du 18 Mars 2024


DÉCISION :

Contradictoire 







RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société CDC Habtitat a donné à bail à Monsieur [X] [P] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 4], par contrat du 14 janvier 2021, pour un loyer mensuel révisable et actualisé à la somme de 413,71 euros charges comprises à la date de l'assignation.

La SEM CDC HABITAT a donné mandat au GIE HABITAT OUTRE-MER afin de gérer les ensembles immobiliers dont elle est propriétaire et de gérer les contentieux locatifs et diligenter toutes procédures utiles au nom du mandant devant les juridictions compétentes.

Des loyers étant demeurés impayés, CDC Habitat a fait signifier à Monsieur [X] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 septembre 2021 pour un montant en principal de 1199,36 euros.

Sans paiement de la part du locataire, CDC Habitat a finalement fait assigner Monsieur [X] [P] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Denis de la Réunion par acte de commissaire de Justice du 12 janvier 2024 aux fins de voir : 
constater la résiliation de plein droit du contrat de bail survenue du fait de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges ; juger que Monsieur [X] [P] est occupant sans droit ni titre du logement depuis la résiliations ; ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [P], tant de sa personne que de ses biens et de tous occupants de son chef, de l'appartement appartenant à CDC HABITAT, et ce sous astreinte de 50 euros par jours de retard, et avec le concours de la force publique si besoin était ; juger que CDC HABITAT sera autorisée à enlever tous les biens, équipements ou matériels laissés dans le logement par Monsieur [X] [P] lors de sa restitution des clés, ce aux frais exclusifs et aux risques et périls de ce dernier, lequel sera réputé les avoir abandonnés ; juger que CDC HABITAT sera libre de disposer des biens, équipements ou matériels retirés des locaux, elle pourra les détruire ou faire un don à toute association de son choix ; fixer l'indemnité d’occupation qui est due à compter de la date de résiliation à la somme de 413,71 euros, augmentée des charges locatives et dire qu'elle sera révisable dans les mêmes conditions que le loyers et les charges ; condamner Monsieur [X] [P] à lui payer cette indemnité d'occupation à compter de la résiliation et ce jusqu'au parfaite libération des lieux et restitution des clés ;condamner Monsieur [X] [P] à lui payer la somme de 4249,89 euros, au titre des arriérés de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation ci-dessus mentionnées, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 septembre 2021 sur la somme de 1199,36 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus ; somme à parfaire en fonction de indemnités d’occupation qui seront dues jusqu'au complet délaissement des lieux et restitution des clés ; condamner Monsieur [X] [P] à lui payer 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, et les frais d'expulsion le cas échéant; rejeter toute demandez de délai tant de paiement que pour quitter les lieux ; subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et allouer à CDC Habitat le bénéfice des mêmes demandes ; débouter Monsieur [X] [P] de toutes ses demandes, fins et conclusions ; dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.
Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 18 mars 2024, CDC Habitat- représentée par Me Françoise Law Yen - maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 2825,75 euros.

Convoqué par acte de commissaire de Justice signifié le 12 janvier 2024 à étude, Monsieur [X] [P] comparaît en personne.
Il reconnaît le principe et le montant de la dette avancés par le bailleur, et sollicite les plus larges délais de paiement afin de pouvoir rester dans les lieux, offrant de verser la somme de 200 euros en plus du loyer courant. il précise qu'il a repris les paiements depuis plusieurs mois.

Le bailleur s'en rapporte à la décision de la juridiction s'agissant de la demande de délais. 
Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 22 avril 2024, par voie de mise à disposition selon les dispositions de l'article 450 du code de procédure civile. 

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par voie dématérialisée (EXPLOC) le 17 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 18 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, CDC Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention par courrier délivré le 08 octobre 2021, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 prévoit que " Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Or en l'espèce, le bail conclu le 14 janvier 2021 contient une clause résolutoire (article 7 du bail) visant un délai de deux mois pour régulariser les impayés et un commandement de payer visant cette clause et spécifiquement le délai de deux mois, a été signifié le 27 septembre 2021, pour la somme en principal de 1199,36 euros. 

Ce commandement n'a pas été régularisé dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à l'issue de ce délai et que le bail a été résilié de plein droit le 28 novembre 2021.

III - Sur l'indemnité d'occupation

En se maintenant dans le logement alors que le bail est résilié, Monsieur [X] [P] est redevable, depuis la résiliation, d'une indemnité d’occupation destinée à compenser son occupation et à indemniser le bailleur, privé de la possibilité de disposer librement de son bien.
Monsieur [X] [P] est ainsi redevable d'une indemnité d’occupation mensuelle qui derva être fixée au montant du loyer actuel augmenté des charges, soit la somme de 423,01 euros à la date du présent jugement, cette indemnité étant révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui auraient été dus si le contrat s'était poursuivi ; 
il y a lieu de prévoir le cas échéant, la condamnation de Monsieur [X] [P] au paiement de cette indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er mars 2024. 

IV. Sur la dette locative 

La CDC Habitat produit un décompte démontrant que Monsieur [X] [P] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite apparaissant sur le décompte produit, la somme de 2718,31 euros à la date du 18 mars 2024. 
Monsieur [X] [P] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience, de sorte qu’il sera condamné à verser à la CDC Habitat cette somme de 2718,31 euros, avec les intérêts au taux légal 
sur la somme de 1199,36 euros à compter du commandement de payer (27 septembre 2021) et à compter du présent jugement pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. 
V. Sur les délais de paiement 

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 dispose désormais que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative."

En l'espèce, il peut être constaté que Monsieur [X] [P] a repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience (paiements de 300 euros le 07/03/2024, de 424 euros le 12/02/2024, de 1247 euros le 01/02/2024, de 400 euros le 10/01/2024) et qu'il est en situation de régler sa dette en moins de 36 mois compte tenu d'une capacité de remboursement à hauteur de 200 euros en plus du loyer courant. 

Il sera par conséquent autorisé à se libérer de sa dette sur 14 mois, selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision. 

VI. Sur la suspension de la clause résolutoire

Selon les dispositions de l’article 24VII de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

Compte tenu de la demande des parties et de la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais de paiement ainsi accordés.

Tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l'arriéré locatif échelonné, entraînera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l'exigibilité immédiate du solde de la dette. 
Dans cette hypothèse, la CDC Habitat sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [X] [P] et celui-ci sera condamné à verser à la CDC Habitat une indemnité d’occupation mensuelle de 423,01 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

V. Sur les demandes accessoires :

Sur la demande d'abandon des meubles

S'agissant des meubles laissés éventuellement par le locataire dans le cadre d'une expulsion, il y a lieu de rappeler que la question est spécifiquement organisée aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Ces dispositions prévoient que la personne expulsée conserve la maîtrise de ces biens et désigne le lieux dans lequel ils seront entreposés, les frais de transport et d'entrepôt étant à la charge de la personne expulsée. 

En revanche, dans l'hypothèse où Monsieur [X] [P] restituerait les clés spontanément, en dehors de toute procédure d'expulsion, il convient de prévoir que tous les objets mobiliers laissés dans le logement après restitution des clés seront réputés abandonnés par le locataire sortant, et seront à la libre disposition de CDC HABITAT, qui pourra en faire ce que bon lui semble, aux frais et risques de Monsieur [X] [P]. 

Sur les dépens

Monsieur [X] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

S'agissant des frais d'expulsion dont il est demandé la condamnation au titre des dépens, il convient de rappeler que cette matière est régie par le code des procédures civiles d’exécution qui prévoit déjà que les frais rendus nécessaires pour l'exécution d'une décision de justice sont à la charge du débiteur.
Il n'y a donc pas lieu de prévoir de disposition en ce sens dans le présent dispositif.

Sur la demande d'indemnité de procédure 

L'équité et les délais de paiement accordés justifient de ne pas faire droit à la demande de CDC Habitat au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

L'exécution provisoire s'attache de plein droit aux décisions rendues en première instance.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 janvier 2021 entre la société BLI, dans les droits de laquelle se trouve aujourd'hui subrogée CDC HABITAT et Monsieur [X] [P] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 4] étant réunies, le bail s'est trouvé résilié à la date du 28 novembre 2021 ;

CONDAMNE Monsieur [X] [P] à verser à CDC Habitat la somme de 2718,31 euros, selon décompte arrêté au 18 mars 2024 (comprenant l'échéance de mars 2024 outre le paiement de 300 euros du 7/03/2024) outre les intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2021 sur la somme de 1199,36 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [X] [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 13 mensualités de 200 euros, outre une 14ème et dernière mensualité soldant la dette en principal, frais et intérêts.

PRÉCISE que chaque mensualité devra être payée au même terme que l'exigibilité du loyer courant, et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement.

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés.

DIT que si la dette locative est remboursée dans les délais accordés et que les loyers courant sont régulièrement payés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT que toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée quinze jours après la 1ère présentation d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception entraînera la reprise de plein droit des effets et de la clause résolutoire ainsi que l'exigibilité immédiate du solde de la dette.

DANS CE CAS et EN CONSÉQUENCE : 

AUTORISE CDC Habitat à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [X] [P] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d'avoir à quitter les lieux.

DIT qu'en cas d'expulsion, le sort des meubles laissés dans le logement dans le cadre des opérations d'expulsion sera régi par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

DIT qu'en cas de restitution spontanée des lieux, les meubles laissés dans le logement seront réputés abandonnés, et CDC Habitat sera autorisée à en disposer aux frais du locataire sortant; 

REJETTE la demande d'astreinte ;

CONDAMNE Monsieur [X] [P] à verser à CDC Habitat une indemnité mensuelle d’occupation révisable égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, tels qu'ils auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er mars 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, soit 423,01 euros à ce jour ; 

CONDAMNE Monsieur [X] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETTE la demande d'indemnité formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

REJETTE le surplus des demandes ; 

DIT n'ya voir lieu à écarter l'exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection, le 22 avril 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Valentine MOREL vice-présidente, et par Monsieur Nicolas BRUNET, greffier placé présent lors de la mise à disposition.

Le greffier, La vice-présidente, juge des contentieux de la protection