Tribunal Judiciaire · CIVIL TP SAINT DENIS — 22 avril 2024

RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



N° RG 24/00100 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GTDJ

MINUTE N° : 



Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :








Copie exécutoire délivrée 

le :

à :
COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS 

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JUGEMENT
DU 22 AVRIL 2024
-
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION



PARTIES

DEMANDEUR :

Société CDC HABITAT REP/ CDC HABITAT OUTRE MER
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée par Me Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



DÉFENDEUR :

Madame [O] [G] [I] [U]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
non comparante, ni représentée



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Valentine MOREL,

Assisté de : Loïs DECAESTEKER, Greffier,


DÉBATS :

À l’audience publique du 18 Mars 2024


DÉCISION :

Réputée contradictoire








RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société BATIPRO LOGEMENT IMMOBILIER (ci-après B.L.I) était propriétaire d'un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] qu'elle a donné à bail à Madame [O] [G] [I] [U] par contrat du 04 avril 2017, pour un loyer mensuel révisable et actualisé à la somme de 456,85 euros charges comprises à la date de l'assignation.

Par acte notarié en date du 10 juillet 2020, la SELARL HIROU et la SELARL FRANKLIN BACH, agissant ès qualité de co-liquidateurs judiciaires de la société B.L.I, ont vendu à la SEM CDC HABITAT plusieurs ensembles immobiliers, dont celui au sein duquel se trouve le logement donné à bail à Madame [O] [G] [I] [U] le 04 avril 2017. 

La SEM CDC HABITAT a donné mandat au GIE HABITAT OUTRE-MER afin de gérer les ensembles immobiliers ainsi acquis, ainsi que de gérer les contentieux locatifs et diligenter toutes procédures utiles au nom du mandant devant les juridictions compétentes.

Des loyers étant demeurés impayés, CDC Habitat a adressé une première mise en demeure par courrier de commissaire de Justice le 30 juin 2021, puis une sommation de payer le 22 octobre 2021, et enfin, a fait signifier à Madame [O] [G] [I] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 28 octobre 2022 pour un montant en principal de 5315,96 euros.

Sans paiement de la part de la locataire, CDC Habitat a finalement fait assigner Madame [O] [G] [I] [U] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Denis de la Réunion par acte de commissaire de Justice du 26 janvier 2024 aux fins de voir : 
constater la résiliation de plein droit du contrat de bail survenue du fait de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges ; juger que Madame [O] [G] [I] [U] est occupante sans droit ni titre du logement depuis la résiliation ; ordonner l’expulsion de Madame [O] [G] [I] [U], tant de sa personne que de ses biens et de tous occupants de son chef, de l'appartement appartenant à CDC HABITAT, et ce sous astreinte de 50 euros par jours de retard, et avec le concours de la force publique si besoin était ; juger que CDC HABITAT sera autorisée à enlever tous les biens, équipements ou matériels laissés dans le logement par Madame [O] [G] [I] [U] lors de sa restitution des clés, ce aux frais exclusifs et aux risques et périls de cette dernière, laquelle sera réputée les avoir abandonnés ; juger que CDC HABITAT sera libre de disposer des biens, équipements ou matériels retirés des locaux, elle pourra les détruire ou faire un don à toute association de son choix ; fixer l'indemnité d’occupation qui est due à compter de la date de résiliation au montant du loyer et des charges, soit 456,86 euros à l'assignation, et dire qu'elle sera révisable dans les mêmes conditions que le loyers et les charges ; condamner Madame [O] [G] [I] [U] à lui payer cette indemnité d'occupation à compter de la résiliation et ce jusqu'au parfaite libération des lieux et restitution des clés ;condamner Madame [O] [G] [I] [U] à lui payer la somme de 10822,05 euros, au titre des arriérés de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation ci-dessus mentionnées, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 octobre 2022 sur la somme de 5315,96 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus ; somme à parfaire en fonction de indemnités d’occupation qui seront dues jusqu'au complet délaissement des lieux et restitution des clés ; condamner Madame [O] [G] [I] [U] à lui payer 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, et les frais d'expulsion le cas échéant ; rejeter toute demande de délai tant de paiement que pour quitter les lieux ; subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et allouer à CDC Habitat le bénéfice des mêmes demandes ; débouter Madame [O] [G] [I] [U] de toutes ses demandes, fins et conclusions ; dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.
Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 18 mars 2024, CDC Habitat- représentée par Me Marie Françoise LAW YEN - maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 12021,54 euros (dépens inclus).

Convoquée par acte de commissaire de Justice signifié le 26 janvier 2024 à domicile, Madame [O] [G] [I] [U] n'est ni présente ni représentée.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 22 avril 2024, par voie de mise à disposition selon les dispositions de l'article 450 du code de procédure civile. 

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'il est susceptible d'appel.

En outre, aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par voie dématérialisée (EXPLOC) le 30 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 18 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable aux assignations délivrées après le 29 juillet 2023.

Par ailleurs, CDC Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par courrier délivré le 19 octobre 2021, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 prévoit que " Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Il convient de relever que CDC HABITAT est régulièrement devenue propriétaire du logement donné à bail à Madame [O] [G] [I] [U] depuis l'acte d'acquisition du 10 juillet 2020 et se trouve donc subrogée dans tous les droits et actions du précédent propriétaire, notamment au regard de l'exécution des contrats de bail précédemment consentis sur les logements acquis.

Il convient par ailleurs de relever que le nouveau délai de 6 semaines pour payer la dette visée au commandement de payer résulte de la nouvelle rédaction de l'article 24 issu de la loi du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, d’application immédiate pour les contrats en cours ; 
or, bien que d'application immédiate, ce nouveau délai de 6 semaines ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative, en vertu d'une clause résolutoire visant un délai de 2 mois.

En l'espèce, le commandement de payer a été délivré le 28 octobre 2022 soit antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et le bail conclu le 04 avril 2017 contient une clause résolutoire (article 12 du contrat) visé avec un délai de deux mois pour régulariser les impayés au terme du commandement de payer du 28 octobre 2022, pour la somme en principal de 5315,96 euros. 

Ce commandement n'a pas été régularisé dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à l'issue de ce délai et que le bail a été résilié de plein droit le 29 décembre 2022.

Madame [O] [G] [I] [U] devra restituer le logement dès signification du présent jugement, et à défaut de libération volontaire, CDC Habitat sera autorisée à procéder à son expulsion ainsi que celle de tout occupant introduit dans le logement de son chef, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux. 

En revanche, le prononcé d'une astreinte n'apparaît nullement nécessaire à la bonne exécution de la présente décision dès lors que l'expulsion de Madame [O] [G] [I] [U] a été autorisée et que le retard dans la libération des lieux est indemnisé au travers de l'indemnité d’occupation fixée. 
En conséquence, la demande d'astreinte sera rejetée. 

III. Sur la condamnation au paiement de l'arriéré locatif :

CDC Habitat produit un décompte démontrant que Madame [O] [G] [I] [U] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite apparaissant sur le décompte produit, la somme de 11696,11 euros à la date du 18 mars 2024.

 Madame [O] [G] [I] [U] non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. 
Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 11696,11 euros, avec les intérêts au taux légal 
sur la somme de 5315,96 euros à compter du commandement de payer (28 octobre 2022) et à compter du présent jugement pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. 
IV. Sur l'indemnité d'occupation

Se trouvant depuis la résiliation du bail le 29 décembre 2022 occupante sans droit ni titre du logement, elle est redevable d'une indemnité d'occupation destinée à réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. 
Cette indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges actuels, soit 456,85 euros, et sera révisable dans les mêmes conditions que le loyer, comme si le contrat s'était poursuivi.

Madame [O] [G] [I] [U] sera condamnée au paiement de cette indemnité d'occupation à compter du 1 avril 2024, et ce, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur.

V. Sur les demandes accessoires :

Sur la demande d'abandon des meubles

S'agissant des meubles laissés éventuellement par la locataire dans le cadre d'une expulsion, il y a lieu de rappeler que la question est spécifiquement organisée aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Ces dispositions prévoient que la personne expulsée conserve la maîtrise de ces biens et désigne le lieux dans lequel 
ils seront entreposés, les frais de transport et d'entrepôt étant à la charge de la personne expulsée. 

En revanche, dans l'hypothèse où Madame [O] [G] [I] [U] restituerait les clés spontanément, en dehors de toute procédure d'expulsion, il convient de prévoir que tous les objets mobiliers laissés dans le logement après restitution des clés seront réputés abandonnés par la locataire sortante, et seront à la libre disposition de CDC HABITAT, qui pourra en faire ce que bon lui semble, aux frais et risques de Madame [O] [G] [I] [U]. 

Sur les dépens

Madame [O] [G] [I] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

S'agissant des frais d'expulsion dont il est demandé la condamnation au titre des dépens, il convient de rappeler que cette matière est régie par le code des procédures civiles d’exécution qui prévoit déjà que les frais rendus nécessaires pour l'exécution d'une décision de justice sont à la charge du débiteur.
Il n'y a donc pas lieu de prévoir de disposition en ce sens dans le présent dispositif.

Sur la demande d'indemnité de procédure 

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir CDC Habitat en raison de la carence de sa locataire qui n'a jamais payé son loyer depuis août 2020 à tout le moins, Madame [O] [G] [I] [U] sera condamnée à lui verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

L'exécution provisoire s'attache de plein droit aux décisions rendues en première instance.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 04 avril 2017 entre la société BLI, dans les droits de laquelle se trouve aujourd'hui subrogée CDC HABITAT et Madame [O] [G] [I] [U] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] étant réunies, le bail s'est trouvé résilié à la date du 29 décembre 2022 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [O] [G] [I] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

REJETTE la demande d'astreinte ; 

DIT qu'en cas de libération volontaire des lieux et de remise des clés, l'ensemble des objets mobiliers laissés par Madame [O] [G] [I] [U] dans le logement seront réputés abandonnés et CDC Habitat sera autorisée à en disposer librement, aux risques et frais de Madame [O] [G] [I] [U] ; 

DIT qu’à défaut pour Madame [O] [G] [I] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, CDC Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles laissés dans le logement dans le cadre des opérations d'expulsion sera régi par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; 

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation dont Madame [O] [G] [I] [U] est redevable envers CDC Habitat au montant du loyer et des charges en cours, soit 456,85 euros au jour du présent jugement, cette indemnité étant indexée et suivant l'évolution des loyers et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ;

Et CONDAMNE Madame [O] [G] [I] [U] à payer cette indemnité d'occupation mensuellement à CDC Habitat à compter du 1 avril 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou jusqu'à la date de l'expulsion ; 

CONDAMNE Madame [O] [G] [I] [U] à verser à CDC Habitat la somme de 11696,11 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 18 mars 2024, (comprenant le'échéance de mars 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2022 sur la somme de 5315,96 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [O] [G] [I] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Madame [O] [G] [I] [U] à verser à CDC Habitat une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ; 

DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection, le 22 avril 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Valentine Morel vice-présidente, et par Monsieur Nicolas Brunet, greffier lors de la mise à disposition.

Le greffier La vice-présidente, juge des contentieux de la protection