Tribunal Judiciaire · Chambre 1/Section 5 — 26 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 24/00294 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YXLE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 AVRIL 2024
MINUTE N° 24/01054
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Nous, Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 22 Mars 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société [Localité 4] ACTIVITES
dont le siège social est sis [Adresse 1] 

représentée par Me Judith BENGUIGUI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2254

ET :

La société DORON TRAITEUR
dont le siège social est sis [Adresse 2] 

non comparante, ni représentée

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La société [Localité 4] ACTIVITES a donné à bail professionnel à la société DORON TRAITEUR des locaux situés à [Adresse 3] (lots numéros 34, 34 bis et emplacement de stationnement), à usage de laboratoire de cuisine, pour une durée de 36 mois, à compter du 14 décembre 2022 jusqu'au 13 décembre 2025.

Le contrat, intitulé " bail dérogatoire ", prévoit que les parties n'entendent pas adopter dans leurs rapports les dispositions du statut des baux commerciaux régi par les articles L 145-1 et suivants du code de commerce.

Par acte des 2 et 14 février 2024, la société [Localité 4] ACTIVITES a assigné en référé la société DORON TRAITEUR pour voir :
constater le jeu de la clause résolutoire ;ordonner en conséquence l'expulsion de la société DORON TRAITEUR ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux à usage commercial qu'elle occupe dépendant de l'immeuble [Adresse 3] à [Localité 4] lots numéros 34, 34 bis et emplacement de stationnement, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;ordonner la séquestration des meubles et facultés mobilières pouvant se trouver dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il lui plaira, aux frais et périls de la société locataire ;déclarer mal fondée une éventuelle demande de délais et, subsidiairement, dire que les délais éventuellement accordés le seront, d'une part, en vue du paiement global, non seulement des causes du commandement du 23 juin 2023 mais également des termes venus à échéance postérieurement aux termes visés dans ce commandement et, d'autre part, que lesdits délais seront subordonnés au paiement des termes à échoir aux dates contractuellement convenues, à peine de déchéance ;condamner la société DORON TRAITEUR à payer, à titre provisionnel et sauf à parfaire, la somme, arrêtée au 23 janvier 2024, de 2.367,94 euros outre l'indemnité forfaitaire de 10 % de 236,79 euros, les intérêts conventionnels de retard, le coût du commandement de 139,01 euros, de l'extrait k-bis et de l'état des privilèges et nantissements de 72 euros, en application de l'article 10.1 du bail, directement entre les mains de la société requérante ;condamner la société DORON TRAITEUR à payer une indemnité d'occupation provisionnelle égale au loyer actuel majoré de vingt pour cent, charges, taxes et prestations en sus, en application de l'article VII du bail et ce, depuis la date d'effet du commandement du 23 juin 2023 et jusqu'à remise effective des clés ;condamner la société DORON TRAITEUR à respecter les dispositions du bail relatives à l'occupation des lieux, et de laisser les parties communes de l'immeuble propres et débarrassées de tout objet, marchandises et matériel lui appartenant ; ainsi que de respecter l'utilisation conforme du monte-charge mis à sa disposition ;prononcer une astreinte d'un montant de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente ordonnance ;préciser que le présent tribunal se réservera le soin, le cas échéant, de liquider l'astreinte prononcée,condamner la société DORON TRAITEUR au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens, lesquels seront recouvrés par Maître Judith Benguigui, avocat à la cour. 
L'affaire a été appelée à l'audience du 22 mars 2024, lors de laquelle la société [Localité 4] ACTIVITES a maintenu ses demandes et indiqué que la dette augmente.

Régulièrement assignée, la société DORON TRAITEUR n'a pas comparu et n'a pas constitué avocat.

Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance.


SUR CE

Conformément à l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

En application de l'article L. 145-5 de code de commerce, les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du locataire, conclure un bail dérogeant aux dispositions du statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans mais si, à l'expiration du bail dérogatoire, le locataire reste et est laissé en possession il s'opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.
 
En outre, l'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :
user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;payer le prix du bail aux termes convenus.
Enfin, l'article 1224 du même code prévoit que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

En l'espèce, la société [Localité 4] ACTIVITES produit :
le bail dérogatoire, prévoyant sa résiliation de plein droit en cas de non-exécution par le preneur de l'un de ses engagements, un mois après une mise en demeure ou un commandement de payer demeuré sans effet ;un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat, signifié à la société défenderesse le 23 juin 2023, pour le paiement de la somme en principal de 2.443,72 euros ;la dénonciation à la société défenderesse le 7 novembre 2023 d'un procès-verbal de constat du 16 octobre 2023 avec sommation de débarrasser l'ensemble des encombrants entreposés dans les parties communes de l'immeuble ;une mise en demeure du 8 décembre 2023 signifiée le 12 décembre 2023 par le conseil de la société bailleresse à la société DORON TRAITEUR visant le défaut de paiement des loyers et une dette de 2.360,07 euros, et le non-respect par celle-ci des dispositions du contrat relatives à l'occupation des lieux (encombrement des parties communes et utilisation non conforme du monte-charge).
Il résulte du décompte arrêté au 9 janvier 2024 qu'à la suite de la délivrance du commandement de payer le 23 juin 2023 pour le paiement de la somme de 2.443,72 euros, la société DORON TRAITEUR a payé :
1.986,68 euros le 26 juin 2023,2.200 euros le 17 juillet 2023.
Elle a donc réglé les causes du commandement dans le mois de la délivrance de celui-ci.

Par ailleurs, s'agissant du respect des dispositions du contrat relative à l'occupation des lieux, les mise en demeure et sommation notifiées à la locataire à cet égard ne visant pas la clause résolutoire du contrat, la société [Localité 4] ACTIVITES ne peut s'en prévaloir pour solliciter sur ce fondement l'acquisition de la clause résolutoire.

La demande d'acquisition de la clause résolutoire sera donc rejetée, ainsi que les demandes qui en sont la conséquence.

Sur la demande de provision

Les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Et en application de l'article 1353 du code civil, " Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ".

Il résulte du décompte arrêté au 9 janvier 2024 que l'obligation de la société DORON TRAITEUR de payer la somme de 2.367,94 euros, échéance de janvier 2024 incluse et de-duction faite du versement de 2.100 euros effectué le 11 janvier 2024, n'est pas contestable. 

Elle sera condamnée au paiement de cette somme à titre provisionnel avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente decision en application de l'article 1231-7 du code civil.

La demande formée au titre de la clause pénale sera rejetée au motif qu'elle peut être réduite si, comme en l'espèce, elle est susceptible d'apparaître manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Cette appréciation échappant au pouvoir du juge des référé, juge de l'évidence, il n'y a dès lors pas lieu à référé sur cette demande.

Sur l'obligation de faire

L'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile prévoit que le juge peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent visé par cette disposition s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Le trouble manifestement illicite désigne quant à lui toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.


Toutefois, la seule méconnaissance d'une réglementation n'est pas suffisante pour caractériser l'illicéité d'un trouble.

Enfin, tant le dommage imminent que le dommage illicite s'apprécient au jour de l'audience de plaidoiries.

En l'espèce, le contrat de bail prévoit en son article 1.5. que le preneur s'engage à ne pas encombrer de manière quelconque, même temporairement, par tous objets de quelque nature que ce soit, les parties de l'immeuble communes avec tous autres occupants et à veiller à ce que la tranquillité des voisins et des tiers ne soit troublée en aucune manière du fait de ses activités.

Suivant constat du 16 octobre 2023, dressé par Maître [K] [I], commissaire de justice à [Localité 6], que de nombreux objets et déchets sont entreposés dans les voies de circulation du premier étage des locaux situés à [Adresse 5], au niveau des lots, 34, 34 bis et 36.

La proximité des objets et déchets entreposés avec les lieux loués à la défenderesse, leur nature en lien avec l'activité de celle-ci (bouteilles vides, cagettes…) et l'absence de toute réponse justifiée de sa part aux mises en demeure qui lui ont été adressées, permettent de justifier qu'elle en est à l'origine.

Ces circonstances caractérisant un trouble manifestement illicite, la société DORON TRAITEUR sera condamnée à débarrasser lesdits objets et déchets, sous astreinte.

En revanche, à défaut de tout élément concernant l'usage du monte-charge, la demande formée à ce titre est rejetée.

Les modalités du débarrassage seront précisées au dispositif.

Sur les demandes accessoires

La société DORON TRAITEUR supportera la charge des dépens, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la société [Localité 4] ACTIVITES l'intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Rejetons la demande d'acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en sont la conséquence ;

Condamnons la société DORON TRAITEUR à payer à titre provisionnel à la société [Localité 4] ACTIVITES la somme de 2.367,94 euros, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour ;

Condamnons la société DORON TRAITEUR à débarrasser les objets et déchets entreposés dans les voies de circulation du premier étage des locaux situés à [Adresse 3], au niveau des lots, 34, 34 bis et 36, dans les 15 jours suivants la signification de cette décision ; et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de pendant une durée de 30 jours ;

Disons que le juge des référés se réserve la liquidation de l'astreinte ;

Rejetons pour le surplus ;

Condamnons la société DORON TRAITEUR à supporter la charge des dépens, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

Condamnons la société DORON TRAITEUR à payer à la société [Localité 4] ACTIVITES la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision. 

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 26 AVRIL 2024.


LE GREFFIER
LE PRÉSIDENT