Tribunal Judiciaire · Chambre 1/Section 5 — 26 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 24/00007 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YSIC

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 AVRIL 2024
MINUTE N° 24/01123
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Nous, Monsieur Stephane UBERTI-SORIN, Vice-président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 18 Mars 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

LA SOCIETE DE DEVELOPPEMENT D’EQUIPEMENTS ET DE SE RVICES (SODES), dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Benoît ATTAL de la SELASU CABINET ATTAL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G0608

ET :

LA SOCIETE PHARMACIE DU MARCHE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

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EXPOSE DU LITIGE

La société SOCIETE DE DEVELOPPEMENT D'EQUIPEMENTS ET DE SERVICES (ci-après la SODES) a donné à bail commercial à la société PHARMACIE DU MARCHE, pour une durée de dix années à effet au jour de la livraison du local, le 3 septembre 2017, constatée par avenant signé le 8 septembre 2017, un local n°1 situé [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant un loyer annuel initial de 38.520 euros hors taxes et hors charges mensuelles, payable trimestriellement.

Suivant exploit du 23 décembre 2022, la société SODES a fait délivrer à la société PHARMACIE DU MARCHE un commandement de payer un arriéré de loyers et charges, reproduisant la clause résolutoire stipulée au bail.

Par exploit d'huissier du 27 décembre 2023, la société SODES a fait assigner la société PHARMACIE DU MARCHE pour obtenir :
le constat de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail ;l'expulsion de la société PHARMACIE DU MARCHE et de tous occupants de son chef des locaux objets du contrat de location, au besoin avec le concours de la force publique ;le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meuble qu'il plaira au demandeur de choisir, aux frais, risques et périls de la société PHARMACIE DU MARCHE, et ce, en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues ;la condamnation de la société PHARMACIE DU MARCHE à lui verser :la somme de 86.796,47 euros au titre des loyers et charges dus au 14 décembre 2023, terme du 4ème trimestre 2023 inclus ;une indemnité d'occupation trimestrielle d'un montant égal au dernier terme du loyer, augmentée de la TVA, des taxes diverses et charges, depuis la date de résiliation du bail jusqu'à parfaite libération des lieux ;la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;la condamnation de la société PHARMACIE DU MARCHE aux entiers dépens et frais de l'instance, comprenant le coût du commandement de payer du 23 décembre 2022 d'un montant de 276,09 euros et des frais de commande de l'extrait kbis et de l'état des inscriptions de la société PHARMACIE DU MARCHE d'un montant de 73,01 euros.
Par exploits des 5 et 8 janvier 2024, la société SODES a fait dénoncer l'assignation précitée aux sociétés BANQUE POPULAIRE LORRAINE CHAMPAGNE, PHOENIX PHARMA et CEGELEASE, créanciers inscrits de son preneur, conformément aux dispositions de l'article L. 143-2 du code de commerce.

L'affaire a été retenue à l'audience des référés du 18 mars 2024 et la décision mise en délibéré au 26 avril 2024 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

Bien que régulièrement assignée dans les conditions prévues par les dispositions des articles 655 et suivants du code de procédure civile, la société PHARMACIE DU MARCHE n'a pas constitué avocat. En conséquence, la présente ordonnance sera réputée contradictoire en vertu des dispositions de l'article 474 du code de procédure civile.

A l'audience, la société SODES, représentée par son conseil, a soutenu ses demandes.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il y a lieu de se référer, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, à l'assignation et aux conclusions sus-visées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'absence de comparution de la société PHARMACIE DU MARCHE
Conformément aux dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent
Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens du 1er alinéa de l'article 835 précité, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l'article 1353 du Code civil, le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n'est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l'application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que :
le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.
En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n'existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent.

Le commandement du 23 décembre 2022 contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C'est ainsi que figure la somme représentant un arriéré de loyers et charges de 50.746,24 euros comprenant 4.588,19 euros au titre de la clause pénale de 10 % et 276,09 euros au titre du coût de l'acte.

Les causes de ce commandement n'ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il y aura lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit. Une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à la charge de la société PHARMACIE DU MARCHE, en cas de maintien dans les lieux, jusqu'à libération effective des lieux par remise des clés.

Sur la demande de provision au titre des loyers
Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

S'agissant du paiement par provision de l'arriéré locatif, il convient de rappeler qu'une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

S'agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l'article 1353 du Code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial, le commandement de payer du 23 décembre 2022 et le décompte actualisé au 14 décembre 2023, si bien qu'elle n'est pas contestable en ce qui concerne l'arriéré de loyers et charges à hauteur de 86.796,47 euros. Il conviendra donc d'ordonner le paiement provisionnel de cette somme.

Sur les demandes accessoires
Le 2ème alinéa de l'article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L'article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En conséquence, la société PHARMACIE DU MARCHE qui succombe sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer, de l'état des privilèges et des nantissements et de la dénonciation aux créanciers.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Condamné aux dépens, le preneur sera également condamné à indemniser le bailleur au titre de ses frais irrépétibles à hauteur de 1.500 euros.


PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés,

Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance réputée contradictoire, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées,

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies ;

ORDONNONS l'expulsion immédiate de la société PHARMACIE DU MARCHE et à celle de tous occupants de son chef des lieux loués tels que visés dans le bail du 18 octobre 2016, situés [Adresse 1] à [Localité 3], par tous moyens et voies de droit, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, avec l'assistance si nécessaire de la force publique ; le cas échéant, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS la société PHARMACIE DU MARCHE à payer en deniers ou quittances à la société SODES la somme de 86.796,47 euros à titre provisionnel, à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 14 décembre 2023 ;

FIXONS l'indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges conventionnels ;

CONDAMNONS la société PHARMACIE DU MARCHE à payer à la société SODES l'indemnité mensuelle d'occupation ainsi fixée et ce à compter du 24 janvier 2023 et jusqu'à libération effective des lieux ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

CONDAMNONS la société PHARMACIE DU MARCHE à verser à la société SODES la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société PHARMACIE DU MARCHE aux dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer, de l'état des privilèges et des nantissements et de la dénonciation aux créanciers ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit en application de l'article 514 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 26 AVRIL 2024.


LA GREFFIÈRE

Fatma BELLAHOYEID
LE PRÉSIDENT

Stephane UBERTI-SORIN