Tribunal Judiciaire · 5ème CHAMBRE CIVILE — 11 avril 2024

N° RG 20/08736 - N° Portalis DBX6-W-B7E-U4PK
5ème CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND





30Z

 N° RG 20/08736 - N° Portalis DBX6-W-B7E-U4PK

Minute n° 2024/00



AFFAIRE :


S.A.R.L. BOGAS

C/

[U] [O]



 







Grosses délivrées 
le

à 
Avocats : la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET
Me Cédric JOURNU



TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
5ème CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 11 AVRIL 2024


COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré :

Marie WALAZYC, Vice-Présidente
Jean-Noël SCHMIDT, Vice-Président
Myriam SAUNIER, Vice-Présidente


Greffier, lors des débats et du prononcé 
Pascale BUSATO, Greffier 

DÉBATS :

A l’audience publique du 01 Février 2024 
Délibéré au 11 avril 2024
Sur rapport conformément aux dispositions de l’article 785 du code de procédure civile

JUGEMENT:

Contradictoire
Premier ressort
Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile


DEMANDERESSE :

S.A.R.L. BOGAS 
immatriculée au RCS DE BORDEAUX sous le numéro 491 791 802
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Me Cédric JOURNU, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [O]
né le 09 Mars 1961 à [Localité 3]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 4]
N° RG 20/08736 - N° Portalis DBX6-W-B7E-U4PK


représenté par Maître Clémence LEROY-MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

******

EXPOSE DU LITIGE

Faits constants :
Par acte sous seing privé du 20 décembre 1978, Mme [G] [N] épouse [O] a donné en location à usage commercial à Monsieur [L] [D], aux droits duquel est venu la SARL BOGAS (ci-après “le preneur”) pour avoir acquis le fonds de commerce, des locaux dépendants d'un immeuble situé à [Localité 3] au [Adresse 1], bail conclu pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 1979.

Le bail a fait l'objet de plusieurs renouvellements dont celui intervenu à compter du 1er avril 2011 avec la fixation d'un loyer à la valeur locative selon décision rendue le 2 avril 2014 par le Juge des Loyers commerciaux près du Tribunal Judiciaire de BORDEAUX.

Le preneur se plaignant d’infiltrations a saisi le Juge des Référés, lequel a ordonné le 20 novembre 2017 une mesure d'expertise confiée à Monsieur [V], puis par ordonnance du 28 février 2019, à Monsieur [M] [W] en qualité de co-expert.

Le 9 juin 2020, les experts [V] et [W] ont déposé leur rapport.

Entre temps, le 31 mars 2020, le bail est arrivé à échéance et il a fait l'objet d'une demande de renouvellement par le preneur selon exploit du 6 mai 2020 auprès du bailleur, M [U] [O] (ci-après “le bailleur”). 

Par exploit du 6 août 2020, le bailleur a indiqué accepter le renouvellement, mais avec un loyer porté à la somme de 66.000 € HT et HC par an.

En janvier 2021, Monsieur [O] a fait réaliser des travaux sur la toiture de l'immeuble loué.

L’immeuble objet du bail a été cédé à la SCI [Adresse 1] (ci-après “le nouveau bailleur”) en date du 6/10/2021, lequel a alors exercé le droit d’option le 14 décembre 2021 et le 19 décembre 2022, le preneur et le nouveau bailleur ont transigé sur le montant de l'indemnité d'éviction et sur le départ de la SARL BOGAS, qui a libéré les lieux le 28 février 2023.
 
Procédure:

Par acte d’huissier signifié en date du 17 novembre 2020, la SARL BOGAS a assigné M [U] [O] à comparaître devant le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX aux fins de condamnation du bailleur a faire réaliser des travaux sous astreinte, avec réduction de moitié du montant du loyer jusqu’à réalisation des travaux.

Le bailleur a constitué avocat et a fait déposer ses premières conclusions en date du 14/11/2023, soit la veille de la date de l'ordonnance de clôture en date du 15/11/2023.
Dans ses dernières conclusions notifiées le 04/01/2024, le preneur demande la révocation de cette ordonnance de clôture.
Les débats s’étant déroulés à l’audience collégiale du 01/02/2024, l’affaire a été mise en délibéré au 11/04/2024.

PRÉTENTIONS DU DEMANDEUR, la SARL BOGA, le preneur :

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 janvier 2024, le demandeur sollicite du Tribunal de :
Ordonner la révocation de l'ordonnance de clôture du 15 novembre 2023 ; 
Déclarer recevable et bien fondée la SARL BOGAS en son action ; 
Condamner en conséquence Monsieur [U] [O] à verser à la SARL BOGAS une indemnité de 70.803 € au titre du trouble de jouissance subi par cette dernière ; 
Débouter Monsieur [U] [O] de ses demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens 
Le condamner au paiement d'une indemnité de 4.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 
Condamner le même aux entiers dépens qui comprendront les frais de l'expertise judiciaire pour un montant de 4 878 €. 

PRÉTENTIONS DU DÉFENDEUR, M [U] [O], le bailleur :

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 novembre 2023, le défendeur demande au tribunal de :
DECLARER irrecevables les demandes présentées par la société BOGAS à l'encontre de Monsieur [U] [O] postérieures au 6 octobre 2021 ;
DEBOUTER la société BOGAS de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions à l'encontre de Monsieur [U] [O] ;
CONDAMNER la société BOGAS à payer à Monsieur [U] [O] une indemnité de 4 000 € sur le fondement des dispositions prévues par l'article 700 du code de procédure civile outre entiers dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire.

L’exposé des moyens des parties sera évoqué par le Tribunal lors de sa motivation et pour le surplus, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures notifiées aux dates susvisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture du 15/11/2024

Le preneur fait valoir que si l'ordonnance de clôture a été prononcée le 15 novembre 2023, le bailleur a conclu la veille, soit le 14 novembre 2023 ; alors que ces conclusions constituaient les toutes premières écritures du bailleur, l'acte introductif de la présente instance datant quand à lui du 17 novembre 2020, nonobstant les injonctions de conclure qui lui avaient été adressées ; qu’ainsi le preneur aurait découvert pour la première fois l'argumentation du bailleur à la veille de l'ordonnance de clôture, le plaçant dans l'impossibilité d'y répliquer à temps, ce qui constituerait une atteinte portée au principe du contradictoire et à la loyauté du débat judiciaire et justifierait que soit révoquée l'ordonnance de clôture du 15 novembre 2023.
A l’audience, le bailleur ne s’oppose pas à cette demande.



Réponse du tribunal:

Le Tribunal retient que le respect du contradictoire justifie que l’ordonnance de clôture soit révoquée et que celle-ci soit reportée à la date des plaidoiries.


Sur la demande de condamnation du bailleur pour un trouble de jouissance

- sur la garantie due au preneur au titre d’un trouble de jouissance

S’agissant de l’existence de désordres générateurs d’un trouble de jouissance, selon le preneur la réalité des désordres seraient établis tant par le procès-verbal de constat d'huissier de justice réalisé le 1er mars 2017 par la SCP BIRAN et AUDIBERT-MEYRIAL, que par les constatations réalisées par l'expert judiciaire ainsi que cela ressort des pages 18 à 26 du rapport d'expertise qui qualifierait les chambres du 3ème étage d’insalubres.

S’agissant de l’origine des désordres, selon le preneur les désordres porteraient tant sur des infiltrations provenant de la déformation des huisseries que des infiltrations en provenance de la toiture et des cheminées.

Le rapport d'expertise judiciaire aurait établit la nécessité de remplacer la toiture en son entier ; alors que ces travaux incombaient au bailleur ; de sorte que le bailleur a entrepris d'y faire procéder en janvier 2021. 

Le preneur affirme que suite à ces travaux en toiture, plus aucun des Vélux équipant les chambres du 3ème étage ne serait aligné avec la pente de la toiture, créant un jour entre les montants de la fenêtre et la trémie des faux-plafonds. 

S’agissant de l’imputabilité de ces désordres, le preneur s’appui sur le rapport d’expertise et rappelle que sur les huisseries “la déformation est imputable à une déformation de l'ensemble de l'immeuble" par l’affaissement de l'immeuble dans la partie basse de la rue des remparts et sur “la toiture de l'immeuble est vétuste, en l'état elle ne peut plus assurer la parfaite étanchéité du sous-œuvre. Les cheminées de cet immeuble, en l'état, présentent un danger imminent.” et qu’il préconiserait le changement de l'intégralité de la toiture.

En revanche, sur les plâtres et peintures, il conteste le raisonnement des experts qui mettent 70 % de ce poste de travaux à sa charge au motif que l’humidité résulterait d’une ventilation asservie à l’entrée dans la chambre au lieu d’être permanente par une VMC ; il dit que l’installation de ventilation rendu obligatoire par les normes sanitaires était de la responsabilité du bailleur tenu de lui délivrer un bien prévu pour l’usage (d’hôtel) tel que convenu au bail.
Le bailleur est taisant sur ces points.

S’agissant de la responsabilité du bailleur, selon le preneur en application de l'article 1719 du code civil, le bailleur serait obligé, par la nature du contrat d'entretenir la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; alors que de surplus, aux termes du bail, le bailleur serait tenu envers le preneur de toutes les grosses réparations de l'article 606 du Code civil.
Le bailleur lui oppose l'article 9 du bail, dite “clause de souffrance contractuelle”, clause par laquelle le preneur aurait renoncé à toute indemnité ; outre le fait que les travaux entrepris par lui en janvier 2021 auraient permis au preneur de reprendre l’exploitation des chambres du 3ème étage.


Le preneur réplique en disant que cette clause du bail n'aurait vocation qu'à exonérer le bailleur de sa responsabilité pour la gêne occasionnée par la réalisation de travaux décidés par le bailleur, mais elle ne saurait le libérer de son obligation de les réaliser.

Enfin, il argue de ce que les travaux entrepris en janvier 2021 par le bailleur seraient entachés de malfaçons car un espace important laisserait passer l'air et éventuellement l'eau selon le constat d’un huissier établit le 8/04/2021 et qu’il n'aurait pas été remédié aux infiltrations provenant de la cheminée, pas plus qu'à celles provoquées par l'absence d'étanchéité des huisseries ; alors qu'il appartiendrait au bailleur de prouver qu'il s'est libéré de son obligation d'entretien et de délivrance conforme. 

S’agissant des effets de la vente de l’immeuble louée intervenue le 6/10/2021, le bailleur rappelle avoir vendu le bien loué le 6 octobre 2021 et qu’il n'aurait plus aucun droit, pour avoir perdu la qualité de propriétaire, ni obligation pour avoir perdu sa qualité de bailleur sur cet immeuble, de sorte qu'il ne pourrait être tenu à une quelconque responsabilité depuis cette cession.

Le preneur affirme que l'obligation de réaliser les travaux pesant sur le bailleur, serait née avant la cession et n'aurait - selon une jurisprudence de la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation dans son arrêt du 14 novembre 2007 n°06-18.430 - pas pris fin avec cette dernière et que seule la réalisation effective des travaux serait susceptible de mettre un terme à cette obligation. 

Réponses du Tribunal :

En droit, il résulte de l’article 1719 du code civil que le bailleur est tenu de délivrer à la prise à bail un bien exempté de tout vice ou de tout désordre affectant le gros œuvre ou la sécurité du local loué, puis durant toute la durée du bail commercial, il est également tenu d’effectuer tous les travaux de grosses réparations touchant le local loué afin d’assurer au preneur un local utilisable.

A ce titre, la clause exonératoire n°9 du bail, intitulée "clause de souffrance contractuelle", n’a à, l’évidence, vocation à s’appliquer qu’aux seules nuisances résultant de travaux imposés par le bailleur.

Par ailleurs, le Tribunal retient que s’il est exact qu’il a été jugé que nonobstant la vente des lieux loués, le précédent bailleur est tenu d'indemniser sa locataire du trouble de jouissance subi du fait de la non-exécution des travaux qui lui incombaient alors en sa qualité de propriétaire, et que ce trouble ne cesse que par l'exécution de ces travaux, cette règle jurisprudentielle ne peut se concevoir qu’à condition que les causes de cette obligation (de faire cesser le trouble de jouissance) aient pour le moins été rapportées dans l’acte de vente en mettant à la disposition du vendeur (ancien bailleur) tous moyens juridiques utiles pour obtenir du nouveau propriétaire des lieux, seul habilité juridiquement à exécuter des travaux sur son bien immobilier, la réalisation effective des travaux nécessaires à la cessation du trouble de jouissance du preneur et ainsi consécutivement de mettre fin à l’obligation d’indemnisation du trouble de jouissance de l’ancien bailleur ; sans quoi cette dernière serait affecté d’un caractère perpétuel interdit par la loi. 

Au cas présent, il n’est pas établi que ces conditions ait été remplies lors de la vente des lieux loués, de sorte qu’il convient de retenir que l’ancien bailleur (défendeur) n’est tenu à indemnisation du supposé préjudice de jouissance que pour la seule période qui prend fin au jour de la vente intervenue le 6/10/2021.

En l'espèce, il est établi par le rapport d'expertise que le bailleur a failli à son obligation d'assurer au preneur une jouissance paisible du bien loué en ce que notamment 13 des 16 fenêtres de l'immeuble à usage d'hôtel n'étaient pas étanches à l'air et à l'eau, outre une toiture insuffisamment étanche, désordres relevant du gros oeuvre à charge du propriétaire et que si des travaux importants sont bien intervenus en 2021, ils apparaissaient toutefois lors du constat d'huissier du 8/04/2021 imparfaits.

Le Tribunal retient que le bailleur peut être tenu d’indemniser le preneur pour le préjudice subi au titre de ce trouble de jouissance ; préjudice qui conformément au droit commun de la preuve il lui appartient de démontrer.
 
Sur l’absence de démonstration par le preneur du préjudice allégué

Le preneur prend appui sur l’évolution de son chiffre d’affaires pour les années: 2017 pour 219.853 €, 2018 pour 204.352 €, et 2019 pour 170.421 € ; ce en comparaison avec ceux de 2015 pour 235.539 € et 2016 pour 270.728 € ; pour affirmer avoir subi une perte cumulée de chiffre d’affaires de plus de 160.000€ sur quatre années.

Il en déduit, sans autre explication, un trouble de jouissance qu’il fixe à hauteur de 50% du montant des loyers versés par lui entre mars 2017 et son départ le 28/02/2023, soit 70.803€.
Le bailleur fait valoir que, s’agissant de la prétendue perte de chiffre d'affaires sur les exercices 2017 à 2021, les propres chiffres présentés par le preneur démontreraient le contraire : qu'en 2020, le chiffre d'affaires est de 241.020 €, soit l'un de ses meilleurs chiffres sur la période considérée, outre l'année 2021 où la société BOGAS a déclaré un meilleur chiffre d'affaires, soit plus de 400.000 € qui, diminuée de la somme reversée à un prestataire extérieur pour 105.000€, représente un peu moins de 300.000 €.

Il affirme en outre que si le preneur n'a pas loué la totalité des chambres dont celles du troisième, cela résulterait de l'absence de travaux de sa part, des finitions des plus sommaires et des éléments d'équipements plus désuets de ces chambres que celles des niveaux inférieurs ainsi que cela aurait été constaté par les experts ; de plus, l'expert judiciaire [V] n'aurait pas retenu de préjudice du preneur alors que sa mission comportait également l'évaluation de ce dernier.

Réponse du Tribunal :

En droit, selon l'article 9 du code de procédure civile : 

"Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention."

En matière contractuelle - l'article 1353 du code civil dispose que :
"Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation."

Par ailleurs, il convient de préciser que l’indemnisation du trouble de jouissance d’un hôtel, qui pour l’essentiel est un préjudice financier, ne peut porter dans son quantum que sur la justification de la perte de la marge brute, perte que le preneur doit établir et non pas au regard de l’appréciation de la seule évolution du chiffre d’affaires.

En l’espèce le Tribunal relève que le preneur ne produit aucune pièce permettant d’apprécier une éventuelle perte de marge brute et de déterminer ainsi son supposé préjudice découlant du trouble de jouissance. A ce titre sa proposition de l’établir à hauteur de 50% des loyers versés ne saurait être retenue par le Tribunal en raison de son caractère forfaitaire, incompatible avec le principe indemnitaire.

Le demandeur sera donc débouté de sa demande d’indemnisation. 

Sur les autres demandes :

- sur les dépens,

Selon le premier alinéa de l’article 696 du code de procédure civile :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.”

Etant rappelé qu’il a été jugé que le juge, qui est tenu de statuer sur les dépens, dès lors qu’il relève que les frais d’expertise d’une précédente instance ont permis de préparer la procédure dont il était saisi, peut les inclure dans les dépens de sa saisine.

En l’espèce, Tribunal relève que le rapport d’expertise judiciaire - rendu 9 juin 2020 par les experts [V] et [W] sur la base d’une ordonnance du Juge des référés, expertise pour laquelle le preneur a avancé la somme de 4.878€ - a conclu à l’existence de désordres importants dont les travaux incombaient au bailleur. De sorte que - nonobstant le débouté de sa demande d’indemnisation d’un supposé préjudice consécutif au trouble de jouissance, faute de l’avoir démontré - la charge finale de cette expertise doit reposer sur le seul bailleur.

Les dépens seront donc supportés par le preneur, sauf la somme de 4.878 € qui sera mise à la charge du bailleur au titre des frais d’expertise judiciaire.

- sur la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Compte tenu de la nature des faits, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chaque partie tout ou partie des frais non compris dans les dépens qu’elle a engagé pour faire valoir ses droits et assurer correctement sa défense.
 
- sur l’exécution provisoire,
L’exécution provisoire de la décision à venir est de droit et il n’y a pas lieu à l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

- RÉVOQUE l’ordonnance de clôture du 15/11/2023 et FIXE celle-ci à la date de l’audience de plaidoiries,


N° RG 20/08736 - N° Portalis DBX6-W-B7E-U4PK



- DÉBOUTE la SARL BOGAS de sa demande de condamnation de M [U] [O] à lui verser une indemnité au titre du trouble de jouissance,

- CONDAMNE la SARL BOGAS aux dépens de l’instance, sauf les frais de l’expertise judiciaire de l’instance de référé pour une somme de 4.878 € mise à la charge exclusive de M [U] [O],

- DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

- REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.


Le présent jugement a été signé par madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente et par madame Pascale BUSATO, Greffier.



LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,