Tribunal Judiciaire · 5ème CHAMBRE CIVILE — 9 avril 2024

N° RG : N° RG 20/02108 - N° Portalis DBX6-W-B7E-UG5B
5EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND






30Z

N° RG : N° RG 20/02108 - N° Portalis DBX6-W-B7E-UG5B

Minute n° 2024/00



AFFAIRE :


S.A.S. SILGRANIT 33

C/

S.C.I. SCI RIVE DROITE, S.A.S. SAS [Localité 6] LESCAN



 







Grosses délivrées 
le

à 
Avocats :
la SELARL GONDER
la SELARL MINERAL
Me Benjamin MULLER



TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE BORDEAUX
5EME CHAMBRE CIVILE


JUGEMENT DU 09 AVRIL 2024


COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors du délibéré 

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente
Jean-Noël SCHMIDT, Vice-Président
Monsieur Pierre GUILLOUT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Isabelle SANCHEZ greffier lors des débats et Pascale BUSATO, greffier lors du délibéré


DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Février 2024, tenue en rapporteur
Sur rapport conformément aux dispositions de l’article 786 du code de procédure civile

JUGEMENT:

Contradictoire
Premier ressort
Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile 


DEMANDERESSE :

S.A.S. SILGRANIT 33 Société spécialisée dans la commercialisation et pose de plans de travail
[Adresse 5]
[Localité 6]

représentée par Maître Yasmine DEVELLE de la SELARL MINERAL, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant


DEFENDERESSES :

S.C.I. SCI RIVE DROITE Société spécialisée notamment dans la gestion, exploitation et vente de tous immeubles prise en la personne de son représentant légal Monsieur [K] gérant
N° RG : N° RG 20/02108 - N° Portalis DBX6-W-B7E-UG5B

[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Me Benjamin MULLER, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

S.A.S. [Localité 6] LESCAN Société spécialisée dans l’activité de marchand de biens immobiliers prise en la personne de son représentant Monsieur Christophe Muller Président
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Frédéric GONDER de la SELARL GONDER, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

******


La SCI Rive Droite ( la SCI), initialement propriétaire d’un immeuble à usage commercial a consenti par acte du 4 septembre 2009 un bail à la société Silgranit 33, situé [Adresse 5], pour l’exercice d’une “activité de commercialisation et pose de plan de travail”, d’une durée de neuf ans complété d’un bail verbal du 15 juin 2011 portant sur une extension du local d’une surface de 80 m² et, par acte du 27 février 2015, la société locataire a notifié un congé du bail initial signé en 2009, avec maintien du bail oral de 2011.

Par acte extrajudiciaire du 13 décembre 2019, la SCI a fait délivrer à la société locataire un congé pour reprise avec refus de renouvellement du bail verbal, avec effet au 14 juin 2020, au visa de l’article L 145–18 du code de commerce, en invoquant la démolition et la reconstruction de l’immeuble.

Par acte authentique du 7 février 2020 la SCI a cédé la propriété de l’immeuble à la société Cecon Lescan.

Par acte du 11 mars 2020, la société Silgranit 33 a fait assigner, au visa des articles L 145–14, L 145–18, L145–28, L145–56 et L145–58 du code de commerce, la SCI et le nouveau propriétaire des locaux, la société [Localité 6] Lescan, aux fins de de prononcer la nullité du congé du 13 décembre 2019, délivré en fraude de ses droits, avec condamnation du bailleur à lui payer la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts et de juger que ce congé de renouvellement du bail prend fin le 14 juin 2020 de sorte que la SCI est débitrice d’une indemnité d’éviction, alors donnant une expertise sur ce point.

Par ses dernières écritures signifiées par voie électronique le 17 octobre 2023, la société Silgranit 33 maintient sa demande de nullité du congé du 13 décembre 2019 pour fraude aux droits du preneur, ainsi que la condamnation in solidum des deux sociétés assignées à lui payer une somme de 10 000 € au titre de dommages-intérêts en raison de la fraude et, à titre subsidiaire, elle conclut à la condamnation in solidum des sociétés à lui payer une somme de 188 000 €, plus subsidiairement à la somme de 165 000 € , au titre de l’indemnité d’éviction, ainsi qu’à tout état de cause, en ordonnant une indemnité d’occupation annuelle à sa charge à compter du 14 juin 2020 d’un montant de 4 200 € hors-taxes diminuée d’un abattement de 20 % à compter du 14 janvier 2020, outre paiement d’une somme de 4 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile condamnation aux dépens dont les frais consécutifs aux deux expertises amiables qu’elle a produit au soutien de sa demande.

En réponse, par ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 29 janvier 2024, la SCI demande sa mise hors de cause et conclut au débouté de la demande en faisant valoir que le congé du 13 décembre 2019 ne résulte pas d’une fraude et que ce seul l’actuel preneur est à l’initiative du congé et doit en supporter la responsabilité des conséquences et que la société Silgranit 33 ne fait pas démonstration d’être bénéficiaire d’un bail commercial verbal recevant application du statut des baux commerciaux.

A titre subsidiaire, elle conclut à la condamnation de la société [Localité 6] Lescan à la relever indemne de toutes condamnations et à provisionner sur un compte séquestre du bâtonnier de l’ordre des avocats du barreau de Bordeaux la somme de 56 900 €, correspondant au montant de l’indemnité d’éviction estimée par la société [Localité 6] Lescan, avec un tout état de cause condamnation de la société Silgranit 33 payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 précité.

La société [Localité 6] Lescan, par ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 26 avril 2023, conclut au débouté de la demande de la société Silgranit 33 et, à titre subsidiaire, demande de fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 34 000 € au titre de l’indemnité principale et à la somme de 22 900 € au titre des indemnités accessoires, outre condamnation de la société Silgranit 33 à lui payer une somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 précité.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 février 2024.

Motifs de la décision:

Il résulte des productions que par acte non daté sous-seing-privé, la SCI Rive Droite, propriétaire de locaux situés [Adresse 5], a consenti sur ces locaux d’environ 128 m² un bail commercial au bénéfice de la société Silgranit 33, pour une durée de neuf ans à compter du 1er septembre 2009 jusqu’au 31 août 2018, moyennant un loyer mensuel de 
1 285,70 € avec une clause d’indexation.

La société demanderesse produit un document intitulé “avenant au bail commercial du 1er septembre 2009", concernant les deux sociétés précitées, ayant pour objet de compléter le bail d’origine d’une superficie de 80 m² à compter du 15 juin 2011, moyennant un loyer annuel de 4200 €, document toutefois non signés par les parties.

Par acte extrajudiciaire du 27 septembre 2015, la société Silgranit 33 a notifié à son bailleur, la SCI précitée, un congé pour le 31 août 2015, date d’expiration de la deuxième période triennale, et ayant pour objet le bail du 1er septembre 2009.

Par acte extrajudiciaire du 13 décembre 2019, la SCI a notifié à la société Silgranit 33 un congé pour le 14 juin 2020 avec refus de renouvellement pour reprise en raison de la démolition du bâtiment, le congé mentionnant l’existence du bail verbal du 15 juin 2011 pour des locaux de 80 m² situés [Adresse 5].

Par acte notarié du 7 février 2020, la SCI a cédé la propriété des locaux loués à la société [Localité 6] Lescan avec mention notamment du bail verbal précité et du congé à effet du 14 juin 2020, avec une mention en page 7 de l’acte que le congé du 13 décembre 2019 ayant été notifié à la requête de l’acquéreur, celui-ci demeurant responsable de ses effets et de ses conséquences.

La société [Localité 6] Lescan produit en pièce 4 de son dossier des plans de la commune de [Localité 6] concernant le site de la rue Émile Zola et valant selon la société projet de démolition.

Selon l’alinéa premier de l’article L 145–18 du code de commerce, ce dernier mentionné et intégralement reproduit dans le congé notifié le 13 décembre 2019, le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail pour construire ou reconstruire l’immeuble existant à charge de payer au locataire évincé l’indemnité d’éviction prévue à l’article L 145–14.

L’article 145–14 prévoit que l’indemnité dite d’éviction est égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement et qu’elle comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire est la preuve que le préjudice est moindre.

Par courrier recommandé du 24 février 2020, l’étude notariale chargée de la vente de locaux au bénéfice de la société [Localité 6] Lecan a notifié à la société Silgranit 33 Le changement de propriétaire intervenu le 7 février 2020.

La société Silgrant 33 soutient que le congé du 13 décembre 2019 a été notifié en fraude de ses droits dès lors que le congé ne fait pas mention du versement d’une quelconque indemnité d’éviction au profit du preneur évincé et que la proposition de local de substitution est manifestement fictive à défaut de local désigné expressément de sorte qu’elle soutient que le congé est équivoque et insuffisamment motivé et par là-même entaché de nullité ,outre qu’il ne fait pas état d’un changement de propriétaire en vue du projet de construction à défaut de mentionner la société [Localité 6] Lescan , ni même l’acte de vente, ainsi que l’absence de preuve du dépôt de permis de démolir l’immeuble par la SCI ou d’une déclaration de travaux à la mairie ou d’un projet de construction, d’où selon cette société la preuve du caractère frauduleux du congé.

La SCI objecte que son acte de vente mentionne que l’acquéreur a manifesté sa volonté de subroger le bailleur dans ses droits afin de délivrer le congé au preneur en vue de la démolition des locaux et rappelle que le congé du 13 décembre 2019 a été régularisé à la demande de l’acquéreur de sorte qu’elle prétend que le congé n’a pas été délivré en fraude des droits de la société locataire.

En outre, la SCI reprenant l’argumentation de la société [Localité 6] Lescan, soutient qu’il est notoirement connu que le site de la vielle cure à Cenon fait l’objet d’un projet de réhabilitation et de transformation.

La société [Localité 6] Lescan confirme l’existence du projet précité, dont elle produit les plans, avec la destruction des locaux litigieux, outre le dépôt d’un avant-projet auprès de la mairie et un permis en cours de réalisation.

L’examen du congé du 13 décembre 2019 permet de constater que le motif de la reprise des locaux au terme du bail est mentionné avec la reproduction intégrale des articles notamment de l’article L 145–18 du Code de commerce, lequel prévoit le paiement d’une indemnité d’éviction en cas de reprise, quand bien même la SCI n’a pas proposé un montant, avec pour échapper au paiement de cette indemnité la faculté pour le bailleur d’offrir au locataire évincé un local correspondant à aux besoins du locataire et ses possibilités, situé à un emplacement équivalent, le congé mentionnant que la SCI souhaite exercer son droit de reprise avec l’intention de reconstruire l’immeuble et d’offrir de reloger locataire dans un local à proximité des locaux loués.

Il s’ensuit que le congé ne peut être qualifié, ainsi que le soutient la société Silgranit 33, d’équivoque et d’insuffisamment motivée dès lors la société locataire été pleinement informée de ses droits, quand bien même la SCI ne lui a pas proposé le montant d’une indemnité d’éviction ou une adresse précise d’un local.

S’agissant de la fraude également invoquée au soutien de la nullité du congé, dont la charge de la preuve incombe à la société demanderesse, s’il n’est pas fait mention dans le congé d’un projet de vente des locaux à la société bénéficiaire, devenu propriétaire par acte notarié du 7 février 2020, il reste que le notaire instrumentaire a informé la société locataire le 24 février suivant, avant le terme du bail commercial fixé au 14 juin 2020 par l’effet du congé outre la production d’un projet de démolition sur la commune de [Localité 6] de mars 2020, dont la page trois porte mention d’une croix à l’emplacement de la situation des locaux objet du bail litigieux.

Il appartient la société Silgranit 33 de rapporter la preuve de l’absence lors de la délivrance du congé de la volonté du bailleur de construire, étant rappelé que les intentions du bailleur sont présumées sincères, sans la nécessité d’exiger la délivrance de permis de construire, outre l’absence de doute sur la sincérité du bailleur, alors même qu’en l’espèce l’acte de vente mentionne que le congé été délivré à la demande de l’acquéreur.

Il s’ensuit également que la preuve d’une fraude aux droits de la société Silgranit 33 n’est pas rapportée, de sorte que le moyen tiré de la nullité du congé du 13 décembre 2019 sera écarté.

De même, la SCI ne peut raisonnablement soutenir que la société demanderesse ne rapporte pas la preuve d’un bail verbal au motif que l’adjonction d’une surface à bail initial n’est pas la preuve de autonome ni même les mentions dans les actes subséquents, alors même que le congé délivré en sa qualité de propriétaire des locaux et bailleur, quand bien même l’aurait-il été à la demande de la société devenue propriétaire, mentionne expressément l’existence de ce bail verbal de sorte que le moyen soutenu par la SCI du terme du bail à la suite du congé délivré par la société locataire le 7 février 2015 est privé de pertinence.

Par voie de conséquence, à défaut de local proposé pour échapper au paiement d’une indemnité d’éviction prévue par l’article L 145–18 et dans les conditions de l’article L 145–14, la société Silgranit 33 est créancière d’une indemnité d’éviction à la date du terme du bail le 14 juin 2020.

À compter de cette dernière date, eu égard à l’acte de cession de la propriété du local concerné par le bail verbal, c’est la société [Localité 6] Lescan qui devient débitrice de ladite indemnité d’éviction, de sorte qu’il n’y a pas lieu à la condamnation in solidum les deux sociétés assignées au paiement de cette indemnité.

Concernant le montant de cette indemnité, déterminé dans les conditions de l’article L 145–14 précité, le tribunal dispose d’une expertise amiable effectuée à l’initiative de la société [Localité 6] Lescan et de deux expertises amiables effectuées à l’initiative de la société Silgranit 33, soit trois expertises amiables rédigées par des experts différents avec pour l’expert du bailleur une valeur de l’indemnité évaluée à 56 900 € le 27 juin 2022, et de 188 000 € pour l’expertise 


effectuée le 27 septembre 2022 pour une valeur de l’indemnité 4 janvier 2022 et une somme de 165 000 € pour une expertise effectuée le 13 octobre 2023, chacune de ces valeurs ayant été reprise dans le dispositif des écritures des deux parties au titre du paiement de l’indemnité d’éviction.

Si le code ne rend pas obligatoire la désignation d’un expert judiciaire pour la détermination de l’ indemnité d’éviction, il est habituel en la matière de désigner un tel expert sauf à disposer d’éléments suffisants comme en l’espèce la production de trois expertises amiables, et de l’absence de demande des parties sur ce point dans leurs dernières écritures, outre la date du congé et le terme du bail, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’ordonner d’office une expertise judiciaire tendant à déterminer le montant de l’indemnité due par la société [Localité 6] Lecan ainsi que l’indemnité d’occupation due par la société Silgranit 33 à compter du congé jusqu’à son départ effectif dès lors que cette société est en droit de rester dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction.

S’agissant de la détermination de l’indemnité principale de l’indemnité d’éviction, les parties n’ont pas contesté la méthode retenue par les trois experts amiables et qui correspond à la valeur de transfert c’est-à-dire la valeur du droit au bail, tout en proposant, pour l’expert de la société [Localité 6] Lecan une somme de 34 000 € et pour les deux experts amiables de la société Silgranir 33 une somme allant de 50 000 € pour l’un à 90 850 € pour l’autre.

Chacun des experts amiables ayant exposé sa méthode de calcul, et en tenant compte des pratiques habituelles en la matière, le tribunal retient et entérine la méthode exposée par l’expert de la société Silgranit 33 ayant évalué la valeur du droit au bail à la somme de 50 000 €, conforme aux modalités de calcul d’une telle indemnité.

Concernant la détermination des indemnités accessoires, la liste de l’article L 145–14 n’est pas limitative et il est habituel en la matière de déterminer une indemnité de remploi destiné à compenser les droits de mutations qui seront dûs pour acquérir un fonds de commerce ou droit au bail de valeur équivalente, outre les frais de l’acte et les frais de transaction.

Compte tenu des éléments dont dispose le tribunal, il sera retenu une indemnité à ce titre de 10 % de l’indemnité principale, habituelle en matière, soit une somme de 5 000 €.

Il est également habituellement prévue une indemnité pour trouble commercial destiné à compenser la perte de temps générés par l’éviction, il est d’usage que cette indemnité corresponde à l’excédent brut d’exploitation (EBE) moyen des trois derniers mois.

Compte tenu des éléments produits et des expertises amiables, il sera retenu une somme de 5 000 € correspondant à trois mois de bénéfice.

Pour les frais de déménagement et de réinstallation qui ne sont dus qu’en cas de réinstallation effective du preneur, dont la réalité n’est pas contestée par la société débitrice de l’indemnité d’éviction, il ne sera pris en compte, compte tenu des écarts importants entre les expertises, que les seuls éléments dont il est communiqué un justificatif le plus objectif sous la forme de devis, récapitulés dans les écritures, à savoir les frais de déménagement, la publicité digitale, l’information clientèle via publipostage mailing, les panneaux publicitaires et l’installation d’équipements réseau Internet, soit un total de 38 288 € .

Il s’ensuit que le montant total des indemnités accessoires s’élève à la somme de 48 288 €, d’où une indemnité d’éviction qui sera fixée à la somme totale de 98 288 €.

En contrepartie, la société Silgranit 33 sera tenue d’une indemnité d’occupation jusqu’à son départ effectif, correspondant au montant de loyer annuel actuel, soit la somme de 4 200 € hors-taxes jusqu’au 14 juin 2020, date du terme du bail, et à la somme de 3 360 € après application d’un abattement traditionnel en la matière de 20 %, jusqu’au départ effectif de la société.

La société [Localité 6] Lescan condamnée aux dépens sera également condamnée à payer une somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et il ne sera pas fait droit à la demande tendant à la condamnation à payer les expertises amiables dès lors qu’elles n’entrent pas dans les dépens contrairement à une expertise judiciaire. 

PAR CES MOTIFS:

Le tribunal,

DÉBOUTE la société Silgranit 33 de sa demande tendant à l’annulation du congé du 13 décembre 2019,

DÉBOUTE la société Silgranit 33 de sa demande tendant à la condamnation in solidum à l’encontre de la SCI Rive Droite,

CONDAMNE la société [Localité 6] Lescan à payer à la société Silgranit 33, au titre de l’indemnité d’éviction, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, les sommes suivantes :

 - 50 000 € au titre de l’indemnité principale,
 - 48 288 € au titre des indemnités accessoires,

CONDAMNE la société Silgranit 33 à payer à la société [Localité 6] Lescan , au titre de l’indemnité d’occupation, une somme annuelle de 4 200 € jusqu’au 14 juin 2020 et une somme annuelle de 3 360 € à compter du 15 juin 2020 jusqu’à son départ effectif des locaux situés [Adresse 5], avec intérêts au taux légal à compter de chaque terme du,

DÉBOUTE les parties des autres chefs de leur demande,

CONDAMNE la société [Localité 6] Lescan aux dépens, en ceux non compris les frais d’expertises amiables, ainsi qu’à payer à la société Silgranit 33 une sommes de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent jugement a été signé par Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente et par Madame Pascale BUSATO, Greffier.



LE GREFFIER LA PRESIDENTE