Tribunal Judiciaire · 5ème CHAMBRE CIVILE — 11 avril 2024

N° RG 21/01130 - N° Portalis DBX6-W-B7F-VFLK
5ème CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND





50Z

 N° RG 21/01130 - N° Portalis DBX6-W-B7F-VFLK

Minute n° 2024/00



AFFAIRE :


S.A.S. CELEO

C/

S.C.I. RD2210



 







Grosses délivrées 
le

à 
Avocats : la SELAS DEFIS AVOCATS
Me Corinne LAPORTE



TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
5ème CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 11 AVRIL 2024


COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré :

Marie WALAZYC, Vice-Présidente
Jean-Noël SCHMIDT, Vice-Président
Myriam SAUNIER, Vice-Présidente

Greffier, lors des débats et du prononcé 
Pascale BUSATO, Greffier 

DÉBATS :

A l’audience publique du 01 Février 2024 
Délibéré au 11 avril 2024
Sur rapport conformément aux dispositions de l’article 785 du code de procédure civile

JUGEMENT:

Contradictoire
Premier ressort
Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile


DEMANDERESSE :

S.A.S. CELEO
355 C cours du Général de Gaulle
33170 GRADIGNAN

représentée par Maître Emmanuelle GERARD-DEPREZ de la SELAS DEFIS AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats postulant et par Me Laurent MEILLET, membre de L’AARPI TALON MEILLET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE :

S.C.I. RD2210
355 C cours du Général de Gaulle
33170 GRADIGNAN

représentée par Me Corinne LAPORTE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
N° RG 21/01130 - N° Portalis DBX6-W-B7F-VFLK



EXPOSE DU LITIGE

Faits constants :
La SCI RD2210 (ci après “le bailleur”), propriétaire d'un ensemble immobilier sis 355 C, Cours du Général de Gaulle à GRADIGNAN, 33170, a donné à bail commercial à la SARL K2 le rez-de-chaussée du bâtiment, comprenant une véranda, deux terrasses, deux salles de restaurant, une cuisine et des locaux équipés à usage commercial, en vue de l'exploitation d'un restaurant.

Ledit bail a été conclu le 8 septembre 2011 par acte authentique, pour une durée de neuf années entières et consécutives, commençant le 1er novembre 2011, pour se terminer le 31 octobre 2019, pour un loyer de 5.200€ HT (6.240€ TTC) mensuel, payable “d’avance le 20 de chaque mois”.

Par acte sous-seing privé en date du 5 février 2019, la société K2 a cédé son fonds de commerce de restaurant à la société CELEO (ci après “le preneur”), laquelle est venu aux droits de la société K2 dans les termes du bail du 8 septembre 2011.

Cette acquisition devait s'accompagner de l'acquisition des murs d'exploitation du restaurant par le gérant de la SAS CELEO ou toute personne s’y substituant.

Il était par ailleurs convenu entre les parties que l'intégralité des loyers réglés depuis l'acquisition du fonds de commerce jusqu'à la date d'acquisition effective des "murs" viendrait alors en déduction du prix de vente de ceux-ci.

Toutefois, cette vente n’est pas intervenue comme prévu au contrat.

Le 4/12/2020 par acte extrajudiciaire, le preneur a fait délivrer au bailleur une demande de renouvellement du bail à effet du 1/01/2021, restée sans réponse. 

Le 29 décembre 2020, la SCI RD2210 a fait délivrer un premier commandement de payer visant la clause résolutoire, pour paiement des loyers des mois d'avril et mai 2020, outre le dépôt de garantie et pour le mois de décembre 2020.

Par ailleurs, la SCI RD2210 a assigné en référé la Société CELEO, sur le fondement du même commandement de payer, qui avait été contesté au fond, afin de solliciter l'acquisition de la clause résolutoire du bail et la condamnation de la Société CELEO à titre de provision et par ordonnance en date du 4 octobre 2021, le juge des référés a débouté la SCI RD2210 de l'intégralité de ses demandes, ce en raison de l’existence d’une contestation sérieuse sur la validité du commandement de payer.

La SCI GRADI 33, qui substituait le gérant de la SAS CELEO dans la promesse de vente de l’immeuble loué, a assigné en date du 24 juin 2021 le bailleur devant le tribunal judiciaire de Bordeaux en vente forcée de l'ensemble immobilier en question.

Le tribunal a débouté le 13 décembre 2022 la SCI GRADI 33 de ses prétentions. Une procédure d'appel a été cependant engagée.


Entre temps, le 8 septembre 2021, la SCI RD2210 a fait délivrer un second commandement de payer à la Société CELEO, sur le fondement du même bail et des mêmes loyers non payés, y ajoutant cependant les loyers non réglés de janvier à juin 2021.

Procédure :

Par acte d’huissier de justice signifié le 21/01/2021, la SAS CELEO a formé opposition au commandement de payer du 29/12/2020 devant le tribunal judiciaire de Bordeaux à fin d’annulation du dit commandement de payer.

Dans la mesure où un second commandement avait été délivré, la SAS CELEO, par acte d'huissier signifié le 7/10/2021, a formé opposition au commandement de payer du 8/09/2021 devant le tribunal judiciaire de Bordeaux à fin d'annulation du dit commandement de payer.
La jonction des deux instances a été ordonnée le 23/01/2023, pour se poursuivre sous le numéro RG 21/01130. 

La dernière ordonnance de clôture est en date du 24/01/2024.

L’audience de plaidoirie initialement fixée au 01/06/2023 a été renvoyée à la demande des parties à l’audience du 05/10/2023, puis à nouveau renvoyée à la demande des parties et plaidée à l’audience collégiale du 01/02/2024. L’affaire a été mise en délibéré au 11/04/2024.

PRÉTENTIONS DU DEMANDEUR, la SAS CELEO, preneur :

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18/01/2024, le demandeur sollicite du Tribunal de :
A TITRE PRINCIPAL, 
DÉCLARER le commandement de payer délivré à la Société CELEO le 29 décembre 2020 nul et de nul effet ; 
DÉCLARER le commandement de payer délivré à la Société CELEO le 8 septembre 2021 nul et de nul effet ; 
En conséquence, 
DECLARER la SCI RD2210 irrecevable en sa demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire du bail ; 
A TITRE SUBSIDIAIRE, 
DECLARER la Société SCI RD2210 mal fondée en son commandement de payer délivré à la Société CELEO le 29 décembre 2020 ; 
DECLARER la Société SCI RD2210 mal fondée en son commandement de payer délivré à la Société CELEO le 8 septembre 2021 ;
En conséquence, 
DECLARER la SCI RD2210 mal fondée en sa demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire du bail ; 
EN TOUT ETAT DE CAUSE,
CONSTATER que les causes du commandement de payer délivré à la Société CELEO le 29 décembre 2020 ont été payées par la Société CELEO en l'état des règlements effectués entre les mains du Bâtonnier de l'Ordre des Avocats de Bordeaux et du Trésor Public ;
 CONSTATER que les causes du commandement de payer délivré à la Société CELEO le 8 septembre 2021 ont été payées par la Société CELEO en l'état des règlements effectués entre les mains du Bâtonnier de l'Ordre des Avocats de Bordeaux et du Trésor Public ; 
DIRE sans objet les commandements de payer en date du 29 décembre 2020 et du 8 septembre 2021 ; 


A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE, 
SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire à compter du 29 janvier 2021 s'agissant du commandement de payer délivré le 29 décembre 2020 ; 
SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire à compter du 8 octobre 2021 s'agissant du commandement de payer délivré le 8 septembre 2021 ; 
ACCORDER à la Société CELEO un délai pour régler toute somme que la Société CELEO resterait devoir en vertu des commandements délivrés les 29 décembre 2020 et 8 septembre 2021 ; 
EN TOUTE HYPOTHESE, 
DEBOUTER la SCI RD2210 de ses entières demandes, fins et conclusions contraires,
JUGER que le bail commercial en date du 8 septembre 2011 a été renouvelé au 1er janvier 2021 et que le loyer du bail renouvelé a été maintenu au montant contractuellement fixé de 5.200 € HT par mois ; 
CONDAMNER la Société SCI RD2210 à verser à la Société CELEO la somme de 10.000 € en vertu des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER la Société SCI RD2210 aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELAS DEFIS AVOCATS, intervenant par Maître Emmanuelle GERARD DEPREZ, Avocat aux offres de droit qui le requiert conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile,
ECARTER l'exécution provisoire. 


PRÉTENTIONS DU DÉFENDEUR, la SCI RD2210, bailleur :

Aux termes de ses dernières conclusions notrifiées par voie électronique le 3 novembre 2023, Le défendeur demande au tribunal de :

DÉBOUTER la société CELEO de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, 
En conséquence et reconventionnellement,
CONDAMNER la société CELEO à régler à la société RD 2210 la somme de 90.328,41€, correspondant aux impayés au titre des charges, taxes et loyers d'avril, mai, décembre 2020 ainsi que janvier à août 2021 inclus, assortie des intérêts de droit en deniers ou quittance,
CONSTATER l'acquisition du jeu de la clause résolutoire du bail conclu le 8 septembre 2011 et ce à la date du 08 octobre 2021.
ORDONNER l'expulsion de la société CELEO, ainsi que de tous occupants et biens de son chef des locaux sis 355 C, Cours du Général de Gaulle, 33170 GRADIGNAN, dans le délai de huit jours à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, avec le concours de la force publique.
CONDAMNER la société CELEO à régler à la société RD 2210 la légitime somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance,
ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir,

L’exposé des moyens des parties sera évoqué par le tribunal lors de sa motivation et pour le surplus, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures signifiées aux parties notifiées aux dates sus mentionnées.
 

S’agissant des pièces n° 10 à 16 du bailleur, qu’à l’audience de plaidoirie le preneur dit ne pas en avoir reçu communication, le tribunal retient que si ces pièces n’étaient pas jointes à la notification électronique du 3/11/2023, lesquelles figurent au bordereau des pièces communiquées et par ailleurs sont visées en fin de conclusions, il appartenait au preneur de réagir et d’en exiger la communication, étant souligné en tout état de cause que la demande d’exclusion de ces pièces n’a pas été formée par voie de conclusions. 


MOTIFS DE LA DÉCISION
 
A titre liminaire, sur le périmètre du litige

Il convient de préciser que si la société CELEO maintient dans ses dernières conclusions ses demandes relatives au premier commandement de payer, le bailleur ne fonde pas ses demandes en paiement et d’acquisition de la clause résolutoire sur le premier commandement mais se fonde exclusivement sur le second commandement de payer visant la clause résolutoire.

Dès lors que le bailleur ne se prévaut pas du premier commandement de payer visant la clause résolutoire et qu’il a signifié un second conmmandement de payer visant cette clause, il y a lieu de considérer qu’il a renoncé au bénéfice de la dite clause résolutoire pour le premier commandement. Aussi, au moment où il a ufait délivrer le dernier commandement, par cet acte, le bailleur a fait savoir au preneur qu’il estimait que le bail n’avait pas pris fin. C’est donc bien ce dernier qui fixe le litige.

En l’espèce, le Tribunal retient que seul le commandement de payer, visant la clause résolutoire, en date du 08/09/2021, et la demande reconventionnelle du bailleur sur le paiement des sommes restant dues dans ses dernières conclusions, à savoir celles signifiées le 03/11/2023, constituent le fond du litige.

S’agissant du commandement de payer délivré le 29/12/2020, le Tribunal constatera le renoncement tacite du bailleur à l’invoquer et dira sans objet la demande du preneur sur sa validité.


Sur la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 08/09/2021

Le preneur fait valoir que les premiers loyers visés correspondraient aux périodes de fermeture administrative imposée aux restaurateurs pour lutter contre l'épidémie du Covid-19 ; alors que plusieurs dispositions légales seraient venues autoriser le non-paiement des loyers et interdire tous intérêts de retard, dommages-intérêts, astreinte, mise en œuvre des clause résolutoire, clause pénale ou clause de déchéance.

Il prétend que les commandements de payer délivrés les 29 décembre 2020 et 8 septembre 2021 seraient nuls et de nul effet et en toute hypothèse, mal fondés : en ce que d’une part, ils visent la clause résolutoire du bail et qu'ils porteraient sur des loyers dont l'échéance de paiement est intervenue aux mois d'avril et mai 2020, donc durant la période protégée instituée par l'article 4 de l'Ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020, et de la loi du 14 novembre 2020, en ce que d’autre part, le second commandement serait intervenu le 8/09/2021 soit dans une période où le preneur serait resté affecté par l’une des mesures administratives visées à la loi, soit au cas présent une restriction d’accueil du public qui ne présentait pas un “PASS sanitaire” valide.

Il affirme avoir rempli les conditions fixées par la loi pour pouvoir bénéficier des mesures de protection par la production d’une attestation manuscrite du gérant lui-même, ainsi que d’une attestation, par son expert comptable, de la perte de 100% du chiffre d’affaires pour le mois de novembre 2020.
 
Le bailleur argue de ce que un commandement de payer ne constituerait par un acte d'exécution forcée ; alors que la société CELEO ne se serait pas libérée du paiement des loyers correspondant aux périodes de confinement, dans la mesure où les loyers resteraient exigibles pendant toute l'année 2020 et qu'elle aurait été en droit de faire délivrer un commandement de payer visant ces loyers des mois d'avril, mai et décembre 2020, lesquels demeureraient exigibles, à l'instar de la taxe foncière 2020, qui resterait également une charge du bail exigible.

Réponse du Tribunal :

Aux termes de l'article L. 145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l'espèce, il n'est pas contesté que le contrat de bail commercial liant les parties stipule qu'en cas de non-exécution par le preneur de l'une quelconque des conditions du bail ou à défaut de paiement à son échéance de tout ou partie d'un terme de loyer, des provisions sur charges, reliquat des charges et remboursement divers qui sont payables en même temps que celui-ci, le bailleur aura la faculté de résilier de son plein droit le bail, un mois après avoir mis le preneur en demeure de régulariser sa situation par commandement ou sommation de payer ou de respecter les stipulations du bail.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail délivré le 8/09/2021 porte sur la somme principale de 75.374,17 euros correspondant à des loyers impayés au cours de la période allant du premier trimestre 2020 au deuxième trimestre 2021 inclus, outre la taxe foncière 2020 (pour 6.284,22€) ainsi qu’un dépôt de garantie (pour 5.200€).

Le preneur reconnaît ne pas avoir réglé les causes du commandement de payer avant l'expiration du délai qui lui était imparti, au motif de circonstances liées à la crise sanitaire qui justifieraient selon lui le non-paiement de ses loyers et de contestations de la validité du commandement, soulignant pouvoir bénéficier de ces dispositions.


- Sur l'incidence du cadre juridique de l'urgence sanitaire : 

En premier lieu, en application des articles 1er et 4 de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020, dans leur rédaction issue des ordonnances n°2020-666 du 3 juin 2022 et n°2020-427 du 15 avril 2020, les clauses résolutoires acquises durant la période allant du 12 mars 2020 au 23 juin 2020 inclus sont réputées ne pas avoir produit effet. Si elles n’ont pas produit leurs effets durant cette période, elle ne peuvent prendre effet qu’à compter du 24 juin 2020. 

En l’espèce, le commandement querellé ayant été délivré le 8 septembre 2021, force est de constater qu’il n’est pas soumis à ce dispositif dérogatoire. 

En second lieu, il ressort des dispositions combinées des articles 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 et de l’article 1er de la loi n°2020-856 du 9 juillet 2020, dans sa rédaction issue de la même loi du 14 novembre 2020, que les procédures d’exécution engagées par le bailleur, à compter du 17 octobre 2020, à l’encontre du locataire pour non paiement des loyers ou charges locatives exigibles sont suspendues jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité a cessée d’être affectée par une mesure de police administrative prise par décret du Premier ministre, dans l’intérêt de la santé publique et aux seules fins de lutter contre la propagation de l’épidémie de Covid-19. Les mesures concernées, prises par décret du Premier Ministres, sont celles intervenues entre le 11 juillet 2020 et le 1er avril 2021 inclus. Durant cette période, les clauses résolutoires sont également réputées non écrites. Toutefois, seules les personnes physiques et morales de droit privée exerçant une activité économique affectée par ces mesures de polices administratives et remplissant les critères définis par le décret n°2020-1766 peuvent y prétendre. 
 
Pour bénéficier de ces mesures, le locataire doit ainsi justifier :

- que son effectif salarié est inférieur à 250 salariés;
- que le montant de son chiffre d'affaires constaté lors du dernier exercice clos est inférieur à 50 millions d'euros ou, pour les activités n'ayant pas d'exercice clos, le montant de leur chiffre d'affaires mensuel moyen est inférieur à 4,17 millions d'euros;
- que la perte de chiffre d'affaires est d'au moins 50%. Ce critère correspond à la différence entre le chiffre d'affaires au cours du mois de novembre 2019 et le chiffre d'affaires réalisé au cours d'une période qui dépend de la date de création de la société locataire.

Il en résulte que les loyers dus pendant la période protégée restent dus. Seules les mesures d’exécution forcée sont suspendues, de même que les possibilités de mettre en jeu la clause résolutoire durant cette période. Après cette période, le bailleur recouvre la possibilité de délivrer un commandement de payer, qui peut porter sur des loyers et charges échus et dus. 

En conséquence, il appartient à celui qui se prévaut d’être toujours affecté par une mesure prise durant cette période, à la date du commandement de payer, de démontrer l’existence de cette mesure et de démontrer qu’il remplit les critères d’éligibilité fixés par décret.

En l'espèce, il n'est pas contesté que le preneur a moins de 250 salariés (pour en avoir eu 10 au 8/01/2020). Il verse aux débats une attestation de son expert comptable indiquant une absence totale de chiffre d’affaire pour le mois de novembre 2019 (pièce 28, preneur), attestation non arguée de faux par le bailleur, de sorte qu’à l’évidence, il s’agit bien d’une baisse d’au moins “50% de son chiffre d'affaires” sur la période considérer. 
Ainsi, le preneur est fondé à se prévaloir de ces dispositions réglementaires.

La société CELEO soutient qu’elle a subi une fermeture de son restaurant à compter du 29 octobre 2020 en application de l’article 40 du décret n°2020-1310. Elle a été autorisée à rouvrir partiellement son restaurant à compter du 19 mai 2021, uniquement pour la terrasse. Ce n’est qu’à compter du 30 juin 2021 que les dernières jauges d’accueil ont été levées permettant une reprise quasi normale de l’activité, sous réserve du port du masque chirurgical obligatoire. 

Elle souligne que le 9 août 2021, une nouvelle restriction a été imposée avec l’interdiction d’accueil des clients ne présentant pas un pass sanitaire valide.
N° RG 21/01130 - N° Portalis DBX6-W-B7F-VFLK


Ainsi qu’elle le souligne elle-même cette nouvelle restriction ne résulte pas d’une mesure de police administrative prise entre le 11 juillet 2020 et le 1er avril 2021. 

Le décret n° 2020-1310 du 29 octobre 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de covid-19 dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire, aui apprtait desrestriction de juage dans le restaurant, ayant été abrogé à compter du 2 juin 2021, il y a lieu de considérer que l’expiration du délai de deux mois prévu à l’aricle 14 de la loi du 14 novembre 2020 doit être fixé au 2 août 2021. 

Le commandement de payer querellé ayant été délivré le 8 septembre 2021, il n’y a pas lieu de considérer qu’il a été délivré en méconnaissance de ces dispositions. 

Ainsi, le Tribunal retient qu'à la date de délivrance du commandement de payer du 8/09/2021, aucune disposition légale ne lui interdisait de produire ses effets, sous réserve que ce commandement de payer repose bien sur des causes fondées en droit et en fait.

A ce titre, le preneur affirme que son commerce a été affecté par les mesures de confinement et de restrictions des horaires d'ouverture et il oppose plusieurs moyens qu'il convient d'analyser.

Le preneur soutient que le commandement de payer délivré le 8/09/2021 serait infondé en droit ou en fait sur les points suivants :

- sur la supposée mauvaise foi du bailleur

Selon le preneur, le bailleur n’aurait pas pris en compte les circonstances exceptionnelles liées au covid 19 ; il aurait adressé de nombreux mails sur la boîte personnelle du gérant du preneur ; alors que, de plus, le bailleur n'aurait subi aucun préjudice du fait des non paiements de loyers si la vente était intervenue comme convenu, car ces loyers seraient venus alors en déduction du prix de vente ; ce qui caractériserait la mauvaise foi du bailleur.
Le bailleur conteste cette allégation et rappelle que les entreprises visées par les mesures administratives ont pu percevoir des aides financières que le preneur refuserait de préciser s’il en a bénéficié. 

Le Tribunal, en application de l'article 1104 du code civil, relève que le bailleur a attendu le 8/09/2021, soit plusieurs mois après la fin du dernier confinement allant du 19 mars au 20 avril 2021 ainsi qu’après la fin des mesures imposant des jauges d’occupation des restaurants, pour délivrer un second commandement de payer et ansi renoncer à faire produire ses effets au premier commandement. 

Dans ces conditions, le preneur n'établit pas un manquement du bailleur à son obligation d'exécuter le contrat de bonne foi, lui même ayant été nécessairement impacté par la non perception des loyers.

- d’un remboursement de la taxe foncière, celle-ci aurait été facturée en TTC, hors aucune TVA ne pourrait y être appliquée
Selon le preneur, ce ne serait pas 6.284,22 € TTC qui pourrait être réclamés par le bailleur mais la somme, hors taxe, de 5.236,85 €.
N° RG 21/01130 - N° Portalis DBX6-W-B7F-VFLK

Le bailleur est taisant sur ce point.

Le Tribunal ne peut que constater que le bailleur a facturé au preneur sa quote-part de la taxe foncière 2020 en y ajoutant indûment une TVA qui n’a aucune raison de s’appliquer s’agissant d’un impôt. Il y a donc effectivement une erreur de 1.047,37€. 

- des loyers de juillet et août 2021, alors qu’ils auraient été payés au bailleur sur la foi de copie d’ordre de virement sur un compte bancaire et portant mention des ces loyers 

Le Tribunal retient qu’il n’est pas justifié d’un débit effectif sur le compte bancaire du preneur, la seule copie d’un ordre de virement émis par sa propre banque ne démontrant pas que ces ordres ont bien été exécutés par sa banque, au profit d’un compte du bailleur au sein d’une autre banque ; à titre prudentiel, l’éventuelle condamnation à payer des loyers échus le sera sous le mode “en deniers et quittances” pour permettre au preneur de justifier, le cas échéant, de paiements qui n’auraient pas été comptabilisés.

- du montant des loyers qui auraient été augmenté à compter du loyer de janvier 2021, passant de 5.200 € HT à 5.377,38 € HT

Le preneur affirme qu’il aurait sollicité le renouvellement de son bail par acte extrajudiciaire en date du 4 décembre 2020 à compter du 1er janvier 2021, que la SCI RD2210 est présumée avoir accepté le principe du renouvellement, mais que pour autant les parties ne se sont pas mis d'accord sur le loyer du bail renouvelé. Il conteste donc cette augmentation et consent à régler que le loyer commercial fixé avant le renouvellement. Il précise avoir certes réglé le loyer du mois de juillet 2021 à hauteur de la somme de 5.377,38 € HT, mais il aurait toutefois déduit l'excédent réglé en juillet 2021 lors du règlement du loyer du mois d'août 2021.
Le bailleur est taisant sur ce point

Le Tribunal retient que l’augmentation de loyer facturée par le bailleur ne repose sur aucune cause légale démontrée, et que faute d'avoir, soit négocié un nouveau montant, soit avoir fait fixer par le juge des loyers commerciaux un loyer majoré, seul le montant fixé au bail (6.240€ TTC par mois) était dû par le preneur. La facturation de cette augmentation (soit 9 x 212,85€, soit 1.915,65€ n’était pas justifiée.

 - du dépôt de garantie figurant au titre des sommes dues, visées au commandement de payer
Le preneur fait valoir que commandement de payer délivré le 8 septembre 2021 viserait également une somme de 5.200 € à titre de dépôt de garantie ; alors que le bail dirait qu'aucun dépôt de garantie ne sera versé au bailleur, alors qu’en fait cette obligation résulterait du contrat de la promesse synallagmatique de vente des murs

Le bailleur prétend que dans la mesure où le preneur n'aurait pas respecté les termes de la promesse d'achat, elle est tenue au paiement du dépôt de garantie, soit la somme de 5.200€.

Le Tribunal retient que s’agissant de deux contrats distincts, qui plus est concernant des parties différentes, l’obligation figurant sur l’un de ces contrats n’a pas un caractère opposable au titre du second contrat. De sorte que le montant de cette caution de 5.200€, envisagée lors de la promesse de vente (non aboutie), n’avait aucune raison de figurer au commandement de payer du 8/09/2021.

Etant rappelé qu’il a été jugé qu'un commandement contenant plusieurs motifs, dont certains s'avèrent irréguliers, demeure valable pour ceux de ces motifs qui sont régulièrement invoqués. Par ailleurs, un commandement délivré pour un montant erroné n'est pas nul, celui-ci restant valablepour la partie non contestable de la dette.

Au cas particulier, il résulte des analyses qui précédent que sur la somme globale de 75.374,17€ figurant en détail des élément de la créance du commandement de payer délivré le 8/09/2021 - en retranchant d’une part, le montant de la majoration de loyer indu (pour 212,85 x 9 loyer majorés, soit 1.915,65€) et celle d’autre part, du dépôt de garantie (pour 5.200€) ainsi qu’enfin celle de l’erreur de facturation de TVA pour 1.047,37€, soit 8.163,02€ en tout - le preneur, à la date du commandement du 8/09/2021 était bien redevable de la somme de 67.211,15€.

Le conseil du preneur a adressé (sa pièce 57) - à l’huissier chargé de la saisie conservatoire de créances (ici les loyers) signifiée le 9/01/2023 chez le bailleur pour le compte d’un créancier de ce dernier - un courrier en date du 15/09/2023 faisant état de son intention d’imputer, en application de l’article 1253 du code civil, les versements du montant des loyers (non majorés), effectués selon les instructions de l’huissier au bâtonnier pour un montant global de 56.160€ (soit pour 9 mois), sur “son arriéré locatif exigible au 31/12/2022".

Le Tribunal retient qu’en aplication de l’article 1342-10 du code civil:“Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter”, pour autant à supposer que cette lettre soit opposable au bailleur en l’absence de toute notification directe à son endroit, force est de constater que cette option du débiteur intervient postérieurement tant à la date butoir du commandement de payer (le 8/10/2021). De sorte que cette option d’imputer les paiement n’a pas pu valablement faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.

Il sera de surcroît relevé que l’huissier a précisé par mail du 17/01/2023 au conseil du preneur (sa pièce 58) que la saisie opérée portait sur les “loyers à venir” et qu’il convenait d’adresser ceux-ci au Bâtonnier de l’ordre des avocats, sans jamais évoquer le sort des éventuels loyers échus non payés, à supposer que le preneur les ait déclarés à l’huissier.

Le Tribunal en déduit que le commandement était valable (pour cette somme) et que le bailleur est en droit de faire valoir l’acquisition de la clause résolutoire à effet du 8/10/2021 ; celle-ci sera donc constatée. 


Sur la demande de paiement des sommes réclamées

Le bailleur forme une demande reconventionnelle de paiement des sommes restant selon lui dues par le preneur à hauteur globale de 90.328,41€.

Le Tribunal retient que comme déjà évoqué ci-dessus, seule la somme de 67.211,15 € est due par le preneur au bailleur pour sa créance arrêtée à la date du commandement de payer, soit au 8/09/2021.

Pour la période postérieure à cette date il produit un arrêté de compte, non daté, en pièce n° 10, pour la période courant du mois d’avril 2020 au loyer de novembre 2023, pour un solde de 105.901,53 €.

Il sera noté que c’est un loyer majoré et une taxe foncière 2021, 2022 et 2023 affectées de TVA qui y figurent.

Le preneur fait valoir que l'intégralité des sommes dues au bailleur à la date du 9 janvier 2023 se trouverait désormais saisies et ne pourrait être réglée entre les mains du bailleur (depuis le mois de janvier 2023, il aurait versé entre les mains du Bâtonnier de l'Ordre des Avocats de Bordeaux, à la demande de l'huissier, 10 x 6.240 € + 2.745 €, soit au total 65.145 €).

Il conviendra donc de condamner le preneur à payer au bailleur la somme de 67.211,15 €, due par le preneur au bailleur au 8/09/2021, ainsi qu’une indemnité d’occupation à compter d’octobre 2021 pour un montant non majoré de 6.240 € TTC par mois, outre le montant des taxes foncières de 2021, 2022 et 2023 ramenées à leur montant en quote part et en HT (soit hors TVA), l’ensemble dans la limite supérieure de 90.328,41€ (montant de la demande formée au dispositif du bailleur), le tout “en derniers et quittances”, les sommes saisies pour compte d’un tiers créancier du bailleur, étant prises en compte dans ce cadre de règlement.


Sur la demande de délai de paiement

Le preneur dit avoir subi de grandes difficultés financières causées par le covid 19 et avoir payé à nouveau les loyers à compter du mois de juillet 2021, puis entre les mains du bâtonnier pour les créances du bailleur saisies à titre conservatoires, qu’il ne resterait due à ce dernier qu’une somme de 20.430€, alors que pour la plus grandes partie elle résulterait de dettes contestées par lui, il demande au tribunal de suspendre les effets de la clause résolutoire du bail à compter du 29 janvier 2021 et du 8 octobre 2021 et de lui accorder un délai pour lui permettre de s'acquitter de toute somme que le Tribunal estimerait comme restant due en vertu des commandements délivrés.

Le bailleur s’oppose à cette demande relevant qu’aucun justificatif de la situation financière ne serait produit et d’un refus d’indiquer le montant des aides versées par l’Etat ; alors que la situation de non paiement perdurerait.

Le Tribunal retient que les pièces produites par le bailleur pour démontrer la bonne santé du preneur, si elles ne permettent pas de s’assurer qu’aucun délai de paiement n’est nécessaire, corroborent cependant la faisabilité d’un échéancier d’apurement de la dette sur six mois ; le tribunal ordonnera donc la suspension de la clause résolutoire sous condition du respect du paiement d’un échelonnement sur six mois de la dette du preneur, à payer en sus du loyer courant.

A défaut de respect de cet échelonnement, l'ensemble de la dette sera immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra tous ses effets.


Sur les autres demandes :

- sur les dépens,
Les dépens seront supportés par la partie qui succombe, ici le preneur, en application de l'article 696 du code de procédure civile.


- sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie non condamnée aux dépens, tout ou partie des frais non compris dans les dépens qu’elle a engagé pour faire valoir ses droits et assurer correctement sa défense. Un montant de 2.500 € apparaît justifié.
 
- sur l’exécution provisoire,

L’exécution provisoire de la décision à venir est de droit.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

- DIT n’y avoir lieu à statuer sur la validité du commandement de payer délivré le 29/12/2020 celui-ci n’ayan produit aucun effet ;

- REJETTE la demande d'annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié par le bailleur à la SAS CELEO le 8 septembre 2021 ;

- CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 8/09/2011 entre la SCI RD2210 et la SAS CELEO à effet du 8/10/2021 ;

- CONDAMNE la SAS CELEO à payer à la SCI RD2210 les sommes suivantes :

- 67.211,15 € dus par le preneur au bailleur au 8/09/2021,
- 6.240 € TTC par mois au titre des loyers et/ou de l’indemnité d’occupation à compter d'octobre 2021 au mois de janvier 2024,
- le montant des taxes foncières de 2021, 2022 et 2023 ramenées à leur montant en quote part et en HT (soit hors TVA),
le tout dans la limite supérieure de 90.328,41€ et sous la forme dite "en derniers et quittances", les sommes saisies pour compte d'un tiers créancier du bailleur étant prises en compte dans ce cadre de règlement,

- ACCORDE des délais de paiement à la SAS CELEO,

- DIT qu’elle pourra s’acquitter de ces sommes, en plus des loyers courants, en SIX mensualités consécutives , les cinq premières de 5.000 € chacune, la dernière du solde restant alors dû ; le premier versement devant intervenir le 10/05/2024 et les versements suivants le 10 de chaque mois ;

- ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire à compter du 8/10/2021 pendant le cours de ces délais ;

- DIT que, faute pour la SAS CELEO de payer à bonne date, en sus du loyer courant, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,
* le tout deviendra immédiatement exigible,
* il sera procédé à son expulsion immédiate et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique, des locaux sis 355 C, Cours du Général de Gaulle, 33170 GRADIGNAN,
 
- CONDAMNE la SAS CELEO aux entiers dépens,

- CONDAMNE la SAS CELEO à payer à la SCI RD2210 la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- RAPPELLE que la décision est exécutoire de droit, à titre provisoire, 

- REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.


Le présent jugement est signé par madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente et par madame Pascale BUSATO, Greffière.


LE GREFFIER LE PRÉSIDENT