Tribunal Judiciaire · Service des référés — 26 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 24/51290 

N° Portalis 352J-W-B7I-C36D2

N° : 6

Assignation du :
12 février 2024

[1]

[1] 2 copies exécutoires
délivrées le :


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 26 avril 2024


par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier. 


DEMANDEURS

Monsieur [R] [V] [U]
[Adresse 4]
[Localité 3]

Madame [C] [F]
[Adresse 4]
[Localité 3]

représentés par Maître Sophie BARCELLA de la SELEURL 3ème Acte Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS - #E1622


DEFENDEURS

Monsieur [N] [H]
[Adresse 1]
[Localité 2]

La S.A.R.L. [N]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentés par Maître Cédric LE PAPE de la SARL LPA AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #P0447


DÉBATS

A l’audience du 15 mars 2024, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier, 
Nous, Président, après avoir entendu les parties représentées par leur conseil, avons rendu la décision suivante :

EXPOSE DU LITIGE

Mme [C] [F] et M. [R] [U] sont propriétaires au sein de l’immeuble du [Adresse 1] [Localité 2], soumis au statut de la copropriété, des lots n°2 et 55, correspondant respectivement à une boutique sur rue à droite de l’entrée de l’immeuble et à une cave portant le numéro 18.

Par suite de travaux, le local a été scindé en deux parties, l’une conservant le caractère de local commercial, et la seconde étant utilisée à titre de logement.

Par acte sous signature privée du 25 août 2015, Mme [C] [F] et M. [R] [U] ont conclu pour la partie boutique du local, une convention d’occupation précaire avec la SARL [N], alors en cours de formation, représentée par M. [N] [H], pour une durée de deux ans, moyennant une indemnité trimestrielle de 3 720 euros, payable trimestriellement d’avance.

Par un acte séparé du même jour, M. [N] [H] s’est porté caution solidaire de la SARL [N] à hauteur de 40 000 euros.

Des indemnités sont demeurées impayées.

Par exploit en date du 31 janvier 2023, Mme [C] [F] et M. [R] [U] ont fait délivrer à la SARL [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 17 119,49 euros, correspondant à un arriéré d’indemnités pour les mois de juin 2022 à janvier 2023 inclus, outre le coût de délivrance du commandement.

Par un acte séparé du même jour, Mme [C] [F] et M. [R] [U] ont fait délivrer un second commandement à la SARL [N], d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Reprochant à la SARL [N] de ne pas s’être acquittée des loyers objets du commandement du 31 janvier 2023, Mme [C] [F] et M. [R] [U] ont, par exploit en date du 12 février 2024, fait délivrer une assignation à la SARL [N] et à M. [N] [H] en qualité de caution, devant le président du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de : 
« -Condamner par provision solidairement M. [N] [H] et la SARL [N] à payer à Mme [F] et à M. [U] pris ensemble la somme de 22 320 euros au titre des arriérés d’occupation ou loyers, restés impayés, assortis des intérêts et de leur capitalisation,
-Condamner par provision solidairement M. [N] [H] et la SARL [N] à payer à Mme [F] et à M. [U] pris ensemble la somme de 1 680 euros au titre de la reconstitution du dépôt de garantie, lequel pourra être remboursé après départ de la débitrice, en cas de restitution en bon état des locaux loués,
-Condamner par provision solidairement M. [N] [H] et la SARL [N] à payer à Mme [F] et à M. [U] pris ensemble la somme mensuelle de 2.480 euros, depuis l’occupation sans droit et jusqu’à libération des lieux, correspondant à deux fois le montant de l’indemnité contractuelle, tout mois commencé étant dû,
-Condamner la SARL [N], solidairement avec M. [H], à payer aux demandeurs la somme provisionnelle de 1 487,76 euros en remboursement des frais engagés par cette dernière pour la location d’un appartement Airbnb afin de reloger sa locataire par les suites des troubles occasionnés par la société ;
-Condamner par provision la SARL [N], solidairement avec son gérant M. [H], à payer aux demandeurs la somme de 5 000 euros au titre de leur préjudice moral ;
-Condamner la SARL [N], solidairement avec son gérant M. [H], à payer aux demandeurs la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. »

L’affaire a été entendue à l’audience du 15 mars 2024.

A l’audience, Mme [C] [F] et M. [R] [U] ont maintenu les moyens et prétentions formulés dans leur acte introductif d’instance, actualisé la dette à la somme de 17 360 euros et sollicité la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour manquement grave et défaut d’occupation normale et paisible des lieux loués, sans solliciter l’expulsion de la SARL [N].

En réponse, la SARL [N] et M. [N] [H] ont déposé et soutenu des conclusions par lesquelles ils sollicitent de :
« A titre principal,
-DIRE n’y avoir lieu à référé,
-DEBOUTER Mme [C] [F] et M. [R] [U] de l’ensemble de leurs demandes en paiement par provision à l’encontre de la société [N] et de M. [H],
-DEBOUTER Mme [C] [F] et M. [R] [U] de l’ensemble de leur demande en paiement de la somme de 1 487,76 euros en remboursement de divers frais AirBNB,
-A titre reconventionnel,
-SUSPENDRE la clause résolutoire figurant au bail ci-avant analysé,
-OCTROYER des délais de paiement et la mise en place d’un échéancier portant sur une durée de 24 mois sur le fondement des articles L. 145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil,
-En tout état de cause,
CONDAMNER Mme [C] [F] et M. [R] [U] au paiement de la somme de 3 000 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
-Les CONDAMNER aux entiers dépens. »

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance, aux conclusions déposées par les parties ainsi qu’aux notes d’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article 1103 du code civil dispose « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Aux termes de l’article 1224 du code civil, « La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice ».

Selon l’article 1225 du même code, « La clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. 
La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. »

En l’espèce, l’article 10 ‘Clause résolutoire de plein droit’ de la convention d’occupation précaire, régie comme telle par les dispositions du code civil, stipule « En cas de non-paiement de l’indemnité d’occupation comme en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses et conditions ci-dessus stipulées, la présente convention d’occupation précaire sera résolue de plein droit, après mise en demeure restée infructueuse pendant une durée de 30 jours calendaire. Sauf manquement grave, lequel interdirait toute possibilité de régularisation. »

Les parties demanderesses sollicitent l’acquisition de la clause résolutoire pour manquement grave et défaut d’occupation normale et paisible du local, compte tenu des agissements du preneur consistant à couper l’électricité du local, entraînant l’absence d’alimentation électrique dans l’appartement voisin occupé par une locataire, et à installer un verrou sur le compteur électrique, en empêchant ainsi l’accès. 

Les parties demanderesses ont par courrier du 20 novembre 2022, mis en demeure la SARL [N] d’avoir à payer la somme de 20 800 euros correspondant à la reconstitution du dépôt de garantie contractuellement prévu et au paiement de l’arriéré d’indemnité d’occupation pour la période de mai 2022 à novembre 2022.

Cette mise en demeure, pas plus que les commandements délivrés le 31 janvier 2023, ne font état d’agissement graves du preneur, susceptibles d’entraîner l’acquisition de la clause résolutoire prévue à la convention.

Il résulte de ces éléments que la clause résolutoire sollicitée en demande ne peut être acquise pour les motifs invoqués par les demandeurs.

Au surplus, les parties défenderesses font valoir aux termes de leurs écritures que, compte tenu du maintien de la SARL [N] dans les lieux au-delà de la durée prévue par la convention, ce contrat s’analyse désormais en un bail commercial, auquel il convient en conséquence de faire application des règles issues notamment de l’article L. 145-41 du code de commerce imposant le respect d’un délai d’un mois après un commandement demeuré infructueux pour solliciter la résiliation de plein droit du bail.

Dans ces conditions, il ne peut y avoir lieu à référé sur la demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire, ni sur la demande de paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de provision

* Sur l‘arriéré locatif

En vertu des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'octroi d'une provision intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l'obligation en cause. La nature de l'obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Il appartient au demandeur de prouver l'existence de l'obligation, puis au défendeur de démontrer qu'il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. L'existence d'une contestation sérieuse s'apprécie à la date de la décision et non à celle de la saisine de la juridiction.

Aux termes de l’article 1219 du code civil, « Une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ».

La SARL [N] et M. [N] [H] font valoir que le loyer dû au titre du 2ème trimestre 2018, ainsi que ceux de janvier et février 2024 ont bien été réglés, et opposent une exception d’inexécution aux demandes formulées par les propriétaires, au motif qu’ils ont manqué à leurs obligations contractuelles en divisant le lot sans autorisation de la copropriété ; qu’un simple verrou sépare les deux locaux dont seuls les bailleurs possèdent la clé, ce qui entraîne une gêne et une insécurité ; que les bailleurs n’ont pas fait installé de compteur électrique individuel ni de boite aux lettres distinctes malgré les demandes de la SARL [N] ; que Mme [F] est entrée dans les lieux en l’absence de la Sarl [N] et sans avoir prévenue cette dernière; que les propriétaires n’ont jamais justifié des charges au réel. M. [N] [H] conteste également la validité de l’acte de cautionnement compte tenu de sa durée, qui excède celle de la convention d’occupation précaire, et de la prévision dans la convention, du versement d’un dépôt de garantie correspondant à 12 mois d’indemnités d’occupation.

En réponse à l’exception d’inexécution soulevée par les parties défenderesses, Mme [C] [F] et M. [R] [U] font valoir que la copropriété n’avait pas à donner son aval pour la scission du local en une boutique et un logement ; qu’il n’existe pas de difficulté quant à la réception du courrier ; qu’ils ont fait installer un second compteur électrique pour la consommation électrique de l’appartement.

En l’espèce, s’agissant de l’exception d’inexécution, il ressort des pièces produites au débat que M. [N] [H] est titulaire d’un contrat EDF pour le local qu’il occupe, et que par un procès-verbal de constat du 31 janvier 2023, l’huissier mandaté par les demandeurs a constaté que « Au sein de ce placard, sont installés un compteur électrique type « LINKY », un disjoncteur, ainsi qu’un tableau électrique sur lequel sont reportés les repérages des différents fusibles. ».

Si ces éléments ne permettent pas de démontrer que les locaux issus de la scission sont équipés chacun d’un compteur électrique, il n’apparaît pas que cette situation, ni le fait qu’il n’existerait qu’une seule boîte aux lettres pour les deux occupants, engendre un manquement manifeste et suffisamment grave aux obligations des propriétaires, permettant l’application d’une exception d’inexécution, sur laquelle il n’appartient en tout état de cause pas au juge des référés de statuer.

Quant aux règlements allégués par les parties défenderesses, il est relevé que l’actualisation du montant de la dette à l’audience tient compte des paiements effectués pour les mois de janvier et février 2024, puisque les parties demanderesses ont actualisé à la baisse le montant des arriérés dus.

S’agissant du paiement du 2ème trimestre 2018 pour un montant de 3 720 euros, s’il résulte d’un échange de mail du mois d’avril 2018 entre Mme [F] et M. [N] [H], qu’un chèque de ce montant a été adressé et réceptionné par Mme [F], l’attestation de l’établissement bancaire de cette dernière, datée du 16 novembre 2023, ne fait apparaître aucun paiement en avril 2018, étant observé que M. [N] [H] ne produit pas de relevé bancaire permettant d’établir que le chèque a bien été débité.

En conséquence, il y a lieu de condamner la SARL [N] à payer à Mme [C] [F] et M. [R] [U] la somme provisionnelle de 17 360 euros au titre des arriérés de loyers arrêtés au 15 mars 2023.

En revanche, il ne peut être fait droit à la demande de condamnation solidaire avec M. [N] [H], dans la mesure où il existe une contestation sérieuse sur la portée de son engagement souscrit au-delà de la durée de la convention initiale, et dont le montant excédait les deux années d’indemnités contractuellement prévues.

* Sur la reconstitution du dépôt de garantie

L’article 7 de la même convention, intitulé ‘Dépôt de garantie’, stipule que « Pour garantir l’exécution des obligations incombant à l’Occupant, celui-ci versera au Propriétaire une somme s’élevant à un an d’indemnité d’occupation, soit quatorze mille quatre cents euros (14 400 euros). Il s’agit d’une demande spécifique de l’Occupant, faute pour lui d’être parvenu à fournir la caution bancaire prévue. 
Cette somme est remise au propriétaire à titre de nantissement en deux fois : 10 800 à l’entrée dans les lieux et 3 600 au premier janvier 2016. Elle restera entre les mains du Propriétaire jusqu’à la fin des présentes en garantie du règlement de toutes sommes que l’Occupant pourra devoir au Propriétaire à sa sortie. (…) En aucun cas, l’Occupant ne pourra imputer l’indemnité et les taxes, dont il est redevable, sur le dépôt de garantie. 
Dans le cas de résiliation des présentes par suite d’inexécution d’une des conditions ou pour une cause quelconque imputable à l’Occupant, le dépôt de garantie restera acquis au Propriétaire à titre d’indemnité de résiliation, sans préjudice du paiement des sommes dues au titre des présentes (indemnité de toute nature, taxes, entretien et réparations…) et de tous autres droits et actions en dommages et intérêts). »

Dans leur mise en demeure du 29 novembre 2022, les demandeurs sollicitent de la SARL [N] le paiement du solde du dépôt de garantie, à savoir l’équivalent d’un mois d’indemnité, qui correspond à la somme 1 200 euros.

Ainsi, le montant réclamé par les demandeurs à hauteur de 1 680 euros au titre de la reconstitution du dépôt de garantie n’est pas justifié, de sorte qu’il ne peut y avoir lieu à référé sur ce chef de demande.

* Sur le remboursement des frais engagés pour la location d’un appartement Airbnb

Mme [F] et M. [U] soutiennent que les coupures d’électricité réalisées chaque jour par la SARL [N] dans le local ont entraîné un défaut d’alimentation électrique dans le local voisin, les obligeant à reloger la locataire de ce dernier dans un logement proposé par la plateforme Airbnb, dont ils ont pris en charge le paiement du loyer.

Les parties défenderesses répliquent qu’il existe une contestation sérieuse à cette demande, dans la mesure où les coupures sont justifiées par une crainte légitime de court-circuit et d’un risque incendie des locaux, compte tenu de l’utilisation partagée d’un unique compteur électrique pour deux locataires, et auquel seulement l’un d’eux à accès.

En l’espèce, les parties demanderesses produisent une attestation datée du 10 mars 2023 de Mme [I] [Z], locataire du local voisin de celui de la SARL [N], de laquelle il ressort que : « Le locataire [N] [H] a
- coupé l’électricité dans mon appartement
Après avoir tenté de discuter avec lui et de lui expliquer la situation, il m’a dit de me référer à la propriétaire et qu’il continuerait de couper l’électricité (…)
- Il a posé un verrou sur le compteur électrique
(…) J’ai été relogée par la propriétaire dans un airbnb, après avoir du vivre 3 jours chez des ami.e.s. Le logement a été réservé du 25 janvier au 11 février. » 

Elles versent également les bulletins météo des mois de janvier et février 2023 faisant état de températures froides qui nécessitaient la mise en place d’un chauffage, auquel Mme [I] [Z] n’avait pas accès compte tenu des coupures d’électricité opérées par la SARL [N].
Toutefois, ces éléments ne peuvent suffire à démontrer que le relogement de Mme [I] [Z] était manifestement rendu nécessaire au regard des agissements de la SARL [N]. 

Dans ces conditions, il ne peut y avoir lieu à référé sur ce chef de demande.

Sur la demande de condamnation au titre du préjudice moral

Les parties demanderesses exposent que la SARL [N] a dégradé le local qu’elles avaient elles-mêmes aménagé ; que les coupures d’électricité les ont discréditées auprès de la locataire du local de l’arrière-boutique ; que la mise en danger de la sécurité des locaux a été une source de stress importante pour eux. 

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Or en l’espèce, il n’est pas établi avec l’évidence requise en référé, que les agissements de la SARL [N] ont causé les préjudices allégués par les parties demanderesses.

Dans ces conditions, Mme [F] et M. [U] seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du code civil, n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique obérée de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Au soutien de leur demande de mise en place d’un échéancier, les parties défenderesses font valoir qu’elles rencontrent des difficultés financières, et que sans l’octroi de délais de paiement, elles ne seront pas en mesure de régler les sommes auxquelles elles seraient éventuellement condamnées.

Or force est de constater qu’elles ne produisent aucun élément, tel qu’un bilan comptable de la société permettant d’étayer les difficultés financières alléguées.

Toutefois, compte tenu des paiements réguliers intervenus, sauf pour la période de mai à novembre 2022, démontrant un effort du locataire pour la continuation de son commerce et sa volonté de poursuivre le contrat, il y a lieu de lui accorder un délai de 12 mois pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance.






Sur les demandes accessoires

Dès lors qu’il est partiellement fait droit aux demandes de Mme [C] [F] et M. [R] [U], la SARL [N] supportera la charge des dépens.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, la SARL [N] sera condamnée à payer à Mme [C] [F] et M. [R] [U] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Déboutons Mme [C] [F] et M. [R] [U] de leur demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire et de la demande subséquente de paiement d’une indemnité d’occupation depuis l’occupation sans droit jusqu’au départ des lieux de la locataire ;

Condamnons la SARL [N] à payer à Mme [C] [F] et M. [R] [U] la somme provisionnelle de 17 360 euros correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 15 mars 2024 ;

Disons que la SARL [N] pourra s’acquitter de cette somme en plus des loyers courants, en douze mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir le 1er du mois suivant la signification de l’ordonnance et les versements suivants le 1er de chaque mois ; 

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de reconstitution du dépôt de garantie ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de remboursement des frais engagés au titre de la location d’un appartement Airbnb ; 

Déboutons Mme [C] [F] et M. [R] [U] de leur demande de condamnation au titre de leur préjudice moral ;

Condamnons la SARL [N] à payer à Mme [C] [F] et M. [R] [U] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Condamnons LA SARL [N] aux dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait à Paris le 26 avril 2024.

Le Greffier,Le Président,


Arnaud FUZATCristina APETROAIE

Décision préparée avec le concours de [T] [W], juriste-assistante.