Tribunal Judiciaire · Service des référés — 26 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

N° RG 23/59072 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3KO7

N° : 2-CH

Assignation du :
28 Novembre 2023

[1]

[1] 3 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 26 avril 2024



par Perrine ROBERT, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier. 
DEMANDEURS

Monsieur [D] [Z]
[Adresse 2]
[Adresse 2]

Madame [G] [Z]
[Adresse 2]
[Adresse 2]

représentés par Maître Olivier MAYRAND de la SELARL DMP AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #L0162


DEFENDERESSES

Société VERSANT
[Adresse 1]
[Adresse 1]

représentée par Maître Gwenaëlle PHILIPPE de l’AARPI PHIDEA AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #E1273

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic le CABINET LOISELET PERE ET FILS & F DAIGREMONT, SA
[Adresse 4]
[Adresse 4]

représentée par Maître Corinne DIAZ de la SELEURL Corinne DIAZ SELARL D’AVOCAT, avocats au barreau de PARIS - #E1360


DÉBATS

A l’audience du 28 Février 2024, tenue publiquement, présidée par Perrine ROBERT, Vice-Président, assistée de Célia HADBOUN, Greffière, 

Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [D] [Z] et Madame [G] [Z] sont propriétaires d’un appartement situé au 6ème et dernier étage d’un immeuble sis à [Adresse 3], qu’ils donnaient à bail à Monsieur [I] [H] depuis le 17 mai 2019. 

Le 5 février 2020, Monsieur [H] a déclaré à son assureur habitation, la société CREDIT MUTUEL, des infiltrations provenant de la toiture. 

Parallèlement, Monsieur [Z] en a informé le syndicat des copropriétaires et lui a demandé, par courriel électronique du 11 mars 2020, de faire intervenir une entreprise rapidement en reprise des désordres.

En mai 2020, après la période de confinement due à la crise sanitaire, la société VERSANT a été mandatée par le syndic de copropriété Loiselet et Daigremont pour effectuer les travaux de reprise. 

Le 26 mars 2022, le plafond de l’appartement de Monsieur [Z] s’est effondré. Le fils de Monsieur [Z] en a informé le syndicat des copropriétaires par courriel électronique du 27 mars 2022 lui demandant d’intervenir en urgence.

Le syndicat des copropriétaires ayant informé Monsieur [Z], par courrier du 4 août 2022, que l’assurance de la copropriété refusait de prendre en charge le sinistre, Monsieur [Z] a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir désigner un expert judiciaire. Par ordonnance du 13 décembre 2022, le juge des référé a désigné Monsieur [F] [E] en qualité d’expert. 

Par courrier recommandé avec accusé de réception daté du 11 octobre 2023 reçu le 13 octobre suivant, le conseil des époux [Z] a mis en demeure le syndicat de copropriétaires de leur régler la somme de 31 145,95 € au titre des travaux de remise en état et des biens mobiliers, ainsi que la somme de 24 300 € au titre de la perte de loyers pour la période du 1er avril 2022 au 30 septembre 2023. 

L’expert a déposé son rapport le 28 novembre 2023.

Le syndicat des copropriétaires n’ayant pas donné suite à la demande des époux [Z], ceux-ci, ont par actes de commissaires de justice délivré le 28 novembre 2023 fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] représenté par son syndic le cabinet Loiselet et Daigremont en paiement d’une provision. 

Suivant actes du commissaire de justice délivré le 22 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris la société VERSANT en intervention forcée. 

Cette procédure a été jointe à l’affaire principale le 17 janvier 2024.

Après un renvoi de l’affaire à la demande des parties, celle-ci a été retenue à l’audience du 28 février 2024. 

A l’audience, les époux [Z] régulièrement représentés par leur conseil soutiennent oralement leurs conclusions et demandent de : 

“Vu les articles 834 et suivants du code de procédure civile,
Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965
Vu les pièces versées aux débats

Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à leur payer la somme provisionnelle de 56.795,95€, avec intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2023 date de la mise en demeure. 

Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à leur payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du CPC. 

Débouter le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions. 

Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] aux entiers dépens. » 

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] régulièrement représenté par son conseil soutient oralement ses écritures et sollicite de : 

« RECEVOIR le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son Syndic en exercice en toutes ses demandes, fins et conclusions, 

Y faisant droit, 

L’en DECLARER bien fondée, 

A titre principal, 

Vu les articles 834 du code de procédure civile, 
Vu le dépôt du rapport d’expertise intervenu le 28 novembre 2023, 
Vu les articles 14, 15 et 16 du code de procédure civile, 

DÉCLARER qu’il préside en l’espèce une contestation réelle et sérieuse, le présent litige pour être équitablement tranché dans le respect des droits de la défense nécessitant un débat contradictoire en ouverture de rapport d’expertise entre toutes les parties., y inclus avec la société VERSANT. 

DÉCLARER qu’un débat d’une telle nature ne relève pas du Juge des référés, Juge de l’évidence, mais du Tribunal au fond, lequel est seul compétent pour statuer en ouverture de rapport d’expertise judiciaire.

En conséquence,

JUGER que les demandes des époux [D] [Z] sont irrecevables en application des articles 834 et 14,15 et 16 du Code de Procédure Civile devant le Juge des Référés et DIRE n’y avoir lieu à référé.

Les renvoyer à se mieux pouvoir, notamment devant la Juridiction du Fond aux termes d’une assignation en ouverture de rapport d’expertise.

À titre Subsidiaire, si par impossible le Juge des Référé estimait l’action des époux [Z] recevable devant la Juridiction du Référé,

Vu le rapport d’expertise judiciaire du 28 novembre 2023,
Vu le rapport de la société VERSANT de mars 2020,

DÉCLARER que l’expert Judiciaire comme la société VERSANT ont retenu trois causes à l’origine des désordres dont deux privatives imputables aux seuls époux [Z].

En conséquence,

RÉDUIRE de moitié toutes les demandes d’indemnisation formées par les époux [Z] et qui pourraient leur être allouées.

RÉDUIRE le montant des travaux de réfection de l’appartement, déjà réduite par l’expert judiciaire dans son rapport à la somme de de 26.554,00 € TTC, à la somme de 13.277,00 €. TTC.

Vu la Jurisprudence précitée,
Vu les pièces produites,

DÉBOUTER les époux [Z] de leur demande au titre de la perte de loyers et à titre infiniment subsidiaire, la réduire de moitié.

En toute hypothèse,

Vu l’obligation de résultat et de conseil de l’entreprise VERSANT à l’égard du Syndicat des Copropriétaires telle que résultant d’une Jurisprudence constante,

ORDONNER un partage de responsabilité entre le Syndicat des Copropriétaires et la société VERSANT et en tirer toutes conséquences de droit en ordonnant un partage par moitié entre ces derniers de toutes condamnations qui pourraient être allouées aux époux [Z].

CONDAMNER tout(s) succombant(s) à payer au Syndicat des Copropriétaires sis [Adresse 3] prise en la personne de son syndic en exercice à lui payer la somme de 4.500,00 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER tout(s) succombant(s) enfin aux entiers dépens d’instance conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile. »

La société VERSANT soutient oralement ses écritures et demande de : 

« JUGER qu’il existe des contestations sérieuses 

DEBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES SIS [Adresse 3] représenté par son syndic Le CABINET LOISELET PERE FILS ET F. DAIGREMONT à verser 3.000 euros à la société VERSANT au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens. » 

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance et aux notes d’audience. 


MOTIFS

Sur la demande de provision : 

1. Sur la recevabilité de la demande

Le syndicat des copropriétaires soutient que la demande d’indemnité provisionnelle des époux [Z] est irrecevable dès lors que la présente instance initiée le même jour que le dépôt du rapport d’expertise judiciaire est une action en ouverture de rapport d’expertise judiciaire, que celle-ci implique une appréciation technique des faits, elle-même nécessitant une discussion contradictoire sur les termes du rapport d’expertise, qui ne peut se tenir que devant le juge du fond. Il en conclut que l’évidence requise en référé n’est pas démontrée. 

Néanmoins, ce faisant, le syndicat des copropriétaires ne développe aucun moyen de nature à rendre la demande des époux [Z] irrecevable mais soulève l’existence d’une contestation sérieuse au regard de l’article 834 du code de procédure civile. 

Il est précisé que le rapport d’expertise judiciaire est régulièrement produit aux débats, que les parties ont pu en discuter contradictoirement et que la circonstance selon laquelle l’expert a déposé son rapport au jour où la présente instance a été n’implique pas que le litige ne puisse être tranché que par le juge du fond comme semble le suggérer le syndicat des copropriétaires. 

Il résulte de ces éléments que la demande des époux [Z] est recevable. 

2. Sur le bien-fondé de la demande

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. 

Il résulte par ailleurs de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. 

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant. 

Les époux [Z], propriétaires d’un appartement au dernier étage de l’immeuble sis à [Adresse 3] agissent à l’encontre du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dernier alinéa en vertu duquel le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il s’agit d’une responsabilité de plein droit, sans faute, subordonnée à la seule preuve d’un dommage causé aux copropriétaires ou aux tiers ayant son origine dans les parties communes.

Dans son rapport déposé le 28 novembre 2023, l’expert judiciaire indique que l’effondrement du plafond de l’appartement des époux [Z] fait suite à des infiltrations successives dont certaines ont été réparées en 2020 par la société VERSANT mais qui, pour d’autres, ont eu pour conséquence une surcharge du poids du plafond que la fixation des lattis (ossatures en bois recevant le plafond en plâtre) n’a pu absorber. 

Il constate lors de sa visite des lieux que la totalité de la toiture a été peinte ce qui est, selon lui, une solution d’étanchéité très provisoire, ne relevant pas des règles de l’art. Il ajoute que cela est le signe du très mauvais état et de la porosité du zinc que l’on veut supprimer, ce procédé ayant pour objet de repousser la date d’intervention à venir pour une réparation pérenne et reste une solution temporaire. 

Il conclut que :

- l’état dégradé de la couverture et le report depuis des années des travaux de réfection ont fragilisé la charpente et plus généralement, tous les éléments bois sous toiture dans les combles, 
- les infiltrations dans le zinc corrodé, le mauvais état d’entretien des ventilations, les phénomènes de retrait et de condensation ont créé les conditions favorables à la dégradation rapide des éléments de bois, pannes, chevrons, voliges mais surtout des éléments plus petits que sont les lattis,
- les désordres proviennent en conséquence de la vétusté de la couverture et du manque d’entretien de la couverture dont le syndicat des copropriétaires avait la charge. 


Il en ressort clairement que les désordres ont pour seule origine les parties communes de l’immeuble à savoir la toiture, la ventilation à laquelle il est fait référence étant manifestement celle de l’immeuble dont l’entretien est à charge du syndicat des copropriétaires. 

Dès lors, il n’est pas sérieusement contestable que la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires est engagée, peu important les diligences que celui-ci aurait accomplies depuis 2017 pour faire réaliser des travaux de réfection de la couverture dont l’exécution serait programmée en 2024. 

De même, la circonstance selon laquelle les époux [Z] aient pu voter en 2017 lors d’une assemblée générale le report de la réalisation de ces travaux au printemps 2019 puis qu’ils aient été régulièrement tenus informés de l’état d’avancement de la mise en oeuvre de ces travaux est sans lien avec les désordres subis et ne saurait constituer une faute pouvant leur être imputée de nature à exonérer même partiellement le syndicat des copropriétaires de sa responsabilité.

Au vu des éléments produits, le préjudice non sérieusement contestable des époux [Z] s’établit comme suit : 

- 26 554 euros TTC au titre de la reprise des désordres dans leur appartement conformément à l’évaluation de l’expert sur la base d’un devis de la société MPR d’un montant de 35 299 euros TTC, après déduction de travaux de réhabilitation de la cuisine aménagée pour 8 745 euros TTC, 

- 22 800 euros au titre d’une perte de loyers du 1er avril 2022 au 31 octobre 2023 (sur la base d’un loyer justifié de 1 200 euros par mois charges comprises), étant observé qu’indépendemment de la cause du départ de leur précédent locataire (intervenue au demeurant concomittament à l’effondrement du plafond au mois de mars 2022), il est certain compte tenu de l’ampleur des désordres que les époux [Z] ne pourront pas relouer leur bien avant l’exécution des travaux de réparation.

En revanche, le préjudice allégué par les époux [Z] à hauteur de 4 591, 95 euros n’est pas établi avec l’évidence requise en référé dès lors que celui-ci a été retenu par l’expert, sans explication, sur la base d’une liste “aménagement appartement 2 pièces” dressée par les demandeurs non communiquée aux débats et que les époux [Z] n’apportent dans le cadre de la présente instance pas plus d’explication ni ne versent de justificatifs sur ce point. 

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer aux époux [Z] la somme provisionnelle de 49 354 euros. 

Sur la demande du syndicat des copropriétaires :

Le syndicat des copropriétaires sollicite du juge des référés qu’il prononce un partage par moitié de la condamnation susvisée entre lui et la société VERSANT qu’il estime pour partie responsable des préjudices subis par les époux [Z]. 

Néanmoins, l’expert analysant les travaux réalisés par la société VERSANT en 2020 et constatant que l’effondrement du plafond de l’appartement des époux [Z] sur 15m² environ soit bien au-delà de la surface de la couverture sur laquelle l’entreprise est intervenue (3m²) a indiqué qu’il n’était pas possible d’établir de lien direct de causalité entre cet effondrement et ses travaux de couverture, soulignant en outre que le sinistre est survenu deux ans après son intervention. 

Dès lors, le principe de la responsabilité de la société VERSANT dans la survenue des désordres se heurte à une contestation sérieuse. 

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point. 

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe à l'instance, sera condamné aux dépens de celle-ci, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Tenu aux dépens, il sera également condamné à payer aux époux [Z] la somme raisonnable et équitable de 1 500 euros et à la société VERSANT celle de 1 000 euros, en indemnisation des frais exposés dans la présente instance pour faire valoir leurs droits et non compris dans les dépens, conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

Il sera débouté de sa demande formée de ce chef. 


PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort, 

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à payer à Monsieur [D] [Z] et Madame [G] [Z] la somme provisionnelle de 49 354 euros, 

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à l’encontre de la société VERSANT, 

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à payer à Monsieur [D] [Z] et Madame [G] [Z] la somme totale de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à payer à la société VERSANT la somme totale de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

DÉBOUTONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de sa demande en indemnisation de ses frais irrépétibles, 

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] aux dépens.

Fait à Paris le 26 avril 2024.

Le Greffier,Le Président,




Arnaud FUZATPerrine ROBERT