Tribunal Judiciaire · Service des référés — 26 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

N° RG 23/57547 

N° Portalis 352J-W-B7H-C237T

N° : 2

Assignation du :
10 octobre 2023

[1]

[1] 2 copies exécutoires
délivrées le :


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 26 avril 2024


par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier. 



DEMANDERESSE

La S.C.I. DU CLOLURA
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Cécile BENOIT-RENAUDIN de la SELARL D’AVOCATS MARTIN ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS - #P0158



DEFENDERESSE

La S.A.S. PHOSPHORIS
Chez la société MULTIBURO
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Olivier TABONE de l’AARPI Tabone and Partners, avocats au barreau de PARIS - D1778



DÉBATS

A l’audience du 15 mars 2024, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier, 




Nous, Président, après avoir entendu les parties représentées par leur conseil, avons rendu la décision suivante :

EXPOSE DU LITIGE

La SCI DU CLOLURA est propriétaire au sein des volumes 800 et 801 de l’immeuble du [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété, du sous-volume 8014 correspondant à une cave, et du sous-volume 8015 correspondant à des locaux d’activité situés au niveau -1 et rez-de-chaussée.

Le 19 décembre 2022, M. [Z] [T], qui exerçait à titre individuel une activité d’architecte dans les locaux de la SCI DU CLOLURA, et la SAS PHOSPHORIS ont signé une lettre d’intention en vue d’un projet d’acquisition par la SAS PHOSPHORIS du fonds de commerce de l’entreprise de M. [Z] [T].

Au mois de mars 2023, la SCI DU CLOLURA a consenti un bail professionnel à la SAS PHOSPHORIS, soumis aux dispositions de l’article 57A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, pour la cave constituant le sous-volume 8014, et la partie de la surface consacrée aux postes de travail identifiés dans le plan d’occupation des locaux et correspondant à 75% de la surface du sous-volume 8015. Ce bail était consenti pour une durée de 6 années à compter du 1er mars 2023, moyennant un loyer mensuel de 6 660 euros TTC payable par avance, outre 500 euros HT de provisions sur charges.
Par acte sous seing privé du 3 mai 2024, M. [Z] [T] et la SAS PHOSPHORIS ont signé un contrat de cession partielle de fonds libéral.

Par une lettre recommandée du 3 août 2023 réceptionnée le 10 août 2023, M. [Z] [T] a informé la SAS PHOSPHORIS de son souhait de procéder à la résolution des contrats signés entre les parties.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS PHOSPHORIS a, par exploit en date du 10 août 2023, fait délivrer à la SAS PHOSPHORIS un commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur un montant de 63 892,59 euros correspondant à 36 300 euros d’arriérés de loyers arrêtés au 10 août 2023 (échéance du mois d’août 2023 incluse), 16 650 euros au titre du dépôt de garantie et 352,59 euros au titre de la délivrance de l’acte.

Par exploit en date du 22 septembre 2023, la SAS PHOSPHORIS a fait assigner la SCI DU CLOLURA devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir prononcer la caducité du bail professionnel. 

L’affaire est toujours pendante devant la 18ème chambre du tribunal judiciaire de Paris.

Les causes du commandement du 10 août 2023 n’ayant pas été acquittées, la SCI DU CLOLURA a, par exploit en date du 10 octobre 2023, fait délivrer une assignation à la SAS PHOSPHORIS devant le président du tribunal de la juridiction de céans, aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail professionnel et en conséquence, ordonner l’expulsion de la SAS PHOSPHORIS, et de voir condamner cette dernière au paiement d’une provision au titre des arriérés de loyers et d’une indemnité d’occupation, outre une certaine somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été entendue à l’audience du 15 mars 2024.

Par des conclusions déposées et soutenues à l’audience, la SCI DU CLOLURA sollicite de :

« In limine litis, 
-REJETER la demande de nullité de l’assignation soulevée par la société PHOSPHORIS en l’absence de preuve d’un grief, cette nullité fut-elle avérée,
-CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le Bail professionnel conclu entre la SCI DU CLOLURA et la société PHOSPHORIS, la résiliation du Bail professionnel devant intervenir en date du 11 septembre 2023 ;
-CONDAMNER, en conséquence, la société PHOSPHORIS à payer par provision à la SCI DU CLOLURA la somme de 71.152,59 euros TTC, au titre des loyers, provisions pour charges et dépôt de garantie exigibles au jour de l’acquisition de la clause résolutoire ;
-CONDAMNER la société PHOSPHORIS à verser à la SCI DU CLOLURA la somme de 7 260 euros TTC à titre d’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 11 septembre 2023, provision pour charges comprises, jusqu’à la libération effective des locaux loués et la remise des clés par la société PHOSPHORIS en présence d’un commissaire de justice dans un délai de huit (8) jours ouvrés à compter de la signification de l’ordonnance de référé à venir ;
- JUGER que l’indemnité d’occupation due en contrepartie de l’occupation sans droit ni titre des locaux à compter du 11 septembre 2023 suivra la même indexation que celle applicable au loyer ;
-ORDONNER, à défaut de libération des locaux et de remise de clés par la société PHOSPHORIS en présence d’un commissaire de justice dans un délai de huit (8) jours ouvrés à compter de la signification de l’ordonnance de référé à venir, l’expulsion de la société PHOSPHORIS et de tous occupants de son chef des locaux à compter de la signification de la décision à intervenir, avec au besoin le concours de la force publique, et sous astreinte d’une somme de 150 euros par jour de retard ;
-AUTORISER la SCI DU CLOLURA à saisir et à faire séquestrer dans tel garde-meuble qu’il lui plaira aux frais, risques et périls de la société PHOSPHORIS, les meubles et objets personnels, appartenant à la société PHOSPHORIS ou ses préposés, trouvés dans les lieux, le cas échéant ;
-AUTORISER la SCI DU CLOLURA à procéder à toutes saisis, ventes des meubles, immeuble, véhicules appartenant au défendeur jusqu’au paiement intégral de la dette ;
-JUGER que la vente du mobilier et du matériel se trouvant dans les lieux, à l’exclusion du mobilier appartenant à la SCI DU CLOLURA et visé à l’annexe 2 du bail professionnel, sera effectuée conformément aux dispositions des articles R. 221-30 à R.221-40 du code des procédures civiles d’exécution ;
-CONDAMNER la société PHOSPHORIS au paiement par provision de la somme de 19 361 euros TTC dans la mesure où il n’est pas contestable que ces travaux ont été réalisés en vue de la prise de possession des locaux loués par la société PHOSPHORIS ;
-DEBOUTER la société PHOSPHORIS de toutes ses demandes, fins et conclusions ; 
-CONDAMNER la société PHOSPHORIS aux dépens, majorés des frais de commandement de payer de constat de remise des clés, de saisie, de vente et d’expulsion ;
-CONDAMNER la société PHOSPHORIS à payer à la SCI DU CLOLURA la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. »

En réponse, la SAS PHOSPHORIS sollicite de :

« In limine litis,
-JUGER que l’assignation du 10 octobre 2023 est nulle pour vice de forme constitué par un défaut de base légale causant grief ;
Sur les demandes formulées en référé par la SCI du Clolura :
-DIRE ET JUGER n’y avoir lieu à référé et renvoyer la SCI du Clolura à mieux se pourvoir ;
-REJETER toutes les demandes, fins et conclusions de la SCI du Clolura ;
-CONDAMNER la SCI du Clolura à payer à la société Phosphoris la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
-CONDAMNER la SCI du Clolura aux entiers dépens d’instance. »

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance, aux conclusions déposées par les parties et aux notes d’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Au préalable, il convient de souligner qu'il n'y a pas lieu de reprendre, ni d’écarter dans le dispositif de la présente décision les demandes tendant à « juger que », telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, lorsqu'elles portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire de l’ordonnance.

Sur la nullité de l’assignation

Au soutien de sa demande de nullité, la SAS PHOSPHORIS fait valoir que la SCI DU CLOLURA ne mentionne pas le bon fondement dans son acte introductif d’instance, puisqu’elle fait référence à l’article 809 du code de procédure civile inapplicable à la cause, et que ce défaut de base légale lui cause un grief dans la mesure où elle n’a pu préparer utilement sa défense.

La SCI DU CLOLURA réplique qu’il s’agit d’une erreur de plume ; que les termes reproduits dans l’assignation reprennent le contenu des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile ; qu’en conséquence, il n’existe aucune ambiguïté sur le fondement de la demande ; que la défenderesse ne démontre aucun grief ; que la SAS PHOSPHORIS a développé des arguments relatifs à une contestation sérieuse, de sorte qu’elle a été en mesure d’identifier le fondement applicable.

Selon l’article 56 du code de procédure civile, l'assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d'huissier de justice et celles énoncées à l'article 54 du même code, un exposé des moyens en fait et en droit. 

Il est constant que le manquement aux dispositions de l’article 56 susvisé relève des nullités de forme régies par l’article 114 du code de procédure civile, qui prévoit qu’elles ne peuvent être prononcées qu'à charge pour la partie qui les invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

Or en l’espèce, si la partie demanderesse mentionne l’article 809 du code de procédure civile dans son acte introductif d’instance, il apparait manifeste qu’il s’agit d’une erreur de plume, dans la mesure où les moyens développés font référence aux conditions posées par l’article 835 du code de procédure civile, et que la SAS PHOSPHORIS est présente à l’instance et a pu soutenir utilement sa défense.

En conséquence, il n’y a pas lieu de prononcer la nullité de l’assignation. 

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article 1103 du code civil dispose « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Aux termes de l’article 1186 du même code, « Un contrat valablement formé devient caduc si l'un de ses éléments essentiels disparaît. 
Lorsque l'exécution de plusieurs contrats est nécessaire à la réalisation d'une même opération et que l'un d'eux disparaît, sont caducs les contrats dont l'exécution est rendue impossible par cette disparition et ceux pour lesquels l'exécution du contrat disparu était une condition déterminante du consentement d'une partie. 
La caducité n'intervient toutefois que si le contractant contre lequel elle est invoquée connaissait l'existence de l'opération d'ensemble lorsqu'il a donné son consentement. »

Il est constant que l'intention des parties de rendre leurs conventions indivisibles relève du pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond, et que lorsque des contrats sont interdépendants, la résiliation de l'un quelconque d'entre eux entraîne la caducité des autres. 

La SCI DU CLOLURA fait valoir que la partie défenderesse ne conteste pas ne pas avoir acquitté les causes du commandement dans le délai d’un mois suivant sa délivrance, ni les termes du commandement de payer, ni les sommes demandées ; que les termes de la clause résolutoire sont clairs et précis. Elle ajoute en réponse aux écritures en défense, que les termes du bail ne nécessitent aucune interprétation ; que les éléments développés par la SAS PHOSPHORIS sont sans effet sur l’exécution dudit bail professionnel ; que la SAS PHOSPHORIS ne démontre pas avoir quitté les locaux litigieux.

La SAS PHOSPHORIS oppose qu’il existe une contestation sérieuse constituée par le fait que le bail professionnel a été conclu en considération d’une opération économique d’ensemble, matérialisée par la conclusion de plusieurs contrats interdépendants ; qu’il est en conséquence nécessaire d’interpréter les clauses et conditions du bail afin d’établir la volonté des parties, prérogative qui dépasse l’office du juge des référés ; que la résiliation unilatérale des contrats par M. [Z] [T] des contrats de cession partielle de son fonds libéral et de cession de sa clientèle d’architecte a entrainé l’anéantissement de l’ensemble contractuel interdépendant et la caducité du bail ; qu’elle a quitté les locaux depuis le 1er octobre 2023.

En l’espèce, la lettre d’intention du 19 décembre 2022, dans laquelle M. [F] [B], dirigeant de la SAS PHOSPHORIS, fait part à M. [Z] [T] de son intérêt de procéder à la cession de fonds de commerce envisagée par ce dernier, pour le compte des sociétés SAS PHOSPHORIS et [T] BY PHOSPHORIS, prévoit, dans le paragraphe ‘Périmètre de reprise’, la reprise du bail et du droit au bail de M. [Z] [T] pour les locaux situés [Adresse 5].

L’article 2.1.1 du contrat de cession partielle de fonds libéral signé entre les parties le 3 mai 2023, fait apparaître que, le bail portant sur les locaux situés [Adresse 5] dont bénéficiait M. [Z] [T], n’est pas cédé et que « le Cessionnaire a d’ores et déjà régularisé un nouveau bail directement avec le propriétaire desdits locaux à compter du 1er mars 2023 ».

Toutefois, par suite de la lettre de M. [Z] [T] du 3 août 2023 reçue par la SAS PHOSPHORIS le 10 août 2023, dans laquelle M. [Z] [T] fait part de son intention de mettre fin à la cession signée en contestant notamment les termes de celle-ci, la SAS PHOSPHORIS répond dans une lettre du 22 septembre 2023, que « Comme indiqué dans mon courrier du 31 août, il faut que nos avocats se rencontrent très vite et cela en notre présence impérative pour qu’ils puissent être en mesure de contractualiser cette résolution qui doit porter sur l’ensemble de l’opération, soit les contrats interdépendants suivants :
- Le contrat de cession partielle de fonds libéral
- Le contrat de cession de clientèle et de successeur d’architecte
- La reprise des salariés qui ont été transférés à PHOSPHORIS depuis le 1er mars 2023
- Les baux signés avec la SCI CLOLURA
- La dissolution de [T] BY PHOSPHORIS (…) ».

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, une contestation sérieuse est soulevée quant à la question de savoir si le bail professionnel litigieux est exclu de la cession envisagée ou s’il fait partie d’un ensemble interdépendant de contrats, interprétation qui relève de l’appréciation du juge du fond, de sorte qu’il ne peut y avoir lieu à référé sur le chef de demande relatif au constat de l’acquisition de la clause résolutoire.
Sur la demande de provision

L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En vertu de ces dispositions, une demande en paiement de provision de l’arriéré locatif au titre d'une créance non sérieusement contestable relève ainsi du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

* Sur les arriérés de loyers

En l’espèce, par une lettre du 3 août 2023 reçue par la SAS PHOSPOHRIS le 10 août 2023, M. [Z] [T] a fait part à la SAS PHOSPHORIS de son intention de mettre fin à la cession de clientèle et de successeur d’architecte, signée entre les parties le 3 mai 2023, entrainant corrélativement la possible caducité des contrats conclus dans le cadre de cette cession.

Toutefois, la caducité ne valant que pour l’avenir, il n’existe pas de contestation sérieuse pour les loyers dus jusqu’au mois d’août 2023. 

Le commandement de payer du 10 août 2023 porte sur la somme de 63 892,59 euros correspondant aux arriérés de loyers pour les mois de mars 2023 à août 2023 d’un montant total de 36 300 euros HT, outre le dépôt de garantie pour un montant de 16 650 euros et le coût de signification de l’acte.

La demanderesse produit au débat les appels de loyer pour les mois de septembre et octobre 2023, d’un montant de 7 260 euros, portant le montant total de la dette à 78 412,59 euros (71.152,59 euros jusqu’au 11 septembre 2023 et 7260 euros pour le mois d’octobre 2023). 

Ainsi, compte tenu de ce qui précède, il y a lieu de considérer que le montant non sérieusement contestable de la dette au titre de l’arriéré des loyers s’élève à 36 300 euros HT, soit 43 560 euros TTC.

S’agissant du dépôt de garantie, l’article 15 du bail professionnel prévoit que « le preneur versera au bailleur, au plus tard à la date de prise d’effet du présent bail, un dépôt de garantie d’un montant de 16 650 euros HT correspondant à trois mois de loyer HT. (…)
Au terme du bail, le bailleur restituera au preneur le montant du dépôt de garantie, sauf réclamations de sa part quant à l’état des locaux loués. »

Toutefois, la clause relative au dépôt de garantie relève d’une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond.

Dans ces conditions, il ne peut y avoir lieu à référé sur le paiement du dépôt de garantie. Il en est de même des frais de délivrance de commandement de payer qui ne correspondent pas à des sommes contractuellement prévues. 

Il s’ensuit que la SAS PHOSPHORIS sera condamnée à payer à la SCI DU CLOLURA la somme provisionnelle de 43 560 euros TTC correspondant aux arriérés de loyers pour la période de mars 2023 à août 2023 inclus.

* Sur le remboursement des travaux

Pour justifier sa demande de paiement des travaux effectués dans les locaux, la SCI DU CLOLURA soutient qu’il n’est pas contestable qu’ils ont été réalisés dans la perspective de la prise de possession des lieux par la SAS PHOSPHORIS. 

Il est toutefois relevé que les devis produits par la demanderesse portent sur de la fabrication de mobilier et non sur des travaux d’aménagement du local, et qu’il n’est pas établi que ces éléments auraient uniquement servi à la SAS PHOSPHORIS, qui partageait ses locaux avec une autre société.

Il s’ensuit que la demande de provision sur ce point se heurte à une contestation sérieuse et qu’il ne peut y avoir lieu à référé sur ce chef de demande.

Sur les demandes accessoires

Dans la mesure où il est partiellement fait droit aux demandes de la SCI DU CLOLURA, la SAS PHOSPHORIS supportera la charge des dépens. 

En revanche, l’équité et les circonstances de l’espèce commandent de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et des demandes subséquentes d’expulsion, de séquestre des meubles et de paiement d’une indemnité d’occupation ;

Condamnons la SAS PHOSPHORIS au paiement de la somme provisionnelle 43 560 euros TTC correspondant aux arriérés de loyers pour la période de mars 2023 à août 2023 inclus, outre les provisions sur charges, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;


Déboutons la SCI DU CLOLURA de sa demande de remboursement à titre provisionnel des travaux effectués par elle dans les locaux ;

Condamnons la SAS PHOSPHORIS aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

Disons n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 26 avril 2024.

Le Greffier,Le Président,




Arnaud FUZATCristina APETROAIE


Décision préparée avec le concours de [P] [W], juriste-assistante.