Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 26 avril 2024

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 

Charges de copropriété

N° RG 23/01646 
N° Portalis 352J-W-B7G-CYLC6

N° MINUTE : 

Assignation du :
16 Janvier 2023





JUGEMENT 
rendu le 26 Avril 2024 
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la société LOT CENT
[Adresse 1]
[Localité 2]

représenté par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON-CARNEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2444


DÉFENDEUR

Monsieur [D] [Z] [R] [M]
[Adresse 3]
[Localité 2]

non- représenté 


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Julien FEVRIER, Juge, statuant en juge unique.

assisté de Line-Joyce GUY, Greffière.
Décision du 26 Avril 2024
Charges de copropriété
N° RG 23/01646 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYLC6

DÉBATS

A l’audience publique du 24 Janvier 2024

JUGEMENT

- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile 


EXPOSE DU LITIGE


L’ensemble immobilier situé [Adresse 3] est constitué en copropriété.

Soutenant que des charges de copropriété incombant au lot n° 1058 et 1210 de l’immeuble sont impayées depuis plusieurs années et que le propriétaire de ces lots est monsieur [D] [M], le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3] l'a assigné devant le tribunal par acte d’huissier de justice du 16 janvier 2023.

Dans son assignation, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3] demande au tribunal :

« Vu l'article 44 du code de procédure civile,
Vu les articles 35, 36, 55 et 60 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967,
Vu les articles 1343-2, 1256 et 1240 du code civil,
Vu les articles 10, 10-1, 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,
Vu les articles 699 et 700 du CPC,
Vu la jurisprudence,
Vu les pièces versées aux débats,

Il est demande à la juridiction de céans de :

Recevoir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société LOCENT, en son action ;

L'en déclarer bien fondé ;

En conséquence :

Condamner monsieur [D] [Z] [R] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société LOCENT, la somme totale de 25.249,64 euros, correspondant à :

-20.514,76 euros à titre principal, charges arrêtées au 1er octobre 2022 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 novembre 2022 qui porteront également intérêts conformément à l'article 1343-2 du code civil ;

-4.734,88 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;

Condamner monsieur [D] [Z] [R] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société LOCENT, la somme totale de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamner monsieur [D] [Z] [R] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société LOCENT, la somme totale de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;

Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir ;

Condamner monsieur [D] [Z] [R] [M] aux entiers dépens. »

*

Bien que régulièrement assigné, monsieur [M] n'a pas constitué avocat.

*

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 20 septembre 2023 et l’affaire a été plaidée le 24 janvier 2024. La décision a été mise en délibéré au 26 avril 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION


Vu l'article 472 du code de procédure civile qui prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

monsieur [M] a déjà été condamné par jugement du 5 février 2018 à lui verser 8.608 € au titre de l'arriéré de charges de copropriété arrêtées au 24 novembre 2017, 1.000 € à titre de dommages-intérêts et 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Décision du 26 Avril 2024
Charges de copropriété
N° RG 23/01646 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYLC6

le défendeur est toujours redevable de ces condamnations ;
des lettres de relance et mise en demeure ont été adressées et notamment le 17 novembre 2022 ;
le défendeur est redevable de 25.249,64 € selon décompte arrêté au 1er octobre 2022 ;
ce défaut de paiement entrave le bon fonctionnement de la copropriété.
Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;
les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels prévisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée.

En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale concernant l’immeuble établissant la qualité de copropriétaire de monsieur [M] [D] concernant les lots 1058 et 1210, indiquant la répartition des tantièmes (339 + 8 /100282ème).
l’état récapitulatif détaillé de la créance pour la période allant du 24 novembre 2017 au 1er octobre 2022 faisant état d’un solde débiteur de 25.249,64 €, incluant 4.734,88 € de frais.
les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période litigieuse, faisant apparaître les relevés de compte individuel.
les procès-verbaux des assemblées générales des 15 décembre 2016, 11 décembre 2017, 20 février 2019, 19 décembre 2019, 31 mars 2021 et 20 janvier 2022 comportant approbation des comptes des exercices 2015/2016, 2016/2017, 2017/2018, 2018/2019, 2019/2020, 2020/2021 et votant les budgets prévisionnels 2016/2017, 2017/2018, 2018/2019, 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023 et le fonds travaux ainsi que les travaux et l’attestation de non recours concernant ces assemblées.
deux factures de [I] [S] pour « débarras d'encombrants dans les parties communes de l'immeuble » à hauteur de 300 € et « débarras d'encombrants en sous-sol » à hauteur de 972 €. Ces deux factures ne relèvent pas des charges de copropriété. Il n'est en outre pas apporté d'explication sur ces prestations mises à la charge du défendeur. Elles ne seront donc pas prises en compte.

Au regard de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2022 est établie à hauteur de 19.242,76 € (20.514,76 - 300 - 972).

Les intérêts légaux courront à compter de la mise en demeure du 17 novembre 2022 versée aux débats.


Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité 4.734,88 € à ce titre.

S'agissant des honoraires du syndic, il n'est pas justifié de diligences exceptionnelles qui sortent de la gestion courante. Il n'est pas expliqué pourquoi des états datés ont été émis. Les sommes réclamées à ce titre seront rejetées.

S'agissant des honoraires d'avocat, ces frais relèvent des frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile.

La demande au titre des frais de recouvrement sera donc rejetée.

Il en va de même des mêmes frais réclamés subsidiairement à titre de dommages-intérêts. Cette demande fait double emploi avec les demandes de dommages-intérêts et de frais irrépétibles.


Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus de droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que le défendeur présente, de manière récurrente depuis de nombreuses années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera accueillie à hauteur de 2.000 €.


Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.


Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [M], partie perdante, supportera les dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Monsieur [M] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires demandeur une somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de suspendre l’exécution provisoire du jugement.




PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, en premier ressort et par jugement réputé contradictoire, par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE monsieur [D] [M] à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3] les sommes suivantes :

-19.242,76 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2022 ;

-2.000 € à titre de dommages-intérêts ;

-1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

REJETTE la demande au titre des frais nécessaires de recouvrement ou subsidiairement à titre de dommages-intérêts pour les mêmes sommes ;

CONDAMNE monsieur [D] [M] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire.

Fait et jugé à Paris le 26 Avril 2024


La Greffière Le Président