Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 26 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [T] [C]
Monsieur [X] [C]


Copie exécutoire délivrée 
le :

à : Me POMMIER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/09637 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3Q3O

N° MINUTE : 







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 26 avril 2024


DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 3] HABITAT- OPH, 
[Adresse 2]

représentée par Me POMMIER, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Madame [T] [C], 
[Adresse 1]

comparante en personne

Monsieur [X] [C], 
[Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Joséphine DEMIGNE, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 06 mars 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 26 avril 2024 par Joséphine DEMIGNE, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier


Décision du 26 avril 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/09637 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3Q3O

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 15 septembre 1998, [Localité 3] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Madame [T] [C] sur des locaux situés au [Adresse 1]. 

Par acte de commissaire de justice du 7 juin 2023, le bailleur a fait délivrer à Madame [T] [C] et à Monsieur [X] [C] un commandement de payer visant la somme principale de 2368, 08 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail.

Un second commandement de payer visant la clause résolutoire du bail a été délivré à Madame [T] [C] et à Monsieur [X] [C] en date du 10 août 2023 pour paiement de la somme de 2.244, 69 euros, hors coût d’acte.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [T] [C] et Monsieur [X] [C] le 18 août 2023.

Par assignation du 14 novembre 2023, [Localité 3] HABITAT OPH a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire deux mois après la délivrance du dernier commandement de payer, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Madame [T] [C] et Monsieur [X] [C] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1643, 24 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 20 octobre 2023 (terme de septembre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du dernier commandement de payer,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 novembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu avant l’audience.

À l'audience du 6 mars 2024, [Localité 3] HABITAT OPH maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 26 février 2024, s'élève désormais à 991, 20 euros. PARIS HABITAT OPH considère enfin qu'il y a eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

A l’audience, Madame [T] [C], sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle indique qu’elle et son conjoint s’acquittent mensuellement de la somme de 200 euros en plus du loyer courant. Celle-ci indique qu’elle était seule lorsqu’elle a signé le bail. 

Monsieur [X] [C] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. 

PARIS HABITAT OPH accepte la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

PARIS HABITAT OPH a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Madame [T] [C] et Monsieur [X] [C].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs de la décision

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande
PARIS HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un deuxième commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 10 août 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2.244, 69 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 11 octobre 2023. 

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l’espèce, eu égard à l'accord des parties sur ce point et conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que la dette locative a fortement diminué entre le second commandement de payer et le 6 mars 2024. En effet, Madame [T] [C] indique lors de l’audience qu’elle s’acquitte désormais de la somme mensuelle de 200 euros en plus du loyer courant. 

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Madame [T] [C] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.



Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, [Localité 3] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 26février 2024, Madame [T] [C] et Monsieur [X] [C] lui devaient la somme de 991, 20 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Madame [T] [C] et Monsieur [X] [C] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés, à titre provisoire, à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Celle-ci sera égale au montant actuel du loyer et des charges. 

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 11 octobre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 3] HABITAT OPH ou à son mandataire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [T] [C] et Monsieur [X] [C], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de [Localité 3] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mis à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 août 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 15 septembre 1998 entre [Localité 3] HABITAT OPH, d’une part, et Madame [T] [C] d’autre part concernant les locaux situés au [Adresse 1] porte 339 est résilié depuis le 11 octobre 2023, 

CONDAMNONS solidairement Madame [T] [C] et Monsieur [C] [X] à payer à [Localité 3] HABITAT OPH la somme de 991, 20 euros au 26 février 2024, janvier inclus à titre de provision sur l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, 

AUTORISONS Madame [T] [C] et Monsieur [X] [C] à se libérer de leur dette en réglant la somme minimale de 200 euros pendant 4 mois, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [T] [C] et Monsieur [X] [C], 

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,
 
DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 11 octobre 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Madame [T] [C] et de Monsieur [X] [C] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Madame [T] [C] et Monsieur [C] [X] seront condamnés à verser à [Localité 3] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNONS solidairement Madame [T] [C] et Monsieur [C] [X] à payer à [Localité 3] HABITAT OPH la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS solidairement Madame [T] [C] et Monsieur [C] [X] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 10 août 2023 et des assignations du 14 novembre 2023, 

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 avril 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge