Tribunal Judiciaire · Service des référés — 26 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 24/51027 

N° Portalis 352J-W-B7I-C34T6

N° : 5

Assignation du :
06 et 16 février 2024

[1]

[1] 2 copies exécutoires
délivrées le :


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 26 avril 2024


par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier. 


DEMANDERESSE

La S.C.I. PARDES PATRIMOINE
[Adresse 3]
[Localité 8]

représentée par Maître Odile COHEN, avocat au barreau de PARIS - #E0051


DEFENDERESSES

La S.C.P. [S] & ROUSSELET
prise en la personne de Maître [W] [S], administrateur judiciaire de la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE
[Adresse 5]
[Localité 8]

La S.E.L.A.R.L. FHBX, prise en la personne Maître [X] [Z]
en qualité d’administrateur judiciaire de la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE
[Adresse 4]
[Localité 9]

La Société THEVENOT PARTNERS, prise la personne de Maître [U] [N], 
en qualité d’administrateur judiciaire de la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE
[Adresse 6]
[Localité 8]

La S.A.S. DISTRIBUTION CASINO FRANCE
[Adresse 1]
[Localité 7]

représentées par Maître Antoine PINEAU-BRAUDEL de la SAS CABINET PINEAU-BRAUDEL, avocats au barreau de PARIS - #C0260


DÉBATS

A l’audience du 15 mars 2024, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier, 

Nous, Président, après avoir entendu les parties représentées par leur conseil, avons rendu la décision suivante :

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d'un acte sous signature privée en date du 13 juillet 1993, la société LA FOURMI IMMOBILIERE, aux droits de laquelle vient la SCI PARDES PATRIMOINE, a donné à bail à la société MEIJAC, aux droits de laquelle vient la SAS DISTRIBUTION CASINO FRANCE en vertu d’un acte de cession du 26 octobre 1999, des locaux à usage commercial situés [Adresse 2], à [Localité 10], renouvelé le 28 septembre 2012 moyennant le paiement d'un loyer annuel de 53 170,90 euros hors taxes hors charges, payable trimestriellement d’avance.

Par acte extrajudiciaire du 28 juillet 2021, un congé a été délivré à la société preneuse pour le 31 mars 2022 avec offre de renouvellement à effet au 1er avril 2022 moyennant un loyer annuel de 90 000 euros hors taxes hors charges.

Par jugement du tribunal de commerce de Paris du 25 octobre 2023, une procédure de sauvegarde accélérée a été ouverte au bénéfice de la société DISTRIBUTION CASINO France.

Se prévalant des deux procès-verbaux de constat du défaut d’exploitation des lieux loués en dates des 27 novembre 2023 et 1er décembre 2023, le bailleur a délivré au preneur, le 20 décembre 2023, un commandement d’avoir à exploiter les locaux loués, visant la clause résolutoire.

Se prévalant de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et de la non régularisation des causes du commandement de payer du 20 décembre 2023, la société PARDES PATRIMOINE a, par exploits délivrés le 6 février 2024, fait citer la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE et ses administrateurs judiciaires, les SCP [S]&ROUSSELET, SELARL FHBX et SELARL THEVENOT PARTNERS, devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle, frais irrépétibles et dépens. 
A l’audience du 15 mars 2024, l’affaire a été plaidée.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la demanderesse formule les demandes suivantes :
« - débouter la société CASINO DISTRIBUTION FRANCE de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
-donner acte à la SCI PARDES PATRIMOINE de l'acquiescement de la société CASINO DISTRIBUTION FRANCE à la demande tendant à voir acquise la clause résolutoire ;
- constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu entre la SCI PARDES PATRIMOINE et la société CASINO DISTRIBUTION FRANCE ; 
- en conséquence, dire et juger que la société CASINO DISTRIBUTION France ainsi que tous occupants de son chef se trouvent occupants sans droit ni titre des locaux précédemment loués et de lui ordonner de quitter les lieux, sans délais ; 
-ordonner l’expulsion de la société CASINO DISTRIBUTION FRANCE ainsi que tout occupant de son chef des locaux qu’elle occupe [Adresse 2], étant précisé que faute par elle de le faire spontanément, ils y seront contraints et il sera procédé en la forme accoutumée, avec l'assistance de la force publique si besoin est ; 
-ordonner le transport et la séquestration du mobilier, objets garnissant les lieux dans un garde-meubles qu’il désignera, ou dans tel autre lieu au choix du bailleur, et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues ; 
- condamner la société CASINO DISTRIBUTION FRANCE à payer à la SCI PARDES PATRIMOINE une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait pu être perçu si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à complète libération des lieux ; 
-condamner la société CASINO DISTRIBUTION FRANCE à payer à la SCI PARDES PATRIMOINE la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société CASINO DISTRIBUTION FRANCE en tous les dépens qui comprendront notamment le coût de la présente assignation, du commandement délivré en date du 20 décembre 2023 et des procès-verbaux de constat des 27 novembre et 1er décembre 2023 ».

Dans ses écritures déposées et développées oralement à l’audience, les défenderesses demandent au juge des référés de :
« - dire irrecevable pour défaut de qualité à agir l’action engagée par la société PARDES PATRIMOINE à l’encontre de la SCP [S] & ROUSSELET, prise en la personne de Me [W] [S] es qualité d’administrateur judiciaire de la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE, de la SELARL FHBX, prise en la personne de Me [X] [Z] es qualité d’administrateur judiciaire de la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE, de la SELARL THEVENOT PARTNERS, prise en la personne de Me [U] [N] es qualité d’administrateur judiciaire de la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE ; 
-prononcer leur mise hors de cause ; 
- dire la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE recevable et bien fondée en l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;
-donner acte à la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE de son acquiescement à la demande formée par la société PARDES PATRIMOINE de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu entre les parties ;
- constater en conséquence l’acquisition de la clause résolutoire du bail à effet du 21 janvier 2024 ;
-fixer l’indemnité d’occupation à un montant égal à celui du loyer qui aurait été perçu si le bail s’était poursuivi nonobstant la résiliation du bail, jusqu’à remise des clefs du local ; 
- donner acte à la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE de l’invitation faite à la société PARDES PATRIMOINE de venir dresser l’état des lieux de sortie contradictoire du local dans les meilleurs délais, aux termes duquel les clefs lui seront remises ;
-dire en conséquence la demande d’expulsion de la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE sans objet ; subsidiairement la REJETER ; 
-ordonner la restitution à la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE par la société PARDES PATRIMOINE de l’intégralité du montant du dépôt de garantie actuellement détenu par ses soins, soit la somme de 12 007,36 euros ;
- ordonner la compensation entre le montant du dépôt de garantie et toutes sommes éventuellement dues par la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE au titre de l’indemnité d’occupation dont elle demeurerait le cas échéant redevable ; 
-rejeter pour le surplus toutes demandes, fins et prétentions de la société PARDES PATRIMOINE qui seraient contraires ou incompatibles avec celles de la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE ; 
-condamner la société PARDES PATRIMOINE à payer à la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- condamner la société PARDES PATRIMOINE aux entiers dépens ».

Par note en délibéré communiqué le 19 avril 2024, autorisée lors des débats, les défenderesses ont indiqué au juge des référés qu’en raison de la période des congés l’état de sortie des lieux n’a pu avoir lieu et qu’elles s’en remettent aux termes de leurs conclusions soutenues à l’audience.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance, aux conclusions susvisées ainsi qu’aux notes d’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est rappelé que les demandes tendant à « donner acte », « dire » et « constater » ne constituent pas, en dehors des cas prévus par la loi, des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu'il n'y a pas lieu d’y répondre, en ce qu’elles portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire de l’ordonnance.

Il est ensuite rappelé qu’il n'y a pas lieu à répondre aux demandes de mise hors de cause, qui ne constituent pas davantage des prétentions au sens de l'article 4 susvisé. Partant, il n’y a pas lieu de répondre à la demande tendant à mettre hors de cause les administrateurs judiciaires de la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE.

Quant à l'irrecevabilité de l’action de la société PARDES PATRIMOINE à l'encontre de ces parties, soulevée par les défenderesses alors qu’aucune prétention n’est formulée à l’encontre des parties concernées, il n’y a pas lieu de l’accueillir.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : 
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire pour défaut d’exécution de l’une des conditions ou clauses du bail, un mois après un commandement de payer ou sommation restée sans effet. 

La société PARDES PATRIMOINE sollicite le bénéfice de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, aux motifs que la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE n’exploite plus les lieux loués, ce que cette dernière ne conteste pas, acquiesçant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

Dans ces conditions, les causes du commandement de payer délivré le 20 décembre 2023 n’ayant pas été régularisées dans le délai d’un mois, le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire au 21 janvier 2024.

Sur la demande d’expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation

En conséquence de la résiliation de plein droit du bail, l’obligation du preneur de quitter les lieux n’est pas contestable et son expulsion sera ordonnée. 

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 21 janvier 2024, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. 
Ce préjudice sera réparé jusqu'au départ définitif du preneur par l'octroi d'une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables, jusqu'à libération des lieux et la remise des clés. 

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à l’instance, la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer. Les dépens ne comprenant que les seuls débours relatifs à des actes ou procédures judiciaires, en sont exclus les honoraires des techniciens non désignés par le juge, de sorte il ne convient pas de faire droit aux demandes de dépens pour le surplus.

Il n’apparaît pas inéquitable en revanche de laisser à la charge de la requérante ses frais non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au vu notamment des circonstances de l’espèce et de l’absence de toute démarche de résolution amiable du différend avant l’initiation de la présente instance.

Il est par ailleurs rappelé qu’en vertu des articles 514 et 514-1 de ce code les décisions prises par le juge statuant en référé sont assorties de plein droit de l’exécution provisoire et que celle-ci ne saurait être écartée.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés,

Disons n’y avoir lieu à statuer sur la demande de mise hors de cause des SCP [S]&ROUSSELET, SELARL FHBX et SELARL THEVENOT PARTNERS, en qualité d’administrateurs judiciaires de la SAS DISTRIBUTION CASINO FRANCE, à l’encontre desquels aucune demande n’est formulée ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 21 janvier 2024 ;

Ordonnons l’expulsion de la SAS DISTRIBUTION CASINO FRANCE et de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail [Adresse 2], à [Localité 10], avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique,

Rappelons que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, 

Condamnons la SAS DISTRIBUTION CASINO FRANCE à payer, à titre de provision, à la SCI PARDES PATRIMOINE une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer trimestriel, majoré des charges et taxes, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à libération des lieux ;

Disons n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SAS DISTRIBUTION CASINO FRANCE au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement visant la clause résolutoire ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. 

Fait à Paris le 26 avril 2024.

Le Greffier,Le Président,




Arnaud FUZATCristina APETROAIE