Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 3ème section — 26 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
Copies exécutoires
délivrées le:
à Me CROSNIER
Copies certifiées 
conformes délivrées le:
à Me COHEN et Me FRANCELLE


■

8ème chambre 
3ème section

N° RG 19/10996
N° Portalis 352J-W-B7D-CQW27

N° MINUTE : 

Assignation du :
25 juillet 2019









JUGEMENT

rendu le 26 avril 2024
DEMANDEURS

Monsieur [S] [C]
[Adresse 11]
[Localité 9]

Monsieur [O] [U]
[Adresse 4]
[Localité 5]

Madame [Z] [L]
[Adresse 1]
[Localité 7]

représentés par Maître Caroline COHEN de la SCP C.G.N.T., avocate au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire #PN732


DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] - [Localité 7], représenté par son syndic la S.A. GTF
[Adresse 3]
[Localité 6]

représenté par Maître Aurore FRANCELLE de l’AARPI ADONIS, avocate au barreau de PARIS, vestiaire #P0422

Décision du 26 avril 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 19/10996 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQW27



Monsieur [H] [M]
[Adresse 2]
[Localité 8]

représenté par Maître Fanny CROSNIER, avocate au barreau de PARIS, vestiaire #R0010


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, première vice-présidente adjointe
Madame Céline CHAMPAGNE, juge
Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Léa GALLIEN, greffier,


DÉBATS

A l’audience du 2 février 2024, tenue en audience publique devant Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.


JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
Premier ressort

***************

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [S] [C] est propriétaire des lots n°9, 13, 22 et 23 dans le bâtiment A d'un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7]. M. [O] [U] est propriétaire des lots n°8 et 21 au sein de ce même immeuble, tandis que Mme [Z] [L] possède les lots n°4 et 26.

M. [H] [M] est quant à lui propriétaire des lots n°34 et 35, qui composent seuls le bâtiment B usuellement qualifié de « remise », ainsi que des lots n°16, 18 et 20 situés dans le bâtiment A.

Lors de l'assemblée générale des copropriétaires tenue le 5 juin 2015 ont été adoptées trois décisions (n°20/4/a, 20/4/b et 20/4/c) portant sur la réalisation de travaux de « réfection de la toiture et des souches de cheminées du bâtiment B ». Les résolutions ont été soumises au seul suffrage de M. [H] [M], unique copropriétaire du bâtiment B.

Les travaux ont été exécutés sous la supervision de M. [H] [M] et achevés en octobre 2015.

Par courrier daté du 8 avril 2019, M. [O] [U] a mis en demeure le syndic de faire cesser les travaux entrepris par M. [H] [M] dans ses lots.

Par exploit d'huissier signifié le 25 juillet 2019, M. [S] [C], M. [O] [U] et Mme [Z] [L] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble et M. [H] [M] devant le tribunal de grande instance de Paris.

Par ordonnance du 15 octobre 2021, le juge de la mise en état a notamment déclaré irrecevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires à l'encontre de M. [H] [M] aux fins de démolition des travaux de surélévation et de remise en état de la toiture du bâtiment B, et enjoint à la copropriété ainsi qu'à son ancien syndic et son syndic actuel de communiquer « l'accusé de réception de chacune des lettres de notification du procès-verbal de l'assemblée générale du 5 juin 2015 respectivement adressées à M. [S] [C], M. [O] [U] et Mme [Z] [L] ».

Cette ordonnance a été infirmée en totalité par la cour d'appel de Paris dans un arrêt du 20 juillet 2022.


PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 22 novembre 2023, et au visa des articles 6, 6-2, 10, 10-1, 11, 42 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, et 1103 et 1193 du code civil, M. [S] [C], M. [O] [U] et Mme [Z] [L] demandent au tribunal de :

- prononcer l’annulation des résolutions 20/4/a, 20/4/b et 20/4/c du Procès-verbal de l’Assemblée Générale du 5 juin 2015.
- condamner Monsieur [M] et subsidiairement, le syndicat des copropriétaires à la démolition des travaux réalisés en toiture du bâtiment B avec enlèvement des 3 velux mis en place en surplomb avec rehausse illégale non autorisée de la toiture du bâtiment B sur Cour.
- condamner Monsieur [M] et subsidiairement, le syndicat des copropriétaires in solidum à la remise en son état initial de la toiture dudit bâtiment B, lot « remise », après démolition de la toiture réalisée, suppression de la rehausse de la toiture ainsi que des 3 velux avec remise des deux lots « remises » du bâtiment B dans leur état initial et dans le strict respect de la servitude de non aedificandi du 31 août 1956 affectant la Cour commune: « ni surélévation, ni reconstruction ».
- assortir cette condamnation d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de 2 mois à partir de décision devenue définitive, et condamner Monsieur [M], subsidiairement le syndicat des copropriétaires, au paiement de cette astreinte en cas de non-respect de ces obligations.

Pour le cas où le tribunal entrerait en voie de condamnation de démolition - remise en état à l’encontre du syndicat des copropriétaires.
- déclarer Monsieur [M] seul et entièrement responsable des travaux non conformes ainsi réalisés pour les avoir lui-même commandés et suivis hors l’accord du syndicat des copropriétaires et sur lesquels il a assumé l’entière maîtrise d’œuvre ;
- déclarer en conséquence dans cette même hypothèse Messieurs [C] et [U] ainsi que madame [Z] [L], demandeurs, recevables et bien fondés à demander la condamnation de M. [M] à les garantir intégralement des conséquences financières éventuelles de cette condamnation à raison des frais induits au titre de ces démolitions/remises en état initial qui seraient mises à leur charge au regard de leurs qualités respectives de copropriétaires au prorata de de leurs millièmes ;
- condamner Monsieur [M] au paiement de 6.000 euros au profit des demandeurs, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner Monsieur [M] aux entiers dépens de la présente instance dont distraction au profit de Maître Catherine CHANCEREL avocat aux offres de droit qui en fait la demande en application de l’article 699 du code de procédure civile.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 4 septembre 2023 par voie électronique, et au visa des articles de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

- ordonner la démolition des travaux réalisés sur la toiture des lots n°34 et 35 par Monsieur [M] sans l’accord de la copropriété et en violation de la convention non aedificandi en date du 31 août 1956 avec remise en état de celle-ci et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision ;
- se réserver le droit de liquider l’astreinte ;
 
En conséquence,
- débouter Monsieur [M] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 
- condamner Monsieur [M] à verser au syndicat des copropriétaire la somme de 5.000 euros au titre du préjudice de vue et d’ensoleillement subi ;
- condamner Monsieur [M] à verser au syndicat des copropriétaire la somme de 5.000 euros au titre du préjudice de lié à l’empiétement ;
- condamner Monsieur [M] à verser au syndicat des copropriétaire la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral subi ; 
- condamner Monsieur [M] à verser au syndicat des copropriétaire la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens de l’instance.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 27 décembre 2023 par voie électronique, et au visa des articles 637 du code civil, et 22, 24 et 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, M. [H] [M] demande au tribunal de :

Sur la demande tendant à l’annulation des délibérations 20/4/a à 20/4/c de l’assemblée générale du 5 juin 2015 :
 
A titre principal :
 - débouter Monsieur [S] [C], Monsieur [O] [U], Madame [Z] [L] et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
 
A titre subsidiaire :
- condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la société GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE GTF, à rembourser à Monsieur [H] [M] la somme de 22.000,00 euros correspondant au coût (TTC) des travaux réalisés en exécution des délibérations 20/4/a à 20/4/c adoptées lors de l’assemblée générale du 5 juin 2015 ;
 
Sur la demande tendant à la démolition et remise en état de la toiture du bâtiment B :
 
A titre principal :
- débouter Monsieur [S] [C], Monsieur [O] [U], Madame [Z] [L] et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
 
A titre subsidiaire :
- condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la société GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE GTF, à relever et garantir Monsieur [H] [M] de l’éventuelle condamnation à remettre en état la toiture du bâtiment B pouvant être prononcée à son encontre ;
- condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la société GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE GTF, à rembourser à Monsieur [H] [M] la somme de 22.000,00 euros correspondant au coût (TTC) des travaux réalisés en exécution des délibérations 20/4/a à 20/4/c adoptées lors de l’assemblée générale du 5 juin 2015 ;
 
Sur la demande de dommages et intérêts formée par le Syndicat des copropriétaires :

- débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
 
En tout état de cause :
- condamner tout succombant à payer à Monsieur [H] [M] la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner les mêmes aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Fanny CROSNIER en application de l’article 699 du Code de procédure civile ;
- rappeler que l'exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit, nonobstant toutes voies de recours et sans constitution de garantie.
Décision du 26 avril 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 19/10996 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQW27


* * *

L'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge rapporteur à la collégialité) du 2 février 2024, et la clôture de l'instruction a été ordonnée avant l'ouverture des débats. A leur issue, la décision a été mise en délibéré au 26 avril 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur la demande en annulation de décisions d'assemblée générale

Au soutien de leur demande principale, M. [S] [C], M. [O] [U] et Mme [Z] [L] font principalement valoir que les trois résolutions contestées ont été adoptées en méconnaissance des stipulations du règlement de copropriété, puisque celui-ci n'opère aucune distinction entre bâtiments et ne reconnaît pas l'existence de parties communes spéciales, et qu'il a été fait usage d'une clé de répartition des charges inexistante.

Le syndicat des copropriétaires rejoint la position et l'argumentation des demandeurs quant à la validité des décisions contestées.

En réplique, M. [H] [M] conclut à la validité des décisions contestées et à la conformité des travaux réalisés, tant aux stipulations du règlement de copropriété qu'à la résolution les autorisant. Il fait principalement valoir que contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, le règlement de copropriété prévoit expressément l'existence de parties communes spéciales, au nombre desquelles figure la toiture du bâtiment B ; qu'il en résulte une répartition de charges particulière, et la nécessité de ne soumettre les décisions y afférant qu'au seul copropriétaire du bâtiment.

*

L'article 11 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires ».

Les articles 3 et 4 de cette même loi disposent quant à eux que « sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. (…) Les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement ; leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi ».

En l'espèce, M. [S] [C], M. [O] [U] et Mme [Z] [L] sollicitent à titre principal l'annulation des décisions n°20/4/a, 20/4/b et 20/4/c prises par l'assemblée générale des copropriétaires le 5 juin 2015, et par voie de conséquence la démolition des ouvrages réalisés en toiture du bâtiment B et la remise des lieux en leur état initial.

La décision n°20/4/a, intitulée « Réfection de la toiture et des souches de cheminées du bâtiment B selon devis de la société Méhauté joint à la convocation », est ci-après reproduite :

« Après en avoir délibéré, le copropriétaire du bâtiment B vote les travaux de réfection de la toiture et des souches de cheminées du bâtiment B. Le copropriétaire du bâtiment B décide d'affecter à ces travaux un budget global de 12 700 euros TTC, budget maximal. Monsieur [M] ne souhaite pas faire appel aux services d'un maître d’œuvre. Ce dernier se laisse le temps de la réflexion nécessaire pour revenir sur sa décision. Le syndic dégage son entière responsabilité en cas de malfaçons, celui-ci n'étant pas un maître d’œuvre. Le syndic déconseille fortement Monsieur [M] de ne pas prendre de maître d’œuvre. Ces travaux démarreront courant octobre 2015 ».

La décision n°20/4/b est intitulée « Fixation du montant des honoraires du syndic » et est ainsi libellée : « L'assemblée générale fixe le pourcentage des honoraires à hauteur de 2% hors taxes du montant hors taxes des travaux, les honoraires du syndic pour le suivi administratif des travaux ».

La décision n°20/4/c est intitulée « Financement des travaux - modalités des appels de fonds », et est ainsi libellée : « L'assemblée générale décide de financer les travaux votés supra de la manière suivante en Charges bâtiment B (clé 32) : 20% en juillet 2015 ; 30% en septembre 2015 ; 30% en octobre 2015 ; 20% en novembre 2015 ».

Ces trois décisions ont été adoptées à l'unanimité, étant soumises au seul vote de M. [H] [M] à la majorité de l'article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et suivant une clé de répartition des charges « n°32 – charges bâtiment B ».

Les trois copropriétaires demandeurs et le syndicat des copropriétaires contestent tout d'abord l'existence de parties communes spéciales et de la clé de répartition des charges dont il a été fait application.

A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du règlement de copropriété de l'immeuble, il apparaît que contrairement à ce que soutiennent les demandeurs et le syndicat des copropriétaires, l'existence de parties communes spéciales est expressément mentionnée au règlement de copropriété, et ce à de multiples reprises. Il est ainsi fait mention de « parties communes particulières » aux bâtiments A et B (pages n°4 à 9), ainsi que d'une distinction claire entre les tantièmes dont dispose chaque copropriétaire dans la propriété de ces parties communes spéciales et des parties communes générales (page n°3).

Par ailleurs, le règlement de copropriété stipule en son article 3 que les parties communes comprennent « les charpentes, les couvertures », mais ne précise pas si celles-ci sont des parties communes générales ou spéciales, indiquant uniquement que « les choses et parties communes appartiennent indivisément à tous les copropriétaires dans la proportion des millièmes indiqués dans l'état descriptif de division de l'article 2 ».

A la lecture de l'article 8 (« Énumération des charges communes et répartition » : « les propriétaires participeront dans la proportion de leurs droits de co-propriété, aux dépenses de toute nature nécessitées par la conservation, l'entretien et l'administration des choses communes »), il apparaît toutefois que le règlement de copropriété entend faire de la toiture de chaque bâtiment une partie commune spéciale et non une partie commune générale, les « droits de copropriété » susmentionnés faisant référence aux tantièmes de parties communes spéciales.

Décision du 26 avril 2024
8ème chambre 3ème section
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Ceci correspond en outre à l'usage majoritaire dans les immeubles divisés en plusieurs bâtiments comprenant chacun leur propre couverture, afin d'éviter aux copropriétaires d'un bâtiment distinct de celui faisant l'objet de travaux de gros œuvre d'en supporter le coût.

Il résulte de cette distinction entre parties communes l'existence de clés de répartition distinctes en fonction des parties de l'immeuble concernées (parties communes générales, et parties communes spéciales aux bâtiments A et B).

Alors que les demandeurs exposent que cette clé n°32 ainsi que la possibilité d'un vote séparé en assemblée générale ne sont pas mentionnées au règlement de copropriété, il doit être relevé d'une part que la spécialisation des votes au cours de l'assemblée générale de l'ensemble des copropriétaires est admise de longue date (et désormais reconnue expressément à l'article 6-2 al. 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965), et d'autre part qu'il n'est aucunement exigé que la clé de répartition soit textuellement définie ou a fortiori nommément désignée au règlement de copropriété.

En application de l'article 22 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et au regard de l'existence de parties communes spéciales au bâtiment B et d'une clé de répartition des charges propre, il apparaît ainsi que les résolutions n°20/4/a, 20/4/b et 20/4/c devaient être soumises au seul vote de M. [H] [M], tout comme les dépenses qu'elles engendraient devaient être uniquement supportées par ce dernier.

Valablement adoptées par l'unique copropriétaire du bâtiment B, ces décisions n'encourent donc pas l'annulation et M. [S] [C], M. [O] [U] et Mme [Z] [L] seront ainsi déboutés de leur demande à ce titre.

2 – Sur les demandes en exécution de travaux

Au soutien de cette demande, M. [S] [C], M. [O] [U] et Mme [Z] [L] font principalement valoir que la démolition des ouvrages réalisés et la remise de la toiture en l'état antérieur est encourue de plein droit dès lors que ceux-ci ont été réalisés au mépris du règlement de copropriété ; qu'au surplus, les travaux réalisés par M. [H] [M] contreviennent à une servitude non aedificandi établie par acte notarié du 31 août 1956, qui prohibe expressément toute surélévation ou reconstruction ; qu'il apparaît par ailleurs que les travaux effectués ne sont pas conformes à ceux autorisés par l'assemblée générale et déclarés auprès de la mairie de [Localité 10], et que M. [H] [M] a entrepris des travaux de grande ampleur dans le bâtiment qui révèlent sa volonté de le reconstruire et d'en modifier l'affectation.

Le syndicat des copropriétaires appuie l'argumentation des demandeurs, et fait également valoir que les travaux réalisés par M. [H] [M] ne sont pas conformes à l'autorisation qui lui a été délivrée par l'assemblée générale le 5 juin 2015, et qu'ils sont en outre en contradiction avec la servitude non aedificandi du 31 août 1956 ainsi qu'avec les dispositions du règlement sanitaire du département de Paris.

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En réplique, M. [H] [M] fait principalement valoir que la demande est mal fondée en ce qu'elle est dirigée à son encontre, alors que le syndicat des copropriétaires est le maître d'ouvrage des travaux contestés ; que la demande tendant à la remise en état apparaît par ailleurs imprécise et indéterminée ; que les travaux réalisés sont conformes en tous points aux devis et documents présentés à l'assemblée générale des copropriétaires le 5 juin 2015, et n'entraînent aucune violation de la servitude de cour commune (non aedificandi) grevant le bâtiment B, faute d'engendrer une perte de vue ou d'ensoleillement ; qu'enfin, aucune violation des dispositions du règlement sanitaire du département de Paris n'a été caractérisée.

*

En l'espèce, M. [S] [C], M. [O] [U], Mme [Z] [L] ainsi que le syndicat des copropriétaires sollicitent la condamnation de M. [H] [M] à exécuter sous astreinte des travaux de démolition des ouvrages réalisés en toiture du bâtiment B et de remise des lieux en leur état initial.

A titre subsidiaire, M. [S] [C], M. [O] [U] et Mme [Z] [L] forment une demande identique à l'encontre du syndicat des copropriétaires.

- A l'encontre de M. [H] [M]

En premier lieu, alors que les demandeurs évoquent une « autorisation de l'assemblée générale » qui aurait été accordée à M. [H] [M] par les résolutions n°20/4/a, 20/4/b et 20/4/c, il est constaté que ces dernières ne sont manifestement pas une autorisation donnée à un copropriétaire de procéder à des travaux en parties communes relevant de l'article 25 b) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, mais bien des décisions prises en assemblée générale à propos de travaux de réfection portant sur des parties communes spéciales.

Ceci se déduit de la rédaction même desdites décisions, qui rappellent que c'est bien l'assemblée générale – bien que réduite au seul copropriétaire du bâtiment B – qui fixe le pourcentage des honoraires du syndic ainsi que les modalités du financement des travaux. De telles résolutions n'auraient à l'évidence pas eu d'utilité s'il s'était agi d'une autorisation donnée à M. [H] [M], outre que celui-ci a obtenu lors de la même assemblée générale une autorisation de travaux sur le fondement de l'article 25 b) (décision n°26). Au surplus, M. [H] [M] justifie que le syndic a procédé à des appels de fonds au titre des travaux de réfection de la toiture et des souches de cheminée du bâtiment B.

En conséquence, bien que M. [H] [M] ait été amené à se prononcer seul sur ces travaux et à les financer en raison du fait qu'il possède l'intégralité des tantièmes de copropriété relatifs au bâtiment B, c'est le syndicat des copropriétaires qui assumait la maîtrise d'ouvrage de ces travaux avec un « suivi » effectué par le syndic (décision n°20/4/b). Le fait que le syndicat des copropriétaires ait manifestement entendu déléguer dans les faits la maîtrise d’œuvre à M. [H] [M], qui a effectivement choisi le prestataire de travaux et supervisé la réalisation de ces derniers, est sans incidence quant au fait qu'il s'agit bien de travaux effectués par et pour le syndicat des copropriétaires.

Décision du 26 avril 2024
8ème chambre 3ème section
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Par conséquent, au regard de cette délégation de maîtrise d’œuvre de facto, le syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir d'un quelconque « empiétement » de la part de M. [H] [M] sur des parties communes de l'immeuble, tout comme les trois demandeurs ne peuvent valablement soutenir que ce dernier aurait « entrepris » des travaux sur les parties communes du bâtiment B.

Les défendeurs soutiennent en second lieu que les travaux réalisés ne sont pas conformes à « l'autorisation » délivrée par la copropriété, les devis soumis à l'approbation de l'assemblée générale et le projet déclaré auprès des services d'urbanisme de la mairie de [Localité 10] ne correspondant pas aux ouvrages finalement bâtis.

A nouveau, il doit être relevé qu'il appartenait au syndicat des copropriétaires, en sa qualité de maître d'ouvrage, de s'assurer que les travaux conduits en parties communes étaient conformes aux décisions prises en assemblée générale. Le syndic de copropriété avait d'ailleurs expressément pour mission d'assurer le suivi de l'exécution des travaux et a pour cela perçu rémunération (décision n°20/4/b).

A supposer que les travaux réalisés sous la supervision de M. [H] [M] ne soient pas conformes à ceux approuvés par l'assemblée générale le 5 juin 2015 sur la base des devis produits, le syndicat des copropriétaires doit donc en assumer seul la responsabilité en sa qualité de maître d'ouvrage.

Les moyens tenant au non-respect d'une servitude non aedificandi et à un défaut de conformité au règlement sanitaire du département de Paris sont pour cette même raison inopérants à l'encontre de M. [H] [M].

Enfin, alors que les trois copropriétaires demandeurs reprochent à M. [H] [M] d'avoir en réalité pour projet de procéder de manière illicite à un changement d'affectation de ses lots n°34 et 35, qualifiés de « remises » à l'article premier du règlement de copropriété, il doit être rappelé qu'en application des articles 8 et 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, tout copropriétaire peut procéder librement et sans autorisation de l'assemblée générale à un tel changement d'affectation, à la seule condition de ne pas porter atteinte à la destination de l'immeuble ou aux droits des autres copropriétaires.

Il est de même précisé que la désignation des lots figurant au règlement de copropriété est uniquement indicative et n'a aucun caractère obligatoire, les copropriétaires ne pouvant donc s'opposer sur ce motif à un changement d'affectation conforme à la destination de l'immeuble.

Pour l'ensemble de ces motifs, M. [S] [C], M. [O] [U], Mme [Z] [L] ainsi que le syndicat des copropriétaires seront ainsi déboutés de leur demande en exécution de travaux à l'encontre de M. [H] [M].

- A l'encontre du syndicat des copropriétaires

A titre subsidiaire, M. [S] [C], M. [O] [U], Mme [Z] [L] recherchent la responsabilité du syndicat des copropriétaires, sans toutefois préciser sur quel fondement textuel ils agissent. Indiquant que la copropriété « doit seule rendre compte de leur conformité par rapport à la résolution les votant », il apparaît qu'ils recherchent sa responsabilité extra-contractuelle (article 1240 du code civil), et doivent par conséquent caractériser la commission d'une faute à leur encontre de la part du syndicat des copropriétaires.
Décision du 26 avril 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 19/10996 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQW27


Il a été précédemment jugé que les travaux objets du litige ont été régulièrement votés par le syndicat des copropriétaires le 5 juin 2015, si bien que la responsabilité de la copropriété ne peut être engagée du fait de l'irrégularité d'une décision prise en assemblée.

* Les demandeurs font également valoir que les travaux de réfection du toit et des souches de cheminées engagés par le propriétaire du bâtiment B contreviennent à une servitude non aedificandi résultant d'une convention du 31 août 1956, en ce qu'ils auraient entraîné une surélévation de la toiture.

Ladite convention stipule en effet que « les comparants déclarent s'obliger et ce tant pour eux qu'au nom de tous ayants-cause, futurs acquéreurs et détenteurs des immeubles ci-après indiqués, à ménager et maintenir libres de constructions, et par conséquent frapper de la servitude non aedificandi (…) Les constructions ou les parties de constructions existant actuellement à l'intérieur du périmètre de la cour commune ci-dessus définie pourront être conservées en leur état actuel, mais qu'elles ne pourront en aucun cas être surélevées ni reconstruites ».

Le fonds dominant, bénéficiaire de la servitude, est constitué par les bâtiments formant la cour commune, par opposition aux « constructions ou parties de constructions existant actuellement à l'intérieur du périmètre de la cour commune », à savoir le bâtiment B.

Alors que les parties sont en désaccord quant à l'ampleur de la surélévation réalisée – les demandeurs l'estimant à 70 centimètres -, M. [H] [M] reconnaît une « réhausse d'environ vingt centimètres », ce qui caractérise en toute hypothèse une surélévation de la toiture. Contrairement à ce que soutient le défendeur, l'acception du terme à retenir n'est pas celle définie à l'article 35 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 – qui n'existait pas à la date de rédaction de la convention - mais bien son acception courante de rehaussement d'une construction par rapport à sa hauteur antérieure.

Pour caractériser le rehaussement reproché à M. [H] [M], les demandeurs et la copropriété se fondent sur un procès-verbal de constat établi le 11 juin 2020, dans lequel l'huissier dit avoir observé une « rehausse de 70 cm au niveau de l'accès à l'égout », ainsi qu'une « rehausse supérieure au niveau de la grande partie de la cour ».

M. [H] [M] produit quant à lui un procès-verbal de constat établi le 19 mars 2021, dans lequel un second huissier affirme que la « hauteur entre le point d'ancrage de l'ancienne toiture avec la couverture en zinc est de 21 centimètres », et que « au niveau du pignon côté droit, il existe entre le point d'ancrage de l'ancienne toiture et l'arrivée de la nouvelle toiture au niveau de la gouttière en zinc environ 21 centimètres de hauteur » - des photographies montrant une personne en train de mesurer précisément la surélévation.

Ce constat rejoint les observations de l'architecte de la copropriété, qui a estimé le 26 octobre 2020 que « l'ancien toit se situait au point haut à 25 centimètres sous le faîte actuel de la nouvelle couverture. (…) A l'égout la rehausse est minime, la trace de l'ancien solin est d'ailleurs visible dans la cour sur le pignon sud ».

Au regard de ces deux observations concordantes, précises et circonstanciées, il convient de considérer que la surélévation du toit du bâtiment B résultant des travaux engagés par la copropriété n'est que de 21 à 25 centimètres, et non de 70 centimètres.
Décision du 26 avril 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 19/10996 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQW27


Comme le fait justement valoir M. [H] [M], il appartient aux parties se prévalant de la servitude non aedificandi de démontrer que les constructions dénoncées constituent une surélévation entravant la réalisation de l'objectif poursuivi, à savoir en l'espèce le fait « d'assurer une aération et un ensoleillement suffisants aux bâtiments existants et futurs ».

Les demandeurs et le syndicat des copropriétaires procèdent cependant par allégations sur ce point, se fondant uniquement sur les propos de l'huissier intervenu le 11 juin 2020 et déclarant, sans avoir effectué de mesures précises, que « la nouvelle construction enlève de la luminosité aux résidents du rez-de-chaussée ».

Au regard de la configuration des lieux et de la faible hauteur de la surélévation constatée, il n'est pas rapporté la preuve que les travaux effectués par la copropriété sur la toiture du bâtiment B ne permettraient plus aux autres bâtiments composant la cour commune de bénéficier d'un ensoleillement et d'une aération suffisants.

Le syndicat des copropriétaires n'a donc pas pris de décision ayant pour conséquence la violation de la servitude non aedificandi résultant d'une convention du 31 août 1956.

* En second lieu, il est reproché à la copropriété de ne pas s'être assurée que les travaux votés lors de l'assemblée générale du 5 juin 2015 ont été exécutés conformément à la décision prise.

Le défendeur verse aux débats le devis joint à la convocation à l'assemblée générale (n°2015.b.87), qui décrit précisément les travaux prévus et indique notamment la pose d'une sablière en tête de mur et la pose en toiture de trois fenêtre de type Velux. Sont également joints des plans et schémas figurant les cotes et le gabarit de la toiture postérieurement à l'exécution des travaux.

A l'examen de ces documents, il apparaît que la toiture a fait l'objet d'une rénovation conforme aux devis et documents annexes présentés à l'assemblée générale le 5 juin 2015, les demandeurs ne démontrant pas la réalisation de prestations non prévues au devis approuvé.

* Enfin, alors que les demandeurs invoquent une violation des dispositions du règlement sanitaire du département de Paris en soutenant que les fenêtres installées en toiture seraient situées à moins de 4,50 mètres des parties privatives d'un copropriétaire, ceci n'est aucunement démontré par les pièces produites aux débats.

Pour l'ensemble de ces motifs, il apparaît que le syndicat des copropriétaires n'a pas agi en faute à l'égard de M. [S] [C], M. [O] [U], Mme [Z] [L], et que sa responsabilité ne peut ainsi être engagée.

3 – Sur les demandes reconventionnelles

Le syndicat des copropriétaires forme trois demandes indemnitaires à l'encontre de M. [H] [M], lui reprochant d'avoir causé à la copropriété un « préjudice de vue et d'ensoleillement », un « préjudice lié à l’empiétement » ainsi qu'un préjudice moral.

Décision du 26 avril 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 19/10996 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQW27

* Sur le « préjudice de vue et d'ensoleillement », il est de jurisprudence constante que le syndicat des copropriétaires n'a pas qualité à agir pour obtenir l'indemnisation d'un préjudice qui ne présente pas un caractère collectif. Or, il est en l'espèce invoqué un préjudice pour perte de vue et d'ensoleillement qu'auraient éprouvé certains copropriétaires uniquement, ce qui rend cette demande irrecevable pour défaut de qualité à agir.

* Sur le « préjudice lié à l’empiétement », il a été précédemment constaté que le syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir d'aucun empiétement sur les parties communes de l'immeuble, en sa qualité de maître d'ouvrage des travaux. Il sera par conséquent débouté de sa demande à ce titre.

* Sur le préjudice moral, le syndicat des copropriétaires produit une attestation d'un copropriétaire faisant état de nuisances sonores et d'incivilités diverses en provenance d'un lot ainsi que d'une sur-occupation de cette partie de l'immeuble.

Outre qu'il s'agit d'affirmations non corroborées par d'autres éléments de preuve, il n'existe aucun lien entre ce chef de préjudice et l'objet du litige, ni même avec M. [H] [M] de manière générale. Cette demande est en toute hypothèse irrecevable, faute pour le syndicat des copropriétaires de disposer de la qualité à agir en réparation d'un préjudice subi par un unique copropriétaire.

4 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En outre, en vertu de l'article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

M. [S] [C], M. [O] [U], Mme [Z] [L] et le syndicat des copropriétaires, parties perdant le procès, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l'instance, avec autorisation donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Décision du 26 avril 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 19/10996 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQW27

Tenus aux dépens, M. [S] [C], M. [O] [U], Mme [Z] [L] et le syndicat des copropriétaires seront condamnés in solidum à payer à M. [H] [M] la somme de 4 500,00 euros au titre des frais irrépétibles. Ils seront en conséquence déboutés de leurs demandes à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 515 du code de procédure civile, hors les cas où elle est de droit, l'exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d'office, chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire, à condition qu'elle ne soit pas interdite par la loi. 
En l'espèce, la nature des condamnations prononcées et la particulière ancienneté du litige justifient qu'il soit dérogé à l'effet suspensif des voies de recours.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE irrecevables les demandes indemnitaires formées par le syndicat des copropriétaires au titre d'une perte de vue et d'ensoleillement et d'un préjudice moral ;

DÉBOUTE M. [S] [C], M. [O] [U], Mme [Z] [L] et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum M. [S] [C], M. [O] [U], Mme [Z] [L] et le syndicat des copropriétaires au paiement des entiers dépens de l'instance, avec autorisation donnée à Me Fanny Crosnier de recouvrer directement ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE in solidum M. [S] [C], M. [O] [U], Mme [Z] [L] et le syndicat des copropriétaires à payer à M. [H] [M] la somme de 4 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

ORDONNE l'exécution provisoire de la décision.


Fait et jugé à Paris, le 26 avril 2024.


Le greffierLa présidente