Tribunal Judiciaire · Service des référés — 26 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/58485 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3DOB

N° : 6-CH

Assignation du :
13 Novembre 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 26 avril 2024



par Caroline FAYAT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier. 
DEMANDERESSE

La société SOFONIL SCI, société civile immobilière
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Caroline LANTY, avocat au barreau de PARIS - #A0737





DEFENDERESSE

S.A.R.L. PIZZERIA [6]
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Habib CHEMLALI, avocat au barreau d’ESSONNE, [Adresse 5] 










DÉBATS

A l’audience du 22 Mars 2024, tenue publiquement, présidée par Caroline FAYAT, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière, 

Nous, Président, 

Par acte sous seing privé prenant effet le 5 octobre 2006, la société SOFONIL SCI a consenti un bail commercial à la société PIZZERIA [6], portant sur un local situé [Adresse 1].

Le bail commercial a été renouvelé à effet du 1er octobre 2018.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte extrajudiciaire du 21 septembre 2023, la société SOFONIL SCI a fait délivrer à la société PIZZERIA [6] un commandement de payer, portant, sur la somme 8.387,08 euros, et visant la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 13 novembre 2023, la société SOFONIL SCI, a assigné la société PIZZERIA [6] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, notamment :

“CONSTATER acquise au profit de la société SOFONIL la clause résolutoire portée à l’article 17 du renouvellement de bail commercial et visée dans le commandement de payer qui a été délivré à la société PIZZERIA [6] le 21 septembre 2023,

CONSTATER, en conséquence, la résiliation dudit bail à compter du 23 octobre 2023 – minuit,

ORDONNER la libération des lieux par le défendeur et/ ou tout occupant de son chef, et la remise des clefs avec un état des lieux de sortie,

ORDONNER l’expulsion du défendeur, ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier, à défaut d'exécution volontaire; dans le délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

JUGER que le sort des objets mobiliers restant dans les lieux sera soumis aux dispositions de l'article R.433-1 du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNER la société PIZZERIA [6] à payer à la société SOFONIL la somme de 10.105,67 euros au titre de l’arriéré locatif, le tout à parfaire au jour de l’audience à intervenir,

CONDAMNER la société PIZZERIA [6] au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 24 octobre 2023, et jusqu'à parfaite libération des lieux, égale à la somme de 2.081,15 euros,



ORDONNER que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur au titre de la clause pénale,
CONDAMNER la société PIZZERIA [6] à payer à la société SOFONIL la somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER société PIZZERIA [6] aux entiers dépens en ce compris les frais relatifs à l’état d’endettement (52,34 euros), les frais relatifs à la signification du commandement de payer (167,91 euros), les frais de signification du présent acte (à parfaire), les frais de la signification de la décision à intervenir et des frais d’exécution de la décision à intervenir (à parfaire).”

Par conclusions déposées et soutenues à l'audience, la société SOFONIL SCI demande au juge des référés de :

“CONSTATER que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire inscrite dans le contrat de bail sont réunies ;

SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire insérée au bail commercial liant les parties,

AUTORISER la société PIZZERIA [6] à se libérer de sa dette locative envers la société SOFONIL en 9 mensualités, d’avril 2024 à décembre 2024 inclus, de 1.199.36 euros chacune, en sus des loyers et charges courants, 

SUSPENDRE pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de régularisation des causes du commandement ;

DIRE qu’à défaut d'avoir respecté chacun des termes de l’échéancier de règlement, la clause résolutoire reprendra ses effets ,

CONSTATER en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti sur des locaux situés [Adresse 1], rez-de chaussée ;

AUTORISER en ce cas l'expulsion de la société PIZZERIA [6], et celle de tous occupants de son chef des lieux précité, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique,

RAPPELER que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNER la société PIZZERIA [6] à payer à la société SOFONIL :

- la somme de 550 euros au titre des frais relatifs aux deux constats de non-exploitation du local commercial dressés par commissaire de justice les 27 et 31 octobre 2023 (300 euros et 250 euros) (pièces n°8 et 9),

- la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, compte tenu des frais et diligences qu'elle se voit contraint d'exposer,

- les entiers dépens en ce compris les frais relatifs à l’état d’endettement (52,34 euros), les frais relatifs à la signification du commandement de payer (167,91 euros), les frais de signification de l’assignation (132,13 euros), les frais de la signification de la décision à intervenir et des frais d’exécution de la décision à intervenir.”

Par conclusions déposées et soutenues à l'audience, la société PIZZERIA [6] demande au juge de :

- SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire insérée dans le bail ;

- AUTORISER la société PIZZERIA [6] à se libérer de sa dette locative envers la société SOFONIL par plusieurs paiements mensuels de 1.199,36 euros en sus de loyer en cours, 
- DIRE que si la société PIZZERIA [6] se libère ainsi de la dette, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué,

- REJETER, la demande de la demanderesse au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.



MOTIVATION

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La société SOFONIL SCI justifie, par la production du bail, du commandement de payer délivré et du décompte, que les causes de ce commandement n’ont pas été intégralement acquittées dans le mois de sa délivrance.




Le commandement de payer délivré dans les formes prévues à l’article L.145-41 du Code de commerce le 21 septembre 2023 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après.

En l'espèce, il n'est pas contesté que l'arriéré locatif arrêté au 21 mars 2024 s'élève à la somme de 10.794,27 euros (loyer de mars 2024 inclus).

L’obligation du locataire de payer cette somme n’étant pas sérieusement contestable, il convient d’accueillir la demande de provision pour la somme de 10.794,27 euros.

La partie demanderesse a donné son accord aux délais de paiement et à l'échéancier proposés par la partie défenderesse, soit le paiement de la dette en 9 mensualités, d’avril 2024 à décembre 2024 inclus, de 1.199.36 euros chacune, en sus des loyers et charges courants.

Au vu de l'accord des parties sur les délais de paiement et le montant des échéances à régler, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du Code civil et L 145-41 du code de commerce d'accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l'expulsion des occupants pourra être poursuivie.

Le cas échéant, l'indemnité d'occupation sera fixée à une somme égale au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, indemnité révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance.

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l'obligation.

La société PIZZERIA [6], sera condamnée au paiement des dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de payer, l'état d'endettement et les frais de signification de l'assignation.

La société PIZZERIA [6] sera condamnée à payer à la société SOFONIL SCI la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.











PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies ;

Condamnons la société PIZZERIA [6] à payer à la société SOFONIL SCI la somme provisionnelle de 10.794,27 euros au titre des arriérés de loyers arrêtés au 21 mars 2024 (loyer de mars 2024 inclus) ;

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire, à condition que la société PIZZERIA [6] verse à la société SOFONIL SCI la somme de 10.794,27 euros euros selon l'échéancier suivant :

- 9 mensualités, d’avril 2024 à décembre 2024 inclus, de 1.199.36 euros chacune, en sus des loyers et charges courants.

Disons que ces mensualités seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail;

Disons qu'à l'issue de l'exécution du plan de remboursement des arriérés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise et l'exécution de bail se poursuivra conformément aux stipulations contractuelles ;

Disons qu’à défaut de respect du délai accordé ou à défaut de paiement à bonne date des échéances de loyers, charges et accessoires courants, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception :

- l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

- les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

- la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

- il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l'expulsion de la société PIZZERIA [6] des lieux loués qu’elle occupe [Adresse 1] et de tous occupants de son chef,

- la société PIZZERIA [6] devra payer mensuellement à la société SOFONIL SCI , à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail, sans majoration, outre les charges, taxes et accessoires, à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux par l’expulsion des occupants ou la remise des clés ;

- le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;


Rejetons toutes demandes plus amples ou contraires des parties ;

Disons qu'il n'y a pas lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société PIZZERIA [6] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer, l'état d'endettement et les frais de signification de l'assignation ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 26 avril 2024

Le Greffier, La Présidente,






Arnaud FUZAT Caroline FAYAT