Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 26 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 22/12508
N° Portalis 352J-W-B7G-CYEZB


N° MINUTE : 2

Assignation du :
12 Novembre 2021


Jugement d’incompétence



[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :








JUGEMENT 
rendu le 26 Avril 2024

DEMANDERESSE

S.A. CREDIT LYONNAIS
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Maître Nicole-Marie POIRIER GALIBERT, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #R0228



DEFENDERESSE

S.C. POUR L’ETUDE ET L’AMENAGEMENT DU CENTRE D’AFFAIRES REGIONAL DE [Localité 6]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Louis-David ABERGEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0423



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;


assistée de Camille BERGER, Greffière


DEBATS

A l’audience du 15 Mars 2024 tenue publiquement 

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort





EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 septembre 2005, et par avenant en date des 2 et 9 mai 2006, la société SOCIETE CIVILE POUR L'ETUDE ET L'AMENAGEMENT DU CENTRE D'AFFAIRES REGIONAL DE [Localité 6] (ci-après la société SECAR) a donné à bail commercial à la société CREDIT LYONNAIS un local n°25 dépendant du centre commercial régional dénommé [5] situé à [Localité 7] (Val de Marne), pour une durée de douze années du 1er juillet 2005 au 30 juin 2017, l'exercice de l'activité de « Banque et activités annexes y compris les opérations de courtage, notamment de courtage d'assurance, le tout sous l'enseigne LCL, à l'exclusion de toute autre activité », ainsi qu' un loyer minimum garanti annuel de 130.000 euros hors taxes et hors charges du 1er juillet 2005 au 30 juin 2006 puis de 132.000 euros.

Par acte d'huissier de justice signifié le 13 juin 2018, la société SECAR a délivré congé à la société CREDIT LYONNAIS pour le 31 décembre 2018 avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2019 pour une durée de douze années et moyennant un «  loyer de base de renouvellement » de 239.424 euros hors taxes et hors charges.

Selon lettre recommandée avec avis de réception en date du 25 octobre 2018, la société CREDIT LYONNAIS a accepté le principe du renouvellement du bail et proposé de fixer le loyer annuel à la somme de 130.468 euros hors taxes et hors charges.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 28 décembre 2020, la société SECAR a notifié à la société CREDIT LYONNAIS un mémoire préalable en fixation du loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2019 à la somme de 239.424 euros hors taxes et hors charges.

Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 12 novembre 2021, la société CREDIT LYONNAIS a assigné la société SECAR à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Après renvois à la demande des parties, l'affaire a été appelée à l'audience du 15 mars 2024 à laquelle la société CREDIT LYONNAIS et la société SECAR étaient représentées par leur avocat.
 
Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société CREDIT LYONNAIS demande au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal,
- débouter la société SECAR de toutes ses demandes ;
- fixer le loyer de renouvellement au 1er janvier 2019 à la somme de 123.000 euros par an HT et HC ;
- condamner la société SECAR à lui payer les intérêts sur les trop-percus de loyer à compter du 28 décembre 2018 ;
- ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;
- juger et à défaut constater que le bail renouvelé à effet rétroactivement du 1er janvier 2019 aura une durée de neuf ans ;

A défaut,
- se déclarer incompétent au profit de la formation collégiale du tribunal judiciaire de Paris et renvoyer les parties devant ladite juridiction ;

A défaut encore,
- désigner un expert en lui attribuant la mission qu'elle indique ;
- fixer le loyer provisionnel au montant du loyer en cours pendant la durée des opérations d'expertise ;
- condamner la société SECAR à faire l’avance des frais d'expertise ;
- condamner la société SECAR à produire un état locatif complet du centre commercial ;

En tout état de cause,
- condamner la société SECAR à supporter les entiers dépens de la procédure en ce compris le coût de l’éventuelle mesure d'expertise, et à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société CREDIT LYONNAIS s'oppose au renouvellement du bail pour une durée de douze ans ainsi que le sollicité la société SECAR en soutenant que la durée du bail renouvelé doit être fixée à neuf ans en application de l'article L. 145-4 du code de commerce. Elle explique que ce texte étant d'ordre public, il ne peut y être dérogé que lorsque le droit est né, de sorte que la renonciation ne pouvait valablement intervenir qu'après signification du congé avec offre de renouvellement et non en vertu de l'article 35 du contrat de bail.

S'agissant de la fixation du loyer, la société CREDIT LYONNAIS invoque qu'il doit être fixé à la valeur locative compte tenu de sa durée contractuelle supérieure à neuf ans, de sa durée effective supérieure à 12 ans et des clauses et conditions du bail. Elle prétend de plus que si la valeur locative doit être déterminée par référence aux loyers pratiqués dans le centre commercial en application de l'article 35 du contrat de bail, il n'en résulte pas pour autant que les parties ont décidé de déroger aux articles L. 145-33 et suivants et R. 145-3 et suivants du code de commerce. 

En ce qui concerne la détermination de la valeur locative au 1er janvier 2019, elle considère que l'emplacement dont bénéficie le local loué n'est pas un très bon emplacement, contrairement à ce que soutient, la société SECAR car il est situé à l'opposé de la porte d'accès principale qui regroupe les enseignes qui assurent l'essentiel de l'animation commerciale. Elle prétend que la surface GLA contractuelle de 282 m² est inexacte compte tenu du plan qu'elle produit qui fait état d'une surface totale inférieure de 253,12 m². Elle soutient que les cinq références de comparaison qui ont été produites par la société SECAR sont insuffisantes pour déterminer le loyer unitaire compte tenu des 220 boutiques existantes et nullement justifiées. Elle invoque que compte tenu des références qu'elle produit et de la situation du local loué dans le centre commercial, la valeur locative ne saurait être inférieure à 600 euros/m² GLA, soit une valeur locative totale de 151.872 euros. Enfin, elle sollicite l'application d'abattements sur la valeur locative compte tenu des clauses exorbitantes du droit commun qui figurent au contrat de bail et qui lui imputent des charges qui incombent normalement au bailleur. Elle en déduit qu'après application de ses abattements la valeur locative s'élève à 122.970,99 euros arrondis à 123.000 euros.


Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société SECAR demande au juge des loyers commerciaux de : 

A titre principal,
- débouter la société CREDIT LYONNAIS de ses demandes ;
- se déclarer incompétent pour statuer sur la demande de la société CREDIT LYONNAIS tendant à voir fixer la durée du bail renouvelé à neuf années ;

A titre subsidiaire, 
- débouter la société CREDIT LYONNAIS de cette demande ;
- renvoyer la société CREDIT LYONNAIS à mieux se pourvoir sur cette question devant le tribunal judiciaire de PARIS, statuant au fond ;
- constater que les parties ont expressément convenu, aux termes de l'article 35 « RENOUVELLEMENT » du bail :
 • D’organiser, d’un commun accord entre elles, les conditions financières du futur renouvellement de leur bail,
 • De demander à la juridiction de céans, à défaut d’accord amiable entre elles, de fixer le montant du loyer du bail renouvelé en fonction de la valeur locative des locaux considérés, laquelle devant être déterminée selon les mêmes critères que ceux arrétés entre les parties en cas d'accord amiable ;
- juger qu’il n’y a pas lieu d’appliquer un quelconque correctif sur la valeur locative de renouvellement au titre des obligations respectives des parties et plus particulièrement en raison des charges dites exorbitantes de droit commun ;
- fixer le loyer de renouvellement au 1er janvier 2019 à la somme de 239.424 euros hors taxes et hors charges par an ;
- juger que le différentiel portera intéréts au taux légal de plein droit à compter de sa date d’effet;
- juger que les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-mêmes intérêts ;
- condamner la société CREDIT LYONNAIS au paiement d’une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ; 

A titre subsidiaire,
- désigner un expert en lui attribuant la mission qu'elle indique ;
- fixer, dans ce cas, le loyer provisionnel à la somme de 239.424 euros hors taxes et hors charges par an, outre le parfait règlement des charges et accessoires exigible en exécution du bail ;
- réserver, dans ce cas, les dépens.

La société SECAR soutient que le loyer du bail renouvelé doit être fixé compte tenu du très bon emplacement dont bénéficie le local loué dans la mesure où il est situé à proximité d'un escalator qui dessert le niveau supérieur, des caisses du supermarché CARREFOUR qui constitue la principale locomotive du centre commercial et d'enseignes nationales et internationales à fort pouvoir d'attraction. Elle ajoute qu'eu égard à l'importance du centre commercial dans lequel il se trouve, le local bénéficie d'un environnement commercial exceptionnel.

Sur le fondement de l'article 1103 du code civil, la société SECAR invoque que le loyer du bail renouvelé doit être fixé conformément à l'article 35 du contrat de bail aux termes duquel les parties ont décidé d'un commun accord d'organiser entre les conditions financières du futur renouvellement, ce qui exclut l'application des dispositions légales, lesquelles ne sont pas d'ordre public.

Elle considère que la surface à retenir est la surface GLA du local de 282 m² indiquée au contrat de bail et que la faible différence existant avec la surface de 278,40 m² invoquée par la société CREDIT LYONNAIS n'a aucune incidence sur la détermination du montant du loyer compte tenu de la clause de tolérance réciproque mentionnée au contrat. 

Au vu des loyers de comparaison qu'elle produit, de la surface des locaux, de leur situation et de l'activitée exercée dans les lieux loués, elle évalue la valeur locative à la somme de 850 euros/m² GLA et le loyer de renouvellement à 239.424 euros par an. Elle précise avoir privilégié les références locatives équivalentes, notamment en termes de date d'effet du bail et de surfaces, et soutient ne pas être tenue à communiquer les contrats correspondants compte tenu du secret des affaires. Elle oppose à la société CREDIT LYONNAIS que la source de ses références est ignorée et que celles-ci concernent des locaux qui ne sont pas équivalents au local loué. Enfin, elle prétend qu'il n'y a pas lieu à application d'un quelconque abattement sur la valeur locative car le bail ne prévoit pas de correctifs liés aux obligations respectives des parties. Subsidiairement, elle ajoute, d'une part, que la grande majorité des locataires supportant des charges identiques et les loyers ayant été négociés au regard de l'ensemble des clauses de charges, il n'y a pas lieu de déprécier une nouvelle fois la valeur locative et, d'autre part, que compte tenu de la mutation des obligations respectives des parties en application de la loi du 18 juin 2014, et le bail s'étant renouvelé le 1er janvier 2019, les transferts de charges sont devenus sans objet.

S'agissant enfin de la durée du bail renouvelé, la société SECAR expose avoir proposé le renouvellement du bail pour une durée de douze ans en application de l'article 35 du contrat de bail. Elle relève que la société CREDIT LYONNAIS a accepté le renouvellement pour ces douzes années et, subsidiairement, soutient que le juge des loyers n'est pas compétent pour statuer sur ce point en application de l'article R. 145-23 du contrat de bail.


L’affaire a été mise en délibéré au 26 avril 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

L'article R 145-23 du code de commerce dispose que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent.

La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l'immeuble.

La compétence du juge des loyers commerciaux, ci-dessus définie, est une compétence d'exception d'interprétation stricte.

Or, en l'espèce, il résulte des prétentions et moyens des parties qu'il est demandé au juge des loyers commerciaux de statuer sur la durée du bail renouvelé, ce qui ne relève pas de sa compétence.

Il convient dès lors, et pour une bonne administration de la justice, de se dessaisir de la totalité du litige au profit du tribunal judiciaire , lequel pourra connaître accessoirement des demandes relatives à la fixation du loyer.Par conséquent, le juge des loyers commerciaux se déclarera matériellement incompétent pour statuer sur les demandes de la société CREDIT LYONNAIS et de la société SECAR au profit du tribunal judiciaire, 18e chambre.

Les dépens seront réservés.



PAR CES MOTIFS


Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, 

Se déclare matériellement incompétent ;

Ordonne le renvoi de l'affaire devant le tribunal judiciaire de Paris, 18ème chambre ;

Dit que le dossier de l'affaire sera transmis par le greffe au greffe de la 18ème chambre du tribunal judiciaire de Paris à défaut d'appel dans le délai de quinze jours suivant la notification du présent jugement ;

Réserve les dépens.

Fait et jugé à PARIS, le 26 avril 2024.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER S. FORESTIER