Tribunal Judiciaire · Service des référés — 26 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/55423 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2IAE

N° : 3-CH

Assignation du :
06 Juillet 2023

[1]

[1] 3 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 26 avril 2024



par Caroline FAYAT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier
DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic, la Société CABINET MAS ROCHER, SAS
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Jérôme CHAMARD de la SCP SCP d’Avocats BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL GOME Z-REY, avocats au barreau de PARIS - #P0056


DEFENDERESSES

S.A.S. BHB 5
Chez l’administrateur de biens : 
SAS [Adresse 6]
[Localité 4]
Siège social : 
[Adresse 5]
[Localité 3]

représentée par Maître Mounir EL DJOUDI de l’AARPI ALMATIS, avocats au barreau de PARIS - E0130

SCI CASSOUA
Chez l’administrateur de biens : 
SAS [Adresse 6]
[Localité 4]
Siège social : 
[Adresse 5]
[Localité 3]

représentée par Maître Yoni MARCIANO, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE - #PN69


DÉBATS

A l’audience du 22 Mars 2024, tenue publiquement, présidée par Caroline FAYAT, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière, 

Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Vu les assignations délivrées par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] le 6 et 7 juillet 2023à la société BHB 5 et à la société CASSOUA, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris ;

Vu les conclusions déposées et soutenues oralement à l'audience par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] qui demande au juge des référés de :

“JUGER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 5] recevable et bien fondé en ses demandes ;

En conséquence, y faisant droit ;

CONDAMNER in solidum la SCI CASSOUA et la SAS BHB 5 à remettre les lieux en leur état antérieur sous astreinte de 500 € par jour de retard commençant à courir passé un délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance de référé ;

DIRE que cette remise en l’état antérieur consistera à restituer à la cour son aspect antérieur en supprimant les cinq nouvelles sorties en toiture de l’appentis et la restitution à l’identique des raccordements aux conduits d’extraction existants ;

SE RESERVER le pouvoir de liquider l’astreinte prononcée ;

CONDAMNER in solidum la SCI CASSOUA et la SAS BHB 5 à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 5] une somme de 4.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER in solidum la SCI CASSOUA et la SAS BHB 5 aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Jérôme CHAMARD conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

DEBOUTER la société BHB 5 de toutes ses demandes vis à vis du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 5] ;

Vu les conclusions déposées et soutenues à l'audience par la société BHB 5 qui demande au juge de :

DIRE n'y avoir lieu à référé ;

A titre subsidiaire :

CONDAMNER la SCI CASSOUA à relever et garantir la société BHB 5 de toutes condamnations financières qui seraient prononcées à son encontre ;

Dans tous les cas :

CONDAMNER la Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à payer à la société BHB 5 la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Mounir EL DJOUDI en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Vu les conclusions déposées et soutenues à l'audience par la SCI CASSOUA qui demande au juge de :

A titre principal :

-DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes;
 
A titre subsidiaire :

- Condamner la société BHB 5 à garantir la société CASSOUA de toutes les condamnations qui seront prononcées à son encontre ;
 
En tout état de cause :

-Condamner la société BHB 5 à verser à la société CASSOUA la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

-Condamner la société BHB 5 aux entiers dépens.

Conformément à l’article 446-1 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

SUR CE,

- Sur la demande :

Aux termes de l'article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.

Le trouble manifestement illicite s'entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Le juge des référés dispose d’un pouvoir souverain pour apprécier l'existence d'un trouble manifestement illicite et ordonner la mesure de remise en état qui lui paraît s'imposer pour le faire cesser.



Conformément aux dispositions d’ordre public de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, tout copropriétaire qui souhaite effectuer des travaux touchant les parties communes ou affectant l’aspect extérieur de l’immeuble doit, préalablement à leur démarrage, obtenir l’autorisation de l’assemblée générale statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat.

En l’espèce, l’immeuble sis [Adresse 5] est soumis au statut de la copropriété.

La SCI CASSOUA est copropriétaire d’un local commercial situé en rez-de-chaussée de cet immeuble.

Suivant acte sous seing privé signé le 27 décembre 2021, la société CASSOUA a consenti à la société BHB 5 un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 5] à usage exclusif de bar/restaurant.
 
Par courrier du 27 septembre 2022 adressé au bailleur, la société BHB 5 a souhaité réaliser des travaux afin de procéder notamment à l’installation d’une gaine d’extraction dans la cour de l’immeuble d'un débit de 7.400 M3/H, alors que les gaines préexistantes sont d'un débit plus faible.
 
Par courrier du 7 novembre 2022, la société CASSOUA a adressé au syndic de l'immeuble un projet de résolution afin d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires la réalisation desdits travaux.

La société BHB 5 reconnaît qu' en février 2023 sans attendre la tenue de l'assemblée générale des copropriétaires, elle a fait procéder au raccordement de l'extraction aux deux conduits existants allant jusqu'à la toiture, ainsi qu'à la réalisation d'arrivées d'air neuf.

Aux termes du procès-verbal du 15 mai 2023, réalisé par Maître [V] [M], commissaire de justice, mandaté par le Syndicat des copropriétaires : « dans la courette de l'immeuble, je dénombre sept gaines de ventilation, d'aspect très récent, qui sortent du local du rez-de-chaussée gauche ».

Aux termes de deux courriers du 4 avril 2023, le conseil du demandeur a mis en demeure la SCI CASSOUA et son locataire la société BHB 5 de remettre les lieux dans leur état antérieur.

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] indique qu'aucune diligence n'a été accomplie en ce sens par la SCI CASSOUA ni par son locataire la société BHB 5.

Toutefois, il convient de constater que la société BHB 5 verse un rapport de travaux portant la date du 8 août 2023, établi par la société REM TECHNOLOGIES mentionnant au titre des actions réalisées : dépose des sifflets, condamnation des sorties de toiture à la demande du client, vérification étanchéité des gaines, nettoyage de la toiture.

La société BHB 5 produit également un constat réalisé par Maître [N] [J] le 26 février 2024 qui mentionne : « En montant sur l'appentis situé au fond à gauche du local je peux constater que les quatre gaînes sont obturées par un couvercle : trois gaines apporteur d'air (vmc, hotte climatisation dans le local technique), une gaine extracteur de la climatisation. A l'intérieur, je constate la présence d'un local technique et d'une hotte professionnelle ».

Il ressort de tout ce qui précède, que d'une part la société BHB 5 n'a pas remplacé, comme elle l'avait dans un premier temps envisagé les conduits d'extraction existants mais s'est raccordée sur ces conduits sans les modifier, et que d'autre part, l'ensemble des prises d'air qu'elle avait crées sur le toit de l’appentis et qui figuraient sur les photographies du constat du 15 mai 2023 réalisé par le commissaire de justice mandaté par le Syndicat des copropriétaires ont été supprimées et obstruées.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le trouble dont se prévaut le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] s’il pouvait être illicite au sens où les installations affectaient l’aspect extérieur de l’immeuble et ont été installées sans autorisation préalable, ne l’est cependant pas manifestement, dans la mesure où la société BHB 5 a, après la date d'assignation fait procéder à la suppression des installations nouvelles et que seuls demeurent les raccordements aux installations préexistantes.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande de remise en état formée par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5].

Dans la mesure où la remise en état de la toiture n'a eu lieu qu'après la délivrance de l'assignation, la société BHB 5 sera condamnée à la charge des dépens dont distraction au profit de Maître Chamard.

En l'espèce, il ne paraît pas inéquitable de condamner la société BHB 5 à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Il ne paraît pas inéquitable de laisser à la société BHB 5 et la SCI CASSOUA la charge de leurs frais irrépétibles.



























PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons la société BHB 5 aux entiers dépens de l’instance ;

Condamnons la société BHB 5 à payer à la Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 2.500 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Rejetons la demande de la société BHB 5 au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile :

Rejetons la demande de la SCI CASSOUA au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile :

Rappelons que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit.


Fait à Paris le 26 avril 2024

Le Greffier,La Présidente,





Arnaud FUZAT Caroline FAYAT