Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 25 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Anne-marie MASSON
Madame [S] [V]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : 
Me Camille TERRIER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/08697 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3H6K

N° MINUTE : 
5






JUGEMENT 
rendu le 25 avril 2024


DEMANDEUR
S.C.I. PARODI, 
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représenté par Maître Anne-marie MASSON de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #R91

DÉFENDERESSES
Madame [K] [H], 
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Camille TERRIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E 545
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562024000038 du 08/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)
Madame [S] [V], 
demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Jean CORBU, Vice-président, juge des contentieux de la protection
assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 13 février 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 25 avril 2024 par Jean CORBU, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 25 avril 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/08697 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3H6K

EXPOSE DU LITIGE 

Suivant bail en date du 7 décembre 2018, la SCI PARODI a donné à bail à Madame [K] [E] épouse [H], un appartement situé [Adresse 1].
A la même date, Madame [S] [V] a par acte de cautionnement solidaire, garantie les obligations de la locataire au bénéfice de la SCI PARODI.
 
La locataire ayant cessé de payer régulièrement ses loyers, Le 12 novembre 2021, la bailleresse lui a fait délivrer un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail et, visant les sommes alors restées dues à hauteur de 3874,13 euros.

L’acte a été dénoncé à la caution solidaire le 14 février 2022 par procès-verbal de recherches infructueuses.

La CCAPEX a été saisie le 15/11/2021.

Par assignation délivrée le 27 octobre 2023, la SCI PARODI a attrait Madame [K] [E] épouse [H] et Madame [S] [V] , devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris.
L’affaire appelée le 11 janvier 2024 a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 13 février 2024 où elle a été retenue et plaidée.
 
Lors de l’audience, la bailleresse, représentée par son Conseil, a demandé aux termes de ses conclusions récapitulatives n°2, de voir
- Constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail,
En tout état de cause,
- Rejeter Madame [K] [E] épouse [H] en toutes ses demandes ;
- Ordonner son expulsion sans délai, et statuer sur le sort des meubles ;
- Condamner solidairement les défenderesses à lui payer :
- 6023,69 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 février 2024,
- une indemnité d’occupation au moins égale au montant du loyer courant, charges et taxes en sus, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation judiciaire du bail, jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clefs ;
- 3000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, et les dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de ses dénonciations, et de l’assignation et de sa dénonciation.
Elle soutient que le commandement de payer n’est pas entaché de nullité, que l’origine de la dette locative est parfaitement établie, et que Madame [E] épouse [H] ne justifie d’aucun grief de ce chef.
Elle ajoute que la régularisation des charges de consommation d’eau froide est fondée sur les relevés des index des compteurs et que la contestation sur ce point est infondée.
Elle s’oppose à tous délais.

Madame [K] [E] épouse [H], représentée par son Avocat, demande aux termes de ses conclusions en défense de :
Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire
A titre principal :
- Prononcer la nullité du commandement de payer lui ayant été délivré le 12 novembre 2021 ;
- Débouter la SCI PARODI de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire ;
A titre subsidiaire, 
- Fixer sa dette locative liée au bail d’habitation à la somme de 4303,61 euros selon décompte arrêté au 6 février 2024 ;
- Suspendre les effets de la clause résolutoire et lui accorder des délais de paiement sur trois ans ;
sur la demande de résiliation judiciaire 
A titre principal,
- Juger que le manquement lui étant reproché ne présente pas de caractère suffisamment grave pour voir prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
- Débouter la SCI PARODI de sa demande de résiliation judiciaire du bail ;
A titre subsidiaire,
- Fixer la dette la dette locative liée au bail d’habitation à la somme de 4303,61 euros selon décompte arrêté au 6 février 2024 ;
- Lui accorder des délais de grâce et l’autoriser à s’acquitter de la dette dans un délai de deux ans à compter du mois suivant la signification de la décision à intervenir ;
En tout état de cause,
- Dire n’y avoir lieu à son expulsion ;
- Dire n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
Elle soutient que le décompte annexé au commandement de payer du 12 novembre 2021 fait apparaître une reprise de solde d’un montant de 1117,83 euros antérieure au 1er juillet 2021, qui n’est pas justifiée, qu’il ne contient pas de décompte détaillé des sommes dues depuis l’origine de la créance, qu’il est dès lors entaché de nullité et ne peut permettre la mise en oeuvre de la clause résolutoire.
Elle ajoute qu’à défaut de retenir la nullité, il y a lieu de déduire de la créance revendiquée la somme de 1117,83 euros qui n’est pas justifiée et que dès lors, les causes dudit commandement s’élèvent à la somme de 2756,30 euros, et qu’en payant la somme de 3512 euros le 12 janvier 2022, soit dans le délai du commandement, elle s‘est acquittée de l’intégralité des sommes dues. 
Elle ajoute que concernant la régularisation de charges au titre de la consommation d’eau froide, il n’est pas justifié de la somme de 789,07 euros qui doit être déduite de la dette locative, et affirme avoir réglé la somme de 780 euros à la date du 5 février et 190 euros le 6 février 2024, la CAF ayant réglé les sommes de 276 euros et 531 euros les 1er et 5 février 2024, ramenant la dette à la somme de 4303,61 euros à la date du 6 février 2024.
Elle indique être mère de quatre jeunes enfants qu’elle élevait seule jusqu’à l’arrivée il y a un an de son époux et père de ses enfants, Monsieur [Y] [H], dans le cadre d’un regroupement familial.
Elle affirme être en congé parental et reprendra son travail au plus tard au mois de novembre 2024.
 
Pour un plus ample informé des fin, moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures déposées à l’audience, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Madame [S] [V], citée par procès-verbal de recherches infructueuses (PV 659) n’est ni présente, ni représentée.
 
L’affaire a été mise en délibéré au 25 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l‘estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (le 27/10/2023).

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la CCAPEX au moins deux mois avant la délivrance de l'assignation conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989 (le 15/11/2021). 

L’action est donc recevable.

Sur le commandement de payer et ses effets

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la date du commandement, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties, contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été signifié à Madame [K] [E] épouse [H], le 12 novembre 2021 pour le montant alors resté dû des loyers et charges impayés à hauteur en principal de 3874,13 euros.
Il ressort de cet acte que le décompte y étant annexé fait notamment état d’un solde antérieur de 1117,83 euros.
Il résulte de la pièce 5-2 produite aux débats par la bailleresse que le solde justifié de la dette locative de la locataire au 4 juillet 2021 est bien de 1117, 83 euros, tel que repris dans le décompte joint au commandement.
Madame [K] [E] épouse [H] qui ne justifie d’aucun grief au sens de l’article 114 du Code de procédure civile, alors que le commandement reprend une somme exacte qui est bien due, sera déboutée de ses demandes visant à voir déclarer nul le commandement de payer du 12 novembre 2021 et visant à voir déduire la somme de 1117,83 euros des 3874,13 euros y étant réclamés.
Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans le délai imparti.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 13 janvier 2022, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur la régularisation des charges locatives

Il ressort des pièces 6 et 7 produites au débats par la bailleresse que Madame [K] [E] épouse [H] a consommé 203 m3 d’eau en 2019, tel qu’il est mentionné sur le relevé de régularisation de charges établi pour l’exercice 2019. Le chiffre de 2868 correspond à la somme de tous les relevés des index de l’intégralité des compteurs individuels d’eau froide pour 2019 et apparaît en bas du relevé des index des compteurs individuels d’eau pour l’exercice 2019, de même que sur le relevé de régularisation des charges pour l’année 2019.
Pour 2020, il est justifié que le chiffre de 82 correspond à la différence entre l’ancien index relevé pour 2019 (203) et le nouvel index relevé (285).
Le chiffre de 1097 correspond à la somme de tous les relevés des index de l’intégralité des compteurs individuels d’eau froide pour 2020 et apparaît en bas du relevé des index des compteurs individuels d’eau pour l’exercice 2020, de même que sur le relevé de régularisation des charges pour l’année 2020 (pièce N°10 de Madame [K] [E] épouse [H]). 
Madame [K] [E] épouse [H] ne justifiant en conséquence d’aucune raison sérieuse de critiquer la régularisation des charges locatives ainsi intervenue, sera déboutée de sa demande visant à voir déduire la somme de 789,07 euros de sa dette locative, appelée au titre de la régularisation des charges locatives. 

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif 

Madame [K] [E] épouse [H] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.
Madame [S] [V], en est caution solidaire.
La SCI PARODI produit un décompte démontrant que Madame [K] [E] épouse [H] reste lui devoir au titre de l’arriéré locatif (loyers charges et indemnités d’occupation), la somme de 6023,69 euros, selon décompte arrêté au 6 février 2024, échéance de février 2024 incluse.
Ce décompte prend en compte deux virement de la CAF de 276 euros (01/02/2024) et de 531 euros (le 5/02/2024).
Madame [K] [E] épouse [H] fait état d’un paiement qu’elle a effectué le 5 février 2024 à hauteur de 780 euros pris en compte dans le relevé produit en pièce 5.2 par la bailleresse.
Elle mentionne un second paiement qu’elle indique avoir effectué le 6février 2024 pour 190 euros dont elle ne justifie pas.
Dès lors, il convient de condamner solidairement Madame [K] [E] épouse [H] et Madame [S] [V] à payer à la SCI PARODI, la somme de 6023,69 euros, selon décompte arrêté au 6 février 2024, échéance de février 2024 incluse, au titre de l’arriéré locatif (loyers charges et indemnités d’occupation), outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement :

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut accorder des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire dans la limite de trois années, au locataire ayant repris le paiement des loyers courants, qui le demande, et en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En considération de la demande de la locataire, ayant repris le paiement des loyers courants, et de ses possibilités de règlement dont elle justifie (pièce 9), il convient d’accorder à Madame [K] [E] épouse [H], un échéancier suspensif de la clause résolutoire, dans les termes du dispositif. 
Il convient également de prévoir dans le dispositif les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire, notamment en termes d’expulsion et d’indemnités d’occupation.

Sur les demandes accessoires :

Madame [K] [E] épouse [H] et Madame [S] [V], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile en ce compris le coût du commandement de payer et de ses dénonciations, et de l’assignation et de sa dénonciation. 

L’équité ne justifie pas de faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile par la SCI PARODI.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la SCI PARODI ;

DEBOUTE Madame [K] [E] épouse [H] de ses demandes visant à voir déclarer nul le commandement de payer du 12 novembre 2021 et visant à voir déduire la somme de 1117,83 euros des 3874,13 euros y étant réclamés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 7 décembre 2018 conclu entre la SCI PARODI et Madame [K] [E] épouse [H] pour laquelle Madame [S] [V] s’est portée caution solidiaire, concernant l’appartement situé [Adresse 1] sont réunies au 13 janvier 2022 ;

CONSTATE que Madame [K] [E] épouse [H] est donc, depuis cette date, occupante sans droit ni titre des lieux loués ;
 
DEBOUTE Madame [K] [E] épouse [H] de sa demande visant à voir déduire la somme de 789,07 euros de sa dette locative, appelée au titre de la régularisation des charges locatives ;
 
CONDAMNE solidairement Madame [K] [E] épouse [H] et Madame [S] [V], cette dernière en qualité de caution solidaire, à payer à la SCI PARODI, la somme de 6023,69 euros, selon décompte arrêté au 6 février 2024, échéance de février 2024 incluse, au titre de l’arriéré locatif (loyers charges et indemnités d’occupation), outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision;
 
DIT que Madame [K] [E] épouse [H] est autorisée à s’acquitter de cette dette par 35 versements mensuels consécutifs de 167 euros, en sus des loyers et charges courants, le 36ème et dernier versement consécutif devant solder la totalité de la dette ; 

 DIT que le premier versement interviendra à la même date que le terme courant, à la première date à laquelle le loyer est exigible, qui suit la signification de la présente ordonnance, les autres avant le 10 de chaque mois ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire du bail dans la mesure de ces délais, et DIT qu’en cas de respect de ces modalités, la résiliation du bail sera réputée ne jamais avoir été acquise ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une seule mensualité au titre du retard comme d’un seul terme courant comme il vient d’être dit :
≡ la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible,
≡ la clause résolutoire du bail sera réputée acquise,

Dans ce cas et en conséquence,
ORDONNE, faute de départ volontaire, l'expulsion de Madame [K] [E] épouse [H] du logement situé [Adresse 1], ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile ;
RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution;
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
FIXE, à compter du 13 janvier 2022, l'indemnité mensuelle d'occupation due solidairement par Madame [K] [E] épouse [H] et Madame [S] [V] au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, majoré des taxes et charges diverses et courantes, et au besoin CONDAMNE solidairement Madame [K] [E] épouse [H] et Madame [S] [V] à verser à la SCI PARODI ladite indemnité mensuelle et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ou un état des lieux de sortie;
DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 10 de chaque mois ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [K] [E] épouse [H] et Madame [S] [V] au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de ses dénonciations, et de l’assignation et de sa dénonciation ; 

DIT n’y avoir lieu à article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le greffier,Le juge.