Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 25 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français
Charges de copropriété


N° RG 23/05964
N° Portalis 352J-W-B7H-CZMSV



N° MINUTE : 



Assignation du :
17 Avril 2023







JUGEMENT 
rendu le 25 Avril 2024 
DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE sis [Adresse 2],
représenté par son Syndic la société ORALIA FAY ET CIE
[Adresse 1]
[Adresse 1]

représenté par Maître Christophe BORÉ de la SELARL A.K.P.R., avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, avocats plaidant, vestiaire #PC19


DÉFENDERESSE

Société civile SAINT GERMAIN 198
[Adresse 3]
[Adresse 3]

non-représentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente adjointe
Madame Céline CHAMPAGNE, Juge
Madame Virginie SURET, Magistrate à titre Temporaire 

assistées de Sophie PILATI, Greffière, lors des débats et de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, lors de la mise à disposition.


Décision du 25 Avril 2024
Charges de copropriété
 N° RG 23/05964- N° Portalis 352J-W-B7H-CZMSV


DÉBATS

A l’audience du 08 Février 2024 tenue en audience publique devant , Madame Virginie SURET, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.


JUGEMENT

- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.
- Signé par Madame Frédérique MAREC, Présidente de la formation et par Madame Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * *
FAITS ET PROCÉDURE

La SCI SAINT GERMAIN 198 est propriétaire des lots n°1 et 42 dans un immeuble, soumis au statut de la copropriété situé au [Adresse 2].

Par exploit délivré le 17 avril 2023, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice la société ORALIA FAY ET CIE, a assigné la SCI SAINT GERMAIN 198 devant la présente juridiction pour charges impayées, lui demandant de :

Condamner La société civile SAINT GERMAIN 198 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] : 

 - la somme de 14.095,56 € au titre de sa quote-part de charges de copropriété et de charges travaux arrêtée à la date du 8 mars 2023, appel courant du 1er trimestre 2023 et appels travaux du 10 février 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 février 2023 

 - la somme de 1095,87 € à titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance 

 - la somme de 1 500 € à titre de dommages-intérêts 

 - la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile 

Condamner la société civile SAINT GERMAIN 198 aux entiers dépens 

Rappeler l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

La SCI SAINT GERMAIN 198, régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue par le juge de la mise en état le 26 octobre 2023. L’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoiries du 8 février 2024 et mise en délibéré au 25 avril 2024.

 
MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

Aux termes des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965: « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges».

Par ailleurs aux termes des dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 : « lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans le délai de deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation des comptes, ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

• La matrice cadastrale établissant la qualité de propriétaire de la SCI,

• La mise en demeure, relances et commandement de payer effectués,

•Les appels de fonds pour charges courantes et travaux afférents à la créance sollicitée démarrant au 1er avril 2020 et arrêtés au 8 mars 2023,

• Les procès- verbaux des assemblées générales des années 2021 à 2022 portant approbation des comptes des exercices afférents ainsi que des budgets prévisionnels et des appels pour les comptes travaux votés,

• Les attestations de non recours des assemblées ci-dessus,

• Le contrat de syndic.

Lors des assemblées générales ci-dessus, les copropriétaires ont approuvé les comptes et voté les travaux.



Il résulte de l’examen des décomptes et des appels de fond produits que la SCI reste débitrice de la somme de 13.635,56 euros au titre des appels de charges arrêtés au 8 mars 2023 (appel du 1er janvier 2023 inclus), déduction faite des frais de recouvrement d’un montant total de 1.347 euros. 


L’obligation à la dette existe dès lors que les assemblées générales ont approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal ce qui est le cas en l’espèce. Le syndicat justifie en conséquence en vertu des dispositions de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 d’une créance certaine, liquide et exigible.

La SCI SAINT GERMAIN 198 sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2023, date de l’assignation valant mise en demeure.


Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur .

En l’espèce, le syndicat sollicite la somme de 1.095,87 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés au 07 mars 2023.

Il ne justifie d’aucune mise en demeure adressée à la SCI SAINT GERMAIN 198 dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

De plus les honoraires “Suivi dossier contentieux” à l’avocat ou de prise d’hypothèque, distincts du coût des actes et des honoraires perçus par les auxiliaires de justice, ainsi que les frais de “suivi de procédure” s’apparentent à des frais de suivi du dossier contentieux relevant de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues constituant des actes élémentaires d’administration de la copropriété ; le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étant donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10juillet 1965 ;

Le syndicat sera par conséquent débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement.


Sur les dommages intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par a mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort des écritures et pièces produites par le syndicat qu’il n’établit pas que la carence des défendeurs a seule mis en péril la trésorerie de la copropriété.

Faute de justifier tant de leur mauvaise foi que de l’existence et de l’étendue d’un préjudice en lien de causalité avec leur défaut de paiement, distinct de celui réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.


Sur les demandes accessoires

Partie succombante au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la défenderesse sera condamnée aux dépens.

Eu égard à sa condamnation aux dépens, elle sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.



PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, en premier ressort par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la SCI SAINT GERMAIN 198 à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] : la somme de 13.635,56 euros au titre des appels de charges arrêtés au 8 mars 2023 (appel du 1er janvier 2023 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2023,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des dommages et intérêts,

CONDAMNE la SCI SAINT GERMAIN 198 aux entiers dépens,

CONDAMNE la SCI SAINT GERMAIN 198 à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à Paris le 25 Avril 2024
 
 La GreffièreLa Présidente