Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 25 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français
Charges de copropriété

N° RG 23/04472 
N° Portalis 352J-W-B7H-CZLWO


N° MINUTE : 


Assignation du :
24 Mars 2023







JUGEMENT 
rendu le 25 Avril 2024 


DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE LES JARDINS DE TOLAIN sis [Adresse 1], 
agissant poursuites et diligences de son Syndic, la société Nexity Lamy, 
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]

représenté par Maître Gilles DE BIASI de la SELEURL HERMEXIS AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D0951


DÉFENDEURS

Monsieur [P] [J] [T]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Madame [W] [M] [B] [S] épouse [T]
[Adresse 2]
[Localité 3]

non-représentés


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente adjointe
Madame Céline CHAMPAGNE, Juge
Madame Virginie SURET, Magistrate à titre Temporaire 

assistées de Sophie PILATI, Greffière, lors des débats et de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, lors de la mise à disposition.
Décision du 25 Avril 2024
Charges de copropriété
 N° RG 23/04472 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZLWO



DÉBATS

A l’audience du 08 Février 2024 tenue en audience publique devant Madame Virginie SURET, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.


JUGEMENT

- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.
- Signé par Madame Frédérique MAREC, Présidente de la formation et par Madame Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * *
FAITS ET PROCÉDURE

M. [P] [T] et Mme [W] [S] épouse [T] sont propriétaires des lots n°76, 114 et 145 dans un immeuble dénommé « Les Jardins de Tolain » situé au [Adresse 1].

Par exploits délivrés le 24 mars 2023, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice la société NEXITY LAMY, a assigné les époux [T] devant la présente juridiction afin d’obtenir le paiement d’un arriéré de charges.

Par conclusions d’actualisation notifiées par RPVA le 17 octobre 2023, il demande au tribunal de :

1. Recevoir le Syndicat des Copropriétaires en ses demandes, fins et conclusions, et l’y déclarer bien fondé,

2. Condamner solidairement Monsieur [P] [J] [T] et Madame [W], [M], [B] [S] épouse [T] à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 12.933,25 € en principal, selon décompte arrêté au 1er octobre 2023, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 janvier 2023 pour un montant de 20.983,27 €,

3. Faire application de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et en conséquence, dire que Monsieur [P] [J] [T] et Madame [W], [M], [B] [S] épouse [T], assumeront seuls la charge de l’ensemble des frais de procédure, et, en conséquence, les condamner solidairement à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 2.089,79 €,


4. Condamner solidairement Monsieur [P] [J] [T] et Madame [W], [M], [B] [S] épouse [T], à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

5. Condamner solidairement Monsieur [P] [J] [T] et Madame [W], [M], [B] [S] épouse [T], à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

6. Condamner solidairement Monsieur [P] [J] [T] et Madame [W], [M], [B] [S] épouse [T] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Gilles-Eric de Biasi, Avocat aux offres de Droit, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

7. Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant toute voie de recours et sans constitution de garantie.

Les époux [T], régulièrement assignés, n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue par le juge de la mise en état le 26 octobre 2023. L’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoiries du 8 février 2024 et mise en délibéré au 25 avril 2024.

 
MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

Aux termes des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965: « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges».


Par ailleurs aux termes des dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 : « lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans le délai de deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation des comptes, ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

• La matrice cadastrale établissant la qualité de propriétaire des époux [T],

• La mise en demeure effectuée et les factures,

•Les appels de fonds pour charges courantes et travaux afférents à la créance sollicitée démarrant au 1er avril 2021 et arrêtés au 1er octobre 2023,

• Les procès- verbaux des assemblées générales des années 2019 à 2022 portant approbation des comptes des exercices afférents ainsi que des budgets prévisionnels et des appels pour les comptes travaux votés,

• Les attestations de non recours des assemblées ci-dessus,

• Le contrat de syndic.

Lors des assemblées générales ci-dessus, les copropriétaires ont approuvé les comptes et voté les travaux.

Il résulte de l’examen des décomptes et des appels de fond produits que les époux [T] restent débiteurs de la somme de 12.933,25 euros au titre des appels de charges arrêtés au 1er octobre 2023 (appel du 1er octobre 2023 inclus).

L’obligation à la dette existe dès lors que les assemblées générales ont approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal ce qui est le cas en l’espèce. Le syndicat justifie en conséquence en vertu des dispositions de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 d’une créance certaine, liquide et exigible.

En application des dispositions de l’article 220 du Code civil, les époux [T] seront condamnés solidairement au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 28 janvier 2023, soit le lendemain de la date de présentation de la lettre recommandée de mise en demeure.


Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur ;

En l’espèce, le syndicat sollicite la somme de 2.089,79 euros au titre des frais de recouvrement, lesquels ne peuvent toutefois être réclamés sur le fondement des dispositions précitées qu’à compter du 25 janvier 2023, date de la première mise en demeure adressée aux époux [T] par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, conformément aux dispositions de l'article 64 du décret du 17 mars 1967. 

Les honoraires de “Suivi dossier contentieux” facturés postérieurement relèvent de l’activité de recouvrement du syndic et constituent donc des actes élémentaires d'administration de la copropriété ; le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étant donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Les défendeurs seront donc uniquement condamnés solidairement à verser au syndicat la somme de 52 euros correspondant au coût de la mise en demeure du 25 janvier 2023.


Sur les dommages intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort des écritures et pièces produites par le syndicat que les défendeurs ont déjà été condamnés à plusieurs reprises par le tribunal judiciaire de Paris (jugement du 3 mars 2022 visant les jugements des 18 novembre 2008, 6 novembre 2012, 28 janvier 2014, 13 février 2018 et 22 mai 2020).

Compte tenu de ces éléments, il est établi que la carence des défendeurs a seule mis en péril la trésorerie de la copropriété de manière récurrente. Les époux [T] seront donc condamnés solidairement à verser au syndicat une indemnité de 2.500 euros à titre de réparation.


Sur les demandes accessoires

Parties succombantes au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, les défendeurs seront condamnés solidairement aux dépens.

Eu égard à leur condamnation aux dépens, ils seront condamnés solidairement à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, en premier ressort par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe :


CONDAMNE solidairement M. [P] [T] et Mme [W] [S] épouse [T] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Les Jardins de Tolain » du [Adresse 1], 75020 :

- la somme de 12.933,25 euros au titre des appels de charges arrêtés au 1er octobre 2023 (appel du 1er octobre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 28 janvier 2023,

- la somme de 52 euros au titre des frais de recouvrement,

- la somme de 2.500 euros au titre des dommages et intérêts,

CONDAMNE solidairement M. [P] [T] et Mme [W] [S] épouse [T] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Gilles-Eric de BIASI, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [P] [T] et Mme [W] [S] épouse [T] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Les Jardins de Tolain » du [Adresse 1], 75020, la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

 
 Fait et jugé à Paris le 25 Avril 2024


La Greffière La Présidente