Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 25 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français
Charges de copropriété



N° RG 23/05303
N° Portalis 352J-W-B7H-CZMTI



N° MINUTE : 


Assignation du :
07 Avril 2023







JUGEMENT 
rendu le 25 Avril 2024 
DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE sis [Adresse 2], 
représenté par son syndic, la société FIDUCIAIRE DU DISTRICT DE PARIS (FDP) 
[Adresse 1]
[Adresse 1]

représenté par Maître Eric SIMONNET de la SELARL SIMONNET AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #E0839


DÉFENDEUR

La Société XL INTERNATIONAL LTD 
[Adresse 3]
[Adresse 3] - ROYAUME UNI

non-représentée



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente adjointe
Madame Céline CHAMPAGNE, Juge
Madame Virginie SURET, Magistrate à titre Temporaire 

assistées de Sophie PILATI, Greffière lors des débats et de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, lors de la mise à disposition.
Décision du 25 Avril 2024
Charges de copropriété
 N° RG 23/05303 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZMTI

DÉBATS

A l’audience du 08 Février 2024 tenue en audience publique devant Madame Virginie SURET, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.


JUGEMENT

- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.
- Signé par Madame Frédérique MAREC, Présidente de la formation et par Madame Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire

* * * *
FAITS ET PROCÉDURE

La société XL INTERNATIONAL LTD est propriétaire des lots n°34 et 86 dans un immeuble, soumis au statut de la copropriété, situé [Adresse 2].

Par exploit délivré le 7 avril 2023, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice la société FIDUCIAIRE DU DISTRICT DE PARIS, a assigné la société XL INTERNATIONAL LTD devant la présente juridiction lui demandant de :

CONDAMNER la société XL INTERNATIONAL LTD à lui payer les sommes suivantes : 
 -12.872,35 € au titre des charges de copropriété arriérées arrêtées au 1erjanvier 2023, laquelle somme sera augmentée des intérêts au taux légal courus à compter du 16 décembre 2022, date de la mise en demeure ; 

 -2.000 € à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du Code civil ; 

 -1.500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

En tout état de cause : 

CONDAMNER, sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile, la société XL INTERNATIONAL LTD aux entiers dépens de l’instance ainsi qu’aux frais nécessaires, exposés par le syndicat des copropriétaires à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement de la créance, et qui seront imputés à la seule défenderesse au titre des charges générales d’administration; 

MAINTENIR l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La défenderesse, régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue par le juge de la mise en état le 26 octobre 2023. L’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoiries du 8 février 2024 et mise en délibéré au 25 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

Aux termes des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges».

Par ailleurs aux termes des dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 : « lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans le délai de deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation des comptes, ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

• La matrice cadastrale établissant la qualité de propriétaire de la société,

• La mise en demeure effectuée,

• Les appels de fonds pour charges courantes et travaux afférents à la créance sollicitée démarrant au 1er juillet 2017 et arrêtés au 1er janvier 2023,

• Les procès-verbaux des assemblées générales des années 2017 à 2023 portant approbation des comptes des exercices afférents ainsi que des budgets prévisionnels et des appels pour les comptes travaux votés,

• Les attestations de non recours des assemblées ci-dessus,

• Le contrat de syndic

Lors des assemblées générales ci-dessus, les copropriétaires ont approuvé les comptes et voté les travaux.

Il résulte de l’examen des décomptes et des appels de fond produits que la société XL INTERNATIONAL LTD reste débitrice de la somme de 12.680,35 euros au titre des appels de charges arrêtés au 1er janvier 2023 (appel du 1er janvier 2023 inclus), déduction faite des frais de recouvrement d’un montant total de 192 euros. 

L’obligation à la dette existe dès lors que les assemblées générales ont approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a 


été formé dans le délai légal ce qui est le cas en l’espèce. Le syndicat justifie en conséquence en vertu des dispositions de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 d’une créance certaine, liquide et exigible.

La société défenderesse sera donc condamnée au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2023, soit le lendemain de la date de présentation de la lettre de mise en demeure, pour la somme de 12.331,30 euros, et de la présente décision pour le surplus.


Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat demande la somme de 192 euros au titre de quatre mises en demeure facturées les 07 juin 2018, 31 décembre 2019, 25 mai 2020 et 28 mars 2022.

Il ne justifie toutefois d’aucune mise en demeure adressée à la société XL INTERNATIONAL LTD dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, avant le 16 octobre 2022 soit postérieurement aux frais portés au débit du compte.

Le syndicat sera par conséquent débouté de ce chef de demande.


Sur les dommages intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par a mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort des écritures et pièces produites par le syndicat qu’il n’établit pas que la carence de la défenderesse a seule mis en péril la trésorerie de la copropriété.

Faute de justifier tant de sa mauvaise foi que de l’existence et de l’étendue d’un préjudice en lien de causalité avec son défaut de paiement, distinct de celui réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.


Sur les demandes accessoires

Partie succombante au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la défenderesse sera condamnée aux dépens.


Eu égard à sa condamnation aux dépens, elle sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, en premier ressort par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la société XL INTERNATIONAL LTD à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] : la somme de 12.680,35 euros au titre des appels de charges arrêtés au 1err janvier 2023 (appel du 1er janvier 2023 inclus) au taux légal à compter du 18 janvier 2023, pour la somme de 12.331,30 euros et de la présente décision pour le surplus;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais de recouvrement et au titre des dommages et intérêts;

CONDAMNE la société XL INTERNATIONAL LTD aux entiers dépens;

CONDAMNE la société XL INTERNATIONAL LTD à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE le surplus des demandes; 

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à Paris le 25 Avril 2024

La GreffièreLa Présidente