Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 25 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français
Charges de copropriété


N° RG 22/07234 
N° Portalis 352J-W-B7G-CXGFN



N° MINUTE : 


Assignation du :
20 Juin 2022






JUGEMENT 
rendu le 25 Avril 2024 

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice, la société FONCIA PARIS RIVE GAUCHE, 
[Adresse 3]
[Adresse 3]

représenté par Maître Arthur ANQUETIL de l’AARPI ANQUETIL ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D0156


DÉFENDERESSES

LA S.E.L.A.R.L. MONTRAVERS - [B]
[Adresse 2]
[Adresse 2]

représentée par Me Sandrine ZARKA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0260

L’Agence de Gestion et de Recouvrement des Avoirs Saisis et Confisqués
[Adresse 4]
[Adresse 4]

non-représentée



Décision du 25 Avril 2024
Charges de copropriété
 N° RG 23/01678 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY5ZR


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente
Madame Céline CHAMPAGNE, Juge
Madame Virginie SURET, Magistrate à titre Temporaire

assistées de Sophie PILATI, Greffière lors des débats et de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière lors de la mise à disposition.


DÉBATS

A l’audience du 08 Février 2024 tenue en audience publique devant Madame Virginie SURET, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.


JUGEMENT

- Contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.
-Signé par Madame Frédérique MAREC, Présidente de la formation et par Madame Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire

* * * * *

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société SOUNOUNE était propriétaire de plusieurs lots dans un immeuble, soumis au statut de la copropriété, situé [Adresse 1].

Son associé unique, M. [M] [Y], a fait l’objet de procédures pénales ayant abouti à la confiscation des biens immobiliers appartenant à la société SOUNOUNE, suivant jugement du tribunal correctionnel de Paris du 17 juin 2020, confirmé en appel le 9 septembre 2021. Un arrêt de la chambre criminelle de la Cour de cassation en date du 7 septembre 2022 a rejeté son pourvoi.

Par jugement du 15 décembre 2021, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’encontre de la société SOUNOUNE et a désigné en qualité de mandataire liquidateur la société MONTRAVERS-[B] en la personne de Maître [R] [B]. 

Le syndicat des copropriétaires a déclaré sa créance de charges au liquidateur par courrier du 23 mars 2022 à hauteur de 11.955,37 euros au titre des charges échues et antérieures au jugement du 15 décembre 2021, 9.621,75 euros au titre des charges échues et postérieures au jugement du 15 décembre 2021 et 9.576,73 euros au titre des charges à échoir au 1er avril 2022 et postérieures au jugement du 15 décembre 2021 prononçant la liquidation judiciaire.

Par exploit délivré le 17 juin 2022, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice la société FONCIA RIVE GAUCHE a assigné la société MONTRAVERS-[B], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société SOUNOUNE, devant la présente juridiction, afin d’obtenir le règlement d’un arriéré de charges, en présence de l’Agence de gestion et recouvrement des avoirs saisis et confisqués (AGRASC).

Par conclusions notifiées par RPVA en date du 10 juillet 2023, le syndicat demande au tribunal de :

Dire et juger le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] dénommé [Adresse 5] recevable et bien fondé en toutes ses demandes, fins et conclusions et notamment en sa demande de condamnation de la SELARL MONTRAVERS [B] ès qualités de liquidateur judiciaire de la société SOUNOUNE à lui payer les charges de copropriété postérieures au jugement d’ouverture du 15 décembre 2021 et antérieures à la confiscation du 7 septembre 2022 ; 

Condamner la SELARL MONTRAVERS [B] ès qualités de liquidateur judiciaire de la société SOUNOUNE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] dénommé [Adresse 5] la somme de 
30.021,03 € au titre des charges de copropriété nées postérieurement au jugement d’ouverture du 15 décembre 2021 et antérieures à la confiscation du 7 septembre 2022 ; 

Débouter la SELARL MONTRAVERS [B] ès qualités de liquidateur judiciaire de la société SOUNOUNE de toutes ses demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] dénommé [Adresse 5] ; 

Dire et juger le jugement à intervenir commun et opposable à l’Agence de Gestion et de Recouvrement des Avoirs Saisis et Confisqués ; 

Rappeler que l’exécution provisoire est de droit ; 

Condamner la SELARL MONTRAVERS [B] ès qualités de liquidateur judiciaire de la société SOUNOUNE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] dénommé [Adresse 5] la somme de 4.800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. 

Condamner la SELARL MONTRAVERS [B] ès qualités de liquidateur judiciaire de la société SOUNOUNE en tous les frais et dépens prévus par l’article 695 du Code de procédure civile au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] dénommé [Adresse 5] et de l’Association d’Avocats ANQUETIL ASSOCIES, Avocats au Barreau de PARIS et aux offres de droit pour ceux ne revenant pas syndicat des copropriétaires, en ce compris le coût de l'assignation et de la signification du jugement à intervenir, et ce en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.



Par conclusions notifiées par RPVA le 8 juillet 2023, la société MONTRAVERS [B] en qualité de mandataire liquidateur de la société SOUNOUNE demande au tribunal de :

Recevoir la SELARL MONTRAVERS – [B] ès-qualité de Mandataire judiciaire Liquidateur de la société SOUNOUNE en ses demandes, fins et conclusions,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] dénommé [Adresse 5] de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’égard de la SELARL MONTRAVERS – [B] ès-qualité de Mandataire judiciaire Liquidateur de la société SOUNOUNE,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] dénommé [Adresse 5] à verser à la SELARL MONTRAVERS – [B] ès qualité de Mandataire judiciaire Liquidateur de la société SOUNOUNE, la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du CPC,

Le condamner aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue par le juge de la mise en état le 26 octobre 2023. L’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoiries du 8 février 2024 et mise en délibéré au 25 avril 2024.

 
MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation du mandataire à payer les charges de copropriété postérieures au jugement d’ouverture le désignant en date du 15 décembre 2021 et les antérieures à la confiscation des biens confirmée par l’arrêt de la Cour de cassation du 7 septembre 2022, au motif que la confiscation n’est intervenue qu’à la date où la Cour de cassation a statué. 

La société MONTRAVERS [B] oppose que la requalification de propriété a été prononcée par le jugement du 17 juin 2020, confirmé par l’arrêt de la cour d’appel du 9 septembre 2021, devenu définitif le 7 septembre 2022. 

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Selon l’article 6 du décret du 17 mars 1967 :

« Tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation, tout transfert de l'un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte, soit par l'avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.

Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l'indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu et, sous réserve de leur accord exprès, l'adresse électronique de l'acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu aux deuxième et troisième alinéas de l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965. Elle comporte, le cas échéant, l'indication des accords prévus à l'article 26-8 de cette loi.

Cette notification doit être faite indépendamment de l'avis de mutation prévu à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée."

La qualité de copropriétaire, tenue au paiement des charges, n’est donc acquise qu’à compter de la notification du transfert de propriété au syndic. 

Par conséquent, ce n’est en l’espèce ni le jugement du 17 juin 2020, qui n’est devenu définitif que le 07 septembre 2022, ni même la publication de l’opération au service de publicité foncière par l’AGRASC qui permet de faire jouer toutes les conséquences qui y sont attachées, mais bien la notification opérée « soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte, soit par l'avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution » laquelle n’est en l’espèce pas communiquée.

Il ressort toutefois des dispositions de l’article L622-21 du code de commerce que le jugement d’ouverture d’une procédure collective interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent. Ces dispositions, instituées au titre de la sauvegarde des entreprises, sont applicables à la procédure de liquidation judiciaire.

Ainsi que l’indique à juste titre la société MONTRAVERS [B], la créance revendiquée par le syndicat des copropriétaires ne constitue pas une créance inhérente à la liquidation judiciaire qui serait née pour son bon déroulement au sens de l’article L 641-13 du Code de commerce, les charges de copropriété découlant de la seule qualité de propriétaire de la société SOUNOUNE.

Surtout, la demande de condamnation n’est pas dirigée contre cette dernière mais contre le mandataire liquidateur ès qualités, qui n’est nullement propriétaire des biens de la société qu’il administre.

Le syndicat sera par conséquent débouté de sa demande de condamnation au paiement des charges de copropriété faute de preuve de la qualité de débiteur du défendeur. 


Sur les demandes accessoires

Partie succombante au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens.


En équité, les parties conserveront la charge de leurs frais de procédure et seront déboutées de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, en premier ressort par jugement contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe:

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, 

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au[Adresse 1]
 [Adresse 1] aux entiers dépens,

REJETTE le surplus des demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.


Fait et jugé à Paris le 25 Avril 2024


La GreffièreLa Présidente