Tribunal Judiciaire · Service des référés — 24 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 24/51113 - N° Portalis 352J-W-B7I-C342K

AS M N° : 20

Assignation du :
31 Janvier et 06 Février 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 24 avril 2024



par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier. 
DEMANDERESSE

S.A.S. SGM ATHENA
[Adresse 2]
[Localité 5]

représentée par Maître Christofer CLAUDE de la SELAS REALYZE, avocats au barreau de PARIS - #R0175


DEFENDERESSES

S.A.S. BAOBAB
[Adresse 4]
[Localité 7]

représentée par Me François NIVOLLET, avocat au barreau de PARIS - #C0295

E.U.R.L. MF INVEST
[Adresse 1]
[Localité 6]

non représentée


DÉBATS

A l’audience du 13 Mars 2024, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier, 

Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte du 18 février 2021, la société SOCIETE DES GRANDS MAGASINS -devenue la société par actions simplifiée SGM ATHENA- a donné à bail commercial à la société à responsabilité limitée à associé unique MF INVEST des locaux situés [Adresse 3] - [Localité 7], moyennant un loyer annuel en principal de base de 34 492,36 euros hors charges et hors taxes, payable d'avance à une fréquence trimestrielle, augmenté d'un loyer variable additionnel correspondant à 7% du chiffre d'affaires du preneur.

Par acte du 26 juillet 2022, la société MF INVEST a cédé à la société par actions simplifiée BAOBAB le droit au bail portant sur ces locaux.

Par acte extrajudiciaire délivré le 2 octobre 2023, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 53 341,75 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 26 septembre 2023, augmentée du coût de l'acte.

Par exploit extrajudiciaire délivré les 31 janvier et 2 février 2024, la société SGM ATHENA a fait assigner les sociétés MF INVEST et BAOBAB devant la juridiction des référés.

Soutenant oralement ses conclusions à l'audience du 13 mars 2024, elle entend voir :
-constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;
-ordonner l'expulsion de la société BAOBAB et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,
-assortir l'expulsion d'une astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de l'ordonnance à intervenir ;
-ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée ;
-condamner in solidum la société BAOBAB et la société MF INVEST à payer à la société SGM ATHENA la somme provisionnelle de 52683,50 euros au titre de l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal majoré de trois points ;
-condamner in solidum la société BAOBAB et la société MF INVEST au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle correspondant à 150% du montant du loyer, augmentée des charges, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur ;
-condamner in solidum la société BAOBAB et la société MF INVEST au paiement d'une somme de 5268,50 euros à titre d'indemnité forfaitaire compensatoire ;
-dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur ;
-débouter la société BAOBAB de ses prétentions ;
-condamner in solidum la société BAOBAB et la société MF INVEST au paiement d'une somme de 4000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement.


Aux termes de ses conclusions oralement soutenues, la société BAOBAB reconnaît devoir la somme de 18 025,25 euros à la société demanderesse et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et le bénéfice de délais de paiement, outre le rejet du surplus des prétentions adverses.

L'état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience.

MOTIFS

- Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L'article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d'un bail.

L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail comprend une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou d'inexécution d'une clause quelconque du contrat et un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.


Il n'est soulevé aucune contestation quant aux conditions de délivrance et quant aux mentions du commandement de payer, lequel porte sur la somme de 53 341,75 euros correspondant à l'arriéré de loyer et charges incluant l'échéance du quatrième trimestre 2023.

Les causes de ce commandement n'ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Sur la demande de provision et la demande reconventionnelle de délais de paiement

L'article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l'article L145-41 alinéa second, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, dans la limite de deux années.

En l'espèce, la société SGM ATHENA sollicite l'octroi d'une provision de 52683,50 euros, ce montant correspondant au décompte arrêté au 4 janvier 2024. Si aucune contestation n'est soulevée quant à ce quantum, le décompte arrêté au 11 mars 2024 versé aux débats par le bailleur, incluant l'échéance afférente au premier trimestre 2024, mentionne un solde locataire débiteur de 3683,50 euros après déduction des versements réalisés par le preneur les 31 janvier, 23 février et 7 mars 2024.

Aussi la société BAOBAB sera-t-elle condamnée à verser à la société SGM ATHENA la somme de 3683,50 euros à titre provisionnel, le surplus de la demande étant sérieusement contestable.

La clause du bail prévoyant l'application d'un taux d'intérêt moratoire égal au taux légal majoré de trois points s'analyse en une clause pénale, susceptible comme telle d'être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l'article 1231-5 du code civil, de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur ce point. La condamnation emportera en conséquence intérêts au taux légal, à compter de la délivrance de l'assignation dès lors que les causes du commandement ont été apurées.

L'article 13.3 du contrat de bail consenti par la société SGM ATHENA à la société MF INVEST stipule que le cédant restera garant et solidaire du cessionnaire, sans bénéfice de discussion ni de division pour le paiement des loyers, charges et accessoires et l'exécution de toutes les clauses du bail à compter de la cession et pour une durée de trois ans à compter de sa prise d'effet.

En l'espèce, la société MF INVEST a cédé le droit au bail à la société BAOBAB par acte du 19 juillet 2022 à effet du même jour.

L'obligation de la société MF INVEST de garantir solidairement le paiement des loyers, charges et accessoires jusqu'au 18 juillet 2025 étant établie par les stipulations claires du contrat de bail, la société MF INVEST sera condamnée au paiement de la somme de 3683,50 euros, solidairement avec la société BAOBAB.

La société BAOBAB sollicite de se voir autoriser à apurer sa dette dans un délai de douze mois ; la bailleresse s'y oppose, soulignant la tardiveté des règlements opérés par la société locataire nonobstant plusieurs relances préalables à la délivrance d'un commandement de payer.

Ainsi que le souligne la société bailleresse, il ressort des décomptes versés aux débats que la société BAOBAB n'a jamais, depuis son acquisition du droit au bail, été à jour du paiement de ses loyers et charges. Pour autant, les mêmes pièces font apparaître des versements certes inférieurs aux sommes dues mais fréquents, puis des paiements de montants très conséquents en cours d'instance ayant permis l'apurement de 93% de la dette, démontrant les efforts entrepris par la société preneuse pour désintéresser le bailleur et poursuivre son activité dans les lieux loués.

Par ailleurs, la société bailleresse ne fait état d'aucun élément de nature à démontrer que l'octroi de délais de paiement serait de nature à lui porter gravement préjudice.

Dès lors, la demande de délai de paiement peut être accueillie et les effets de la clause résolutoire seront suspendus durant le délai accordé. Nonobstant la modicité de la dette, le locataire se verra impartir des délais de douze mois pour apurer le solde de l'arriéré, aux fins d'encourager la régularité du paiement des loyers et charges courants.

A défaut de respect de ce délai, la clause résolutoire reprendra son plein effet. L'expulsion du preneur sera ordonnée, sans qu'il soit justifié de la nécessité de l'assortir d'une astreinte, et le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Le cas échéant, l'indemnité d'occupation à titre provisionnel sera égale au montant du dernier loyer tel qu'il résulterait de la poursuite du contrat outre les charges, jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés, la fixation d'une part d'indemnité d'occupation supérieure au revenu locatif -susceptible de s'analyser en une clause pénale pouvant donner lieu à réduction par le juge du fond- ne pouvant être accueillie par le juge des référés, juge de l'évidence.

Seule la société BAOBAB sera condamnée à ce titre, l'obligation de la société MF INVEST de la garantir du paiement des indemnités d'occupation apparaissant sérieusement contestable en ce qu'elle n'est pas explicitement stipulée dans l'article 13.3 du contrat de bail qui ne vise expressément que les loyers, charges et accessoires.



La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d'être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l'article 1231-5 du code civil, de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur ce point. La clause du bail relative au dépôt de garantie s'analyse également comme une clause pénale ; par suite, il n'y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les mesures accessoires

L'article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L'article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Succombant, la société BAOBAB et la société MF INVEST doivent supporter solidairement la charge des dépens conformément aux dispositions sus-visées.

L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Des considérations tirées de l'équité imposent de condamner uniquement la société BAOBAB au paiement d'une indemnité au titre des frais irrépétibles engagés par la société SGM ATHENA ; son quantum sera limité à 2000 euros en l'absence d'éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ,

Constatons la réunion des conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 2 novembre 2023 à minuit ;

Condamnons solidairement par provision la société BAOBAB et la société MF INVEST à payer à la société SGM ATHENA la somme de 3683,50 euros à valoir sur les loyers, charges et accessoires arriérés arrêtés au 11 mars 2024 (1er trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2024 ;


Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de provision ;

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire, sous la condition que la société BAOBAB et la société MF INVEST versent à la société SGM ATHENA la somme de trois mille six cent quatre-vingt-trois euros et cinquante centimes ( 3683,50 euros) en onze versements mensuels d'un montant de trois cents euros (300 euros) suivis d'un versement du solde, chaque paiement devant intervenir au plus tard le 5 de chaque mois à partir du mois suivant la signification de la présente décision ;

Disons qu'à défaut de respect du délai accordé ou à défaut de paiement à bonne date des échéances de loyers, charges et accessoires courants, et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception :
- l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,
- les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,
- la clause résolutoire produira son plein et entier effet,
- il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, à l'expulsion de la société BAOBAB des lieux loués qu'elle occupe [Adresse 3] - [Localité 7] et de tous occupants de son chef,
- la société BAOBAB devra payer mensuellement à la société SGM ATHENA, à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail, sans majoration, outre les charges, taxes et accessoires, à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux par l'expulsion des occupants ou la remise des clés ;
- le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé par les dispositions du code des procédures civiles d'exécution ;

Disons n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte en cas d'expulsion ;

Condamnons solidairement la société BAOBAB et la société MF INVEST aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement délivré le 2 octobre 2023 ;

Condamnons la société BAOBAB à payer à la société SGM ATHENA la somme de deux mille euros (2000 euros) par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 24 avril 2024

Le Greffier,Le Président,

Anne-Sophie MORELMarie-Hélène PENOT