Tribunal Judiciaire · Service des référés — 24 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/55792 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2LRZ

AS M N° : 12

Assignation du :
24 Juillet 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND
le 24 avril 2024



par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier. 
DEMANDERESSE

Commune VILLE DE [Localité 6]
[Adresse 5]
[Localité 3]

représentée par Maître Fabienne DELECROIX de la SELARL DELECROIX-GUBLIN, avocats au barreau de PARIS - #R0229


DEFENDERESSE

Madame [P] [T]
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Me Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS - #D1735




DÉBATS

A l’audience du 13 Mars 2024, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier, 





Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par assignation en date du 24 juillet 2023, la Ville de [Localité 6] prise en la personne de Madame la Maire de Paris, a fait assigner Madame [P] [T], née le 2 février 1973 au GUATEMALA (99), devant le président du tribunal judiciaire de Paris saisi selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement notamment, des dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, concernant l'appartement situé [Adresse 1].

Par conclusions déposées et soutenues à l'audience, la Ville de [Localité 6] demande de :

condamner Madame [P] [T] à payer à la Ville de [Localité 6] une amende civile de 50 000 euros ;ordonner le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation, sis [Adresse 1] à [Localité 7], lot 25, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l'expiration du délai qu'il plaira au tribunal de fixer ;la condamner à payer à la Ville de [Localité 6] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;la condamner aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, la Ville de [Localité 6] fait valoir que le local en cause ne constitue pas la résidence principale de la défenderesse, qu'il est à usage d'habitation sans changement d'affectation, et que Madame [P] [T] a enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation en changeant l'usage du bien sans autorisation préalable.

Par conclusions déposées et soutenues à l'audience, Madame [P] [T] demande de :

A titre principal :
débouter la Ville de [Localité 6] de l'intégralité de ses demandes de condamnation dirigées à l'encontre de Madame [P] [T] ;A titre subsidiaire, si par extraordinaire l'infraction au changement d'usage devait être caractérisée :
condamner Madame [P] [T] à la somme symbolique de 1 euro ;A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal judiciaire de Paris ne trouvait justifiée la demande de condamnation à la somme symbolique de 1 euro :
condamner Madame [P] [T] à une amende civile qui ne pourra pas dépasser la somme de 1500 euros ou toute somme que l'équité commande ;
En tout état de cause :
débouter la Ville de [Localité 6] de sa demande de retour à l'habitation de l'appartement litigieux sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

condamner la Ville de [Localité 6] à payer à Madame [P] [T] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l'instance.
Au soutien de ses prétentions, Madame [P] [T] conteste avoir enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, en faisant valoir à titre principal, une insuffisance de preuve quant à l'affectation du bien litigieux.
A titre subsidiaire et s'agissant du quantum de l'amende civile, elle invoque sa bonne foi, sa coopération avec les services de la Ville de [Localité 6], la cessation des locations de courte durée, le retour à l'usage d'habitation du bien, et sa situation financière précaire.

Il est renvoyé aux dernières écritures des parties et à leurs observations à l'audience pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus.

La date de délibéré a été fixée au 24 avril 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation

L'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit :
" La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article ".

L'alinéa premier de l'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit que :
" Toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé. "

Conformément à l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à la Ville de [Localité 6], d'établir :

l'existence d'un local à usage d'habitation, un local étant réputé à usage d'habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;
un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.
Il est en outre constant que, s'agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de [Localité 6] a adopté, par règlement municipal et en application de l'article L.631-7-1 du code de la construction et de l'habitation, le principe d'une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n'est pas allégué qu'elle a été mise en œuvre.

Sur l'usage d'habitation du local

En l'espèce, pour justifier de l'usage d'habitation du local, la Ville de [Localité 6] se prévaut d'une fiche H2 ainsi que des calepins des propriétés bâties de l'immeuble, et un relevé de propriété du bien.

Le formulaire H2 est daté du 27 février 1971, concerne un local situé [Adresse 1], bâtiment C, 3ème étage, porte FD, d'une surface de 9m2, et précise que le bien a été vendu par M. [N] [R] à M. [S] [W] le 1er septembre 1968, qui l'occupait à la date de la souscription du document.

Si comme le soutient à raison la partie défenderesse, ce document apparaît raturé et sans mention de l'escalier, ces éléments ne peuvent, à eux seuls, empêcher la caractérisation de l'usage d'habitation du local.

Il en est de même de la discordance de superficie entre l'extrait de l'acte de vente produit en défense et celle mentionnée dans le formulaire H2, cette différence n'étant pas suffisamment significative pour invalider le contenu de la fiche H2.

Par ailleurs, s'agissant de l'absence de WC et de salle d'eau privatifs, si la Ville de [Localité 6] ne justifie pas que dans l'immeuble où se situe le lot en cause, les WC et salles d'eau étaient communs, il est relevé que le local était pourvu en eau courante, de sorte que l'usage d'habitation peut être caractérisé.

Toutefois, dans la mesure où ce formulaire est daté postérieurement au 1er janvier 1970, et qu'il mentionne que le bien est occupé par son propriétaire, il ne peut permettre d'établir que le local était à usage d'habitation au 1er janvier 1970.

S'agissant de l'extrait des calepins de propriété bâtie, ce document établit que le bâtiment C de l'immeuble du [Adresse 1] est une maison d'habitation contenant 22 logements ; que le local n°15, situé au 3ème étage porte face droite, d'une surface de 9m2, était la propriété de M. [Y] [C] en 1965, qu'il était occupé en 1941 par Mlle [X], puis par M. [C] en 1966, qu'il était vacant en 1968 puis de nouveau occupé en 1970. Il précise également que la taxe d'habitation a été réglée en 1966 et 1970, sans mentionner de date intermédiaire.

Ainsi, ce document ne permet pas d'établir une continuité d'occupation du local à titre de domicile, ou à tout le moins de résidence, au 1er janvier 1970.

Enfin, le fait que le relevé de propriété mentionne la lettre "H" pour habitation dans la case "Af" pour affectation n'a pas pour effet d'établir la nature de l'usage du bien au 1er janvier 1970.

Il résulte de ces éléments que la Ville de [Localité 6] échoue à démontrer que ce local était à usage d'habitation au 1er janvier 1970.

La première condition nécessaire à l'application des dispositions des articles L. 651-2 et L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation n'étant pas remplie, la Ville de [Localité 6] sera déboutée de sa demande visant à voir condamner Madame [P] [T] à une amende civile de 50.000 euros.

Sur la demande de retour à l'usage d'habitation du local litigieux :

Dans la mesure où la Ville de [Localité 6] est déboutée de sa demande au titre de changement d'usage, il n'y a pas lieu d'examiner la demande au titre du retour à l'habitation du local litigieux.

Sur les mesures accessoires :

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.



La Ville de [Localité 6], qui succombe en ses prétentions, supportera la charge des dépens.

L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

Condamnée aux dépens, la Ville de [Localité 6] devra verser une indemnité que l'équité commande de fixer à 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

En application des articles 481-1 6° et 514 alinéa 2 du code de procédure civile, la présente décision est de droit assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Déboute la Ville de [Localité 6] de sa demande de condamnation à une amende civile sur le fondement des dispositions des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation ;

Déboute la Ville de [Localité 6] de sa demande portant sur le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation situés [Adresse 1] (lot 25, bâtiment C, Escalier 1, 3ème étage) ;

Condamne la Ville de [Localité 6] à payer à Madame [P] [T] la somme de mille cinq cents euros (1 500 euros) au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la Ville de [Localité 6] aux dépens ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit.

Fait à Paris le 24 avril 2024

Le Greffier,Le Président,






Anne-Sophie MORELMarie-Hélène PENOT